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20 11 2020

CAMBIOS EN EL USO DE LOS INMUEBLES

Inevitable. No podemos abarcar este tema sin hacer referencia a la gran crisis económica que ha provocado el Coronavirus. Muchas son las empresas que se han visto obligadas a echar el cierre. Otras, con algo más d suerte, siguen luchando día a día por sobrevivir, aunque ya no les queden fuerzas. ¿Habría alguna solución para poder salir a flote? Con esta situación se ha vuelto a poner sobre la mesa el hecho de contar con una regulación flexible que permita adaptar los inmuebles a las necesidades del momento, del ahora. Desde el Ayuntamiento de Madrid ya han anunciado cambios. Agilizarán la modificación del uso urbanístico en toda la capital. Y es que con el momento que estamos viviendo es fundamental que esto se lleve a cabo. Es momento de reactivar la economía y no de poner zancadillas.

La cuestión en si abarca dos frentes. Por un lado se encuentran los promotores y los inversores que piden que levanten el pie del acelerador, que les den la seguridad suficiente como para que generen actividad y desarrollen varios proyectos adaptándose siempre a las necesidades del momento, sustituyendo los permisos por declaraciones responsables y comunicaciones previas. Por otro lado se encuentra el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE). ¿Qué ocurre con ellos? Se encargan de alertar de los riesgos en la relajación de los controles administrativos que se han establecido ya que pueden dar lugar a inseguridad jurídica.

OPCIONES EN EL CAMBIO DE USO DE UN INMUEBLE

Estos cambios pueden llevarse a cabo en distintas direcciones: Residencial (vivienda), terciario (oficinas, hoteles y comercios) e industrial y dotacional (se refiere a colegios y hospitales). Porque un inmueble puede tener un único uso, usos compatibles (puede disponer de oficinas en la planta inferior y que la parte superior sean viviendas) o usos alternativos (puede ser vivienda y oficinas).

El Planeamiento urbanístico de los municipios mediante las diferentes ordenanzas de aplicación según la situación concreta de los inmuebles determina y define los usos de los inmuebles. Si hablamos por ejemplo de edificios en división horizontal es fundamental que además se compruebe que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios aceptan el cambio de uso.

DE TERCIARIO A RESIDENCIAL

Un cambio que hemos estado notando en estos últimos años entre pequeños inversores es y ha sido la conversión de locales comerciales en viviendas. Se aplica a espacios en ejes secundarios con una complicada salida comercial pero que sí que tienen la demanda suficiente como para utilizarse de vivienda.

Tras el confinamiento y la reactivación de la actividad hemos podido ver como algunas iniciativas han reclamado un cambio de uso para potenciar su utilización como residencia. Os pondremos un ejemplo como es la Junta de Compensación de Valdebebas, en Madrid. Presentó al Ayuntamiento un proyecto para poder convertir en vivienda turística gran parte de los 1,2 millones de metros cuadrados de suelo terciario que tenían pendientes de desarrollo en la zona. ¿Por qué? Porque en un principio, esta dotación de suelo estaba destinaba a acoger un proyecto de oficinas de la capital y que iba a recibir el nombre de “Madrid Fintech”.

Este planteamiento se apoya sobre todo en esa ampliación que va a sufrir la Feria de Madrid, lo que conocemos como IFEMA. Contará con nuevos pabellones en los que se celebrarán fiestas y congresos. A esto sumamos también la construcción del nuevo hospital de pandemias para hacer frente a cualquier imprevisto sanitario. Todo esto se situará en las inmediaciones por lo que tanto las personas que vengan a la capital a hacer negocios como los que tengan que acudir a visitar a sus familiares necesitarán un alojamiento. Y este es, en parte, uno de los motivos, lo que ha motivado a crear esta oferta residencial que permite además, dar salida a gran parte de suelo terciario. Y es que, para que se hagan una idea en la zona de Valdebebas están ahora mismo en marcha 22 promociones de obra nueva. Estas, con las ya construidas, hacen un total de 1.759 viviendas. Y como ya hemos comentado a lo largo del post, podrían sacarse mucho  partido.

DE HOTEL A VIVIENDA

Los hoteles, esos grandes perjudicados por la pandemia. Se han visto seriamente afectados y su recuperación no va a ser inminente ni mucho menos. El casi nulo turismo internacional les ha caído como un auténtico jarro de agua fría. Por eso, la Federación Empresarial Hotelera de Mallorca (FEHM) insistió a la par que recordó al Govern una de sus peticiones: el cambio de uso de los hoteles en inmuebles de uso residencial. En Mallorca afectaría a cerca del 40% de la isla.

El Govern balear hizo lo correcto y aprobó a mediados de mayo un decreto ley en el que autorizaba el cambio de uso de hoteles obsoletos en la Playa de Palma y Calvià para poder convertirse (siempre con el permiso de los ayuntamientos) en viviendas de protección oficial. Además también hay que tener en cuenta que en ese mismo decreto el Govern posibilitaba los trámites para que hoteles, restaurantes y establecimientos de ocio pudiesen ampliar su superficie siempre y cuando no se aumente el aforo ni se incremente la altura.

DE VIVIENDA A HOTEL

Y por la complicada situación del sector hotelero también se han dejado en pausa muchas iniciativas ¿Cómo cuáles?  Las de los cambios de edificios residenciales en hoteles. En los últimos cinco años, el sector turístico ha sido uno de los principales motores para recuperar la economía del país tras la crisis de 2007. Y ese interés por convertir edificios urbanos en hoteles se incrementó.

Un informe, concretamente “From Desk to Rest” elaborado por la consultora Colliers, que decía que tras los 148 proyectos en el 2017- 2019 en los que los edificios pasaron a ser hoteles, otros 116 proyectos podrían ver la luz entre 2020 y 2021. Bien es cierto que la situación ha rebajado la urgencia de estas inversiones aunque los inversores siguen con su empeño en la recuperación.

Y es que la pandemia nos ha vuelto a poner a prueba. Por eso tenemos que ser flexibles y adaptarnos a la situación. Porque entre todos vamos a conseguir salir y esperamos hacerlo fuertes y sobre todo, valientes.

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