Valor catastral: qué es, cómo se calcula y cómo influye en tus impuestos

Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en sector.

El valor catastral es el número que Hacienda tiene en la cabeza cuando piensa en tu casa: con él calcula impuestos como el IBI, la plusvalía o, en algunos casos, la renta.

Si lo entiendes bien, puedes anticipar cuánto vas a pagar, detectar errores y tomar mejores decisiones al comprar, vender o heredar.

En nuestro caso, desde Arquitasa Sociedad de Tasación, tratamos a diario con propietarios que no saben de dónde sale esa cifra o por qué ha subido.

En esta guía vamos a explicar el valor catastral como lo explicamos a nuestros clientes: con ejemplos, normativa y comparándolo con otros valores (mercado, referencia, tasación…).

Guía rápida: 5 claves sobre el valor catastral que debes tener claras

La idea clave es que el valor catastral no es el precio de mercado, sino una valoración administrativa que sirve sobre todo para impuestos.

Si te quedas con estas 5 ideas, ya vas por delante de la mayoría de propietarios.

1. Qué es:
   Es el valor monetario que el Catastro asigna a cada inmueble teniendo en cuenta su ubicación, superficie, antigüedad, calidad de construcción, uso, etc. Es un dato oficial que figura en el Catastro Inmobiliario.
2. Quién lo fija:
   Lo fija la Dirección General del Catastro, aplicando una normativa concreta (TRLCI, reales decretos y órdenes ministeriales) y una ponencia de valores que marca cuánto vale el suelo y la construcción en cada zona.
3. Límite respecto al mercado:
   Por ley, el valor catastral debe ser siempre inferior al valor de mercado. Si en nuestro trabajo detectamos que un valor catastral está claramente por encima del mercado, automáticamente nos saltan las alarmas.
4. Para qué se usa:
   Se utiliza principalmente para calcular impuestos: IBI, plusvalía municipal y, según el caso, IRPF, ITP, AJD, patrimonio o sucesiones y donaciones. También sirve de referencia en planificación urbana y estadísticas.
5. Relación con otros valores:
   No hay que confundirlo con el valor de mercado, el valor de referencia de Catastro, el valor de tasación, el valor hipotecario o el valor asegurado. Cada uno sirve para algo distinto; nosotros los usamos a diario y rara vez coinciden.

Valor catastral vs valor de mercado: idea esencial

La diferencia práctica es sencilla: el valor de mercado es el precio al que se compra y vende una vivienda en condiciones normales; el valor catastral es un valor técnico-administrativo que se usa para impuestos y debe estar por debajo de ese precio.

Cuando revisamos tasaciones, vemos a menudo pisos con valor catastral de 90.000 € y valor de mercado de 160.000 €. No hay ningún problema: es lo normal.

El conflicto aparece cuando el valor catastral se acerca demasiado o incluso supera el valor de mercado; en esos casos conviene revisar la normativa y valorar una posible reclamación.

Quién fija el valor catastral y cada cuánto se revisa

El valor catastral se fija a partir de una ponencia de valores aprobada para cada municipio. Esa ponencia se basa en la normativa del Catastro (TRLCI y desarrollo reglamentario) y en estudios de mercado de la zona en una fecha concreta.

Lo habitual es que las ponencias tengan un horizonte largo (por ejemplo, en torno a 10 años) y que entre medias se apliquen coeficientes de actualización.

Esto explica por qué, cuando nosotros comparamos, el valor catastral suele ir “con retraso” respecto a la realidad del mercado.

En qué impuestos entra en juego primero

En el día a día de los propietarios, el valor catastral pesa sobre todo en:

• El IBI (es su base imponible principal).
• La plusvalía municipal (se calcula sobre el valor catastral del suelo).
• La imputación de rentas inmobiliarias en IRPF, cuando una vivienda no está alquilada.
• Algunos cálculos de patrimonio, sucesiones y donaciones, según la normativa autonómica.

Cuando analizamos un caso, siempre empezamos revisando el valor catastral porque es el “punto de partida fiscal” del inmueble.

¿Qué es exactamente el valor catastral de un inmueble?

El valor catastral es un valor administrativo que resume en una cifra las características físicas, económicas y jurídicas de un inmueble.

No es un “precio” libre, sino el resultado de una normativa y de unas tablas técnicas que aplica el Catastro a cada parcela y construcción.

Definición sencilla y definición “técnica” según Catastro

De forma sencilla, podemos decir que el valor catastral es lo que el Catastro dice que vale tu inmueble para efectos fiscales, no lo que un comprador pagaría por él.

De forma más técnica, el valor catastral es el resultado de aplicar:

• Módulos de valor del suelo y construcción.
• Coeficientes que tienen en cuenta uso, antigüedad, calidad, situación, etc.
• Un coeficiente de referencia al mercado y, en su caso, factores de minoración.

Todo esto se recoge en la normativa catastral (texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y normas técnicas de valoración).

Por qué el valor catastral debe ser menor al valor de mercado

La propia normativa fija que el valor catastral no puede superar el valor de mercado. Esto tiene lógica: el Catastro se apoya en el mercado para valorar, pero aplica un factor de minoración para estar por debajo y no asfixiar fiscalmente al contribuyente.

En la práctica, cuando nosotros comparamos, vemos tres escenarios:

• Valor catastral claramente inferior al mercado → escenario normal.
• Valor catastral cercano al mercado → conviene analizar la ponencia y las fechas.
• Valor catastral superior al mercado → posible desequilibrio que puede justificar una revisión.

Diferencias básicas con otros valores: referencia, tasación, seguro

• Valor de referencia de Catastro: es un valor diferente al catastral, pensado para servir de base en ciertos impuestos (como transmisiones o sucesiones). Puede estar muy cerca del mercado.
• Valor de tasación: es el valor que obtenemos en una tasación profesional siguiendo una norma técnica concreta (por ejemplo, para hipotecas).
• Valor asegurado: es el valor que se usa para el seguro del hogar, normalmente vinculado al coste de reconstruir el inmueble, no a su precio de venta.

En nuestro trabajo en tasación, cruzamos todos estos valores, pero nunca los usamos como sinónimos.

Para qué sirve el valor catastral en tu día a día

El valor catastral tiene mucho más impacto del que parece; se cuela en tus recibos, en tu renta y en una posible herencia. Entender sus usos te permite anticipar costes y evitar sorpresas.

Valor catastral y recibo del IBI

En el IBI, el valor catastral es el corazón del cálculo: sobre él se aplica un tipo impositivo que fija cada Ayuntamiento. Si el Ayuntamiento sube el tipo o el Catastro actualiza el valor, tu recibo cambia.

Cuando ayudamos a propietarios a revisar su IBI, siempre miramos:

• Valor catastral total.
• Reparto entre valor del suelo y valor de la construcción.
• Tipo impositivo vigente en el municipio.

Con esos datos podemos estimar si el recibo está en línea con lo razonable o se ha disparado.

Cómo afecta a IRPF, ITP, plusvalía e impuestos de patrimonio y sucesiones

Además del IBI, el valor catastral entra en juego en:

• IRPF: se usa para calcular la imputación de rentas inmobiliarias en viviendas no alquiladas.
• Plusvalía municipal: la base se calcula sobre el valor catastral del suelo. Cuanto más alto sea, más plusvalía potencial.
• Impuesto sobre el Patrimonio: puede utilizarse el mayor entre valor catastral, valor de adquisición o valor de mercado, según la normativa.
• Sucesiones y Donaciones / ITP y AJD: aquí entra más el valor de referencia o el valor declarado, pero el valor catastral sigue siendo un dato de referencia para la Administración.

Cuando diseñamos una estrategia fiscal para un cliente (por ejemplo, en una herencia), el valor catastral es una de las primeras cifras que revisamos.

Uso del valor catastral en operaciones de compra, venta y herencia

En compraventas y herencias, el valor catastral:

• Sirve como pista sobre la valoración que hace la Administración del inmueble.
• Ayuda a estimar impuestos (IBI futuro, plusvalía, imputaciones de renta…).
• Puede usarse para comprobar si hay desajustes llamativos entre la realidad del inmueble y lo que figura en el Catastro (superficie, uso, año de construcción, etc.).

A muchos compradores les sorprende que, cuando pedimos documentación para una tasación, siempre incluimos la ficha catastral: nos ayuda a detectar incoherencias antes de que sean un problema.

Cómo consultar el valor catastral: todas las vías paso a paso

Hoy es relativamente sencillo consultar el valor catastral, pero cada vía tiene sus requisitos. Lo importante es que sepas dónde mirar antes de complicarte con trámites.

Consultar el valor catastral en el recibo del IBI

La forma más rápida es mirar el recibo del IBI:

• Suele aparecer una casilla “Valor catastral”.
• Muchas veces desglosa valor del suelo y valor de construcción.
• También muestra la referencia catastral, que te servirá para otros trámites.

Cuando revisamos documentación de un cliente por primera vez, casi siempre empezamos por este recibo: nos da en un vistazo el valor catastral y una idea de cómo está compuesto.

Consulta online en la Sede Electrónica del Catastro (con y sin certificado)

La Sede Electrónica del Catastro permite consultar el valor catastral desde casa:

1. Entrar en la web del Catastro.
2. Acceder a “Acceso a mis datos” o similar.
3. Identificarse con certificado digital, DNIe o sistemas como Cl@ve.
4. Introducir referencia catastral o dirección.
5. Consultar los datos del inmueble, incluido el valor catastral.

Si no tienes certificado digital, también hay opciones de consulta usando otros métodos de identificación o, en algunos casos, accediendo a datos no protegidos (sin información sensible del titular).

En nuestra experiencia, esta es la vía más cómoda para propietarios que ya están acostumbrados a hacer trámites online.

Oficinas del Catastro, Ayuntamiento y otros puntos de información

Si prefieres el modo tradicional, puedes:

• Acudir a la oficina del Catastro correspondiente a tu municipio o provincia.
• Preguntar en tu Ayuntamiento, que muchas veces tiene acceso a datos catastrales.
• Utilizar teléfonos de información o puntos de atención ciudadana.

Cuando acompañamos a propietarios menos digitales, esta vía presencial sigue siendo muy útil, sobre todo si hay que resolver dudas sobre errores o incoherencias en la ficha.

Cómo saber el valor catastral de una vivienda que no es tuya (y límites de acceso)

Es posible conocer datos del Catastro de inmuebles de terceros, pero con límites:

• Algunos datos son públicos (ubicación, uso, superficie aproximada, referencia catastral).
• Los datos protegidos (como el valor catastral completo o el titular) requieren identificación y, en muchos casos, ser propietario o tener interés legítimo.

Cuando trabajamos para un cliente, solemos ser nosotros quienes solicitamos la información necesaria, siempre respetando la normativa de protección de datos.

Qué se tiene en cuenta para calcular el valor catastral de una vivienda

El valor catastral no se calcula “a ojo”; detrás hay una metodología técnica bastante detallada. Entender sus factores te ayuda a ver por qué a veces dos pisos casi iguales tienen valores catastrales distintos.

Ubicación, uso del suelo y entorno urbano

Lo primero que mira el Catastro es dónde está el inmueble:

• Zona de la ciudad, barrio, calle.
• Calificación urbanística del suelo.
• Nivel de consolidación del entorno (servicios, accesos, etc.).

En nuestro trabajo vemos cómo calles paralelas, a pocos metros, pueden tener valores unitarios de suelo muy diferentes por su calificación urbanística o por pertenecer a distintas áreas de la ponencia de valores.

Superficie, antigüedad, calidad de la construcción y estado de conservación

Después, pesan mucho las características propias del edificio o vivienda:

• Superficie construida y, en su caso, superficie de elementos comunes.
• Antigüedad del edificio.
• Calidad constructiva (materiales, acabados, instalaciones).
• Estado de conservación.

No es lo mismo un piso de 90 m² en un edificio rehabilitado que otro igual sin ascensor, sin reforma y con patologías visibles. En tasación, esos matices los recogemos con coeficientes; el Catastro aplica criterios similares, aunque de forma más estándar.

Valor del suelo, valor de la edificación y coeficientes correctores

El valor catastral se descompone normalmente en dos grandes bloques:

• Valor del suelo.
• Valor de la construcción.

A partir de ahí, entran en juego coeficientes correctores que ajustan por:

• Uso (residencial, comercial, industrial).
• Situación dentro del edificio (bajo, ático, interior, exterior).
• Características especiales (locales en esquina, fachadas múltiples, etc.).

Nosotros utilizamos una lógica parecida en las tasaciones: partimos de un valor base y lo vamos ajustando según la realidad del inmueble.

Por qué el valor catastral no se actualiza al mismo ritmo que el mercado

El mercado inmobiliario se mueve todos los meses; el valor catastral, no. ¿Por qué?

• Las ponencias de valores se aprueban para periodos largos.
• Las revisiones requieren procedimientos administrativos complejos.
• A veces se aplican coeficientes de actualización generales, sin entrar al detalle de cada inmueble.

Por eso no es raro que, cuando hacemos un informe de tasación, el valor catastral refleje el “mercado” de hace varios años, mientras que el valor de mercado actual es mucho más alto o más bajo.

Cómo se calcula el valor catastral en la práctica (y cómo estimarlo desde el IBI)

Aunque el cálculo exacto lo hace el Catastro siguiendo sus normas, a nivel práctico podemos entender el proceso y hasta hacer una estimación razonable usando el recibo del IBI.

Valor base según ponencia de valores y normativa aplicable

El punto de partida es la ponencia de valores del municipio, que establece:

• Módulos del valor del suelo (€/m²) por zonas.
• Módulos del valor de construcción según uso y calidad.
• Criterios para aplicar coeficientes (situación, antigüedad, etc.).

Todo ello se apoya en la normativa: texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y los distintos reales decretos y órdenes ministeriales que fijan módulos y coeficientes.

En las tasaciones que hacemos, usamos documentación parecida (módulos, coeficientes, tablas), pero adaptada a la finalidad del informe (hipotecaria, divorcio, herencia…).

Aplicación de coeficientes correctores y factor de minoración

Sobre el valor base, se aplican:

• Coeficientes correctores: ajustan por circunstancias específicas del inmueble (uso, planta, situación en la manzana, etc.).
• Factor de minoración: reduce el valor para garantizar que el valor catastral no supere al valor de mercado.

El resultado final, tras todos estos pasos, es el valor catastral que verás en tu recibo o en la ficha del Catastro.

Ejemplo real: calcular el valor catastral a partir del recibo del IBI

Una forma sencilla de aproximar el valor catastral es usar la fórmula inversa del IBI:

Valor catastral ≈ Cuota anual del IBI / Tipo impositivo del Ayuntamiento

Ejemplo:

• Cuota IBI anual: 600 €
• Tipo impositivo IBI: 0,6 % (0,006 en forma decimal)

Entonces:
600 € ÷ 0,006 = 100.000 € de valor catastral aproximado.

En nuestro día a día, utilizamos este truco como comprobación rápida cuando el contribuyente no tiene a mano la ficha catastral.

Qué podemos hacer si creemos que el valor catastral está mal calculado

Si tras revisar datos y compararlos con la realidad del inmueble vemos que el valor catastral es demasiado alto (o que la información del Catastro es incorrecta), hay opciones:

• Presentar una declaración de alteración catastral si faltan obras, cambios de uso o datos.
• Plantear una reclamación o recurso en los plazos que indique la notificación de valoración.
• Aportar informes técnicos, planos, escrituras y, en su caso, informes de tasación independientes que respalden la discrepancia.

Cuando acompañamos a un propietario en este proceso, lo primero es analizar si realmente hay base técnica para pedir la revisión.

Catastro inmobiliario: qué es, cómo inscribir un inmueble y cómo modificar datos

El valor catastral no existe en el vacío: forma parte de un sistema llamado Catastro Inmobiliario, que es el gran inventario administrativo de inmuebles.

Diferencia entre Catastro y Registro de la Propiedad

Es fundamental no confundir:

• Catastro Inmobiliario: registro administrativo, dependiente de Hacienda, centrado en la descripción física, económica y catastral de los inmuebles.
• Registro de la Propiedad: registro jurídico, donde se inscriben la propiedad, cargas, hipotecas, embargos, etc.

En nuestro trabajo siempre pedimos datos de los dos, porque muchas veces lo que dice Catastro no coincide exactamente con lo que dice el Registro.

Alta automática y modificaciones (obras, ampliaciones, cambios de uso)

En la mayoría de los casos, la inscripción en el Catastro se produce de forma automática cuando:

• Se otorga una escritura de compraventa.
• Se declara una obra nueva o una ampliación.
• Se tramitan determinadas licencias urbanísticas.

No obstante, cuando se hacen obras sin actualizar o se cambian usos (por ejemplo, local a vivienda) sin comunicarlos correctamente, el Catastro queda desfasado. Nosotros lo vemos mucho en reformas integrales no reflejadas en la ficha.

Cómo tramitar una alteración catastral paso a paso

Si detectas errores en los datos catastrales (superficie, uso, antigüedad…) puedes presentar una declaración de alteración catastral:

1. Reunir la documentación (escritura, planos, licencia, certificados).
2. Acceder a la oficina virtual del Catastro o acudir a la oficina presencial.
3. Presentar la declaración explicando qué ha cambiado.
4. Atender, si procede, a requerimientos de información adicional.
5. Recibir la resolución y comprobar el nuevo valor catastral.

En ocasiones, acompañamos la solicitud con informes técnicos que explican la realidad del inmueble de forma clara.

Costes, plazos y revisiones periódicas del Catastro

Registrar un inmueble en el Catastro no tiene coste directo para el propietario; lo que sí genera coste son los trámites notariales y registrales que están en el origen del alta o modificación.

Los plazos de revisión dependen del tipo de procedimiento, pero lo importante es saber que:

• El Catastro realiza revisiones periódicas por municipio.
• Entre medias pueden aplicarse coeficientes de actualización a todos los inmuebles de una zona.

Por eso, un buen hábito es revisar cada cierto tiempo si los datos catastrales siguen reflejando la realidad de tu vivienda.

Valor catastral, valor de mercado y valor de referencia: diferencias clave

Esta es una de las confusiones más habituales que vemos: muchos propietarios mezclan valor catastral, valor de mercado y valor de referencia como si fueran lo mismo, y no lo son.

Qué es el valor de referencia del Catastro y en qué impuestos se usa

El valor de referencia es un valor que el Catastro calcula tomando como base las compraventas reales declaradas ante notario, aplicando procedimientos estadísticos y un factor de minoración.

Su objetivo es servir como base de determinados impuestos (por ejemplo, en transmisiones o sucesiones), reduciendo la discrecionalidad de la Administración a la hora de comprobar valores declarados.

En nuestro trabajo lo usamos como una señal más: si el valor de referencia está muy alejado del mercado real, hay que analizar con lupa.

Cómo se relacionan valor catastral y valor de referencia en la práctica

Aunque ambos proceden del Catastro:

• El valor catastral se centra en la descripción física y económica del inmueble y se usa sobre todo para IBI y plusvalía.
• El valor de referencia se orienta a servir de base en operaciones de transmisión y adquisición, con una vocación más cercana al mercado.

Es posible que:

• El valor de referencia sea mayor que el valor catastral.
• Haya cambios en el valor de referencia sin cambios en el valor catastral, y viceversa.

Cuando ayudamos a un cliente a preparar una compraventa o una herencia, revisamos ambos para anticipar qué puede pensar la Administración.

Qué mirar primero si vas a comprar, vender o heredar un inmueble

En una operación real, nuestro orden habitual es:

1. Valor de mercado (tasación, estudio comparativo, situación del mercado local).
2. Valor de referencia (para anticipar base imponible en impuestos de transmisión/herencia).
3. Valor catastral (para estimar IBI, plusvalía y otras implicaciones fiscales futuras).

Mirar solo el valor catastral para fijar el precio de venta es uno de los errores más frecuentes que nos encontramos.

Otros valores inmobiliarios que pueden confundirse con el valor catastral

El mundo de las valoraciones está lleno de etiquetas parecidas; si las mezclamos, tomamos decisiones equivocadas.

En Arquitasa trabajamos con varios tipos de valor, cada uno con su rol.

Valor de tasación y valor hipotecario en las tasaciones bancarias

• Valor de tasación: resultado de aplicar una normativa técnica (por ejemplo, para tasaciones hipotecarias) que analiza el inmueble, el mercado, los riesgos, etc.
• Valor hipotecario: suele ser el valor que la entidad financiera toma como referencia para conceder la hipoteca, normalmente basado en el valor de tasación pero con criterios de prudencia.

Los propietarios a veces se sorprenden de que su valor de tasación o hipotecario no coincida con el valor catastral; es normal, persiguen objetivos distintos.

Valor asegurado, valor de reemplazamiento y valor residual

• Valor asegurado: el que se fija en la póliza del seguro para cubrir daños. Se suele aproximar más al coste de reconstrucción, no al precio de venta.
• Valor de reemplazamiento: coste de reponer el inmueble con otro de características similares, descontando depreciaciones.
• Valor residual: parte del valor que queda después de descontar amortizaciones o después de separar el valor del suelo y de la construcción en determinados cálculos.

Cuando elaboramos informes para seguros o para análisis de inversiones, utilizamos estos valores, que tienen poco que ver con el valor catastral.

Valor razonable y valor por comparación o actualización de rentas

• Valor razonable: concepto habitual en contabilidad y normativas internacionales, equivalente al precio que se obtendría en una transacción ordenada entre partes informadas.
• Valor por comparación: método de valoración que se basa en precios de ventas similares recientes.
• Valor por actualización de rentas: método que descuenta los flujos de alquiler futuros a un tipo de actualización.

Estos métodos son herramientas de tasación profesional; el valor catastral, en cambio, se mueve en otra lógica: la administrativa y fiscal.

Cómo usamos estos valores en una tasación profesional

En nuestro día a día, elegimos el tipo de valor según la finalidad del informe:

• Hipoteca → valor hipotecario / de tasación.
• Reparto de bienes, divorcios, herencias → valor de mercado.
• Seguros → valor asegurado / de reemplazamiento.
• Informes financieros → valor razonable.

El valor catastral es una referencia más, útil para casuística fiscal, pero rara vez lo usamos para fijar precios o tomar decisiones de inversión.

Errores frecuentes con el valor catastral (y cómo evitarlos)

Los errores con el valor catastral se repiten una y otra vez; lo bueno es que casi todos se pueden evitar con un poco de información y revisión.

Confiar solo en el valor catastral para fijar el precio de venta

El valor catastral no es el precio; usarlo para fijar el precio de mercado lleva a:

• Vender por debajo de lo que se podría conseguir.
• O pedir una cifra irreal que bloquea la operación.

Siempre recomendamos hacer una estimación de mercado (tasación, estudio comparativo) y usar el valor catastral solo como referencia fiscal.

No comunicar obras o reformas al Catastro

Hacer una reforma integral, cerrar una terraza o cambiar un uso sin actualizar el Catastro provoca:

• Desajustes entre la realidad física y la ficha catastral.
• Problemas en futuras tasaciones, herencias o inspecciones.
• Posibles regularizaciones retroactivas.

El remedio es sencillo: tramitar las alteraciones catastrales a su debido tiempo, con ayuda técnica si hace falta.

No revisar el valor catastral después de una revisión masiva

Cuando el Catastro revisa los valores de todo un municipio, el valor catastral puede cambiar de forma importante. Si después de una revisión masiva el IBI se dispara, conviene:

• Revisar la ficha catastral.
• Comprobar si los datos físicos son correctos.
• Analizar si el valor catastral se ha disparado más de lo razonable respecto al mercado.

En algunos casos, hemos ayudado a propietarios a plantear recursos bien fundamentados que han acabado ajustando esos valores.

Olvidar el impacto del valor catastral en herencias, donaciones y alquileres

El valor catastral también:

• Afecta a la imputación de rentas en viviendas vacías.
• Puede influir en bases de impuestos de herencias y donaciones.
• En algunos casos sirve de referencia para valorar si una renta de alquiler es “razonable” a ojos de la Administración.

Por eso, cuando planificamos con un cliente una donación en vida o una herencia futura, el valor catastral está siempre en la mesa.

Preguntas frecuentes sobre el valor catastral

¿Se puede vender por debajo del valor catastral?

Sí, se puede vender por debajo del valor catastral. El precio de venta lo fija el mercado, no el Catastro.

Ahora bien, si el precio es muy inferior al valor de referencia o a otros parámetros, la Administración puede revisar la operación a efectos de impuestos, por eso conviene documentar bien la operación si la diferencia es grande.

¿Cómo calcular el valor catastral a partir del IBI?

Para estimar el valor catastral a partir del IBI, dividimos la cuota anual del IBI entre el tipo impositivo aplicable.

Por ejemplo: si pagas 600 € de IBI y el tipo es del 0,6 % (0,006), el valor catastral aproximado será 600 ÷ 0,006 = 100.000 €.

Es una estimación; la cifra exacta debe comprobarse en el Catastro.

¿Qué porcentaje suele representar el valor del suelo en el valor catastral?

El peso del valor del suelo dentro del valor catastral varía mucho según zona y normativa, pero suele situarse, de forma general, entre el 30 % y el 70 %.

En localizaciones muy demandadas, el suelo puede representar la mayor parte del valor; en otras, manda la construcción. Lo ideal es revisar el desglose en la ficha catastral de cada inmueble.

¿Cómo saber el valor catastral de una vivienda sin certificado digital?

Sin certificado digital, aún puedes:

• Consultar el recibo del IBI.
• Acudir a una oficina del Catastro o al Ayuntamiento.
• Usar la Sede del Catastro con otros métodos de identificación admitidos (por ejemplo, sistemas alternativos como Cl@ve PIN cuando estén habilitados).

En cualquier caso, los datos protegidos exigen siempre una forma de identificación segura.

¿Qué hacer si no estoy de acuerdo con el valor catastral?

Si crees que el valor catastral es excesivo o que los datos catastrales están mal, puedes:

1. Revisar a fondo la ficha catastral.
2. Comprobar la normativa y la ponencia de valores.
3. Presentar, en plazo, una reclamación o recurso o una declaración de alteración catastral si hay datos erróneos.
4. Aportar documentación técnica y, si procede, una tasación independiente.

Glosario básico del valor catastral

• Valor catastral: valor administrativo que el Catastro asigna a un inmueble para fines fundamentalmente fiscales.
• Catastro Inmobiliario: registro administrativo que recoge la descripción física, económica y jurídica básica de los inmuebles.
• Referencia catastral: código que identifica de forma única cada inmueble en el Catastro.
• Ponencia de valores: documento técnico que fija los criterios y módulos para valorar los inmuebles de un municipio.
• Valor de mercado: precio al que se podría vender un inmueble en condiciones normales de mercado.
• Valor de referencia: valor calculado por el Catastro a partir de compraventas reales, con finalidad principalmente fiscal en transmisiones.
• Valor de tasación: valor obtenido en una tasación profesional siguiendo una normativa técnica.
• Valor hipotecario: valor prudente que se utiliza como base para conceder préstamos hipotecarios.
• Valor de reemplazamiento: coste de reemplazar el inmueble por uno de características similares, ajustado por depreciación.
• Valor residual: parte del valor que se obtiene descontando amortizaciones o separando el valor del suelo y de la construcción según el método utilizado.

Sugerencias visuales para mejorar el artículo

• Tabla comparativa: valor catastral vs valor de mercado vs valor de referencia vs valor de tasación (columnas: quién lo fija, para qué se usa, si puede superar al mercado, dónde se consulta).
• Diagrama de flujo: “Cómo consultar tu valor catastral” (IBI → Sede electrónica → Oficina Catastro → Ayuntamiento).
• Ejemplo numérico en gráfico: esquema sencillo con el desglose de valor catastral en valor del suelo y valor de construcción y cómo afecta al cálculo del IBI.

Preguntas y respuestas adicionales

¿El valor catastral puede subir aunque el mercado baje?

Sí, el valor catastral puede subir aunque los precios del mercado bajen, porque se actualiza según ponencias de valores y coeficientes que no siempre coinciden en el tiempo con los ciclos del mercado.

Por eso es importante revisar las fechas de revisión y, si procede, valorar si el nuevo valor está técnicamente justificado.

¿Qué pasa con el valor catastral si hago una reforma integral?

Si haces una reforma importante, el Catastro debería actualizar la información del inmueble y, en su caso, su valor catastral.

Si la reforma aumenta calidad, superficie útil o número de elementos (por ejemplo, añadir un baño o cerrar una terraza), es probable que el valor catastral suba. Lo recomendable es declarar la alteración para evitar problemas futuros.

¿Puedo pedir una bajada del valor catastral si el mercado ha caído mucho?

En general, la bajada del mercado por sí sola no basta para bajar el valor catastral. Lo que se revisa son los datos del inmueble y la aplicación de la normativa.

Solo si hay errores, desajustes evidentes o se dan las condiciones que marque la ley, podrá prosperar una revisión.

¿El valor catastral influye en el valor al que puedo alquilar mi vivienda?

El valor catastral no fija el precio del alquiler, que depende del mercado.

Sin embargo, puede influir en la imputación de rentas inmobiliarias y en la percepción de la Administración sobre si un alquiler es razonable o está muy por debajo del mercado, sobre todo en contextos de control fiscal.

¿Es obligatorio que el valor catastral aparezca en la escritura de compraventa?

No siempre aparece, pero es frecuente que en las escrituras modernas se indique la referencia catastral y, a veces, el valor catastral.

En todo caso, lo realmente obligatorio es identificar correctamente el inmueble, y la referencia catastral es una pieza clave para ello.

Otros valores:

• Valor de mercado
• Valor de referencia
• Valor del seguro en una tasación
• Valor residual
• Valor de amortización
• Valor de tasación
• Valor hipotecario
• Valor por comparación
• Valor por actualización de renta
• Valor de remplazamiento
• Valor por la hipótesis de edificio terminado
• Valor razonable