¿Necesitas saber cuánto vale una nave industrial, centro logístico o almacén?
La tasación de un suelo industrial -y cualquier inmueble construido sobre él- es necesaria en muchas situaciones, como la solicitud de una hipoteca; la compraventa de la nave; la actualización del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o, simplemente, la determinación del mejor precio para su arrendamiento.
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Además de darte todas las facilidades para que obtengas la tasación de tu nave industrial de la forma más rápida y precisa, a continuación te contamos cómo se valora un inmueble de finalidad industrial; qué tipos hay y cuánto cuesta.
¿Qué es una nave industrial?
Una nave industrial es un inmueble que, según el ordenamiento municipal, está destinado a las actividades económicas extractivas, manufactureras, de producción o distribución de recursos, construcción y transporte, almacenamiento o comunicaciones. Este tipo de inmuebles se caracterizan por ser de gran tamaño y tener un alto impacto ambiental.
Dependiendo de la actividad económica a la que esté destinada, la nave industrial tendrá una estructura u otra: en el caso de los grandes centros logísticos, la mayor parte de la superficie industrial está destinada al almacenamiento y distribución de productos; mientras que, en los pequeños talleres y almacenes, la distribución es más diversa y heterogénea.
A efectos de la ley que regula las tasaciones inmobiliarias (la Norma ECO), una nave industrial se considera un inmueble ligado a una actividad económica. Una categoría en la que se incluyen los “edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria”; así como los “centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte”.
Una finca o inmueble ligado a una actividad económica (ILE) es todo aquel edificio (o elemento) condicionado para realizar una actividad concreta en él. Suele estar determinado en el planeamiento urbanístico, ser capaz de generar rentas y necesitar una gran inversión para modificar su actividad.
¿Qué tipo de inmueble es una nave industrial?
El tipo de inmueble reconocido como propiedad, nave o edificio industrial es aquel que, según su uso, está destinado a acoger actividades económicas vinculadas al almacenamiento, producción o distribución de bienes y servicios.
El uso industrial es un tipo de calificación urbanística que viene dado en los planes de ordenación urbanística de cada término municipal.
En caso de disponer de un local industrial y querer darle un uso residencial o viceversa, es necesario tramitar una licencia municipal de cambio de uso con el Ayuntamiento de la localidad donde se ubica la finca.
Tipos de naves industriales y fábricas
Los inmuebles destinados a uso industrial pueden calificarse según distintas categorías determinadas en el ordenamiento urbanístico. El tipo de nave industrial va a influir, junto con otros factores, en el valor de tasación final.
La distinción más común de naves industriales es:
Grandes Establecimientos Industriales
La categoría que incluye a los Grandes Establecimientos Industriales comprende todos aquellos inmuebles que se caracterizan por requerir una gran superficie de suelo: una superficie construida de más de 15.000 metros cuadrados o una plantilla de más de 250 empleados.
En la mayoría de casos, requieren de una solución urbanística específica para su implementación y suelen estar ubicadas en polígonos industriales.
Almacenes e Industrias en General
Se consideran almacenes e industrias en general a todos aquellos inmuebles industriales específicamente diseñados para albergar actividades productivas generales y específicas.
Pequeños Talleres y Almacenes de Venta
Los pequeños talleres y almacenes de venta son inmuebles situados en suelos industriales según el planteamiento urbanístico que, en principio, no requieren necesidades técnicas específicas en términos de instalación y maquinaria.
Talleres Domésticos
Los talleres domésticos están considerados como espacios industriales y se destinan principalmente a la producción a pequeña escala de unidades productivas muy limitadas, calificadas generalmente como artesanía.
Instalaciones Singulares de alta incidencia ambiental
Las instalaciones industriales clasificadas como “de alta incidencia ambiental”, en general, solo pueden ubicarse en zonas no urbanizables o de uso Económico-Dotacional con una distancia de, mínimo, 2 kilómetros de los núcleos de población. Incluyen:
- Fábricas de cemento
- Centrales nucleares y edificios destinados al tratamiento de residuos radiactivos
- Almacenamiento de productos petroquímicos y gases licuados del petróleo
- Industria derivada de los productos explosivos
- Vertederos y plantas de tratamiento de residuos
¿Qué es la tasación de una nave industrial?
La tasación de naves es un servicio donde un técnico tasador establece el valor tasación del inmueble. La valoración de un edificio industrial puede desarrollarse para diferentes finalidades (garantía hipotecaria, comercialización, reparto de herencias, etc) y por diferentes métodos (comparación, coste, residual).
Tipos de tasación a realizar según el estado de la nave
Las tasaciones de inmuebles industriales pueden clasificarse según el estado en el que se encuentra la construcción o la propiedad del edificio:
- Tasación para nave industrial terminada
- Tasación para nave industrial en construcción
- Tasación para nave industrial alquilada
¿Cuándo necesitas la valoración de una nave?
El motivo más común para solicitar la tasación de una fábrica o nave industrial es rebatir el valor catastral o valor de referencia para calcular la base imponible de algunos impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Para actualizar el valor catastral para pagar el IBI de una nave industrial, es necesario presentar un informe pericial o informe de tasación certificado por un perito tasador homologado.
Otra de las razones más habituales para valorar una nave es la fijación de un precio para las operaciones de compraventa, la solicitud de préstamos hipotecarios o la determinación de las rentas para el arrendamiento de la propiedad.
Además, debido a las características de las naves industriales (ligadas a la explotación económica), la mayoría de propietarios de este tipo de inmuebles son personas jurídicas que solicitan la tasación para efectuar operaciones de fusión o liquidación de empresas.
FINALIDADES DE UNA TASACIÓN DE NAVES
Hay diferentes finalidades para las que podemos necesitar una tasación: antes de solicitarla, es importante conocer para qué se va a usar la valoración, ya que es posible que cambie la normativa a aplicar.
Por ejemplo, si la finalidad de la tasación es pedir una hipoteca al banco, es obligatorio que el informe esté redactado y calculado según los preceptos de la Orden ECO.
Tasar nave Hipotecaria
Tasar nave Herencia
Tasar nave Divorcio
Tasar nave Litigio
Tasar nave Mercado
Otras nave finalidades
TASAR NAVE PARA COMPRA VENTA
La tasación de una fábrica o nave industrial para la compra venta consiste en determinar el precio del inmueble para determinar la cantidad de dinero por la que se adquiere o transfiere.
TASACIÓN DE NAVE INDUSTRIAL PARA ALQUILER
Al arrendar una nave industrial, es común solicitar una tasación para fijar el importe de las rentas mensuales que el arrendador va a cobrar al arrendatario; así como conocer el porcentaje que supondrá el alquiler frente al valor total del inmueble y, por ende, su rentabilidad.
VALORACIONES POR DIVORCIO DE NAVES INDUSTRIALES
Cuando un matrimonio en régimen de bienes gananciales decide separar los bienes y entre su patrimonio se encuentran naves industriales; es necesaria una valoración de la propiedad para repartir las partes correspondientes.
VALORAR NAVE INDUSTRIAL PARA HIPOTECA
Las valoraciones de garantía hipotecaria de naves comerciales y cualquier otro tipo de inmueble deben ser realizadas por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
TASAR UNA NAVE COMERCIAL PARA HERENCIA
El reparto de una herencia entre los sucesores es una de las causas más comunes para solicitar la valoración de una nave industrial. En el caso de que los herederos decidan dividir el patrimonio, y en este se encuentre una propiedad industrial, necesitarán una valoración para calcular las partes entre las que realizar la división horizontal del inmueble.
TASACIÓN POR LITIGIO JUDICIAL DE INMUEBLE INDUSTRIAL
Ante un proceso judicial donde se ve involucrado un patrimonio que contiene naves industriales, es necesario contar con el peritaje de un tasador experto en inmuebles destinados a la actividad económica para la elaboración de un informe que servirá como prueba en el litigio.
OTRAS FINALIDADES: RECLAMACIÓN DE IMPUESTOS
También podemos necesitar la tasación pericial contradictoria, por ejemplo, para revisar algunos tributos, como el Impuesto municipal sobre Bienes Inmuebles (IBI).
PROCEDIMIENTO PARA TASAR UNA NAVE INDUSTRIAL
El proceso para evaluar una nave industrial y determinar su precio está definido en la Norma ECO. Al igual que cualquier otro tipo de inmueble, la tasación debe ser realizada por un técnico especialista y homologado; además, si la finalidad es hipotecaria, se deberá realizar una inspección técnica del edificio.
Dentro del proceso para valorar una nave industrial, se debe tener en cuenta la construcción; la distribución del espacio para el almacenamiento, la adecuación logística para el acceso de camiones o la ubicación del inmueble.
Por ejemplo, un elemento clave a tener en cuenta para determinar el valor de tasación de una nave es el espacio entre las columnas (ya que la estructura no se puede modificar) o la existencia de alturas libres en el techo que permitan el almacenamiento.
Por otra parte, una de las características de la valoración de naves industriales es la obligación de tasarlas en bruto, sin contar con los acabados e instalaciones (que, por ejemplo, si se incluyen en la tasación de una vivienda).
El método de tasación más común para obtener el valor de una nave industrial es la fórmula del cálculo de actualización de rentas; aunque en el caso de propiedades muy singulares, es probable que también se deba tener en cuenta la metodología residual. Si la tasación del es para pedir una hipoteca, entonces el valor de tasación será el menor de los obtenidos entre los tres métodos.
¿Qué se tiene en cuenta la hora de realizar la valoración de la nave o almacén industrial?
Almacén
Un factor fundamental para decidir cuánto vale una nave industrial es la capacidad de almacenamiento de la misma: si cuenta con un espacio diáfano y suficiente para albergar una gran producción gracias a la distribución estructural o la existencia de alturas libres.
Muelles de carga
Los muelles de carga son los espacios de la instalación industrial donde se sitúan los camiones o ferrocarriles para abastecerse de productos para su transporte y distribución. La existencia y evaluación de los mismos es un elemento clave para determinar el precio del inmueble.
Diseño de la planta
La versatilidad del diseño de la planta de la nave industrial es una de las características que hacen que un inmueble destinado a uso industrial sea más valioso. Por el contrario, si el diseño de la nave está orientado a una actividad económica que excluye o dificulta a las demás, su valor será (habitualmente) más limitado.
Depreciación y estado de conservación
Al igual que en cualquier tasación, la depreciación de la nave industrial y el estado de conservación en el que se encuentra es un factor clave para determinar su valor actual.
¿CUÁNTO CUESTA TASAR UNA NAVE?
El precio de una tasación de nave industrial oscila entre los 200€ y 800€ o más, dependiendo de muchos factores: la ubicación de la nave, la superficie o las fluctuaciones del mercado. Al existir diferentes elementos que influyen el precio de la tasación, lo recomendable es contactar con una tasadora para solicitar presupuesto y obtener un presupuesto personalizado.
Clasificación según tipologías de naves
Clasificación:
- Naves industriales de fabricación: Se da tanto la producción como el almacenamiento de la producción
- Naves logísticas: su fin es estrictamente de almacenamiento y distribución.
- Naves comerciales: se produce el almacenamiento y venta de la producción
También podemos distinguir varios tipos de tasación a realizar según el estado de la nave:
- Tasación para nave industrial terminada
- Tasación para nave industrial en construcción
- Tasación para nave industrial alquilada
Preguntas frecuentes en tasaciones de naves industriales
¿QUÉ DOCUMENTOS NECESITAS AL SOLICITAR UNA TASACIÓN DE UNA NAVE?
Los documentos necesarios para contratar la tasación de una nave industrial o cualquier tipo de inmueble ligado a una explotación económica son:
- Nota simple registral
- Referencia catastral
- Contrato de arrendamiento
- Licencia de actividad
- Relación de gastos e ingresos (en algunos casos).
- Especificaciones técnicas.
¿QUÉ INCLUYE UN INFORME DE TASACIÓN DE NAVE INDUSTRIAL?
El informe de tasación de una nave, igual que el informe de tasación de cualquier inmueble, incluye diferentes apartados donde el técnico justifica el valor de tasación que certifica la sociedad de tasación.
La información recogida en el documento de tasación puede variar, pero en general comprende los siguientes apartados:
- Datos del solicitante de tasación y su finalidad
- Identificación registral y localización de la nave.
- Documentación sobre las comprobaciones realizadas.
- Información sobre el municipio y el entorno de la nave.
- Información sobre la superficie de terreno.
- Descripción urbanística: normas vigentes que regula el inmueble y el espacio
- Régimen de protección, tenencia y ocupación.
- Análisis de mercado de naves industriales.
- Cálculo de los valores a nivel técnico.
- Diferentes valores de tasación.
- Condicionantes y advertencias (si las hay).
- Observaciones.
- Fecha de emisión, caducidad, y firma.
- Documentación anexa al informe: nota simple, contrato arrendamiento… etc
¿Cómo saber el valor catastral de una nave industrial?
El valor catastral de una nave industrial es el precio recogido en la ficha catastral del inmueble, que incluye el valor del suelo y del vuelo. Para consultarlo, podemos identificarnos como sus propietarios en la Sede Electrónica del Catastro o examinar un recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
