Inmueble fuera de ordenación

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

En el ámbito urbanístico, un inmueble fuera de ordenación es aquel que, por alguna razón, no cumple con las normativas actuales de planificación urbana.

Identificar si una propiedad se encuentra en esta situación es crucial, ya que puede impactar su valor y su capacidad para ser comercializada. 

Las consecuencias legales de estar fuera de ordenación pueden incluir restricciones en el uso del inmueble, imposibilidad de realizar ciertas reformas o incluso la obligación de demoler la edificación.

Desde Arquitasa Sociedad de Tasación entendemos la importancia de evaluar adecuadamente la situación legal de los inmuebles.

Ofrecemos asesoramiento especializado en tasaciones que consideran el estado urbanístico de las propiedades, ayudando a nuestros clientes a tomar decisiones informadas y a evitar sorpresas desagradables en el futuro.

¿Qué se considera una casa fuera de ordenación?

Una casa fuera de ordenación es aquella que, aunque en su momento pudo haberse construido legalmente, ha quedado en una situación irregular debido a cambios en el planeamiento urbanístico.

Estas edificaciones pueden no ajustarse a las nuevas normas de uso del suelo o de construcción dictadas por la administración.

¿Cómo saber si una propiedad está en orden?

Para verificar si un inmueble se encuentra fuera de ordenación, es necesario revisar la normativa urbanística local, consultar el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) o solicitar información en el Ayuntamiento.

También puede ser útil realizar una consulta técnica a profesionales cualificados como los de Arquitasa Sociedad de Tasación. 

¿Por qué una casa puede quedarse fuera de ordenación?

Las razones más comunes por las que una edificación puede quedar fuera de ordenación incluyen:

• Edificaciones incompatibles con espacios y equipamientos públicos: Por ejemplo, una construcción que impida la creación de zonas verdes o vías públicas.
• Edificaciones disconformes con el planeamiento: Construcciones que ya no cumplen con las nuevas regulaciones de uso del suelo o altura de edificaciones tras la modificación del planeamiento.

Tipos de Situación de Fuera de Ordenación

Tipo de Construcción	Descripción	Situación Legal
Construcciones anteriores al planeamiento urbanístico	Eran legales cuando se edificaron, pero quedaron fuera de ordenación tras cambios en el planeamiento.	– Totalmente incompatibles: No pueden mantenerse. – Parcialmente incompatibles: Pueden seguir existiendo con algunas limitaciones.
Construcciones sin licencia o fuera de los términos de la licencia	Se construyeron sin licencia o con desviaciones respecto al proyecto aprobado.	Si la administración no ha actuado en el tiempo establecido, la situación puede prescribir, pero la construcción sigue estando fuera de ordenación.

Construcciones anteriores al planeamiento urbanístico:

Estas son construcciones que, aunque eran legales cuando se edificaron, han quedado fuera de ordenación debido a cambios en el planeamiento urbanístico.

Se distingue entre construcciones totalmente incompatibles, que no pueden mantenerse, y parcialmente incompatibles, que podrían seguir existiendo con algunas limitaciones.

Construcciones sin licencia o fuera de los términos de la licencia:

En este caso, se trata de construcciones que no contaban con licencia en su momento o que se desviaron del proyecto aprobado.

Si ha pasado el tiempo suficiente sin que la administración haya actuado para restaurar la legalidad, la situación puede prescribir, aunque seguiría estando fuera de ordenación.

¿Qué consecuencias tiene que una construcción se encuentre fuera de ordenación?

Ser propietario de un inmueble fuera de ordenación puede conllevar diversos problemas, tanto legales como prácticos, que pueden afectar a la propiedad en varias formas:

1. Problemas legales

El inmueble puede estar sujeto a sanciones urbanísticas, expedientes de demolición o restricciones de uso según la normativa urbanística vigente.

2. Problemas de venta y compra

Es más difícil vender o comprar un inmueble fuera de ordenación, ya que su situación irregular complica la obtención de financiación o seguros.

3. Problemas de seguro y financiación

Los bancos y compañías de seguros pueden rehusar financiar o asegurar inmuebles fuera de ordenación, lo que afecta tanto al propietario actual como a futuros compradores.

Limitaciones de Uso y Obras en Inmuebles Fuera de Ordenación

Las limitaciones para los inmuebles fuera de ordenación afectan principalmente a las obras que pueden realizarse en ellos:

Acto Declarativo en Obras Nuevas Prescritas: Requisitos para la «Legalización»

Siempre que se cumplan ciertos requisitos, en algunos casos puede ser posible legalizar un inmueble fuera de ordenación a través de un acto declarativo.

El acto declarativo en obras nuevas prescritas es un procedimiento clave para los propietarios que buscan legalizar construcciones realizadas sin autorización.

Este proceso permite la regularización cuando la edificación ha estado en uso por un largo periodo, lo que posibilita su prescripción legal.

Para llevar a cabo este proceso de legalización, es fundamental cumplir con ciertos requisitos que aseguran que la construcción se adapte a las normativas urbanísticas vigentes.

Procedimiento para el acceso al registro

Es necesario demostrar que la edificación no está sujeta a demolición por prescripción, lo que implica que no haya habido denuncias o acciones por parte de la administración local durante un periodo específico.

Además, es necesario reunir los documentos requeridos, que suelen incluir:

• Certificación municipal o técnica, que verifica que la construcción cumple con las condiciones para ser legalizada.
• Escritura notarial, que demuestra la propiedad del inmueble.

El registrador del inmueble también tiene un papel clave en este proceso. Su función es verificar que no existan expedientes de disciplina urbanística abiertos y que la propiedad cumpla con las condiciones del suelo necesarias para su legalización.

Esta verificación es crucial para garantizar que la construcción no solo sea aceptable en términos de seguridad y habitabilidad, sino que también se ajuste a los planes urbanísticos establecidos en la zona.

Acciones del Ayuntamiento

Las acciones del Ayuntamiento son clave en este proceso. Una resolución oficial que confirme la situación de fuera de ordenación y sus limitaciones permitirá avanzar en la legalización.

Además, la administración puede iniciar un expediente sancionador si detecta obras ilegales que aún no hayan prescrito.

Por lo tanto, es fundamental que los propietarios se informen y asesoren adecuadamente sobre estos aspectos antes de proceder con la legalización de sus propiedades.

Casos reales de inmuebles fuera de ordenación

Ejemplo 1: Vivienda construida en suelo no urbanizable de especial protección

• Contexto: Un promotor edificó una vivienda en suelo clasificado como no urbanizable y protegido por su valor ecológico (por ejemplo, en zona costera o junto a un espacio natural). Originalmente, pudo haber existido un vacío legal o una autorización irregular por parte de la autoridad local en su momento.
• Evolución: Posteriormente, el plan de ordenación urbanística (o el planeamiento autonómico) se actualizó, dejando aún más claro que en esa zona no se puede construir.
  • La vivienda quedó fuera de ordenación al no poder regularizarse de acuerdo con la normativa actual.
• Repercusión:
  • La propiedad no puede realizar obras de mejora ni ampliaciones, únicamente actuaciones de conservación y mantenimiento básico para evitar riesgos.
  • El propietario enfrenta posibles sanciones administrativas y, en casos extremos, el derribo o la expropiación.
  • Dificultades para inscribir la vivienda o para obtener hipotecas, seguros y otro tipo de garantías.

Ejemplo 2: Edificio en la línea de costa afectado por la Ley de Costas

• Contexto: Un hotel o bloque de apartamentos situado en primera línea de playa, construido hace décadas cuando la legislación costera era más laxa.
• Evolución: Tras la aprobación de nuevas normas (Ley de Costas), la franja de dominio público marítimo-terrestre o la servidumbre de protección se amplía o endurece. El inmueble pasa a considerarse “fuera de ordenación” por invadir una zona no edificable.
• Repercusión:
  • Restricciones al uso (por ejemplo, no poder cambiar la distribución interior, no poder ampliar el número de habitaciones).
  • Riesgo de demolición si se considera necesario para restaurar la servidumbre de protección.
  • Imposibilidad de acometer reformas estructurales, salvo las estrictamente necesarias para la seguridad.

Ejemplo 3: Edificios históricos que incumplen nueva normativa urbanística

• Contexto: En algunas ciudades históricas, ciertos inmuebles se construyeron con alineaciones o alturas que luego los nuevos planes urbanísticos ya no permiten (por ejemplo, un edificio con más alturas de las permitidas o que excede la superficie de ocupación).
• Evolución: El plan general municipal se revisa y fija nuevas condiciones de edificación en esa zona (mayores retranqueos, menor edificabilidad, etc.).
  • El edificio existente no se ajusta a dichas prescripciones, por lo que queda calificado como “fuera de ordenación”.
• Repercusión:
  • Se suele permitir su conservación, especialmente si posee valor patrimonial, pero no se permiten ampliaciones o cambios sustanciales.
  • Las licencias de reforma integral pueden verse muy limitadas o incluso denegadas.
  • A veces se da una protección patrimonial que coincide con la situación de “fuera de ordenación”, generando conflictos a la hora de buscar financiación para rehabilitaciones costosas.

Preguntas Frecuentes sobre inmuebles fuera de ordenación

Plan General de Ordenación Municipal

El PGOM, o Plan General de Ordenación Municipal, es el documento que establece la normativa urbanística de cada municipio y juega un papel crucial en la planificación territorial.

A través de este, se pueden conocer las limitaciones y usos permitidos para cada tipo de suelo, así como las características constructivas que deben seguirse. 

Además, el PGOM define las áreas destinadas a diferentes actividades, como residenciales, comerciales, industriales y espacios verdes, asegurando un desarrollo armónico y sostenible de la ciudad.

Conocer el PGOM es esencial para cualquier propietario o interesado en adquirir un inmueble, ya que influye directamente en el valor de la propiedad y en su potencial de desarrollo futuro.

Diferencias entre construcción ilegal y construcción fuera de ordenación

Una construcción ilegal es aquella que se realizó sin la correspondiente licencia o que contraviene las normativas urbanísticas vigentes, lo que puede conllevar sanciones severas y la obligación de demoler la edificación.

Tipo de Construcción	Definición	Consecuencias
Construcción Ilegal	Se realizó sin licencia o incumple las normativas urbanísticas vigentes.	Puede recibir sanciones severas e incluso la demolición de la edificación.
Construcción Fuera de Ordenación	Era legal en su momento, pero con el tiempo dejó de cumplir con las nuevas normativas urbanísticas.	Puede afectar su valor en el mercado, dificultar su ve

Estas construcciones son consideradas ilegítimas desde su inicio, ya que no han seguido los procedimientos establecidos por la administración local. 

Por otro lado, una construcción fuera de ordenación puede haber sido perfectamente legal en su momento, cumpliendo con todas las regulaciones y normativas de la época en la que se edificó.

Sin embargo, con el tiempo, pueden ocurrir cambios en el planeamiento urbanístico que las hagan incompatibles con las nuevas directrices, lo que las sitúa en una situación de desventaja en comparación con las edificaciones recientes. 

Este cambio de estatus puede afectar no solo la legalidad de la propiedad, sino también su valor en el mercado inmobiliario, ya que puede limitar las posibilidades de venta y financiación.

Pérdida de prescripción por realización de obras nuevas que sustituyen a las prescritas

Pérdida del beneficio de la prescripción

• Las edificaciones irregulares pueden quedar protegidas si han estado en uso sin intervención de la administración durante un tiempo determinado.
• Si se realizan obras no autorizadas, este plazo se interrumpe y la administración puede actuar.

Posibles sanciones y demolición

• La administración puede iniciar procedimientos para restaurar la legalidad.
• Esto podría implicar la paralización de las obras o incluso la demolición de la construcción.

Impacto en el valor del inmueble

• Las obras irregulares pueden afectar la valoración del inmueble.
• Esto puede dificultar la obtención de financiación y reducir su revalorización en el mercado.

Importancia de cumplir con la normativa

• Es clave que los propietarios se informen sobre los requisitos legales antes de hacer reformas.
• Contar con las licencias necesarias evita problemas y sanciones en el futuro.

Impugnar la determinación para evitar el fuera de ordenación

En algunos casos, se puede impugnar la clasificación de un inmueble como fuera de ordenación si se considera incorrecta o no se ajusta a la legalidad del terreno.

Para ello, es clave presentar pruebas que demuestren la legalidad de la construcción, como licencias y la normativa urbanística vigente.

Si se prueba que la clasificación es errónea, se podría revertir, permitiendo al propietario mantener sus derechos y evitar las restricciones de estar fuera de ordenación.

Glosario de terminología utilizada:

Bibliografía y referencias: