¿CÓMO HACER UN CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA?

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24 11 2020

¿CÓMO HACER UN CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA?

Transformar locales en viviendas. Es una tendencia que en los últimos años está cogiendo fuerza. ¿Por qué? Se debe principalmente al cierre de locales por el auge del comercio electrónico. Nos hemos vuelto más cómodos y ya no acudimos tanto a los establecimientos. Esto unido también al incremento continuado de la vivienda se ha convertido en la excusa perfecta y la forma más asequible de encontrar una vivienda. Por no hablar también de la oportunidad para las inmobiliarias y los inversores por su alta rentabilidad.

Pero antes de ponernos manos a la obra tendremos que cerciorarnos de que puede ser transformado en una vivienda. Verificaremos que se ajusta a la normativa urbanística, de vivienda y de propiedad horizontal aplicable. Una vez que se obtiene la licencia de cambio de uso, podemos comenzar las obras e inscribir este cambio de uso en el Registro de la Propiedad y el Catastro.

REQUISITOS PARA SOLICITAR UN CAMBIO DE USO

Tendrá que cumplir requisitos de dos tipos: de tipo urbanístico y en materia de vivienda. Serán los siguientes:

  1. Compatibilidad urbanística: Lo primero que se hará será analizar si el edificio donde se encuentra el local está en una zona que admite el uso residencial, si admite una nueva vivienda por no haber agotado la densidad prevista y si la superficie del local es superior a la mínima que la normativa establezca para cada vivienda en esa zona.
  2. Normativa de vivienda: Si todo eso se cumple, tendremos que ver que el local que queremos transformar en una vivienda cumpla o pueda cumplir los requisitos de habitabilidad (ya sea por normativa autonómica, por aplicación de alguna ordenanza municipal…)

 

TRÁMITES PARA SOLICITAR UN CAMBIO DE USO

Para poder solicitar un cambio de uso habrá que seguir una serie de pasos. Habrá que llevar a cabo una serie de trámites y especificaciones técnicas que dependen del área administrativa en el que se encuentre este local.

  1. Solicitud del informe urbanístico al distrito de urbanismo de la localidad:

Lo que nosotros queremos saber es si se puede realizar y presentar un proyecto de solicitud de cambio de uso. Ese es nuestro objetivo. ¿Por qué? Porque habrá que contratar un arquitecto y es un proyecto que se considera de obras mayores por lo que es importante saber si el inmueble reúne las condiciones necesarias para el cambio. De no ser así, nos ahorraríamos todo lo que viene a continuación.

El informe urbanístico es gratuito y lo podrá solicitar cualquier ciudadano. La aceptación de esa solicitud va a depender de varios factores:

  • La densidad de viviendas del edificio: consiste en un cálculo matemático que relaciona la superficie total construida en el edificio con los metros cuadrados de viviendas construidos según el plan urbanístico al que esté sujeto el edificio. El resultado será el número máximo de viviendas que se puedan edificar.
  • Que la altura del local sea igual o mayor que 2,50 metros.
  • Que cumpla con las normas de Accesibilidad, Habitabilidad, Prevención de incendios…
  • Se necesitará que esté registrado en el catastro la división horizontal del local.

En caso de que se confirme la posibilidad de pedir un cambio de uso es importante que tenga un documento impreso y sellado por el Ayuntamiento y que se especifique. También es conveniente contar con un informe urbanístico favorable para evitar cualquier problema después.

  1. Licencia de cambio de uso y licencia de obras

Si avanzamos de fase es decir, si obtenemos ese informe urbanístico favorable tendremos ahora que contratar los servicios de un arquitecto para que se encargue de gestionar la petición de licencia de cambio de uso la de licencia de obras. Normalmente se tramitarán paralelamente y tras pasar por el registro del Colegio de Arquitectos, se introducen en el Registro del Ayuntamiento del Municipio.

Es importante que tengamos en cuenta que los tiempos muchas veces se alargan más de lo previsto. Desde Arquitasa te aconsejamos que estés muy pendiente y preguntes a menudo por el expediente en trámite.

Una vez que el Ayuntamiento te otorgue la licencia, se deberán abonar unas tasas por varios conceptos (dependiendo de la administración local). También pasará que tengamos que pagar unas garantías por ocupar la vía pública y por gestión de residuos y unas tasas por coeficiente del importe total de la obra en concepto de impuestos. Las garantías se devolverán una vez que finalice la obra, con la licencia de primera ocupación y la documentación que se pida en cada caso. En el caso de que necesitáramos utilizar parte de la calle para dejar allí por ejemplo, contenedores metálicos será necesario también pagar por los metros cuadrados y los días que vamos a necesitarlo.

Una vez obtenida la licencia de obras se deberá rotular la obra con un distintivo en el que aparezcan los datos del promotor y el número de licencia. En ese momento ya podrán comenzar las obras.

  1. Gestiones

Una vez hayamos acabado las obras será el arquitecto el que tenga que elaborar un informe final. Habrá que pedir la variación en la inscripción en el catastro y solicitar al Ayuntamiento la licencia de primera ocupación.

El arquitecto se deberá encargar también de la cédula de habitabilidad ya que con ella se pueden llegar a cabo gestiones como solicitar altas de suministros, empadronarse…

Para finalizar, tendremos que escriturar la vivienda mediante un notario.

¿CUÁNTO CUESTA UN CAMBIO DE USO?

Lo más caro de todo este proceso son las obras y ese precio puede cambiar. Partimos siempre de la base de que el proyecto de cambio de uso costará como un proyecto de rehabilitación con dirección de obra.

Dependerá de dos cosas: del alcance de las obras y de la superficie que tenga el local. También habrá que tener en cuenta las tasas municipales, los honorarios del notario y los impuestos de actos jurídicos documentados. También habrá que tener en cuenta el Ayuntamiento y la Comunidad en la que nos encontremos ya que el precio será distinto.

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