Informe de justiprecio para defender una indemnización justa
La tasación por expropiación es el informe técnico que usamos para fundamentar el justiprecio cuando la oferta de la Administración no refleja el valor real del bien o de la afección, o deja fuera perjuicios relevantes.
El procedimiento se apoya, entre otras normas, en la Ley de Expropiación Forzosa y su Reglamento.
¿Qué es una tasación por expropiación y cuándo compensa encargarla?
Compensa encargarla cuando necesitamos rebatir una valoración inicial y dejar preparada una hoja de aprecio sólida para negociación o Jurado.
En la práctica, lo más habitual es que la Administración plantee una propuesta y, si no encaja, preparemos una valoración motivada con comparables, ajustes y anexos.
Diferencia frente a tasación hipotecaria o valoración orientativa
Aquí no buscamos un valor “genérico”, sino un valor defendible en expediente:
- Identificamos qué se expropia (pleno dominio, servidumbre u ocupación temporal).
- Separarnos valor del bien y perjuicios acreditables.
- Estructuramos el informe para que sea fácil de seguir por Administración, Jurado y asesores.
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Proceso de tasación de inmuebles para expropiación
Solicitud de presupuesto de tasación
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Visita al Inmueble
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- El tasador verifica y evalúa todos los factores de la tasación en el lugar.
Envío de la tasación en 3 días
- La tasación validada, firmada y certificada se entrega en 3 días desde la visita.
- Puedes presentarla en cualquier banco o administración.
- Revisiones del informe son gratuitas, excepto por cambios de solicitantes.
Cómo funciona el proceso de expropiación y en qué punto entra el informe
El informe entra cuando necesitamos defender un valor frente a una propuesta que no consideramos justa, normalmente al preparar o reforzar la hoja de aprecio o alegaciones.
El marco general se rige por la Ley de Expropiación Forzosa.
Oferta inicial, hoja de aprecio, Jurado de Expropiación y recurso: mapa rápido
En la práctica, el itinerario más común es:
- Oferta o propuesta de la Administración (valoración inicial).
- Si no estamos de acuerdo, se prepara hoja de aprecio del propietario con valoración motivada.
- Si persiste el desacuerdo, el expediente puede elevarse al Jurado de Expropiación, que fija el justiprecio.
- Si no encaja el resultado, puede valorarse la vía contencioso administrativa (según el caso y asesoramiento jurídico).
¿Qué incluye el justiprecio y qué solemos cuantificar en el informe?
El justiprecio no es solo “el valor del inmueble”: suele incorporar valor del bien o derecho expropiado, partidas de daños y perjuicios cuando procedan y, habitualmente, el premio de afección del cinco por ciento como componente adicional previsto en el procedimiento.
Valor del bien en mercado, daños y perjuicios, premio de afección y posibles intereses
En nuestros informes solemos separar con claridad:
- Valor del bien o derecho expropiado: Basado en mercado y en la realidad física y jurídica del activo (estado, superficies, calidades, situación, uso).
- Daños y perjuicios (si aplican): Por ejemplo: pérdida de explotación, costes de reposición o desmontaje, interrupciones, afecciones funcionales, etc. Dependen mucho del caso.
- Premio de afección del cinco por ciento: Es un cinco por ciento adicional sobre el importe final del justiprecio y se incorpora como última partida en las hojas de aprecio o en la valoración del Jurado.
Matiz importante: su cálculo y alcance tienen reglas específicas (por ejemplo, qué partidas computan o no), por eso conviene tratarlo de forma correcta en el expediente. - Intereses u otras partidas: Pueden existir por plazos y tramitación, pero dependen del expediente y de cómo se haya desarrollado el procedimiento.
Tipos de expropiación y cómo cambian la valoración
La valoración cambia porque no siempre se pierde “todo”: a veces se pierde el dominio, otras solo el uso parcial o temporal. La clave es identificar qué derecho se limita y cómo afecta al valor y a la utilidad.
Expropiación total o pleno dominio
Aquí se transmite el bien o derecho de forma plena.
Normalmente nos centramos en:
- Valor de mercado completo del inmueble o suelo.
- Mejoras, instalaciones y elementos incorporados.
- Perjuicios acreditables (si proceden) por pérdida de actividad, traslados, etc.
Servidumbre de paso
En una servidumbre no desaparece la titularidad, pero sí se limita el uso.
Lo habitual es valorar:
- La pérdida de valor por limitación permanente.
- La pérdida de funcionalidad (accesos, edificabilidad, explotación, seguridad).
- En suelo rústico, impactos sobre cultivos, riegos, cerramientos y accesos.
Ocupación temporal
Aquí el punto crítico es medir:
- Tiempo, superficie y alcance real de la ocupación.
- Daños reversibles, restauración y costes de reposición.
- Pérdida de rendimiento o explotación durante el periodo.
Tabla rápida para entenderlo
| Tipo de afección | ¿Qué se pierde? | ¿Qué solemos valorar con más peso? | Pruebas que suelen ayudar |
|---|---|---|---|
| Pleno dominio | Propiedad completa | Valor de mercado del bien, mejoras e instalaciones | Escrituras, catastro, planos, fotos, comparables |
| Servidumbre | Uso parcial y limitaciones | Depreciación, pérdida de funcionalidad, afecciones permanentes | Plano de servidumbre, informe técnico, evidencia de limitaciones |
| Ocupación temporal | Uso durante un periodo | Rentas, rendimientos, reposición, restauración | Actas, plazos, mediciones, costes, evidencias de daños |
Premio de afección del cinco por ciento: reglas claras con escenarios incluye y no incluye
El premio de afección es un cinco por ciento adicional que se incorpora como última partida en la hoja de aprecio o en la valoración del Jurado, calculado sobre el importe final del justiprecio del bien o derecho expropiable.
Incluye
- Incluye: el cinco por ciento se calcula sobre el justiprecio de los bienes o derechos expropiables (lo principal del expediente).
No incluye
- No incluye: con carácter general no se aplica a indemnizaciones complementarias a favor de titulares distintos del propietario (por ejemplo, determinados derechos distintos), con la excepción que recoge el Reglamento para arrendatarios cuando se les priva definitivamente del uso y disfrute y procede esa indemnización.
Ejemplos vividos en Arquitasa y hoja de aprecio abreviada
Los siguientes ejemplos son orientativos para entender el mecanismo (cada expediente cambia por superficies, estado, mercado, afección y pruebas).
Caso uno: pleno dominio de vivienda
- Oferta Administración: doscientos cuarenta mil euros
- Nuestra hoja de aprecio: doscientos setenta y cinco mil euros
- Motivo típico: comparables mejor ajustados, estado real y ajustes por ubicación.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor del bien (pleno dominio) | doscientos sesenta y cinco mil euros |
| Perjuicios acreditables (mudanza, reinstalación, etc.) | diez mil euros |
| Justiprecio propuesto | doscientos setenta y cinco mil euros |
| Premio de afección cinco por ciento (sobre justiprecio) | trece mil setecientos cincuenta euros |
| Total propuesto | doscientos ochenta y ocho mil setecientos cincuenta euros |
Caso dos: servidumbre de paso en finca rústica
- Oferta Administración: quince mil euros
- Nuestra hoja de aprecio: treinta y dos mil euros
- Motivo típico: depreciación real por limitación permanente, pérdida de rendimiento y costes de adaptación (siempre con pruebas).
Hoja de aprecio abreviada (ejemplo)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Depreciación por servidumbre | veintiocho mil euros |
| Daños verificables (cierre, acceso, reposiciones) | cuatro mil euros |
| Justiprecio propuesto | treinta y dos mil euros |
| Premio de afección cinco por ciento | mil seiscientos euros |
| Total propuesto | treinta y tres mil seiscientos euros |
Caso tres: ocupación temporal para obra pública
- Oferta Administración: ocho mil euros
- Nuestra hoja de aprecio: diecinueve mil euros
- Motivo típico: duración efectiva, superficie ocupada, reposición y restauración, y pérdida de rendimiento durante el periodo.
Hoja de aprecio abreviada (ejemplo)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Indemnización por ocupación (periodo y superficie) | once mil euros |
| Reposición y restauración | ocho mil euros |
| Justiprecio propuesto | diecinueve mil euros |
| Premio de afección cinco por ciento (si procede según bien o derecho expropiable) | novecientos cincuenta euros |
| Total propuesto | diecinueve mil novecientos cincuenta euros |
Metodología de valoración: qué enfoques usamos y cuándo
En expropiación, elegimos el enfoque que mejor explica el valor y resiste contraste técnico. Para suelo y valoraciones urbanísticas aplican criterios del TRLSRU y el Reglamento de valoraciones.
| Enfoque | Cuándo encaja | Variables clave | Ajustes típicos |
|---|---|---|---|
| Comparativo (mercado) | Vivienda, local, activos con mercado activo | testigos, fecha, zona, estado, superficie útil, calidad | ubicación micro, estado real, planta, luminosidad, reformas, superficie |
| Coste (reposición) | Edificaciones singulares, instalaciones, activos con pocos comparables | coste de reposición, depreciación, estado, obsolescencia | antigüedad, mantenimiento, funcionalidad, obsolescencia técnica |
| Capitalización (rentas) | Locales, naves, activos en explotación | renta, ocupación, gastos, tasa de capitalización | riesgo, vacancia, gastos no recuperables, duración y estabilidad |
Normativa aplicable que conviene conocer
En España, el marco más citado en expropiación y valoraciones incluye:
- Ley de Expropiación Forzosa (dieciséis de diciembre de mil novecientos cincuenta y cuatro).
- Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa (Decreto de veintiséis de abril de mil novecientos cincuenta y siete).
- Para expropiaciones con componente urbanístico y valoración del suelo, el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y su desarrollo en el Reglamento de valoraciones.
No copiamos artículos: los aplicamos al caso y documentamos cada hipótesis con pruebas (planos, mediciones, estado, comparables, rentas, costes, etc.).
¿Qué documentación necesitamos?
Cuanta más evidencia, más fácil es sostener la hoja de aprecio. Para acelerar, trabajamos con un checklist simple.
La documentación que utilizamos:
- Documentación del expediente (notificación, planos de afección, relación de bienes y derechos).
- Identificación del bien (referencia catastral, dirección, superficies).
- Propiedad y cargas si aplica (escritura o nota simple si se dispone).
- Evidencias útiles (fotos, reformas, instalaciones, contratos, rentas, costes, rendimientos, reposiciones).
Entregamos:
- Informe de valoración para expropiación con justificación.
- Anexos: comparables, planos, fotografías, cálculos y ajustes.
Plazo: normalmente en torno a setenta y dos horas tras la visita si contamos con documentación suficiente y la complejidad del caso lo permite (por ejemplo, actividad económica, afecciones extensas o pruebas de perjuicios).
Preguntas frecuentes sobre la tasación por expropiación
¿Qué es la hoja de aprecio y cómo se prepara?
La hoja de aprecio es el documento donde proponemos el justiprecio motivado cuando no estamos de acuerdo con la oferta. Recomendamos prepararla con una valoración técnica, comparables coherentes y anexos claros, porque suele ser la base del debate si el asunto llega al Jurado.
¿Qué pasa si el Jurado fija un justiprecio que no nos encaja?
Si el Jurado fija un justiprecio que consideramos incorrecto, puede valorarse la impugnación por vía contencioso administrativa, normalmente con soporte pericial y asesoramiento jurídico.
La conveniencia depende de la diferencia económica, del coste del proceso y de la solidez técnica del expediente.
¿El premio de afección del cinco por ciento se aplica siempre?
El premio de afección es, con carácter general, un cinco por ciento adicional sobre el importe final del justiprecio y se incluye como última partida en la hoja de aprecio o en la valoración del Jurado.
Aun así, su cálculo tiene reglas sobre qué conceptos entran o no, así que conviene tratarlo con precisión en el expediente.
¿Puedo reclamar daños y perjuicios además del valor del bien?
Sí, cuando existan perjuicios acreditables vinculados a la expropiación o a la afección (por ejemplo, costes de reposición, pérdidas por interrupción, desmontajes).
La clave es probarlos: sin documentación, es difícil que prosperen.
¿Cuánto tarda una tasación por expropiación y qué necesito para empezar?
Lo más eficiente es empezar con la notificación o plano de afección, la identificación del bien (catastro y dirección) y la documentación de propiedad si se dispone.
En Arquitasa solemos entregar el informe a las setenta y dos horas tras la visita si la documentación está completa.
Tasaciones para todo tipo de finalidades
- TASACIÓN HIPOTECARIA
- TASACIÓN HERENCIAS
- TASACIÓN COMPRA-VENTA
- TASACIÓN COBERTURA SEGUROS
- TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA
- TASACIÓN DONACIONES
- TASACIÓN DIVORCIOS Y SEPARACIÓN BIENES
- TASACIÓN RECLAMAR HACIENDA
- TASACIÓN PARA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
- TASACIÓN LITIGIO JUDICIAL
- Tasación para Ley de Segunda Oportunidad
- Tasación para Plusvalías
- Tasación de Activos Empresariales
- TASACIÓN RECLAMAR VALOR DE REFERENCIA
- TASACIÓN EXPROPIADORA