Escritura de la propiedad: qué es, para qué sirve y cómo conseguirla

Contar con la escritura de la propiedad suele ser la diferencia entre “tenemos una casa” y “tenemos una casa con seguridad jurídica”.

En nuestro caso, lo que nos ha funcionado es tratarla como un pack: escritura ante notario más inscripción en el Registro de la Propiedad más copias bien guardadas.

Así evitamos sustos cuando llega una hipoteca, una venta, una herencia o una simple comprobación de cargas.

Ojo: esto es una guía general en España; para casos concretos (herencias complejas, discrepancias de superficies, fincas sin inmatricular, etc.) conviene que lo revise notaría/gestoría/abogado.

1. ¿Qué es la escritura de la propiedad y para qué sirve?

La escritura de la propiedad es un documento público notarial que deja por escrito (y con fe pública) quién es el titular de un inmueble y en qué condiciones se ha adquirido (compraventa, herencia, donación, extinción de condominio, etc.).

Dicho fácil: es el “papel fuerte” que usamos para demostrar propiedad y formalizar cambios de titularidad con garantías.

En la práctica, nos sirve para tres cosas muy concretas:

1. Acreditar titularidad: quién es el dueño y con qué porcentaje (100%, proindiviso, nuda propiedad/usufructo, etc.).
2. Dar seguridad jurídica: no solo entre comprador y vendedor, sino de cara a terceros (bancos, futuros compradores, administraciones).
3. Habilitar trámites: vender, hipotecar, donar, aceptar una herencia, cancelar hipoteca, modificar una descripción… casi todo lo serio pasa por aquí.

Un matiz que mucha gente pasa por alto: en una compraventa, cuando se otorga la venta en escritura pública, el propio otorgamiento puede equivaler a la entrega si no se pacta lo contrario. Esto es importante porque conecta la parte “legal” con la realidad del traspaso.

2. Escritura, Registro de la Propiedad y nota simple: qué cambia realmente

La respuesta corta: la escritura nace en notaría; la protección frente a terceros se consolida en el Registro.

• Notaría (escritura pública): firmamos ante notario, que comprueba identidades, capacidad, y da forma legal al acto. La escritura original (matriz) queda custodiada y lo que solemos tener en casa son copias.
• Registro de la Propiedad (inscripción): al inscribir, el derecho queda publicado y protegido con efectos registrales. Además, el Registrador califica la legalidad del título y existe un plazo máximo de 15 días para inscribir desde el asiento de presentación (con matices si hay defectos subsanables o títulos previos).
• Nota simple: es un documento informativo que resume titularidad y cargas registrales; se usa muchísimo para “ver cómo está” una finca antes de comprar o para ubicar datos (protocolo, fechas, etc.).

En nuestro caso, el orden “sin dramas” es:

1. Antes de firmar: pedimos nota simple y revisamos cargas.
2. Firmamos escritura.
3. Liquidamos impuestos.
4. Inscribimos y guardamos justificantes (y copias) como oro.

3. ¿Qué información aparece en una escritura de propiedad y cómo leerla sin perderse?

Una escritura suele parecer interminable, pero si la leemos con método es bastante “manejable”. Nosotros la escaneamos mentalmente en 7 bloques:

1. Encabezado y protocolo: notaría, fecha, número de protocolo, notario autorizante.
2. Intervinientes: quién firma (comprador, vendedor, herederos, apoderados) y con qué poderes.
3. Antecedentes / título previo: de dónde viene la propiedad (compraventa anterior, herencia, segregación…).
4. Descripción del inmueble: dirección, superficie, linderos, anejos (garaje/trastero), referencia catastral si consta, y a veces estado de coordinación Catastro-Registro.
5. Cargas y situación: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, limitaciones.
6. Cláusulas económicas: precio, forma de pago, arras si se mencionan, distribución de gastos si se pacta.
7. Advertencias/notas: obligaciones fiscales, protección de datos, manifestaciones y advertencias del notario.

Un truco práctico que aplicamos: si nuestra intención es hipotecar o vender en el futuro, nos obsesionamos con dos cosas:

• que la descripción coincida con la realidad (superficies, anejos, cuotas), y
• que las cargas estén claras (qué hay, cuánto queda, qué se cancela y cómo).

Si algo chirría (metros que no cuadran, una hipoteca que “ya estaba pagada” pero sigue apareciendo), lo tratamos como señal roja: se puede arreglar, pero cuanto antes, mejor.

4. ¿Cómo se consigue la escritura según el caso (compraventa, herencia o donación)?

La manera más común es la compraventa, pero el esquema mental nos sirve también para herencias y donaciones: preparar → firmar → impuestos → registro.

4.1 En una compraventa (paso a paso que usamos nosotros)

1. Elegimos notaría y preparamos documentación: identidades, título previo, nota simple, certificados habituales, y si hay hipoteca, coordinación con banco. (Aquí una gestoría puede ahorrar tiempo, pero no siempre es imprescindible).
2. Revisión previa: el notario suele revisar la situación registral y lo que se va a firmar. Nosotros pedimos siempre borrador y lo leemos con calma.
3. Firma: se otorga la escritura (y si procede, la de hipoteca).
4. Impuestos: sin esto, el Registro normalmente no avanza.
5. Presentación/inscripción registral: y aquí es donde la operación “se blinda” frente a terceros.

4.2 En herencia o donación

La lógica es parecida, pero cambia el “motor”:

• en herencia: aceptación/partición y adjudicación (y ojo con proindivisos y discrepancias).
• en donación: escritura de donación y su fiscalidad específica (muy dependiente de CCAA y parentesco).

Nuestro consejo práctico: en herencia/donación, antes de correr, confirmamos titularidad y cargas con nota simple y pedimos que el notario deje el reparto/porcentajes cristalino, porque ahí nacen muchos líos futuros.

5. Tipos de escritura de propiedad más habituales (y cuándo se usan)

Dependiendo del inmueble y de la situación de sus dueños, existen diferentes tipos de escrituras de propiedad que deben ser utilizadas según las necesidades de cada proceso de compraventa.

1. Escritura propiedad vivienda
2. Escritura propiedad horizontal
3. Escritura de renuncia de propiedad
4. Escritura de propiedad indivisa
5. Escritura nuda propiedad
6. Escritura cancelación hipoteca 

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La “escritura de la propiedad” no es una sola cosa: hay varias escrituras relacionadas con inmuebles, y cada una cumple un objetivo.

En vuestra experiencia ya aparecen las más importantes; nosotros las ordenamos así (con lenguaje de “para qué me sirve”):

Tipo de escritura	¿Para qué se usa?	Cuándo suele aparecer
Escritura de compraventa	Transfiere la propiedad a cambio de precio	Compra de vivienda/terreno/local
Escritura de herencia (adjudicación)	Adjudica bienes a herederos	Fallecimiento + reparto
Escritura de donación	Transfiere gratis (con condiciones si las hay)	Donaciones entre familiares
División horizontal	Define elementos privativos y comunes + cuotas	Edificios con pisos/locales
Extinción de condominio / proindiviso	Reordena copropiedad (uno se queda, otro sale)	Separaciones, herencias, compras entre copropietarios
Renuncia / cesión	Cede derechos (ojo garantías y efectos)	Casos muy concretos, revisar bien
Nuda propiedad / usufructo	Se separa propiedad del uso	Planificación patrimonial, seniors, etc.
Cancelación de hipoteca	“Levanta” la carga registral	Hipoteca pagada (muy recomendable)

Dos notas muy de vida real:

• División horizontal: si compramos “sobre plano” o en un edificio recién configurado, aquí es donde se define qué es exactamente nuestro piso y qué cuota tenemos. Si está mal, arrastra problemas a ventas y financiación.
• Cancelación de hipoteca: aunque hayas pagado, si no cancelas registralmente, la carga puede seguir apareciendo. Y cuando queramos vender, eso suele bloquear o retrasar.

6. Copias de la escritura: matriz, copia autorizada y copia simple (y cómo pedir un duplicado)

Esto es el “dolor” típico: “¿Dónde está la escritura original?”.

La clave es entender cómo funciona notaría:

• La matriz (original) se queda custodiada por el notario (documento público custodiado; lo que solemos tener en casa son copias).
• La copia autorizada es la que tiene plena fuerza probatoria (firmada/expedida por notaría). Es la que tratamos como “nuestra escritura” en la práctica.
• La copia simple tiene carácter informativo y se usa para trámites donde no exigen copia autorizada.

6.1 Si hemos perdido la copia

Lo que hacemos nosotros (sin entrar en pánico):

1. Buscamos fecha aproximada, notaría, y si podemos número de protocolo.
2. Pedimos copia en la notaría donde se firmó.
3. Si fue hace mucho: si la escritura tiene más de 25 años, puede estar en archivo de distrito y la custodia la lleva un notario archivero.
4. Para localizar custodio: el Notariado explica que en el Portal Notarial del Ciudadano se puede consultar quién custodia documentos de los últimos 15 años y orientar la búsqueda.

6.2 Copias electrónicas y verificación (CSV)

Cada vez es más habitual moverse con copias electrónicas verificables. Hay resoluciones recientes donde se discute la presentación de copias autorizadas electrónicas y la verificación mediante código seguro de verificación (CSV) a través de sede electrónica notarial, y cómo encaja en el flujo registral. BOE

Traducción práctica: si os dan un documento con CSV, tratadlo como algo serio, pero aseguraos de cómo os lo aceptan en el Registro y si requiere presentación presencial/telemática según el caso.

7. Cuánto cuesta escriturar una propiedad: notaría, Registro e impuestos (con lógica, sin humo)

La respuesta honesta: depende, pero no es “barra libre”. En España, tanto notaría como Registro se rigen por aranceles (tarifas reguladas).

Así que lo sensato es pensar en 3 capas:

7.1) Notaría

• Depende de cuantía, complejidad, número de copias, anexos, etc.
• Aun así, no es un precio inventado: hay reglas arancelarias.

7.2) Registro de la Propiedad

• Pagamos por inscripción y asientos relacionados.
• Además, el registrador califica y despacha conforme a plazos legales (ese “15 días” del art. 18 LH es la referencia general).

7.3) Impuestos (la parte grande)

Aquí es donde suele estar el “peso”:

• Vivienda usada: normalmente entra por ITP, y el tipo varía por Comunidad Autónoma (hay listados actualizados por CCAA).
• Vivienda nueva: suele entrar por IVA y, según el caso, AJD. El IVA reducido del 10% se aplica a entregas de edificios aptos para vivienda (con condiciones), según el criterio general del IVA. Agencia Tributaria

En nuestro caso, para no equivocarnos, usamos esta regla mental:

• Segunda mano → ITP
• Obra nueva → IVA (+ AJD en muchos casos)

Valor de inmueble	Tarifa
6.010,12 €	24,04€
6.010,13 € y 30.050 €	+ 1,75€ adicional por cada 1000 más
30.050,62 € y 60.101,21 €	+ 1,25 € adicional por cada 1000 más
60.101,22 € y 150.253,03 €	+ 0,75 € adicional por cada 1000 más
150.253,04 € y 601.012,10 €	+ 0,30 € adicional por cada 1000 más
601.012,10 €	+ 0,20€ adicional por cada 1000 más

8. Quién paga la escritura y si se puede pactar (y el tema “vender sin escritura”)

8.1 ¿Quién paga qué?

Si no se pacta otra cosa, el Código Civil marca una regla muy citada:

• gastos de otorgamiento de escrituras → vendedor
• primera copia y las posteriores → comprador
  (salvo pacto en contrario). BOE

En la práctica, lo habitual es que se pacte explícitamente en la escritura (y más con hipoteca de por medio). Nuestro consejo: que quede escrito, porque “ya lo hablamos” no sirve cuando hay prisas.

8.2 ¿Se puede vender una vivienda sin escritura?

Se puede “mover” una compraventa con contrato privado, pero si queremos seguridad jurídica plena, lo razonable es escriturar e inscribir. Si no, nos quedamos con dos problemas típicos:

• cuesta más financiar (bancos suelen exigir claridad registral),
• y aparecen conflictos si surge un tercero (embargos, dobles ventas, herederos, etc.).

Si además la finca tiene problemas de base (no está bien inmatriculada, descripción discordante, cargas antiguas), lo correcto es resolverlo con notaría/registro antes de vender, o asumiremos descuentos y retrasos.

9. Checklist final “sin dramas” antes y después de firmar

Si tuviéramos que resumir todo a un checklist que seguimos nosotros, sería este:

9.3 Antes de firmar

• Nota simple actualizada (titularidad y cargas). Corpme Web Institucional
• Identidades y estado civil correctos (y poderes si hay apoderados).
• Confirmar forma de pago (transferencias, cheques bancarios, etc.).
• Si hay hipoteca: coordinación banco-notaría (y tiempos realistas).
• Revisar borrador: descripción, anejos, cuotas, cargas y reparto de gastos.

9.4 Después de firmar

• Guardar: copia autorizada / justificantes / copia simple si os la dan.
• Impuestos liquidados dentro de plazo (según el tributo aplicable).
• Presentación a Registro y seguimiento del asiento.
• Cuando inscriba: pedir nota simple final para verificar que ya figuramos como titulares.
• Si era hipoteca pagada: no olvidar cancelación registral cuando toque.

Este checklist parece obvio… hasta que no lo es. Y cuando no lo es, el coste suele ser tiempo, gestoría urgente y algún que otro susto.

10. Clasificación tipos de escritura de propiedad

Escritura propiedad vivienda

Cuando hablamos de la escritura de una vivienda, nos estamos refiriendo a un documento con validez jurídica que asegura la titularidad de una casa, local, terreno, apartamento, edificio, etc.

La escritura de propiedad debe ser firmada por todas las partes implicadas en el proceso, incluido el notario y el fedatario público. 

Normalmente dicha escritura se obtiene cuando el proceso de compraventa ha finalizado y el precontrato ya ha sido firmado.

Además, debe realizarse ante notario ya que será la persona encargada de certificar la titularidad del inmueble o de certificar la transmisión de dicha vivienda a un nuevo dueño.

Escritura propiedad horizontal

La escritura de propiedad horizontal, más conocida como escritura de división horizontal, es un documento a través del cual se pueden establecer y definir los diferentes elementos individuales y comunes que conforman una finca.

Así, por ejemplo, es posible establecer y diferenciar las viviendas que constituyen un régimen de copropiedad, obtener información sobre cada una de ellas y recoger datos imprescindibles como el titular registral o las cargas económicas (en caso de que las hubiera).

La escritura de división horizontal es fundamental a la hora de comprar, vender o alquilar y se puede establecer sobre edificios finalizados, construcciones en proceso o simplemente en propuestas de proyectos.

Escritura de renuncia de propiedad

La escritura de renuncia de propiedad es una herramienta legal con la que poder transferir el interés, derecho y reclamo de una persona sobre una propiedad.

De esta forma, la persona que renuncia al inmueble, el otorgante, permite que el derecho de propiedad sea transferido de una manera rápida y económica a otra persona, el concesionario o receptor. 

Sin embargo, al contrario de lo que sucede con otros tipos de escrituras, la de renuncia de propiedad no cuenta con ningún tipo de título ni contrato y, por ello, no ofrece garantía alguna a la persona receptora de la propiedad. 

Escritura de propiedad indivisa

Una propiedad indivisa es un bien cuya titularidad o propiedad es compartida por varios propietarios y, por lo tanto, cada uno de ellos posee solo una parte proporcional del total de la propiedad.

En determinados casos, como sucede con algunos inmuebles, una indivisa puede hacer perder valor al bien en su conjunto. Esta situación es bastante frecuente en herencias. 

Así, por ejemplo, la escritura de propiedad indivisa puede darse en un piso que cuenta con varios dueños que han heredado el inmueble tras el fallecimiento del propietario.

En este caso, si uno de ellos quiere comprar el bien o vender su parte, existirían varias formas para hacerlo:

1. Llegar a un consenso con el resto de herederos y decidir si vender el inmueble a un tercero o dividirlo en las partes correspondientes según el número de herederos.
2. Si no hay consenso, el inmueble a heredar se deberá dividir por la vía judicial. En tal situación, es posible vender solo un porcentaje a un tercero interesado en adquirir dicha parte del indiviso.

El precio del indiviso varía dependiendo del porcentaje vendido y del número de propietarios. Además, estas ventas y divisiones deben realizarse bajo un proceso notarial.

Escritura nuda propiedad

La nuda propiedad ofrece la posibilidad de ser propietario de un bien pero sin poder hacer uso de ello desde el momento de su compra.

Así, la escritura de nuda propiedad es un documento en el que figura tanto el propietario del inmueble como la persona que puede utilizarla en su usufructo.

El uso de la nuda propiedad es cada vez más común, por ejemplo, en propietarios de avanzada edad que no cuentan con herederos o que necesitan una ayuda económica adicional.

Gracias a la nuda propiedad pueden reservarse el usufructo aunque la vivienda ya haya sido vendida a otro propietario. De esta manera, es posible disfrutar de su vivienda mientras reciben una compensación económica por su venta.

Escritura cancelación hipoteca 

A pesar de que la cancelación de la hipoteca no es un trámite obligatorio, te evitará problemas si en un futuro quieres vender la casa o pedir un nuevo préstamo. 

Si ya has finalizado el pago de tu hipoteca, te recomendamos cancelar el préstamo hipotecario, es decir, proceder al levantamiento de la misma para que quede constancia de ello en la escritura de cancelación de hipoteca.

Tipos de Escritura	Descripción	Características Clave
Escritura Propiedad Vivienda	Documento con validez jurídica que asegura la titularidad de una propiedad. Firmada por las partes implicadas, notario y fedatario público.	Se obtiene tras finalizar la compraventa. Certifica la titularidad del inmueble.
Escritura Propiedad Horizontal	Documento que establece y define los diferentes elementos individuales y comunes de una finca en régimen de copropiedad.	Define viviendas, titular registral y cargas económicas. Fundamental para comprar, vender o alquilar.
Escritura Renuncia de Propiedad	Herramienta legal para transferir el interés, derecho y reclamo sobre una propiedad sin garantía.	Transferencia rápida y económica de la propiedad. No ofrece garantía al receptor.
Escritura Propiedad Indivisa	Documento que refleja la titularidad compartida de una propiedad por varios propietarios.	Propiedad compartida proporcionalmente. Frecuente en herencias. Puede ser dividida consensualmente o judicialmente.
Escritura Nuda Propiedad	Documento en el que se registra la propiedad sin el derecho de uso, que queda en manos del usufructuario.	Propietario y usufructuario diferentes. Común en propietarios de avanzada edad que venden la nuda propiedad para recibir compensación.
Escritura Cancelación Hipoteca	Documento que refleja la cancelación de una hipoteca tras finalizar su pago.	No obligatorio, pero recomendable para evitar problemas futuros al vender la casa o pedir un nuevo préstamo.

Preguntas frecuentes sobre la escritura de la propiedad

¿Qué diferencia hay entre escritura de propiedad y título de propiedad?

La diferencia práctica es que la escritura pública es el documento notarial que formaliza la transmisión y acredita la titularidad con fe pública; “título de propiedad” se usa como término general, pero en vivienda casi siempre hablamos de escritura como el título fuerte.

¿Es obligatorio inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad?

No siempre es “obligatorio” como trámite para existir entre partes, pero sí es lo más recomendable para seguridad frente a terceros.

Además, el Registro califica e inscribe con un marco de plazos (por regla general, 15 días desde el asiento de presentación, con matices).

¿Cómo consigo una copia de mi escritura si la he perdido?

La pedimos en la notaría (si conocemos notario/fecha/protocolo). Si tiene más de 25 años, puede estar en archivo de distrito con notario archivero.

El Notariado explica que el Portal Notarial ayuda a localizar custodias (últimos 15 años). Notariado

¿Quién paga la escritura de compraventa: comprador o vendedor?

Si no se pacta otra cosa, el Código Civil dice: otorgamiento a cargo del vendedor y primera copia a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.

¿Qué impuestos se pagan al escriturar una vivienda?

Depende del tipo de operación: en vivienda usada suele ser ITP (varía por CCAA), y en vivienda nueva suele ser IVA (y con frecuencia AJD).

El IVA reducido del 10% aplica en entregas de vivienda apta para uso como tal bajo condiciones del IVA.

Glosario rápido (para entenderte con notaría y Registro)

• Escritura pública: documento notarial con fe pública que formaliza un acto jurídico (compraventa, herencia, donación…).
• Matriz: el original que queda custodiado por la notaría.
• Copia autorizada: copia con plena validez (expedida por notaría).
• Copia simple: copia informativa (útil para trámites, pero no sustituye a la autorizada cuando la exigen).
• Nota simple: resumen informativo registral de titularidad y cargas.
• Asiento de presentación: entrada del documento en Registro; marca prioridad y plazos.
• Cargas: hipotecas, embargos, servidumbres u otras limitaciones que afectan al inmueble.
• Proindiviso: propiedad compartida por cuotas (por ejemplo, 50%-50%).
• Nuda propiedad / usufructo: separación entre “ser dueño” y “tener derecho de uso”.
• Arancel: tarifa regulada (notarios/registradores no fijan precio “libre” al azar)

Bibliografía utilizada