¿Qué es SUBROGACIÓN de la HIPOTECA? - Ventajas, Costes...

PUBLICACIONES ARQUITASA

ARQTUALIDAD ARQUITASA
9 02 2021

SUBROGACIÓN DE LA HIPOTECA

La subrogar nuestra hipoteca a otra persona. Ocurre habitualmente cuanto hay que vender una vivienda de segunda mano. Y es que en España se firman hipotecas a muchos años vista y puede ocurrir que estemos obligados a vender nuestra casa hipotecada. Pero ¿Qué es la subrogación de la hipoteca? ¿Cuándo necesitamos llevarla a cabo? ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene? Desde Arquitasa vamos a intentar responderos a todas vuestras preguntas. Ahora solo tienen que seguir leyendo.

¿QUÉ ES SUBROGAR UNA VIVIENDA?

Vamos a poner un ejemplo porque así será mucho más fácil. Imagínese que tenemos una vivienda, que la compramos hace bastantes años pero aún no hemos terminado de pagar la hipoteca y ahora queremos venderla mientras estamos pagando un préstamo hipotecario.

¿Qué tenemos que hacer? No es algo extraño, ocurre prácticamente a diario. La subrogación de hipotecas entre comprador y vendedor (en la que se produce un cambio de titularidad del préstamo) es bastante frecuente. Existe también otro modo de subrogación que se da al cambiar la hipoteca de un banco a otro.

Lo que queremos hacer en la subrogación de una operación de compraventa es transmitir la titularidad del préstamo y por tanto la deuda pendiente que pasa en este caso del vendedor al comprador. Como ya está acordada con una entidad determinada va a ser ésta la que tiene que examinar y aprobar o no al comprador tras ver su perfil.

¿CÓMO SE LLEVA A CABO UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA ENTRE ENTIDADES?

Como ya hemos explicado, existe la posibilidad de subrogar un préstamo hipotecario y trasladarlo de un banco a otro. El objetivo: mejorar las condiciones de la hipoteca e incluso también puede convertirse en una oportunidad para deshacerse de todo lo que lleva vinculado. Aunque es cierto que habrá que estudiar bien si compensa llevar a cabo una subrogación  de hipoteca de este tipo ya que el ahorro económico dependerá de muchos factores.

Si vamos a dar el paso, hay que saber que el trámite se prolongará unos 40 días. Este procedimiento comienza cuando se ha elegido el banco al que se quiere cambiar y este hace una oferta vinculante que el titular tiene 10 días para estudiar esta posibilidad. En el caso de que se acepte, se pide la información al banco antiguo, que dispone de 15 días para hacer una contraoferta. En el caso de que no se acepte, la entidad dispone de 15 días para que se haga efectiva la subrogación de hipoteca.

¿QUÉ VENTAJAS TIENE SUBROGAR UNA HIPOTECA?

Una de las grandes ventajas es que el vendedor puede cambiar de residencia y ahorrarse los gastos de cancelación de la hipoteca. El comprador se evita también pagar la comisión de apertura asociados a una nueva hipoteca así como los gastos de tasación del inmueble.

Otra ventaja importante es que tampoco habrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) salvo que el comprador quiera hacer junto con la subrogación una novación ¿para qué? Para ampliar el capital. Si esto es así puede que se necesite también una nueva tasación del inmueble.

haciendo las cuentas necesarias para subrogar hipoteca

Subrogar la hipoteca de una casa

LO QUE HAY QUE SABER SI COMPRAMOS UNA VIVIENDA HIPOTECADA

Es importante saber que a la hora de comprar una vivienda hipotecada el comprador no estará obligado a subrogarse en la hipoteca del vendedor. Lo que sí que puede hacer es exigir la cancelación de la hipoteca y pedir otra que se adapte mejor a sus necesidades. Desde el Colegio de Registradores señalan algunas cuestiones que son importantes y que hay que tener en cuenta si se va a realizar una subrogación de hipoteca de vendedor a comprador:

  • Tener clara la cantidad que queda pendiente por pagar: El vendedor tendrá que facilitar al comprador una certificación expedida por la entidad bancaria en la que venga indicada la cantidad que queda pendiente por pagar.
  • Solicitar una mejoría de las condiciones: El comprador siempre va a poder hacerlo y en el caso de que el banco se niegue, el comprador podrá consultar en otras entidades para así poder cambiar de banco.
  • Confirmar que todo está en regla: Antes de firmar el contrato se necesitará entregar un acta previa en la que aparezca que se han cumplido los plazos previstos por la ley y que se ha informado de todo correctamente al comprador.

¿SE PUEDE TRANSMITIR LA HIPOTECA SIN EL PERMISO DEL BANCO?

Hay que recordar que a la hora de subrogar la hipoteca al comprador estamos cambiando a uno de los titulares, y por tanto se modifican también las condiciones del contrato que firmamos en su día con el banco. No será suficiente solo con que el comprador y el vendedor lleguen a un acuerdo sino que la entidad financiera también tendrá que validar la operación aceptar al nuevo deficitario. Si no es así la subrogación no será posible.

Por lo que, para subrogar la hipoteca no se puede transmitir la hipoteca sin tener en cuenta al banco.

Si el banco decide no dar el visto bueno al nuevo comprador o si se da el caso de que no recibimos ninguna respuesta existe una opción alternativa a la subrogación ¿Cuál es? Firmar un contrato de deuda entre la parte vendedora y la compradora por la que la parte que compra se compromete al pago de las cuotas. Existe un riesgo para el vendedor con esta opción ¿por qué? Porque la hipoteca sigue siendo suya con todas las consecuencias que esto supone si el comprador deja de pagar.

¿CUÁNTO CUESTA ESTA OPERACIÓN?

La subrogación de una hipoteca va a tener unos gastos asociados. Hay que tener muy en cuenta las comisiones por subrogación que pueden aparecer y estar incluidas en el contrato que firmamos en su momento con el banco. Habitualmente será el vendedor el que se haga cargo de los gastos así como los derivados del estudio del perfil de riesgo del comprador.

Hay que tener en cuenta también otros gastos de notaría, gestoría y registro que a partir de la nueva ley hipotecaria va a asumir el banco. Los gastos de tasación sin embargo sí que debe asumirlos el cliente pero como en una subrogación no se va a modificar la hipoteca, no es necesario pagarlo (salvo algunas excepcionesub)

Publicaciones
relacionadas

Go to top

En nuestro sitio web utilizamos cookies propias y de terceros para recoger datos estadísticos sobre el uso de nuestra web. Si navegas por nuestra web, estarás aceptando el uso de las cookies Más información

Los ajustes de cookies en esta web están configurados para «permitir las cookies» y ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues usando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en «Aceptar», estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar