¿Cambiar la tasación de banco?

Una tasación inmobiliaria determina el valor de una propiedad y, por ello, es un elemento crucial al solicitar una hipoteca. De hecho, las tasaciones son utilizadas por los bancos para evaluar el riesgo del préstamo, asegurando una transacción financiera fundamentada.

Desde Arquitasa Sociedad de Tasación te contamos a continuación cuáles son las claves de las tasaciones inmobiliarias, su proceso y qué tener en cuenta en caso de tener que cambiar la tasación de banco. 

Concepto y propósito de la Tasación Inmobiliaria​​

Una tasación inmobiliaria es una evaluación profesional y objetiva del valor de una propiedad inmobiliaria. Su propósito principal es determinar el valor justo de mercado, un dato fundamental a la hora de tomar decisiones financieras y realizar determinadas transacciones inmobiliarias.

¿Cómo se define?

¿Quiénes pueden realizar una tasación oficial?

Es importante comprender que no todas las empresas tasadoras pueden realizar una tasación oficial. Para ello, es necesario que la tasadora esté homologada por el Banco de España y que su actividad quede regulada bajo el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.

Actualmente solo existen 32 empresas tasadoras que han recibido la homologación del Banco de España y que, por lo tanto, sus tasaciones sí que son oficiales. Arquitasa Sociedad de Tasación es una de esas tasadoras oficiales aprobadas por el Banco de España.

Por ello, a la hora de contratar una tasación, es fundamental no solo comprobar la reputación o experiencia de los profesionales tasadores; también si la empresa tasadora cuenta con acreditación de oficialidad o no. 

Estas 32 empresas conforman la totalidad de Sociedad de Tasación Homologadas para todos los Bancos en 2024

Fuente: Registro de Entidades del Banco de España

¿Se puede transferir la tasación entre bancos?​​​​​​​​

Si te preguntas si se puede realizar la transferencia de tasación a otra entidad bancaria, la respuesta corta es sí. La respuesta larga es «sí, siempre que el cliente haya pagado la tasación.»

¿Por qué la paga el cliente?

En cuanto a los gastos pertinentes, a partir de la aprobación de la conocida Ley Hipotecaria o Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco tiene obligación de asumir los gastos financieros derivados de una hipoteca excepto los de tasación.

¿Por qué la tasación es un derecho para el cliente y no un gasto?

Es primordial que el pago de la tasación recaiga sobre el cliente es de gran utilidad ya que permite renegociar el préstamo con diferentes entidades financieras y la tasación entre bancos.

Aspectos clave para la transferibilidad de tasaciones 

Una tasación puede servir para otro banco siempre y cuando se realice correctamente la transferencia de tasación y se cumplan los siguientes requisitos:

Derechos del cliente en el proceso de tasación

Puede suceder que sea el cliente quien se haga cargo de los gastos de la hipoteca que le pertenezcan y que el banco se encargue de su gestión.

Si esto sucede así, el cliente recibe el documento original y firmado digitalmente, el cual es valido ante cualquier entidad publico o privada. Además, dicho informe debe acompañarse de la factura por el servicio prestado. 

Además, el cliente tiene derecho completo sobre su tasación para conocer quién o quiénes serán los profesionales encargados de la valoración y cuál es el precio final de tasación. 

Validación y vigencia de las tasaciones​​​​​​

En el proceso de tasación, la validación y vigencia de los informes son aspectos cruciales para garantizar la fiabilidad de la valoración de los bienes inmuebles.

Periodo de validez de una tasación

Una tasación cuenta con un periodo válido de seis meses en total desde el día de la emisión.

A partir de esa fecha y tras solicitar la hipoteca, en caso de necesitar una nueva valoración, es posible solicitar a la misma empresa tasadora una actualización de la primera tasación. 

¿Es posible que un banco rechace una tasación?

No existe la posibilidad de que un banco rechace una tasación que emita una tasadora homologada por el Banco de España.

“Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación”.

Así lo detalla la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981 de 27 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero (BOE Nº 294 ), Art.5.

Motivos de rechazo

Es importante saber que una tasación hipotecaria oficial siempre debe ser aceptada por un banco. En caso contrario, se trata de una acción prohibida ya que todas las entidades financieras están obligadas a admitir tasaciones realizadas por cualquier tasadora homologada. 

En caso de rechazo, se trata de una práctica ilegal. Si, por el contrario, no se trata de una tasación oficial, la entidad bancaria sí que puede rechazar dicha valoración y solicitar una homologada. 

Alternativas y recomendaciones para los clientes

En caso de que un banco rechace una tasación, es necesario seguir ciertos pasos para recurrir dicha decisión: 

1. Acudir a la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario (reforma de 2007), artículo tercero bis 1º.
2. Presentar el código de aprobación de la entidad de tasación que haya llevado a cabo la valoración: en Arquitasa Sociedad de Tasación, el código de homologación está identificado como 4404.
3. Requerir de manera escrita la oposición a aceptar la valoración.

Normalmente, la mayoría de los bancos aceptan la tasación hipotecaria cuando el cliente presenta el código de homologación de la tasadora que ha realizado el documento.

Sin embargo, en caso de que la irregularidad continúe, será necesario contactar con el Banco de España para denunciar dicha práctica ilegal. 

Recomendación para el cliente:

Vale la pena destacar que, si el banco está incumpliendo la ley y faltando a la verdad al intentar forzar la aceptación de una tasación que beneficie los intereses particulares de la entidad, es probable y presunto que mantenga estas prácticas perjudiciales para el cliente en el resto de las condiciones de la hipoteca.

Costes y responsabilidad en la tasación​​​​

En el proceso de tasación, es esencial comprender los costes asociados y las responsabilidades involucradas. Desde los gastos directos de la tasación hipotecaria hasta las obligaciones de las partes involucradas, exploramos detenidamente los posibles costes asociados y la responsabilidad en este proceso fundamental.

¿Quién paga los gastos de tasación?

Por lo general el paso de una tasación suele ir a cargo del comprador. Dentro de ese precio suelen estar los honorarios del tasador y de la empresa tasadora. 

Puede suceder que, en ocasiones, algunos bancos ofrezcan asumir parte de los gastos de la tasación hipotecaria. Sin embargo, por lo general, estas tasaciones no suelen servir para negociar en otras entidades ya que la tasación será propiedad del banco y no del cliente.

La ley hipotecaria insiste en que no debe ser aceptado el pago de la tasación por parte del banco.

Derechos del consumidor respecto a la tasación pagada

La Sentencia 35/2021 de 27 de enero, dictada por el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ha resuelto los efectos económicos derivados de la nulidad de la cláusula de gastos en préstamos hipotecarios entre bancos y consumidores.

En este fallo, se estableció que, en situaciones no regidas por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación deben ser sufragados en su totalidad por el banco, no por el consumidor. 

Esta decisión aborda las consecuencias de la nulidad de cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario, reconociendo el derecho a la restitución del 100% de los gastos de registro de la propiedad, gestoría y tasación, junto con el 50% de los gastos notariales vinculados al contrato de préstamo hipotecario.

Proceso de Tasación de Viviendas​​

La tasación de viviendas es fundamental para determinar el valor económico de dicho inmueble. Debe ser realizada por profesionales y teniendo en cuenta una serie de factores y criterios que afectan a la tasación.

¿Qué documentación es necesaria?

A la hora de tasar una vivienda es necesario contar con ciertos documentos, como aquellos en los que se puede identificar la vivienda. De este modo, será útiles datos catastrales y datos registrales.

Como dato catastral más útil encontramos la referencia catastral, que utilizaremos para la fase de identificación del inmueble y presupuestación de la tasación. La pueden encontrar tanto en una ficha catastral como en un certificado catastral.

Pero realmente se tasan las fincas registrales que cumplen la normativa urbanística, por lo que, necesitaremos sí o sí, una nota simple o certificado registral.

Si el inmueble se trata de una propiedad alquilada, también será necesario aportar el contrato de arrendamiento y el último recibo por el pago del alquiler. 

Si quieren conocer más sobre diferentes identificadores y documentos que tiene registro y catastro puedes leerlo aquí: Documentos identificadores

Descripción del proceso de tasación

Una vez la empresa de tasación haya sido elegida, es necesario organizar la visita del tasador al inmueble para poder realizar los factores y comprobaciones necesarias para calcular su valor. 

Esta visita es fundamental en el proceso ya que le permite al tasador obtener datos precisos que, junto a la metodología correspondiente, le permite analizar el bien en cuestión y el mercado de ese momento.

Recabados todos los datos, realizados los cálculos y se redacta un documento de tasación.

Preguntas frecuentes sobre el cambio de tasación en los bancos

Legislación y normativas aplicables

En lo que se refiere a la concesión de tasaciones inmobiliarias, existen diferentes leyes entre las que destaca la normativa de tasación inmobiliaria, entre otras:

1. Las leyes españolas establecen que las instituciones financieras que otorgan hipotecas deben aceptar cualquier tasación realizada por una sociedad homologada por el Banco de España y vigente. Estas disposiciones se encuentran en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, modificada por la Ley 31/2007 de 7 de diciembre y la Ley 1/2013 de 14 de mayo.

2. Según la Ley 1/2013, las entidades de crédito deben aceptar tasaciones certificadas por tasadores homologados, sin repercutir costos al cliente. El incumplimiento se considera una infracción grave o muy grave, según la Ley 26/1988.

3. Las tasaciones con fines de garantía hipotecaria deben cumplir con las normas de valoración establecidas en la Orden ECO/805/2003, del Ministerio de Economía, sobre valoración de bienes inmuebles para fines financieros.

4. Según la Ley 5/2019, artículo 14, los gastos de tasación del inmueble son responsabilidad del prestatario, y la entidad de crédito no debe repercutir los costos de las comprobaciones sobre la tasación proporcionada por el solicitante del préstamo.