Cuando estamos con una nota simple, una compraventa, una hipoteca o una herencia, lo que de verdad nos interesa es simple: identificar una finca sin confusiones.
Ahí entran el CRU (Código Registral Único) y el IDUFIR (Identificador Único de Finca Registral): el “DNI registral” que permite localizar una finca en el Registro de la Propiedad con precisión.
Además, la Ley Hipotecaria (reformada por Ley 13/2015) exige que el folio real incorpore un código registral único. BOE
Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en sector.
PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
– El IDUFIR es un código único que identifica de manera exclusiva cada finca registral en España, facilitando la gestión y consulta de propiedades en el Registro de la Propiedad.
– Simplifica trámites legales y administrativos, agilizando procesos como la compraventa y el acceso a información registral.
– Aunque ambos son sistemas de identificación, el IDUFIR y el CRU (Código Registral Único) tienen diferencias técnicas y de implementación.
– Es utilizado por notarios, registradores y otros profesionales del sector inmobiliario para mejorar la precisión y eficiencia en la gestión de propiedades.
Indice de contenidos
- 1 CRU e IDUFIR en 30 segundos: son el “DNI” registral de la finca (y hoy manda el CRU)
- 2 CRU vs IDUFIR: qué cambió en 2016 y qué no cambió
- 3 Dónde encontrar el CRU/IDUFIR sin perder tiempo
- 4 Cómo obtener el CRU/IDUFIR paso a paso
- 5 Para qué sirve en la práctica (compraventa, hipoteca, herencias, cargas)
- 6 CRU/IDUFIR vs referencia catastral: diferencias claras en una tabla
- 7 Catastro y CRU: qué significa “búsqueda por CRU” y por qué no siempre funciona
- 8 Qué hacer si tu vivienda no tiene CRU/IDUFIR (o no aparece)
- 9 Preguntas frecuentes sobre cru e idufir
CRU e IDUFIR en 30 segundos: son el “DNI” registral de la finca (y hoy manda el CRU)
CRU e IDUFIR se usan para referirse al identificador único que el Registro asigna a una finca, de modo que podamos localizarla y cruzar información sin ambigüedades.
En la práctica, verás ambos nombres porque IDUFIR aparece mucho en documentación antigua, mientras que CRU es la denominación más actual (y la que se empuja desde la reforma registral/catastral).
En nuestro caso, cuando revisamos documentación registral para “atar” un inmueble (y evitar sorpresas de titularidad o cargas), lo que nos da tranquilidad no es una dirección escrita a mano ni el típico “piso 2ºB”, sino un identificador registral estable.
Ese es el rol del CRU/IDUFIR: permitir que el Registro encuentre exactamente la finca, incluso si cambia la dirección postal, si se renombra la calle o si el inmueble se describe de forma distinta en distintos documentos.
Un matiz importante: el concepto de “código registral único” es parte del marco legal del folio real de la finca en el Registro. La reforma de la Ley Hipotecaria dice literalmente que el folio real incorporará necesariamente el código registral único.
Qué significa cada sigla y por qué verás ambas en documentos
- IDUFIR: nombre histórico del identificador (muy habitual en notas simples antiguas y documentación previa a la implantación general del CRU). Muchos contenidos lo sitúan en uso desde 2008.
- CRU: denominación actual del código registral único. Se describe habitualmente como un código de 14 dígitos y con carácter inmutable (no cambia por venta, reforma o cambio de dirección).
Según Arquitasa, si lo que queremos es “ir a tiro hecho”, la forma más fiable de obtenerlo es una nota simple actualizada (y usar el CRU/IDUFIR como llave de búsqueda).
Ejemplo de IDUFIR en una Nota Simple
Ejemplo de CRU dentro de una Nota Simple
CRU vs IDUFIR: qué cambió en 2016 y qué no cambió
Lo esencial no cambió: la idea es identificar una finca de forma única. Lo que sí cambió fue la implantación/estandarización del “código registral único” (CRU) dentro del marco de coordinación Registro–Catastro tras la reforma.
La base legal relevante está en la Ley 13/2015, que modifica la Ley Hipotecaria e introduce explícitamente el “código registral único” en el folio real.
En la práctica cotidiana, lo que vemos (y lo que le pasa a la mayoría de gente) es esto:
- Si el inmueble tiene documentación registral de hace años, es frecuente que ponga IDUFIR.
- Si el documento es más reciente (o se ha pedido información registral recientemente), aparece CRU o se habla de “CRU/IDUFIR”.
Además, hay un detalle que poca gente explica bien: el CRU se aplica operativamente cuando se practica un asiento o se pide publicidad registral (nota simple/certificación).
Si no ha ocurrido ninguna de esas cosas en un inmueble muy antiguo, puede que todavía no “asome” el código en la documentación que tengamos a mano, y entonces toca pedir nota simple actualizada para que aparezca. Notarios y Registradores
Línea temporal rápida (orientativa) y casos típicos
- 2015 (marco legal): la reforma recoge el “código registral único” en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria (vía Ley 13/2015).
- 2016 (uso generalizado en contenidos y práctica): muchos portales lo sitúan como el punto en el que el CRU “desplaza” el IDUFIR en la comunicación habitual.
En nuestro trabajo, para no liarnos con fechas, usamos una regla práctica: si tenemos IDUFIR, lo tratamos como el mismo “identificador registral” que necesitamos para localizar finca; si tenemos CRU, perfecto, es el estándar actual.
Características del CRU/IDUFIR: formato, unicidad e inmutabilidad
Lo importante del CRU/IDUFIR es que pretende ser único y estable para identificar una finca en el Registro.
A nivel “de usuario”, nos interesa porque reduce errores: dos viviendas pueden compartir calle y número, pero no deberían compartir este identificador.
En guías y artículos divulgativos se describe el CRU como un código de 14 dígitos (y, en general, se entiende como un identificador que no cambia por cambio de propietario o por reforma).
Desde el punto de vista del sistema registral, la clave es que el folio real incorpore el código registral único como parte de su estructura identificativa.
¿Son 14 números? ¿Puede cambiar al vender?
- Formato (habitual): 14 dígitos.
- Unicidad: funciona como identificador único para localizar finca.
- Inmutabilidad (en la práctica): se divulga como “no cambia” aunque cambie la titularidad.
En nuestro caso, esto se traduce en una ventaja muy concreta: cuando hay prisa (por ejemplo, para pedir una nota simple urgente o para revisar cargas antes de firmar), si tenemos el CRU/IDUFIR reducimos muchísimo el riesgo de pedir la finca equivocada.
Dónde encontrar el CRU/IDUFIR sin perder tiempo
Si queremos encontrar el CRU/IDUFIR de forma fiable, lo más directo es la nota simple registral.
La propia sede de Registradores describe que la nota simple incluye la identificación de la finca “con indicación del Código Registral Único (CRU)”, además de titularidad y derechos/cargas.
En nuestro día a día, el patrón se repite: la gente busca el CRU en el IBI, en el contrato, en un pantallazo… y acaba perdiendo tiempo. Nosotros lo enfocamos así:
Nota simple (dónde aparece exactamente)
- Normalmente el CRU/IDUFIR aparece en la primera hoja, en la parte superior o junto a la descripción/identificación de la finca (según el modelo del Registro).
Otros documentos donde puede aparecer (y cuándo no fiarnos)
- Escrituras: puede aparecer en escrituras recientes, pero no lo damos por hecho.
- Recibos/gestiones: algunos contenidos mencionan IBI u otros documentos, pero no es lo más consistente. Nuestro criterio: si no lo vemos claro, volvemos a nota simple.
Según Arquitasa, para evitar confusiones, la norma práctica es: “si necesito el código, pido nota simple actualizada y lo saco de ahí”.
Cómo obtener el CRU/IDUFIR paso a paso
La forma más segura de conseguir el CRU/IDUFIR es solicitar una nota simple o una certificación registral.
En la sede de Registradores se explica que la nota simple incluye CRU, titularidad y derechos/cargas, y que se puede solicitar por vías telemáticas.
Nosotros lo hacemos así (y así lo recomendamos para que cualquiera lo replique):
1) Solicitar nota simple (online o presencial)
- Identificar el Registro de la Propiedad competente (por municipio/ubicación o por datos registrales si los tenemos).
- Solicitar nota simple informativa y aportar lo que tengamos para localizar finca:
- CRU/IDUFIR (si ya lo tenemos),
- datos registrales (tomo, libro, folio, nº finca),
- o localización/dirección y otros datos (según el caso).
- Una vez recibida, buscar el CRU/IDUFIR en la cabecera del documento (primera hoja).
2) Registro/Geoportal: cuándo compensa usarlo
- Para consultas y herramientas geográficas, el Geoportal de Registradores existe como punto de acceso a herramientas y capas.
- Si lo que queremos es “la foto jurídica” (titularidad/cargas), nuestra recomendación sigue siendo nota simple.
Para qué sirve en la práctica (compraventa, hipoteca, herencias, cargas)
Sirve para identificar la finca sin dudas y acceder a su información registral (titularidad, derechos y cargas) con seguridad jurídica.
Esa es la razón por la que aparece en trámites clave: compra-venta, financiación, regularizaciones, etc.
En nuestro caso, lo usamos como “llave” para tres cosas:
- Antes de comprar o vender: confirmar que el inmueble que vamos a transmitir es exactamente el que está inscrito y revisar si hay cargas (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones…).
- En hipotecas y banco: es habitual que se use para localizar rápido la finca y revisar situación registral.
- En herencias/donaciones/extinciones de condominio: reduce errores cuando hay varias fincas parecidas o descripciones antiguas.
Checklist rápido antes de firmar (lo que nosotros haríamos siempre)
- Pedir nota simple actualizada (no una de hace años).
- Verificar: titularidad, cargas, limitaciones y la identificación completa de la finca.
- Si algo no cuadra (superficie, linderos, referencias cruzadas), valorar si hay tema de coordinación con Catastro (ver sección específica).
CRU/IDUFIR vs referencia catastral: diferencias claras en una tabla
No son lo mismo y no sustituyen uno al otro: el CRU/IDUFIR identifica la finca en el Registro de la Propiedad, mientras que la referencia catastral identifica el inmueble en Catastro (ámbito administrativo/fiscal y cartográfico).
La coordinación existe, pero no convierte ambos códigos en equivalentes.
En nuestro caso, esta es la confusión nº1: alguien trae la referencia catastral y piensa que con eso “ya está”. Es útil, sí, pero no es el identificador registral.
| Aspecto | CRU / IDUFIR | Referencia catastral |
|---|---|---|
| “Casa de quién es” (titularidad y derechos inscritos) | Registro | No es su función principal |
| Cargas (hipoteca, embargo, etc.) | Registro | NO |
| Localización cartográfica y datos físicos/uso | Puede enlazar si hay coordinación | Catastro |
| Dónde se consulta | Nota simple / Registro | Sede del Catastro |
| ¿Son equivalentes? | NO | NO |
Regla de oro de Arquitasa: si el objetivo es seguridad jurídica en una transacción, el CRU/IDUFIR y la nota simple mandan; si el objetivo es ubicación y datos catastrales, manda la referencia catastral.
Catastro y CRU: qué significa “búsqueda por CRU” y por qué no siempre funciona
Sí, Catastro permite buscar por CRU, pero no siempre está disponible para todos los inmuebles.
La propia ayuda del Catastro lo dice claro: la búsqueda por CRU (antes llamado IDUFIR) “solo se dispone… para un número limitado de inmuebles”.
Aquí es donde conviene ser muy finos (y es donde muchos artículos se pasan de optimistas). En nuestro caso, lo explicamos así:
- Si un inmueble está bien coordinado entre Registro y Catastro, es más fácil que existan cruces de datos.
- Aun así, la búsqueda por CRU en Catastro no es universal: puede que introduzcamos el CRU y no devuelva resultados, aunque el CRU sea correcto (simplemente, ese inmueble no está dentro del conjunto con dato disponible para esa búsqueda).
La guía de servicios del Catastro también contempla la posibilidad de localizar un inmueble por CRU dentro del “localizador de inmuebles”, junto a referencia catastral, dirección o coordenadas.
Pero, si nos preguntan “¿qué hago si no aparece?”, nuestra respuesta es: volver al Registro (nota simple) para trabajar desde la fuente registral y, si procede, revisar coordinación.
Qué hacer si tu vivienda no tiene CRU/IDUFIR (o no aparece)
Si no lo ves, no significa automáticamente que “no exista”: normalmente significa que no lo tienes en tus papeles o que necesitas una nota simple actualizada.
Además, hay un matiz operativo importante: se explica que si no se ha practicado asiento o no se ha pedido publicidad registral, puede que la finca todavía no tenga CRU “visible” en la práctica.
En nuestro caso, cuando nos pasa esto, seguimos este plan:
Plan de acción (simple y efectivo)
- Pedir nota simple actualizada del inmueble. Es la vía más consistente para que aparezca la identificación con CRU/IDUFIR y el resto de información clave.
- Si no tenemos datos registrales, usar lo que sí tengamos (dirección, titular, municipio, referencia catastral como apoyo) para localizar.
- Si hay dudas de correspondencia (descripciones antiguas, superficies discordantes), valorar si hay un tema de coordinación Registro–Catastro y actuar en consecuencia (aquí ya suele ser terreno de técnico + Registro, según caso).
Preguntas frecuentes sobre cru e idufir
¿CRU e IDUFIR son lo mismo?
Sí: en la práctica ambos nombres se usan para el identificador único de una finca en el Registro; hoy se tiende a usar CRU como denominación.
¿Dónde aparece el CRU/IDUFIR en una nota simple?
Suele aparecer en la primera hoja, en la parte superior o junto a la identificación/descripción de la finca.
¿Puedo encontrar el CRU en Catastro con la referencia catastral?
A veces se pueden relacionar datos si hay coordinación, pero no es una conversión “automática” universal. Para seguridad jurídica, lo más fiable sigue siendo la nota simple.
Nota: esto aplica a España y depende del grado de coordinación Registro–Catastro.
¿Se puede buscar en Catastro por CRU?
Sí, existe búsqueda por CRU, pero Catastro indica que esa información solo está disponible para un número limitado de inmuebles.
¿Qué hago si mi vivienda no tiene CRU/IDUFIR en mis papeles?
Pide una nota simple actualizada y localiza el código allí; si la finca no ha tenido movimiento/publicidad reciente, puede que no te aparezca en documentación vieja.
Glosario rápido
- Finca registral: unidad jurídica inscrita en el Registro (no siempre coincide 1:1 con “la vivienda” tal y como la imaginamos).
- Folio real: historial registral de la finca (donde se incorporan datos y asientos). BOE
- Nota simple: extracto informativo con identificación (incluido CRU), titularidad y derechos/cargas.
- Certificación registral: documento con mayor valor probatorio que la nota simple (según el caso).
- Coordinación Registro–Catastro: mecanismos para alinear realidad física/cartográfica y registral.
