LICENCIAS MUNICIPALES

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

Desde el punto de vista general, una licencia es una autorización: un permiso que otorga una persona o entidad a otra para obtener el derecho a usar, copiar, distribuir, usar o modificar algo (un software, una marca, una casa, etc). 

Concretamente, una licencia administrativa es el permiso que da cualquiera de las administraciones del Estado cuando una persona o entidad quiere hacer uso de algo que está bajo su competencia. Por ejemplo, para conducir, construir, para pescar, etc.

En este artículo, vamos a revisar las licencias municipales: un tipo de permiso que dan los Ayuntamientos y que regula las actividades urbanísticas y no urbanísticas.

A continuación, veremos en profundidad cuáles son los formatos y requisitos para solicitar una licencia municipal, los modelos de solicitud y varios ejemplos de licencias que concede el Ayuntamiento o, específicamente, la concejalía de urbanismo. 

LICENCIAS MUNICIPALES

La licencia municipal es un tipo de autorización que concede el Ayuntamiento para llevar a cabo una actividad regulada por la administración local: puede ser de actividad o urbanística y está regulada por diferentes niveles legislativos. 

Aunque existen muchos tipos de licencias específicas nacionales y autonómicas administrativas, la mayoría son concedidas por los municipios: los Ayuntamientos y sus concejalías son las encargadas de aterrizar la regulación autonómica, estatal o europea y aplicarla o gestionarla a nivel local. 

Legislación 

Una licencia urbanística es el permiso del Ayuntamiento para hacer una obra o un uso del suelo conforme a las normas. En España, estas licencias se apoyan en una cadena de leyes, desde el Estado hasta el municipio.

A nivel estatal existe el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Un texto refundido reúne y ordena en una sola norma varias leyes previas sobre la misma materia.

En este real decreto se fijan, para todo el país:

• Derechos y deberes vinculados al suelo.
• Criterios para un desarrollo urbano sostenible, competitivo y eficiente.
• Condiciones económicas y ambientales.
• Reglas sobre responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas (cuándo deben indemnizar por daños).
• Criterios de valoración del suelo.

¿Cómo se reparte la normativa: del Estado al municipio?

Después de la norma estatal, entran otras capas legales que concretan y desarrollan esas reglas.

Por un lado, cada comunidad autónoma se apoya en su Estatuto de Autonomía y aprueba sus leyes de suelo y urbanismo. Por otro lado, los ayuntamientos dictan normas municipales (como ordenanzas y reglamentos) para aplicar esa legislación en su territorio.

En consecuencia, aunque hay un marco común estatal, los requisitos y trámites pueden variar según la comunidad y el municipio.

¿Quién concede la licencia urbanística?

La licencia urbanística la concede el Ayuntamiento. Lo hace aplicando toda la normativa anterior: estatal, autonómica y municipal.

Cabe destacar que el Ayuntamiento no “inventa” el criterio. Evalúa tu solicitud según las reglas vigentes y comprueba que el proyecto cumple lo exigido.

Ejemplo: solicitar una licencia en Madrid

En Madrid, para pedir una licencia urbanística municipal, debes dirigirte al Área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.

Allí se inicia un procedimiento regulado por normas de distintos niveles. De manera similar a otras ciudades, el trámite municipal se apoya en la normativa de la Comunidad de Madrid (incluida la Ley 1/2020, de 8 de octubre, del Suelo) y en el marco estatal de suelo y rehabilitación urbana.

Situación → Acción → Resultado
Quieres reformar un local → Presentas la solicitud en Urbanismo con la documentación → El Ayuntamiento revisa el cumplimiento normativo y concede o deniega la licencia.

Pasos habituales

1. Identifica el tipo de actuación (obra nueva, reforma, cambio de uso, etc.).
2. Reúne la documentación técnica y administrativa que corresponda.
3. Presenta la solicitud ante el Ayuntamiento de Madrid (Área de Urbanismo).
4. Atiende posibles requerimientos (subsanaciones o documentos extra).
5. Recibe la resolución municipal (concesión o denegación) y, si procede, inicia la obra conforme a lo autorizado.

Diferencia entre licencia y comunicación previa 

El modelo de solicitud de licencias ha cambiado recientemente: para aligerar los procesos de concesión de permisos y hacerlos menos intrusivos, largos y complejos se ha introducido la figura de la declaración responsable o la comunicación previa. 

La Declaración Responsable es un documento donde la persona que solicita una licencia administrativa firma que cumple los requisitos para obtenerlaantes de obtenerla. Se puede presentar de forma digital con firma electrónica.

Cuando se presenta una Declaración Responsable o Documentación previa se debe adjuntar la documentación técnica. 

Titularidad de licencia

Todas las licencias que concede el Ayuntamiento se otorgan a un local, empresa o persona específicas.

Por tanto, cada vez que cambie alguno de ellos, se debe tramitar una nueva licencia o un traspaso o cambio de titularidad. 

Los requisitos para traspasar la titularidad  o propiedad de una licencia municipalde negocio son, primero, la autorización del titular actual y, segundo, la no superación de un periodo establecido por el Ayuntamiento de cierre (suele ser de seis meses). 

Los documentos para cambiar la titularidad de una licencia son los datos básicos (DNI, alta en la Agencia Tributaria), autorización del titular anterior, copia de la licencia, contrato de alquiler o escritura del local, certificado de solidez y acústico del local. 

El coste de cambiar el titular de una licencia depende de las tasas del Ayuntamiento para realizar el trámite y los documentos necesarios para solicitarlo. 

Multa por no tener licencia municipal 

La multa por ejercicio sin licencia depende del Ayuntamiento, del tipo de licencia que se infrinja, el grado de ilegalidad (de infracción grave a leve) y la gravedad del daño que se provoca a los vecinos o a la propiedad pública. 

En general, la multa por no tener licencia municipal (de actividad o urbanística) oscila entre los 300€ y los 3.000.000€ dependiendo de factores como la clase de licencia, el nivel de infracción y la repercusión en el entorno. 

CARACTERÍSTICAS DE LAS LICENCIAS MUNICIPALES

1. Carácter obligatorio: Se necesitará pedir esta licencia para llevar a cabo la actuación en los casos exigidos por Ley.
   • Sin esta licencia, la actuación no será legal y nos podemos enfrentar a una sanción que restablezca la legalidad siendo la más común la demolición de aquello que hemos construido ilegalmente.
2. Control preventivo o carácter previo: para obtener la aprobación de actividad u obra, se necesita solicitar esta licencia antes de iniciar la actividad para que de esta forma la Administración verifique que se ajusta a la legalidad.
3. Control legal: como ya hemos dicho anteriormente, las licencias son un acto reglado por diferentes niveles normativos (estatal, autonómico y municipal).
   • Solo se otorgarán cuando se cumplan todos los requisitos establecidos en la normativa que resulte de aplicación: estatal, autonómica y municipal.
4. Sujeto a la tasa por expedición de documentos: la aprueban los Ayuntamientos con la correspondiente ordenanza fiscal.
5. Si el ayuntamiento no contesta en un plazo determinado: (según las comunidades autónomas) y si, además, no se resuelve el otorgamiento de las licencias, se entenderán como desestimadas.

TIPOS DE LICENCIAS MUNICIPALES

En nuestra legislación, recientemente, se ha introducido la figura de la comunicación previa para flexibilizar la actividad administrativa para conceder las autorizaciones de actividad o urbanísticas. 

Además, dentro de las actuaciones sujetas a licencia,según el Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, existen las promovidas por particulares o las licencias municipales para una empresa (parcelaciones urbanas, modificación de estructuras, instalaciones subterraneas, etc). y las promovidas por la administración (cuando la Administración estatal y sus instituciones realizan actos con repercusión en la competencia municipal). 

Aunque existen muchos tipos de licencias que concede el Ayuntamiento, y todas cambian en función del municipio, podemos dividir los permisos locales en dos grandes grupos: los permisos de obra o urbanísticos y los permisos de actividad. 

Licencias de obras o urbanísticas 

La licencia urbanística es el acto administrativo de autorización donde la Administración urbanística competente supervisa que el cumplimiento de la normativa al transformar, construir, edificar, rehabilitar o usar el suelo. 

Las licencias urbanísticas las debe solicitar el promotor antes de comenzar la construcción.

Al ser actos reglados por diferentes leyes (como explicamos en el epígrafe anterior) los Ayuntamientos se limitan a revisar la conformidad del contenido de la solicitud de licencia teniendo en cuenta la legislación vigente.

Por eso, si una solicitud cumple todos los requisitos, los municipios están obligados a entregar la licencia. 

La Administración que tienecompetencias para entregar las licencias urbanísticas es el Ayuntamiento, aunque en determinados casos, se realicen otras intervenciones públicas exigidas por la legislación que les afecta y del respeto a los derechos afectados (Administraciones sobre Patrimonio histórico, cultural o arqueológico, medio natural y forestal, etc). 

Tipos de licencias urbanísticas

• Licencia de parcelación: esta licencia municipal para división horizontal es necesaria para dividir una finca en varias parcelas o inmuebles independientes.
  • Para solicitar esta licencia se tendrá que adjuntar un proyecto que justifique el motivo de esta parcelación y sus características; y este deberá ajustarse a la normativa vigente. 
• Licencia de obras de urbanización y edificación este permiso es necesario para construir o derribar edificios y restaurarlos o rehabilitarlos. 
  • Esta licencia puede ser de obra mayor o menor: las licencias de obra mayor son aquellas que necesitan un proyecto técnico y las de obra menor las que no.             

• La licencia de otras actuaciones urbanísticas: esta autorización es necesaria para proyectos diferentes a los anteriores como vallar una finca o instalar vallas de publicidad. 
• La licencia de primera ocupación: es necesaria cuando para escriturar la vivienda. Corresponde a construcciones nuevas o edificios sin uso o categoría definida. Sirve para confirmar que la edificación tiene todo lo que se necesita para habitarlo.
  • Sin esta licencia se puede llegar a cerrar la vivienda. Supone una forma de cerciorarse de que las personas viven en sitios adecuados, seguros y salubres.

Modelo de licencia de urbanismo 

A continuación, proponemos un ejemplo de modelo para solicitar una licencia urbanística del Ayuntamiento de Madrid: 

Licencias de actividad

Independientemente de las licencias urbanísticas necesarias para adaptar un inmueble a la actividad que va a desempeñarse en él, los negocios están sujetos a permisos de uso y actividad que también están regulados por la administración municipal para conceder la licencia comercial. 

Tipos de licencias de actividad

• La licencia de actividad: es el permiso necesario para comenzar las reformas e instalaciones pertinentes para comenzar un negocio (local comercial, despacho o nave industrial).
  • Actualmente, es habitual que solo sea necesaria la declaración responsable acompañada del pago de tasas. Dentro de esta categoría, está la licencia de actividad municipal de bar. 
• La licencia municipal de funcionamiento o licencia de apertura: es la autorización para ejercer una actividad. Al igual que la licencia de instalación de actividades, se suele obtener con una comunicación previa responsable.

Otras Licencias municipales

Además de las licencias urbanísticas y de actividad, los Ayuntamientos también regulan otro tipo de permisos como la tenencia de animales potencialmente peligrosos, de circulación, aparcamiento o taxi. 

• Licencia Tenencia de Animales Potencialmente Peligrosos
• Permiso de Circulación 
• Aparcamiento para residentes
• Licencia Municipal Taxi 
• Licencia Ambiental municipal

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LICENCIAS

Diferencia entre licencia urbanística y licencia de obra

En el ámbito de las licencias municipales, es común encontrarse con dos términos: licencia urbanística y licencia de obra.

Aunque a menudo se utilizan indistintamente, es importante destacar que hay una diferencia clave entre ambas.

• La licencia urbanística es un permiso otorgado por el municipio que regula el uso y la ocupación del suelo. Este tipo de licencia es necesaria para cualquier actuación urbanística, como la construcción de un edificio, la modificación de una vivienda o la apertura de un local comercial.
  • Su objetivo principal es garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas establecidas en el planeamiento municipal.
• Por otro lado, la licencia de obra se refiere específicamente a la autorización para llevar a cabo una determinada obra o construcción en un inmueble.
  • Este tipo de licencia se solicita una vez obtenida la licencia urbanística, ya que en ella se detallan las características específicas de la obra, como el tipo de construcción, la ubicación exacta y los materiales a utilizar.

Procedimiento de concesión de licencias municipales

Una licencia municipal es un permiso del Ayuntamiento. Sirve para poder hacer una actividad, una obra o abrir un negocio en un lugar concreto.

Cada municipio puede tener normas y trámites propios. Aun así, el proceso suele seguir un patrón parecido.

¿Cómo suele ser el trámite?

Para conseguir la licencia, normalmente debes seguir estos pasos.

1. Reunir la documentación que pide el Ayuntamiento.
   Puede incluir planos, proyecto técnico, permisos de obra, certificados de seguridad u otros documentos.
2. Comprobar que cumples los requisitos municipales.
   Esto es clave para evitar retrasos o una posible denegación.
3. Presentar la solicitud en el departamento municipal que corresponda (por ejemplo, Urbanismo o Actividades).
   Una vez registrada, el Ayuntamiento inicia la revisión del expediente.

Situación → Acción → Resultado
Quieres abrir una cafetería → Preparas planos y certificados → Presentas la solicitud en el Ayuntamiento y se inicia la evaluación de la licencia.

2. Tras la presentación de la solicitud, el municipio realizará una evaluación para determinar si se cumplen todos los requisitos y si la solicitud es viable.

Esto puede implicar inspecciones en el lugar, revisión de documentación y consulta a otras entidades competentes.

3. Finalmente, una vez que se ha evaluado la solicitud y se ha determinado que cumple con todos los requisitos, el municipio emitirá la licencia municipal.

Esta licencia puede ser temporal o permanente, dependiendo de la actividad o negocio en cuestión.

Bibliografía del artículo:

Libros:

1. «Licencias Urbanísticas» de Juan José Mendoza Sánchez.
2. «La Licencia de Obras y la Licencia de Actividades» de Rafael Mallol Serrano.

Artículos académicos y documentos relacionados:

1. «Licencias Urbanísticas: Aspectos Prácticos» de María Jesús de Francisco Sánchez en Revista Aranzadi Doctrinal.
   • Este artículo discute los aspectos prácticos de las licencias urbanísticas.

Sitios web y recursos en línea:

1. Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de España – Licencias Urbanísticas
   • El sitio web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de España proporciona información sobre licencias urbanísticas en España, incluyendo legislación y regulaciones.
2. Lexology – Licencias y Permisos: Un Mundo de Trámites
   • Este artículo en Lexology ofrece información sobre el proceso de obtención de licencias y permisos, así como los desafíos comunes que enfrentan las empresas en el proceso.

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