Valor de Mercado

Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en sector.

El valor de mercado es, en la práctica, el precio más probable al que se vendería un inmueble hoy, en un mercado normal, entre un comprador y un vendedor libres e informados.

Sobre ese concepto tan sencillo se apoyan decisiones enormes: comprar, vender, heredar, pedir hipoteca o valorar una empresa.

Como sociedad de tasación homologada por el Banco de España, en Arquitasa trabajamos cada día con el valor de mercado y en esta guía te contamos cómo lo definimos, cómo lo calculamos y cuándo te conviene pedir una tasación profesional.

Claves del valor de mercado

El valor de mercado de una vivienda es el precio razonable de venta en el momento actual, teniendo en cuenta la oferta y demanda reales y las características concretas del inmueble.

No es un número “teórico”: es la referencia práctica para negociar sin pasarse ni quedarse corto.

En nuestro caso, cuando valoramos un piso o una casa:

• Analizamos operaciones reales de compraventa de inmuebles similares.
• Ajustamos por ubicación, estado, superficie, calidades y situación jurídica.
• Aplicamos los métodos de la Orden ECO/805/2003 y sus modificaciones cuando la finalidad es financiera, por ejemplo una hipoteca.
• Emitimos un informe de tasación homologado que aceptan bancos y administraciones.

En una frase:

El valor de mercado es la mejor estimación profesional del precio al que puedes vender (o comprar) una propiedad hoy, sin prisas y en condiciones normales.

Qué es el valor de mercado (definición sencilla y técnica)

El valor de mercado siempre parte de la misma idea: un precio justo al que dos partes independientes cerrarían una operación, sin presiones y con buena información. Todo lo demás son matices.

Definición general de valor de mercado

Cuando hablamos de forma sencilla, usamos esta definición operativa:

El valor de mercado es el precio estimado al que un bien (vivienda, local, acción, empresa…) podría venderse en el mercado abierto, en la fecha de la valoración, entre un comprador y un vendedor independientes, informados y sin urgencias especiales.

En nuestro trabajo diario esto significa que, cuando calculamos el valor de mercado de un piso:

• No usamos el precio que quiere el vendedor, sino el que realmente se está pagando por inmuebles parecidos.
• No nos basamos en “lo que se pide en los portales”, sino en datos de operaciones cerradas siempre que es posible.
• Tenemos muy en cuenta el momento del mercado: tipos de interés, oferta disponible, demanda en la zona…

Definición según normativa española (Ley Hipotecaria y Orden ECO/805/2003)

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para finalidades financieras, define el valor de mercado del inmueble como el precio al que podría venderse en la fecha de tasación, entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, tras haberse ofrecido adecuadamente en el mercado y con un plazo normal de comercialización.

Esta orden, modificada por la Orden ECM/599/2025, es la base de las tasaciones que se usan para:

• Garantía hipotecaria de créditos y préstamos.
• Valoraciones para aseguradoras.
• Determinación del patrimonio inmobiliario de fondos y otras entidades.

Por otro lado, la Ley Hipotecaria y su normativa de desarrollo establecen el marco general de cómo se identifican y valoran los inmuebles a efectos registrales y de garantía. BOE+1

En Arquitasa, cuando la finalidad es financiera (por ejemplo, una hipoteca), seguimos estrictamente esta normativa, lo que hace que nuestras tasaciones sean aceptadas por cualquier banco o administración.

Qué es el “precio justo de mercado” o Fair Market Value (FMV)

El Fair Market Value (FMV) es el término anglosajón para lo que, en España, llamamos valor de mercado: el precio justo de mercado.

En la práctica:

• FMV = valor de mercado, con los mismos requisitos:
  • Comprador y vendedor actúan libremente.
  • Ambas partes disponen de información suficiente.
  • No hay obligaciones, prisas ni situaciones anómalas.

Usamos este concepto sobre todo cuando trabajamos con clientes que manejan estándares internacionales (inversores, empresas, valoraciones fuera de España), para que tengan claro que estamos hablando del mismo tipo de valor.

Características del valor de mercado que no debes perder de vista

El valor de mercado no es un número fijo para siempre, ni una media abstracta. Tiene cuatro características clave que siempre tenemos presentes cuando valoramos:

1. Actualidad
   El valor de mercado es de hoy. Refleja la situación del mercado en el momento de la valoración. Si cambian los tipos de interés, la oferta o la demanda, el valor cambia.
   • Por eso, en inmuebles, una tasación de hace 3 años puede estar desfasada.
2. Competitividad
   Se calcula suponiendo un mercado suficientemente competitivo: hay compradores y vendedores, información razonable y operaciones comparables.
   • Si el mercado está prácticamente parado o muy distorsionado, hay que extremar la prudencia.
3. Libre negociación
   El precio surge de una negociación sin presiones externas: ni el vendedor está obligado a vender inmediatamente, ni el comprador compra por necesidad extrema (por ejemplo, en un embargo o subasta el valor puede ser distinto).
4. Información pública y suficiente
   Se asume que la información relevante (estado del inmueble, cargas, situación urbanística, entorno) es accesible para ambas partes. En nuestras tasaciones revisamos:
   • Documentación catastral.
   • Planos, licencias y situación urbanística.
   • Estado real del inmueble tras la visita.

Cuando alguno de estos elementos falla (por ejemplo, prisa extrema por vender o información incompleta), hablamos más de precio circunstancial que de valor de mercado.

Valor de mercado vs otros valores: catastral, referencia, tasación, razonable…

No todos los “valores” de un inmueble significan lo mismo. Uno de los errores más habituales que vemos cuando asesoramos clientes es mezclar valor de mercado con valor catastral, valor de referencia o valor de tasación.

Aquí tienes un resumen comparativo:

Tipo de valor	Para qué sirve principalmente	Quién lo fija	Suele ser…
Valor de mercado	Negociar compraventa, herencias, decisiones de inversión	Tasador/profesional independiente	Más cercano al precio real
Valor catastral	Cálculo de impuestos como el IBI	Administración (Catastro)	Normalmente inferior
Valor de referencia	Base imponible en ITP, ISD, etc.	Catastro según normativa específica	Referencia, no siempre igual al mercado
Valor de tasación	Garantías hipotecarias, finalidades financieras	Sociedad de tasación homologada	Ajustado a ECO/805/2003
Valor razonable	Contabilidad, informes financieros	Experto/valorador certificado	Conforme a normas contables
Valor residual	Promoción, suelos, proyectos en desarrollo	Técnico o sociedad de tasación	Depende de proyecciones y costes

Valor de mercado vs valor catastral

El valor catastral es un valor administrativo que sirve principalmente para calcular impuestos como el IBI.

Lo fija el Catastro aplicando criterios masivos, no caso por caso.

Lo importante:

• Puede estar muy por debajo del valor de mercado.
• No es una referencia adecuada para fijar el precio de venta.
• Tampoco sirve por sí solo para pedir financiación.

Cuando un cliente nos dice “mi piso vale X porque es lo que pone el Catastro”, sabemos que todavía queda trabajo de explicación.

Valor de mercado vs valor de referencia y valor razonable

El valor de referencia es un valor calculado por el Catastro que se utiliza como base imponible mínima en impuestos como ITP o ISD.

Por normativa, no puede superar el valor de mercado y se aplica un factor de minoración para acercarlo a la realidad.

Por otro lado, el valor razonable (fair value) es un concepto contable: el importe por el que puede intercambiarse un activo en una transacción ordenada entre partes informadas e independientes. Se usa en:

• Cuentas anuales.
• Valoraciones de carteras inmobiliarias.
• Informes financieros.

En la práctica, valor razonable y valor de mercado suelen ser muy parecidos, pero no siempre tienen la misma finalidad ni normativa.

Valor de mercado vs valor de tasación, valor hipotecario y valor residual

El valor de tasación es el resultado de aplicar las normas de la Orden ECO/805/2003 (y sus modificaciones) para una finalidad concreta, normalmente financiera (hipotecas, garantías, seguros).

• Suele partir del valor de mercado, pero puede incorporar ajustes de prudencia.
• Es el valor que usan los bancos para decidir cuánto te prestan.

En algunos casos, de ese proceso se obtiene un valor hipotecario, que es un valor más prudente y estable, pensado para minimizar riesgos a largo plazo.

El valor residual se usa sobre todo en suelo y promociones: parte del valor esperado del producto final (viviendas terminadas) y resta costes y márgenes para obtener cuánto vale hoy el solar o el proyecto.

Factores que influyen en el valor de mercado de una vivienda

Aunque dos pisos tengan los mismos metros, su valor de mercado puede ser muy distinto. Cuando en Arquitasa valoramos un inmueble, siempre analizamos cuatro grandes bloques de factores.

1. Ubicación y entorno
   • Ciudad, barrio, calle, posición dentro del barrio.
   • Accesos, transporte público, zonas verdes, servicios.
   • Percepción de seguridad y calidad del entorno.
2. Características físicas y estado de conservación
   • Superficie útil, distribución, número de dormitorios y baños.
   • Planta, orientación, luminosidad, vistas.
   • Antigüedad, reformas, calidad de materiales e instalaciones.
   • Eficiencia energética y accesibilidad (ascensor, rampas).
3. Situación jurídica y urbanística
   • Cargas, hipotecas, embargos, usufructos.
   • Situación urbanística: fuera de ordenación, protecciones, etc.
   • Comunidad de propietarios: derramas, estatutos, conflictos.
4. Oferta, demanda y contexto económico
   • Número de inmuebles similares en venta.
   • Ritmo de operaciones en la zona.
   • Tipos de interés y acceso a financiación.
   • Expectativas económicas (subidas o bajadas de precios).

En la práctica, cuando probamos a valorar un mismo piso en dos momentos distintos (por ejemplo, 2012 y 2022), vemos que el mismo inmueble puede tener valores de mercado muy diferentes solo por el contexto económico.

Métodos para calcular el valor de mercado de un inmueble

La normativa y la práctica profesional contemplan varios métodos de valoración. No se trata de “uno u otro” sino de elegir los más adecuados según el tipo de inmueble y la finalidad de la tasación.

Método de comparación (inmuebles testigo)

Es el método rey en vivienda.

• Buscamos inmuebles similares (testigos) vendidos recientemente en la misma zona.
• Ajustamos por diferencias de superficie, estado, planta, antigüedad, etc.
• Depuramos operaciones atípicas (ventas forzosas, precios poco creíbles).

En nuestro día a día, este método funciona muy bien para:

• Pisos y casas en mercados con suficiente actividad.
• Viviendas estándar con muchos comparables.

Método del coste de reposición o reemplazamiento

Aquí el enfoque es: ¿cuánto costaría construir hoy un inmueble equivalente?

El proceso orientativo es:

1. Calculamos el coste de construcción nuevo, según tipología, calidades y precios de mercado.
2. Restamos la depreciación por antigüedad, estado y obsolescencia.
3. Sumamos el valor del suelo.

Se usa como método principal o complementario en:

• Edificios singulares o con pocos comparables.
• Inmuebles muy especiales (naves, equipamientos, etc.).

Método de actualización de rentas o rendimiento

Este método valora el inmueble como un activo que genera rentas (por ejemplo, alquiler).

• Estimamos las rentas futuras que va a generar.
• Elegimos un tipo de actualización o capitalización (que refleja riesgo y expectativas).
• Actualizamos esas rentas al momento actual.

Es habitual en:

• Edificios de oficinas, locales comerciales, parkings.
• Viviendas de inversión (compradas para alquilar).

Otros métodos: residual, precio por m² y herramientas online

• Método residual: muy usado en suelo y promociones. Partimos del valor de venta de la promoción terminada, restamos costes (construcción, comercialización, financieros) y márgenes razonables, y obtenemos el valor actual del suelo.
• Precio por m²: útil como referencia rápida, pero peligroso si se usa de forma aislada. En las tasaciones profesionales lo usamos siempre acompañado de ajustes detallados.
• Herramientas online: ofrecen estimaciones rápidas basadas en algoritmos y grandes bases de datos.
  • Son útiles para tener una primera idea, pero no sustituyen una tasación oficial ni permiten captar detalles como el estado real del inmueble o particularidades jurídicas.

Cómo estimar el valor de mercado de tu vivienda paso a paso

Antes de llamar a una sociedad de tasación, puedes hacer una estimación razonable del valor de tu vivienda siguiendo estos pasos:

1. Reúne la información clave de tu inmueble
   Superficie útil, año de construcción, reformas realizadas, planta, orientación, referencia catastral, gastos de comunidad, cargas si las hay.
2. Busca comparables recientes
   • Revisa portales inmobiliarios filtrando por zona, superficie y estado similares.
   • Da más peso a operaciones cerradas o precios de cierre conocidos (no solo a lo que se pide).
3. Ajusta los precios
   • Compara m² útiles, no construidos.
   • Ten en cuenta planta, estado, vistas, aparcamiento, trastero…
   • Si tu piso está peor que la media, baja; si está mejor, sube.
4. Elimina valores extremos
   Descarta ofertas muy por encima o por debajo de la mayoría si no están justificadas (urgencias, ventas familiares, inmuebles con problemas).
5. Calcula un rango, no un número único
   Piensa en un rango razonable (por ejemplo, 190.000–210.000 €) en vez de una cifra exacta.
6. Contrasta con un profesional
   Si la operación es importante (hipoteca, herencia, divorcio, discrepancia con la Administración), es el momento de encargar una tasación profesional homologada. Ahí es donde entramos nosotros.

En nuestro caso, cuando un cliente nos llega con su propia estimación, solemos utilizarla como punto de partida para el diálogo, pero basamos el informe en datos técnicos y criterios normativos.

Cómo calculamos el valor de mercado en Arquitasa

Como Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España, nuestro proceso está muy estructurado para garantizar rigor, independencia y validez ante bancos y administraciones.

De forma simplificada, trabajamos así:

1. Encargo y finalidad
   • Definimos claramente para qué se necesita la tasación: hipoteca, herencia, judicial, contable, fiscal…
   • Esto determina qué normativa aplicamos (Orden ECO/805/2003 y modificaciones, criterios internos, normas contables, etc.).
2. Recopilación de documentación
   • Escritura, nota simple, recibo de IBI, referencia catastral, planos si existen.
   • Información urbanística cuando es relevante.
3. Inspección del inmueble
   • Visita in situ por un tasador cualificado.
   • Comprobamos superficie, estado, calidades, entorno, ocupación, etc.
4. Análisis de mercado y selección de métodos
   • Recogemos datos de mercado de inmuebles comparables.
   • Elegimos los métodos de valoración más adecuados (comparación, coste, rentas, residual).
5. Cálculo del valor de mercado y, en su caso, del valor de tasación
   • Aplicamos la metodología ECO cuando procede.
   • Contrastamos resultados de varios métodos y aplicamos criterios de prudencia.
6. Emisión del informe de tasación
   • Informe detallado con descripción, análisis de mercado, métodos utilizados y valor final.
   • Válido para entidades financieras y administraciones públicas.

Cuando explicamos el proceso a los clientes, siempre insistimos en que nuestro objetivo no es “inflar” ni “pinchar” el valor, sino ofrecer una valoración independiente, técnicamente defendible y conforme a la normativa vigente.

Valor de mercado en diferentes sectores

Aunque la mayoría de las consultas que recibimos son sobre viviendas, el concepto de valor de mercado es transversal y se utiliza en muchos otros sectores.

Valor de mercado en bienes inmuebles

Aquí es donde más lo vemos en el día a día:

• Compraventa de viviendas, locales, oficinas, naves.
• Herencias y particiones de bienes.
• Divorcios y liquidación de sociedades de gananciales.
• Aportaciones no dinerarias a sociedades.

En todos estos casos, un valor de mercado bien calculado evita conflictos y sirve de base para negociar con criterios objetivos.

Valor de mercado en acciones y mercado de valores

En el ámbito financiero, el valor de mercado de una acción suele ser:

El precio al que cotiza en el mercado en un momento concreto, multiplicado por el número de acciones en circulación para obtener la capitalización bursátil.

Este valor se utiliza para:

• Valorar carteras de inversión.
• Comparar empresas entre sí.
• Tomar decisiones de compra o venta.

Cuando valoramos empresas no cotizadas, utilizamos otros enfoques (descuentos de flujos de caja, múltiplos, etc.), pero el espíritu sigue siendo estimar un valor razonable de mercado.

Valor de mercado en seguros y valoración empresarial

En seguros, el valor de mercado sirve para:

• Fijar suma asegurada (hasta dónde cubre una póliza).
• Calcular indemnizaciones por siniestros.

En valoración empresarial, ayuda a responder a preguntas del tipo:

• ¿Cuánto vale razonablemente esta empresa en el mercado?
• ¿Tiene sentido la prima que estoy pagando por comprarla?

Aunque las metodologías cambian según el activo, la idea central es siempre la misma: precio justo en un mercado libre y competitivo.

Valor de mercado, Hacienda y normativa legal en España

El valor de mercado tiene una relación estrecha con Hacienda y los impuestos, pero no siempre de forma directa.

• En impuestos como ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) o ISD (Sucesiones y Donaciones), la Administración puede comprobar que el valor declarado se aproxima al valor real del bien.
• El valor de referencia del Catastro actúa muchas veces como mínimo de tributación, pero, como hemos comentado, tiene como límite el valor de mercado.

Además, la normativa de valoración (Orden ECO/805/2003 y posteriores modificaciones) se ha ido adaptando para mejorar la calidad técnica de las tasaciones y proteger a inversores, asegurados y al sistema financiero.

En resumen:

• Hacienda puede discutir un valor declarado si lo considera alejado del valor real.
• Una tasación realizada por una sociedad de tasación homologada es una herramienta muy útil para defender una posición ante la Administración, siempre dentro del marco legal.

Importante: esta sección ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa puede cambiar y la interpretación depende de cada caso concreto.

Cuándo necesitas una tasación homologada y quién establece el valor de mercado

No siempre hace falta una tasación oficial, pero hay situaciones en las que es altamente recomendable (o directamente obligatoria):

• Solicitar o subrogar una hipoteca o financiación con garantía inmobiliaria.
• Repartir bienes en una herencia con varios herederos.
• Divorcios y separación de bienes con inmuebles de por medio.
• Aportar inmuebles a una empresa o sociedad.
• Litigios y procedimientos judiciales donde se discute el valor de un bien.
• Discrepancias con valoraciones de seguros o de la Administración.

El valor de mercado lo puede estimar cualquier profesional, pero:

• Para que tenga validez financiera, las entidades suelen exigir informes de una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España.
• Para procedimientos judiciales, se valora especialmente la independencia y cualificación del tasador.

En nuestro caso, como Arquitasa, emitimos informes que son aceptados por bancos, juzgados y administraciones porque cumplimos los requisitos técnicos y de independencia exigidos por la normativa vigente.

Preguntas frecuentes sobre el valor de mercado

¿Quién establece el valor de mercado de una vivienda?

El valor de mercado lo estima un profesional de la valoración (tasador, sociedad de tasación, perito experto), aplicando métodos reconocidos y analizando el mercado real.

Para usos financieros y administrativos, se suele exigir un informe de una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España, como Arquitasa.

¿Coincide el valor de mercado con el precio de oferta?

Normalmente no.
El precio de oferta es lo que el vendedor quiere pedir; el valor de mercado es lo que razonablemente estaría dispuesto a pagar un comprador informado.

Si el precio de oferta se acerca mucho al valor de mercado, la vivienda se vende en un plazo razonable; si se aleja demasiado, puede quedarse meses sin visitas.

¿Cada cuánto conviene actualizar el valor de mercado de un inmueble?

Como norma general, tiene sentido actualizar el valor de mercado cada 2–3 años o cuando haya cambios relevantes: grandes reformas, cambios importantes en el barrio, subidas o bajadas fuertes de precios, o antes de tomar decisiones importantes (venta, herencia, hipoteca).

¿Cómo afectan las tendencias del mercado al valor de mercado de una empresa?

Las tendencias del mercado influyen en la demanda de sus productos o servicios, en sus expectativas de beneficios y en los múltiplos que los inversores están dispuestos a pagar.

Un sector en auge puede elevar el valor de mercado de una empresa, mientras que un sector en declive puede reducirlo, incluso si los activos físicos no han cambiado.

Nota: estas respuestas se refieren principalmente al contexto de España. En otros países, la normativa y las prácticas de valoración pueden variar.

Glosario básico de conceptos de valoración

• Valor de mercado: Precio estimado al que se vendería un bien en condiciones normales de mercado, entre partes informadas e independientes.
• Valor catastral: Valor administrativo asignado por el Catastro, usado para calcular impuestos como el IBI.
• Valor de referencia: Valor determinado por el Catastro que sirve de base para algunos impuestos (ITP, ISD), con límite en el valor de mercado.
• Valor de tasación: Valor calculado conforme a la Orden ECO/805/2003 y normas relacionadas, normalmente para finalidades financieras.
• Valor hipotecario: Valor prudente del inmueble, pensando en su mantenimiento a largo plazo como garantía de un préstamo.
• Valor residual: Valor de un suelo o proyecto obtenido al restar a los ingresos futuros esperados los costes y márgenes.
• Valor razonable (fair value): Valor usado en contabilidad y finanzas, similar al de mercado, determinado en una transacción ordenada entre partes independientes.
• Fair Market Value (FMV): Término anglosajón equivalente al valor de mercado o precio justo de mercado.

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