Diferencias vivienda para uso vacacional y turístico (Alquiler, Requisitos)

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

Cada vez es más común alquilar una vivienda particular (por ejemplo, la segunda residencia) a turistas y, a cambio, sacar un beneficio económico. 

Desde la irrupción de plataformas como Airbnb , Home Away, Windu o Flipkey, cada vez son más las personas que se plantean alquilar su vivienda unos días para sacar un dinero extra. 

Pero este trámite no es tan sencillo: uno de los requisitos para alquilar una vivienda residencial para uso turístico es obtener la licencia municipal y tributar por ella los impuestos correspondientes. 

En este artículo, te explicamos de forma sencilla qué debes hacer según cada comunidad autónoma para poner en alquiler una vivienda de uso vacacional. 

Qué es una vivienda de uso turístico o vacacional 

Una vivienda de uso turístico o vacacional es aquel inmueble destinado a uso residencial que se cede de forma temporal (habitualmente un mes como máximo) a terceras personas para su alojamiento turístico, con finalidad lucrativa y se anuncia a través de canales de oferta turística. 

El ejemplo más habitual de una vivienda de uso turístico es una segunda residencia que se quiere ofertar en una plataforma de alojamiento, como Airbnb y que pasa a convertirse en un piso turístico.

Por qué es necesario regular la vivienda turística 

La figura de la vivienda de uso turístico o vacacional es relativamente reciente y, como bien explica el Decreto por el que se regulan las viviendas de uso turístico en Cantabria su regulación ha sido necesaria a raíz de la aparición de “nuevos modelos de negocio” (como Airbnb y plataformas similares) y “la protección y defensa de los derechos de los usuarios o consumidores de los servicios” (entre otros actores) en ellos. 

El motivo principal para regular la vivienda turística, como se explica en el texto, es establecer unas garantías mínimas y eliminar la competencia desleal. 

Requisitos para una vivienda de uso turístico

El alquiler de pisos turísticos está regulado por las normativas municipales y las leyes autonómicas de cada comunidad. 

Para solicitar la licencia de vivienda vacacional o turística, es necesario:

1. Consultar la legislación local.
2. Verificar los requisitos que debe cumplir la vivienda o piso para ser calificado como «vacacional».

Esta licencia es obligatoria para obtener beneficios con el arrendamiento temporal de un inmueble de uso residencial.

Las estancias mínimas en establecimientos turísticos para que sean consideradas alquiler de vivienda de uso vacacional suele ser de 30 días. 

Aunque cada comunidad y municipio tienen sus particularidades, por lo general, estos son los requisitos más comunes para obtener la licencia de vivienda de uso vacacional y poder alquilarla a turistas: 

Disponer de cédula de habitabilidad 

El primer requisito para obtener la calificación de vivienda turística, es presentar la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación que acrediten que el inmueble es habitable. 

Para presentar cualquiera de los dos documentos, deberás solicitar un duplicado a la administración competente. 

Según el Ministerio de Fomento, la cédula de habitabilidad es el certificado donde se comprueba que una vivienda cumple todos los requisitos mínimos para que las personas puedan vivir en ella. Estos requisitos van desde los técnicos hasta los higiénico-sanitarios.

La licencia de primera ocupación, por otro lado, es el certificado donde la administración acredite que la vivienda nueva se ajusta al proyecto de obra que obtuvo la licencia de construcción. 

Estar suficientemente amueblada 

Los reglamentos autonómicos que regulan el alquiler turístico exigen que la vivienda esté:

✔ Amueblada adecuadamente.
✔ Equipada con electrodomésticos esenciales.

Requisitos mínimos

Para alquilar un piso vacacional, generalmente debe contar con:

En algunas comunidades, también se exige incluir las instrucciones de uso de los aparatos.

Electrodomésticos básicos: horno, vitrocerámica, etc.

Instalaciones indispensables para su uso.

Seguro responsabilidad civil 

La mayoría de CCAA solicitan que el inmueble disponga de un seguro de responsabilidad civil para poder alquilarlo. 

El seguro de responsabilidad civil es aquel que cubre los daños ocasionados a terceros. Aunque no sea obligatorio (por ejemplo, en Andalucía) es recomendable tenerlo para evitar problemáticas judiciales en caso de accidentes e imprevistos. 

Además del seguro de responsabilidad civil, se puede contratar diferentes seguros para proteger una vivienda turística: multirriesgo, de daños, etc. Aunque algunos canales de oferta turística como Airbnb disponen de su propio seguro. 

Suministro de agua, energía, climatización, extintor e iluminación 

En la mayoría de reglamentos y normativas, los suministros básicos de la vivienda deben estar provistos e incluidos en el precio del alquiler.

Para obtener la licencia, el sujeto que solicita la explotación turística del inmueble deberá acreditar que el pago de los servicios está en regla. 

Ventilación y climatización

Muchas comunidades, especialmente aquellas donde el clima es más extremo o inclemente, obligan a la persona arrendataria a que la vivienda tenga una ventilación adecuada y que disponga de aire acondicionado o calefacción para los meses de calor o frío. 

Baños suficientes

Otro requisito bastante común para el alquiler de pisos vacacionales es que dispongan de una cantidad de sanitarios proporcional al número de personas que pueden alojarse en ellos. 

Identificación VUT 

De la misma forma, varias administraciones (como la comunidad de Aragón) requieren que la vivienda turística esté identificada desde el exterior (siempre que los Estatutos de la Comunidad de Vecinos no lo impidan). 

Para consultar los requisitos de solicitud de la calificación de vivienda de uso turístico de cada comunidad, te recomendamos este artículo y consultar en el área de urbanismo de la localidad donde se encuentra el inmueble. 

Diferencia entre Vivienda de Uso Turístico (VUT) y Apartamento Turístico (AT) 

Hasta la aprobación en 2013 de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en España solo existía la normativa de apartamentos turísticos como un inmueble destinado al uso comercial y a la actividad turística específicamente. 

Cuando surgieron los alquileres turísticos de viviendas privadas fuera de los alojamientos regulados, las competencias fueron transferidas a las comunidades autónomas. Para garantizar la calidad y evitar la competencia desleal, se creó la figura de la vivienda de uso turístico.

Diferencias clave

Una vivienda de uso turístico es una propiedad particular de uso residencial que se habilita para alquiler turístico.

Un apartamento turístico forma parte de un conjunto de alojamientos registrado en el plan urbanístico municipal como establecimiento turístico.

Por ejemplo, una segunda residencia puede convertirse en una vivienda de uso turístico sin modificar su uso en el plan urbanístico, mientras que un apartamento turístico no. 

Uno de los problemas de comprar un apartamento turístico es que, al no tener la licencia de uso residencial, en principio solo puede utilizarse para actividades relacionadas con el turismo. 

Diferencia entre vivienda de uso turístico y vivienda de uso vacacional 

Vivienda vacacional → Equivalente a un apartamento turístico, con uso habitual y profesional.

Vivienda de uso turístico → Inmueble residencial que obtiene una licencia para alquiler turístico.

Es importante consultar la normativa autonómica, ya que la definición varía según la región.

Diferencia vivienda de Uso Turístico completa y por habitaciones

Una vez más, hay comunidades autónomas donde está permitido el alquiler turístico por habitaciones y otras donde está prohibido. 

Por ejemplo en Galicia, Aragón o Castilla y León no está permitido el alquiler por habitaciones; mientras que en Cantabria (llamado cesión compartida), Murcia o País Vasco (donde existe una regulación específica) sí lo está. 

Licencia para vivienda turística 

En definitiva, si tenemos una segunda residencia o cualquier vivienda de uso residencial y queremos alquilarla a través de Airbnb o cualquier otra plataforma de oferta turística, debemos obtener la licencia de vivienda vacacional. 

Para ello, debemos consultar la normativa autonómica y local que regula las viviendas de uso turístico en cada territorio. Aquí puedes encontrar la legislación vigente de cada comunidad autónoma sobre viviendas de uso turístico y, a continuación, te hacemos un pequeño resumen: 

Vivienda turística Madrid

Para registrar una vivienda para uso turístico en la Comunidad de Madrid se deben cumplir los requisitos específicos, consultar los estatutos de la comunidad de vecinos, disponer de un seguro de responsabilidad civil, una Declaración Responsable y un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT). 

Vivienda turística Cataluña

Comunicación de inicio de actividad en el Ayuntamiento, abono de la tasa para obtener la licencia, Registro de Turismo de Cataluña (RTC). En el municipio de Barcelona, el alta de viviendas turísticas (HUT) está regulado en el Plan Especial Urbanístico para la Ordenación de Establecimientos de Alojamiento Turístico, Albergues de Juventud, Residencias Colectivas de Alojamiento Temporal y Viviendas de Uso Turístico en la Ciudad de Barcelona (PEUAT). 

Para alquilar una vivienda de uso turístico en Barcelona, además, el propietario está obligado a recaudar el Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos (IEET) o tasa turística; y a informar a los Mossos d’Esquadra sobre las personas que se alojan.

Vivienda turística Galicia

Según la, las viviendas de uso turístico en Galicia tienen como requisito contar con calefacción en todas las dependencias excepto entre los meses de junio y julio. 

Además, para dar de alta la vivienda vacacional en Galicia, deberá contar con un seguro de responsabilidad civil entre otros documentos. 

Tampoco está permitido el alquiler por habitaciones y deben estar inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.  

Vivienda turística Asturias

La regulación asturiana diferencia entre viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico, además, las viviendas deben estar identificadas como VUT en el exterior 

Vivienda turística Cantabria

En la comunidad autónoma de Cantabria, al considerarse la vivienda de uso turístico como un servicio turístico, debe cumplir con lo establecido por la Ley 5/1999 de Ordenación del Turismo en Cantabria. 

Si está permitido el alquiler por habitaciones (cesión compartida) y la exhibición de una placa identificativa. 

Vivienda turística País Vasco 

En Euskadi la vivienda para uso turístico está regulada en el Decreto 101/2018 de viviendas (VT) y habitaciones de viviendas (HT) particulares para uso turístico. 

En esta normativa, particularmente, se permite y establece una categoría específica para el alquiler turístico de habitaciones. 

Vivienda turística Navarra 

En la comunidad de Navarra, la vivienda turística está regulada por el Decreto Foral 230/2011. La vivienda de uso turístico debe estar inscrita en el Registro de Turismo y hacer constar su código en todas las publicaciones donde se anuncie la oferta de alojamiento. 

En la normativa turística de Navarra se distingue entre dos tipos de viviendas de uso turístico: las casas rurales y los apartamentos turísticos. 

Vivienda turística en Aragón 

En la comunidad de Aragón, según el decreto de 2015, para obtener la licencia de vivienda para uso turístico, esta debe estar inscrita en el Registro de Turismo de Aragón. 

El inmueble puede ser alquilado a la misma persona por un periodo máximo de un mes y no está permitido el alquiler por habitaciones.  

Vivienda turística Castilla y León

En Castilla y León, el alojamiento de vivienda de uso vacacional está regulado por el Decreto 3/2017. No se permite el alquiler por habitaciones y existe un pliego de requisitos específicos sobre cada estancia del inmueble. 

Vivienda turística La Rioja 

Para obtener la licencia de vivienda para uso turístico en cualquiera de las Islas Baleares, es necesario inscribirlas en el registro de empresas, actividades y establecimientos turísticos. 

Para la concesión de la licencia, la vivienda se debe encontrar en una de las zonas delimitadas por el Gobierno y tener el certificado energético. No está permitido el alquiler de habitaciones. 

Vivienda turística Castilla La Mancha

En Castilla La Mancha, la vivienda turística de uso turístico está regulada por el Decreto 36/2018, de 29 de mayo y debe exhibir una placa identificativa. Además, no se permite el alquiler por habitaciones. 

Vivienda turística Comunitat Valenciana 

Para alquilar una vivienda en la Comunitat Valenciana para uso turístico, se debe solicitar la licencia mediante una declaración responsable. Además, no está permitido el alquiler por habitaciones. 

Vivienda turística Extremadura 

Actualmente, la Junta de Extremadura se encuentra elaborando una normativa específica para las viviendas de uso turístico. Mientras, este tipo de alojamientos están regulados por el decreto de 2012 sobre apartamentos turísticos. 

Vivienda turística Andalucía

Para registrar solicitar la licencia de vivienda turística en Andalucía el propietario debe residir en la vivienda y esta debe inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía. 

Además, las estancias del inmueble deben estar ventiladas y contar con instalaciones de climatización para los meses de verano. 

Vivienda turística Región de Murcia

El Decreto 256/2019 que regula las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia sí contempla su arrendamiento por habitaciones destinadas a dormitorio o en su totalidad. 

Por otro lado, en la Región de Murcia, los apartamentos turísticos están regulados por el Decreto 174/2018

Vivienda turística Islas Baleares

En las Illes Balears, la Ley 8/2012 de Turismo define las viviendas de uso turístico como Estancias Turísticas en Viviendas (ETV).

Modalidades de ETV

Existen tres tipos:

• ETV365-UNI → Viviendas unifamiliares
• ETV365-PLURI → Viviendas plurifamiliares
• ETV60 → Viviendas principales (unifamiliares y plurifamiliares)

Está prohibido alquilar por habitaciones.

Requisitos para obtener la licencia

La vivienda debe estar en una de las zonas permitidas según los Planes de Intervención de Ámbitos Turísticos (PIAT) o los Planes Territoriales Insulares (PTI).

Vivienda turística Islas Canarias 

En las Islas Canarias, el uso turístico de las viviendas está regulado por el Decreto 113/2015. Actualmente, se está elaborando una nueva ley que podría limitar su uso.

Requisitos según el decreto vigente

Las viviendas turísticas en Canarias deben:

Contar con la autorización de la comunidad de propietarios para mostrar dicho distintivo.

Exhibir un distintivo con el número de inscripción en el Registro General Turístico.

Comunidad Autónoma	Requisitos Principales
Madrid	Declaración Responsable, Certificado de Idoneidad (CIVUT), seguro de responsabilidad civil, consulta de estatutos de la comunidad de vecinos.
Cataluña	Comunicación de inicio, abono de tasa, Registro de Turismo (RTC), regulación PEUAT en Barcelona, recaudar IEET, informar a Mossos d’Esquadra.
Galicia	Calefacción en todas las dependencias (excepto junio y julio), seguro de responsabilidad civil, prohibido alquiler por habitaciones, inscripción en Registro de Turismo.
Asturias	Diferenciación entre viviendas vacacionales y de uso turístico, identificación VUT en el exterior.
Cantabria	Cumplimiento de Ley 5/1999 de Ordenación del Turismo, permitido alquiler por habitaciones, exhibición de placa identificativa.
País Vasco	Decreto 101/2018, permitido alquiler de habitaciones, categoría específica para alquiler turístico de habitaciones.
Navarra	Decreto Foral 230/2011, inscripción en el Registro de Turismo, código en publicaciones, distinción entre casas rurales y apartamentos turísticos.
Aragón	Decreto 2015, inscripción en el Registro de Turismo, alquiler máximo de un mes, prohibido alquiler por habitaciones.
Castilla y León	Decreto 3/2017, prohibido alquiler por habitaciones, pliego de requisitos específicos.
La Rioja	Inscripción en el registro de empresas, actividades y establecimientos turísticos, ubicación en zonas delimitadas, certificado energético, prohibido alquiler por habitaciones.
Castilla La Mancha	Decreto 36/2018, exhibición de placa identificativa, prohibido alquiler por habitaciones.
Comunitat Valenciana	Licencia mediante declaración responsable, prohibido alquiler por habitaciones.
Extremadura	Regulado por decreto 2012 de apartamentos turísticos, normativa específica en elaboración.
Andalucía	Propietario debe residir en la vivienda, inscripción en Registro de Turismo, ventilación e instalaciones de climatización.
Región de Murcia	Decreto 256/2019, permitido alquiler por habitaciones, regulación de apartamentos turísticos por Decreto 174/2018.
Islas Baleares	Ley 8/2012, modalidades ETV365-UNI, ETV365-PLURI y ETV60, prohibido alquiler por habitaciones, ubicación en zonas permitidas por PIAT o PTI.
Islas Canarias	Reglamento Decreto 113/2015, exhibición de distintivo con número de inscripción en Registro General Turístico, normativa en borrador para limitar su uso.

Diferencias entre viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en Galicia y Asturias:

Características	Vivienda Turística (Galicia)	Vivienda de Uso Turístico (Galicia)	Vivienda Vacacional (Asturias)	Vivienda de Uso Turístico (Asturias)
Regulación Legal	Ley de Turismo de Galicia	Normativa estatal vigente en materia de alquiler vacacional	No especificada	Normativas específicas de la administración regional
Definición	Alojamiento turístico con servicios hoteleros (limpieza, cambio de ropa, atención 24h)	Alojamiento turístico sin servicios hoteleros	Alquiler para cortas temporadas, orientada a descanso y ocio	Alojamiento turístico con requisitos estrictos de equipamiento, servicios, seguridad y calidad
Registro	Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia	No especificado	No especificado	Registro obligatorio según normativa regional
Servicios Ofrecidos	Limpieza periódica, cambio de ropa de cama y toallas, atención al cliente 24 horas	Sin servicios propios de un hotel	Orientada al uso personal del arrendatario	Equipamiento y servicios adicionales para visitantes
Modalidad de Arrendamiento	A través de agencias especializadas en turismo	Gestionadas directamente por propietarios o a través de plataformas de alquiler vacacional (Airbnb, HomeAway)	Generalmente para uso personal del arrendatario	Enfocada en ofrecer servicios adicionales a los visitantes
Enfoque del Uso	Destinada habitualmente a alojamiento turístico	Arriendo por periodos cortos exclusivamente para alojamiento turístico	Uso personal del arrendatario	Orientada a ofrecer servicios adicionales para los visitantes
Normativa de Seguridad y Calidad	No especificada	Cumplimiento de normativa estatal en seguridad, habitabilidad y calidad	No especificada	Cumplimiento de requisitos legales establecidos por la administración regional

Impuestos alquiler vivienda vacacional 

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

La vivienda de uso turístico se declara en la Renta de dos formas:

1. Cuando no está alquilada: Se considera una segunda residencia y tributa como tal.
2. Cuando está alquilada: Se deben declarar los ingresos menos los gastos deducibles.

¿Cómo se calcula?

Los días en que la vivienda está alquilada se reflejan como «rendimientos del capital inmobiliario». Para calcularlos:

Intereses de la hipoteca

Se restan los ingresos totales a los gastos proporcionales, como:

• IBI
• Tasas municipales
• Seguros
• Gastos de comunidad

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Pagar el IVA al alquilar una vivienda de uso vacacional depende de la forma en que se haga: si la transacción se lleva a cabo de particular a particular (sin que intermedie una empresa gestora o una plataforma turística) no hace falta incluir el IVA. 

Por otra parte, si la parte arrendadora cede la vivienda a una inmobiliaria o gestora para que la alquile u oferta la vivienda en plataformas como Airbnb, Rentalia, etc. Deberá pagar el IVA. 

Tasas municipales 

Dependiendo de la comunidad autónoma y municipio donde se encuentre la vivienda, se deberán abonar las tasas correspondientes para obtener la licencia de vivienda turística. 

Qué es el CIVUT y cómo conseguirlo 

El Certificado de Idoneidad para Viviendas de Uso Turístico es un documento redactado por un arquitecto donde se comprueba que el inmueble cumple todos los requisitos legales para obtener la licencia de vivienda vacacional. 

Una vez más, la regulación depende de la ley autonómica que regule el alquiler turístico. Pero, por lo general, los requisitos necesarios para obtener el CIVUT son parecidos en todas las CCAA. Por ejemplo, estos son los necesarios en la Comunidad de Madrid: 

1. Tener los suministros básicos en regla (agua fría y caliente, energía, climatización). 
2. Ventilación 
3. Extintor
4. Señalización básica de emergencia
5. Plano de evacuación

Civut ejemplo

El alquiler vacacional es una opción cada vez más popular para quienes buscan una experiencia auténtica y cómoda durante sus viajes.

Diferencias con los hoteles

• En los hoteles, se paga por noche.
• En las viviendas vacacionales, el alquiler puede ser por días, semanas o meses, según las necesidades del viajero.

Variedad de opciones

Los viajeros pueden elegir entre:

• Apartamentos
• Casas
• Villas
• Chalets

Además, pueden seleccionar la ubicación ideal: cerca de la playa, en el centro de la ciudad o en un entorno rural.

Requisitos del alquiler

Algunos propietarios o agencias pueden exigir:

• Depósito de seguridad
• Reserva mínima de días
• Edad mínima para los huéspedes

Regulaciones y normativas

Es fundamental conocer las leyes locales y los impuestos aplicables. Algunas ciudades tienen restricciones específicas para este tipo de alquileres, por lo que es recomendable informarse bien antes de reservar o alquilar.

Cómo alquilar una casa en Airbnb

Airbnb es una de las plataformas más conocidas de alquiler vacacional entre particulares. A raíz de su irrupción y popularización en España (junto a otras similares) se reformaron las leyes para contemplar el alquiler turístico entre particulares. 

Para ofertar un inmueble en Airbnb, al igual que en cualquier otro tipo de vivienda de uso vacacional, los pasos a seguir dependen mucho de la legislación autonómica. Pero, en general, para dar de alta una vivienda turística en Airbnb hay que: 

1. Disponer de una vivienda 
2. Cumplir las condiciones de habitabilidad e higiene
3. Obtener la licencia de alquiler turístico 
4. Comprobar en los Estatutos del edificio que la Comunidad de Propietarios permite la actividad turística 
5. Cumplimentar los datos fiscales

Invertir vivienda vacacional

Licencia alquiler vacacional

La licencia de alquiler vacacional es un requisito legal para los propietarios que desean alquilar su vivienda a turistas. Esta licencia asegura que la propiedad cumple con los estándares de calidad y seguridad exigidos por las autoridades locales.

Para obtenerla, es necesario cumplir con requisitos específicos que varían según la ubicación. Generalmente, se exige:

• Presentar una declaración responsable.
• Pagar las tasas correspondientes.
• Realizar ciertos trámites administrativos.

No todas las viviendas pueden obtener esta licencia. Algunas zonas tienen restricciones sobre qué tipo de propiedades pueden destinarse al alquiler turístico.

Por eso, es fundamental consultar la normativa local antes de comenzar la actividad.

Se puede vivir en un apartamento turístico

Una de las preguntas más comunes sobre los apartamentos turísticos es si se puede vivir en ellos de forma permanente.

La respuesta es no. Estos alojamientos están diseñados para estancias cortas, principalmente con fines vacacionales.

Los propietarios y gestores no pueden ofrecer contratos de arrendamiento a largo plazo, ya que esto infringe la normativa que regula estos alojamientos.