Ley de Propiedad Horizontal

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?

La LPH o Ley de Propiedad Horizontal es la norma que regula las relaciones, derechos y obligaciones entre los propietarios o vecinos de varios inmuebles que pertenecen a la misma comunidad o edificio según la Ley 49/1960 de 21 de julio.

La LPH desarrolla el artículo 396 del Código Civil, donde se define el concepto de propiedad horizontal en la legislación española. 

La propiedad horizontal es el concepto jurídico que se refiere al conjunto de inmuebles privados que pertenecen a un edificio común, definido por el artículo 396 del Código Civil como “diferentes pisos o locales de un edificio o partes de ellos”. 

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”.

Por tanto, la legislación vigente sobre la propiedad horizontal se compone del Código Civil y la Ley 49/1960. Ambas normas, junto con los títulos constituyentes, estatutos y reglamentos de cada condominio forman el reglamento que deben seguir los vecinos en régimen de propiedad horizontal. 

Últimas modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal o IPH se publicó el 21 de julio de 1960 para “lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital […] menos cuantiosa y más asequible a todos”. 

Es decir, en el contexto del desarrollo urbanístico de España en los años 60 (vinculado al aumento de la población y el auge de los edificios y viviendas plurifamiliares frente a las unifamiliares) se promulga la LPH para dotar de instrumentos legislativos a la realidad del país. 

Sesenta años después, el texto ha sufrido múltiples modificaciones para ajustar el original a la nueva situación del país, donde el 65% de la población vive en pisos según Eurostat. 

En total, la norma de Propiedad Horizontal ha sufrido nueve reformas. La más importante, fue la modificación del 08/04/1999 fruto de una Iniciativa Legislativa Popular que se llevó al Congreso de los Diputados con más de 832.000 firmas de respaldo. 

Reforma de 1999

La reforma de 1999 recogía las propuestas del Consejo General de Colegios de Administradores de Firmas y su principal modificación fue sobre las deudas comunitarias o, coloquialmente, “vecinos morosos”. 

Entre los cambios que se introdujeron en la LPH tras la reforma de 1999 estuvieron

1. Reducir a dos meses la tramitación de reclamación judicial de deudas comunitarias (en vez de dos años). 
2. Impedir a los vecinos deudores o morosos votar en las Juntas de Propietarios e impugnar sus decisiones. 
3. Limitaciones para vecinos molestos. 
4. Cambios en el sistema para adoptar acuerdos en la Junta de Propietarios: a partir de 1999, solo es necesaria la unanimidad para modificar los estatutos de la comunidad o títulos constitutivos. 
5. Creación de un fondo de reserva. 

Reforma de 2013

La reforma de 2013 de la Ley de Propiedad Horizontal no fue una modificación de este texto propiamente, sino un conjunto de cambios colaterales a la aprobación de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas del 26 de junio. 

✔ Los puntos destacables de esta reforma son: 

1. Ampliación del periodo de Afectación Real a tres años (cuando el inmueble endeudado con la comunidad cambia de propietario, el nuevo debe hacerse cargo de las deudas pendientes hasta tres años). 
2. Modificación en el régimen de mayorías para facilitar las obras de rehabilitación. 

Reforma integral de la LPH

Desde el sector del derecho se denuncia que las reformas que han actualizado el reglamento Ley de Propiedad Horizontal se han quedado cortas y que, en ocasiones, más que aportar una regulación clara que solucione los problemas y situaciones actuales, la normativa vigente sobre propiedad horizontal o IPH genera conflictos y problemas de interpretación. 

Por este motivo, se demanda una reforma integral de la LPH que aborde una modificación en profundidad del texto para responder a todos los conflictos y dificultades que se dan en las relaciones entre copropietarios. 

Figuras en la Ley de Propiedad Horizontal 

La Ley de Propiedad Horizontal establece cuáles son los cargos que gobiernan una comunidad de vecinos, quiénes pueden ostentarlos y cómo deben constituirse. 

La comunidad de propietarios se constituye en junta o asamblea para gobernarse (en una especie de poder legislativo); en ella, se elige un presidente de la comunidad que se encarga de materializar las decisiones de la junta (poder ejecutivo), apoyado por las figuras del administrador y el secretario. 

1. Comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios es el conjunto de copropietarios de los elementos comunes de un edificio donde son propietarios de un inmueble. La comunidad de propietarios se erige en el Título Constitutivo y se regula en los Estatutos de la comunidad según el reglamento de Propiedad Horizontal. 

2. Junta de propietarios

La Junta de propietarios es el órgano de gobierno de la comunidad de propietarios. Se compone por los titulares de todos los inmuebles del edificio y toma decisiones por acuerdos mayoritarios o unánimes. 

“La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año”.

3. Presidente y vicepresidentes de la comunidad

El presidente es el máximo representante de la comunidad de vecinos, debe ser un propietario de esta y es un cargo irrenunciable. Se encarga de gestionar los asuntos relacionados con la comunidad. 

El cargo de presidente se otorga por elección, turno rotatorio o sorteo. 

El vicepresidente o vicepresidentes de la comunidad sustituyen al presidente en su ausencia, vacante o incapacitación. 

En caso de que no exista administrador y secretario en los estatutos, el presidente ejerce sus funciones. 

“El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él”.

4. Administrador de la comunidad

El administrador de fincas o de comunidades es el profesional que gestiona las áreas económico-contables, de asesoría, secretaría y conservación de la comunidad a petición de la junta de propietarios. 

No tiene por qué ser miembro de la junta y debe estar colegiado obligatoriamente en un Colegio Profesional de su provincia. 

“Ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen”.

5. Secretario de la comunidad

Según la ley vigente, aunque cualquier vecino de la propiedad horizontal puede ser el secretario de la Junta, también se puede delegar este cargo en un tercero externo al edificio (al igual que el administrador). 

La figura del secretario en la Junta de propietarios se encarga de gestionar los documentos oficiales (levantar y cerrar actas, guardar documentos) o hacer llegar al resto de propietarios las comunicaciones, citaciones o notificaciones necesarias para el funcionamiento de la comunidad. 

Cargo	Quién lo puede ostentar	Cómo se elige	Cada cuánto se renueva
Presidente de la junta de propietarios	Propietarios de un inmueble en el edificio	Mediante elección, turno rotatorio o sorteo	Cada año
Administrador de la Junta de propietarios	Cualquier persona cualificada (propietaria o no)	Por mayoría en la Junta	Sin fecha
Secretario de la junta de propietarios	Cualquier persona	Por mayoría en la Junta	Sin fecha

Funciones del presidente según la LPH 

Los cometidos que debe cumplir el presidente de la comunidad de vecinos están reglados en el artículo 13.3 de la LPH y consisten en representar y dirigir los asuntos del edificio para su buen desempeño y las normas de convivencia de quienes viven en él. 

1. Representar a la comunidad de vecinos ante la justicia. 
2. Firmar los contratos de obras y servicios en nombre de la comunidad. 
3. Exigir judicialmente el pago de deudas a la comunidad. 
4. Convocar, dirigir y cerrar la Junta de Propietarios. 
5. Detener las actividades molestas por iniciativa propia o a petición de otro miembro de la comunidad. 

El papel de las juntas de propietarios en la LPH

La asamblea de propietarios o Junta es el órgano donde se gobierna la comunidad de vecinos de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Las funciones que desempeña dentro del organigrama del condominio según la LPH son: 

1. Nombrar y deponer a las personas que ostentan los cargos de la comunidad de propietarios (presidencia, administración y secretaría). 
2. Aprobar los presupuestos, plan de gastos y ejecuciones de obras. 
3. Reformas de los estatutos de la comunidad y aprobar las normativas que la rigen.
4. Decidir sobre todos los asuntos que afecten a la comunidad de propietarios. 

Derechos y Obligaciones de la comunidad de propietarios

Obligaciones de los miembros de la comunidad de propietarios

1. Conservar su inmueble y las zonas comunes de las que es copropietario en buen estado. 
2. Respetar las franjas horarias en las que no se puede hacer ruido según los estatutos de la comunidad. 
3. No impedir el disfrute de las zonas comunes a los demás propietarios. 
4. Responder individualmente de las posibles sanciones impuestas por demorar la ejecución de obras obligatorias para la mejora del condominio. 
5. Facilitar el acceso a su vivienda al personal autorizado para realizar las obras de reparación y conservación del inmueble.

LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL DE 6 DE MARZO DE 2019

A continuación, repasamos punto por punto la Ley de Propiedad Horizontal publicada en el BOE: desde su aprobación en 1960 hasta el texto vigente con las últimas modificaciones. 

CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES.

Art. 1: Nacimiento de la Propiedad Horizontal.

Esta ley surge de la necesidad de desarrollar una normativa sobre la propiedad horizontal que, según se define en el Código Civil son diferentes pisos o locales de un edificio y sus elementos. 

“La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal”.

Art. 2: Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Ley de Propiedad Horizontal afecta a cinco tipos de propiedades: las comunidades regidas por un título constitutivo; las que reúnen los requisitos pero no tienen título constitutivo de propiedad horizontal; los complejos privados; las subcomunidades y las entidades urbanísticas de conservación. 

“a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5”.

CAPÍTULO II: DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS.

Art. 3: Los elementos privativos y comunes.

En este artículo se determina el régimen de propiedad correspondiente a derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio independiente y a la copropiedad de los demás elementos, así como la cuota de participación y la libertad para disponer de su derecho. 

“Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”.

Art. 4: La Acción de División.

Sobre cómo puede ejercerse la acción de división. 

“La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios”.

Art. 5: El Título Constitutivo.

En este artículo de la LPH se describe qué debe incluir el Título Constitutivo: el documento de la comunidad de vecinos que describe el edificio, las instalaciones comunes, las cuotas de participación de cada inmueble, etc. 

“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo”.

Art. 6: El Reglamento de Régimen Interior.

Habilita la posibilidad de desarrollar normas internas (dentro de los límites de la LPH y los estatutos del condominio). 

“Para regular los detalles de las normas de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.

Art. 7: Obras, Elementos Comunes y Privativos. Actividades Prohibidas.

Describe qué está permitido y qué no dentro de los inmuebles de cada propietario y en las zonas comunes; cuál será la actuación del presidente de la comunidad respecto al infractor, demanda y sentencia. 

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Art. 8: La División, Agrupación y Segregación de Pisos y Locales.

Derogado desde el 28/06/2013 por la última actualización de la LPH.

Art. 9: Las Obligaciones de los Propietarios.

En este punto se señalan las nueve obligaciones de los propietarios de cada inmueble del edificio como respetar las instalaciones, conservar la finca, etc. 

“e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Art. 10: La Realización de Obras por la Comunidad.

En el artículo 10 de la LPH se regulan las obras, trabajos y actuaciones obligatorias que deban llevarse a cabo en el edificio. 

“a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono”.

Art. 11: Nuevas Instalaciones, Servicios y Mejoras.

Derogado desde el 28/06/2013 por la última actualización de la LPH.

Art. 12: Construcción de Nuevas Plantas y Alteración de la Estructura o Fábrica del Edificio.

Derogado desde el 28/06/2013 por la última actualización de la LPH.

Art. 13: Órganos de Gobierno. Cargos y Funciones.

Se establecen cuáles son los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios (presidente, administrador, secretario y junta), qué funciones tiene cada uno, cómo se nombran y cada cuánto tiempo y a quién acudir en caso de conflicto. 

“En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores”.

Art. 14: Facultades de la Junta de Propietarios.

Explicita las seis funciones concretas que tiene la Junta de propietarios dentro de la comunidad de vecinos. 

Art. 15: Asistencia y Votaciones en Junta.

En este artículo se organiza la asistencia de los propietarios a la junta, la representación en caso de ausencia y el modo de proceder en caso de usufructo. 

“1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.

Art. 16: La Convocatoria de las Juntas.

Regula cuándo y quién convoca a la junta o cómo pueden pedirla cualquiera de los propietarios del condominio.

“3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”.

Art. 17: Los Acuerdos de la Junta de Propietarios.

Aquí se limitan los acuerdos de la Junta de propietarios a doce reglas, como la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones, servicios comunes, instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos, etc. 

“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.

Art. 18: La Impugnación Judicial de los Acuerdos.

Define los tres supuestos en los que se puede impugnar ante un tribunal un acuerdo de la Junta de Propietarios, quién puede participar en la impugnación, cuándo caduca la acción y la no suspensión de los acuerdos hasta la disposición del juez. 

“a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.

Art. 19: El Libro y Contenido de las Actas.

Describe cuáles deben ser y qué deben contener los documentos donde se recojan las decisiones de la Junta de propietarios. 

“1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga”.

Art. 20: Obligaciones del Administrador.

Se registran las seis funciones que debe cumplir la persona que ostenta el cargo de administradora de la propiedad. 

“a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”.

Art. 21: La Reclamación a Morosos.

Sobre cómo proceder en caso de que uno de los propietarios de la comunidad acumule deudas. 

“1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio”.

Art. 22: Deudas de la Comunidad.

Este artículo se añadió al texto de la Ley de Propiedad Horizontal a partir de la reforma de 1999 y en él se determina cómo proceder ante las deudas frente a terceros de la comunidad. 

“1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho”.

Art. 23: La Extinción de la Propiedad Horizontal.

Determina los supuestos en los cuales desaparece la propiedad horizontal o IPH: cuando se destruye el edificio o cuando se convierte en una propiedad ordinaria. 

“Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro”.

CAPÍTULO III: DEL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS COMPLEJOS.

Art. 24: Complejos Inmobiliarios.

En este artículo se regulan específicamente las situaciones donde existe una pluralidad de parcelas o edificios que forman parte de un conjunto. 

“1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios”.

Puedes descargar la Ley de Propiedad Horizontal Actualizada 

Ley de propiedad horizontal en otros países

Ley de Propiedad Horizontal en Venezuela:

Descripción: La Ley de Propiedad Horizontal en Venezuela regula la propiedad y administración de bienes inmuebles divididos en unidades privadas y áreas comunes. Esta ley establece las obligaciones y derechos de los propietarios y la creación de condominios.

Artículos Clave:

• Artículo 7: Define las áreas comunes y privadas.
• Artículo 8: Establece la responsabilidad de los propietarios de pagar los gastos comunes.
• Artículo 31: Regula la forma en que se deben tomar las decisiones en la asamblea de copropietarios.

Ley de Propiedad Horizontal en Colombia:

Descripción: La Ley de Propiedad Horizontal en Colombia se aplica a conjuntos residenciales y comerciales que cuenten con áreas comunes y privadas. Regula la administración, los deberes y derechos de los propietarios y la conformación de la asamblea de copropietarios.

Artículos Clave:

• Artículo 14: Define las áreas comunes y privadas.
• Artículo 16: Establece las obligaciones financieras de los propietarios.
• Artículo 41: Regula el funcionamiento de la asamblea de copropietarios.

Ley de Propiedad Horizontal en Ecuador:

Descripción: La Ley de Propiedad Horizontal en Ecuador se aplica a edificios y conjuntos habitacionales que tienen áreas comunes y unidades privadas. Define las responsabilidades y derechos de los propietarios, así como la administración de las áreas comunes.

Artículos Clave:

• Artículo 2: Define las áreas comunes y privadas.
• Artículo 17: Establece la obligación de pagar los gastos comunes.
• Artículo 39: Regula la asamblea de propietarios y la toma de decisiones.

Ley de Propiedad Horizontal en Guatemala:

Descripción: La Ley de Propiedad Horizontal en Guatemala regula la propiedad de inmuebles que se dividen en unidades privadas y áreas comunes. Establece las obligaciones y derechos de los propietarios, así como la administración de los condominios.

Artículos Clave:

• Artículo 7: Define las áreas comunes y privadas.
• Artículo 19: Establece la responsabilidad de los propietarios de pagar los gastos comunes.
• Artículo 38: Regula la asamblea de copropietarios y la toma de decisiones.

Cuadro Comparativo de las Leyes de Propiedad Horizontal:

Aspecto	Venezuela	Colombia	Ecuador	Guatemala
Áreas Comunes y Privadas	Art. 7	Art. 14	Art. 2	Art. 7
Obligaciones Financieras	Art. 8	Art. 16	Art. 17	Art. 19
Asamblea de Copropietarios	Art. 31	Art. 41	Art. 39	Art. 38

Diferencias Notables:

• En cuanto a las áreas comunes y privadas, todas las leyes definen estas áreas de manera similar.
• Las obligaciones financieras varían ligeramente en cuanto a los detalles, pero en esencia son similares en todas las leyes.
• La regulación de la asamblea de copropietarios es similar en todas las leyes, aunque los números de artículo y detalles específicos pueden variar.

Preguntas frecuentes sobre las juntas de propietarios

¿Cada cuánto se celebran las Juntas ordinarias y extraordinarias?

La junta de propietarios o vecinos debe celebrarse una vez al año obligatoriamente, según el artículo 16 de la LPH. En ella se aprueban las cuentas anuales de la comunidad. Si se convocan más Juntas además de esta serán extraordinarias. 

Las juntas extraordinarias pueden convocarlas el presidente de la comunidad de vecinos o el 25% de los propietarios. 

Los estatutos en una Comunidad de Propietarios

Los estatutos de la Comunidad de Propietarios son un documento que desarrolla la normativa jurídica del condominio según la Ley de Propiedad Horizontal o IPH. En ella se determina el uso de lugares comunes, gastos proporcionales o limitaciones. 

¿Qué es la cuota de participación de la Propiedad Horizontal?

La cuota de participación en la Propiedad Horizontal es el porcentaje que cada elemento privativo del edificio (piso o local) representa del total. Se utiliza para determinar las cuotas que aporta cada inmueble a los gastos de la comunidad (y los beneficios que puedan reportarse). 

¿Se puede delegar el voto en la Junta de propietarios?

Sí, el voto de un propietario en la Junta puede delegarse desde la convocatoria hasta la celebración mediante un escrito firmado por ambas partes (la que delega y la delegada) que se presentará antes de constituir la junta. 

Preguntas frecuentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal

¿Cómo se aplica la Ley de Propiedad Horizontal ante los ruidos?

Según la LPH, en primer lugar, el presidente de la comunidad de vecinos debe llamar al orden al propietario o inquilino que está causando la molestia al resto de vecinos del condominio. Si la infracción persiste, se puede acudir a la justicia tanto por la vía civil como por la penal. 

¿Qué son los elementos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal?

En un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, se consideran elementos comunes los elementos objetivos necesarios para el funcionamiento de todo el edificio: tanto zonas públicas como instalaciones de las que dependen los inmuebles privados. Por ejemplo, jardines, terrazas, estancia auxiliar, garita del portero, etc. 

¿Salida de humos requiere del voto de los propietarios?

Según el artículo 10.3 de la LPH y las resoluciones judiciales que han sentado jurisprudencia, para hacer cambios en la salida de humo de un condominio se necesita el acuerdo de tres quintas partes de la Junta de propietarios. 

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre placas solares?

Para el uso privativo de placas solares (es decir, dentro del inmueble privado sin afectar a zonas comunes) no se necesita la aprobación de la Junta de propietarios. 

Para la instalación de placas solares para uso de toda la comunidad de propietarios o en alguno de los espacios comunes del edificio para autoconsumo, se requiere una mayoría simple de votos positivos en la Junta de propietarios. 

¿Obras o reformas se pueden hacer sin la aprobación de los vecinos?

Según el artículo 7.1 de la LPH los propietarios pueden hacer cualquier tipo de modificación dentro de su propiedad siempre y cuando no altere los elementos comunes, arquitectónicos o instalaciones del edificio. 

Además, según el artículo 9 de la LPH no puede negarse a la realización de obras o al paso por su propiedad para efectuarlas.

En el resto de situaciones, se requiere el acuerdo de la comunidad de vecinos para hacer obras o reformas que alteren la propiedad común del edificio. 

Ley de Propiedad Horizontal en garajes

La plaza de garaje se considera un elemento privativo del edificio, por tanto, el propietario puede disponer de ella como quiera siempre que respete la LPH y los estatutos de la comunidad. 

Sin embargo, la ocupación de otras plazas de garaje o espacios comunes dentro del mismo está prohibida en la ley. 

Acceso minusválidos en la Ley de Propiedad Horizontal

La Junta de propietarios está obligada a llevar a cabo obras y reformas en los elementos comunes del edificio para mejorar su accesibilidad cuando uno de los propietarios con una discapacidad superior al 33% o mayor de 70 años lo solicite. 

¿Quién debe pagar la instalación del ascensor?

La instalación del ascensor en una comunidad de propietarios se paga entre todos los vecinos según su cuota de participación establecida en el Título de Constitución de la propiedad horizontal. 

¿Qué hace falta para remodelar la fachada?

La fachada es un elemento común de la propiedad horizontal o IPH por lo que, para modificarla, se necesita la aprobación por mayoría en la Junta previa consulta de las limitaciones en los estatutos de la comunidad. Además, si se trata de una obra mayor se necesitará una licencia municipal.

¿Prohibición de la tenencia de animales según legislación de la propiedad horizontal?

La LPH no regula la tenencia de animales dentro de los espacios privativos del edificio y, según las sentencias al caso, ni siquiera los estatutos de la comunidad de vecinos pueden limitar la existencia de mascotas dentro del piso. Sin embargo, si se puede actuar según la LPH si el animal causa algún perjuicio a los elementos comunes. 

Ley de Propiedad Horizontal sobre terrazas

En los edificios sujetos a propiedad horizontal pueden existir dos tipos de terrazas: las terrazas comunitarias, a las que tienen acceso todos los vecinos del condominio y las terrazas comunitarias de uso privativo. 

Para saber si la terraza de un ático es de uso comunitario o privativo, hay que consultar el Título constituyente de la propiedad horizontal o la escritura de la propiedad del inmueble. 

Síntesis Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal es una ley española que regula los derechos y obligaciones entre propietarios de un edificio o un conjunto de viviendas, así como entre los propietarios y el administrador del edificio. Esta ley también tiene en cuenta los derechos de los inquilinos. Esta ley establece los principios de la propiedad comunitaria y la regula, estableciendo los derechos y deberes de los propietarios, los inquilinos y el administrador.

La ley también regula todos los aspectos relacionados con el mantenimiento y la administración de los edificios, incluyendo las reglas para la creación de fondos comunes, el uso de instalaciones comunes, el régimen de obras, etc. Se aplica tanto a los edificios de propiedad privada como a los edificios de propiedad pública.

Resumen de los principales puntos de la ley:

1. Definición de la Propiedad Horizontal: La Ley de Propiedad Horizontal establece que la Propiedad Horizontal es aquella forma de propiedad de un inmueble, dividido en unidades independientes, cada una de las cuales se atribuye a un propietario, quien es el único responsable de la conservación, uso y disfrute de la misma.
2. Derechos y Deberes de los Propietarios: Los propietarios de una propiedad horizontal tienen el derecho de disfrutar de su propiedad, y están obligados a respetar los derechos de los demás propietarios y a cumplir con sus deberes establecidos en la Ley.
3. Régimen de Propiedad Horizontal: Establece un régimen específico para la Propiedad Horizontal, en el que se regula el funcionamiento de la comunidad de propietarios, el régimen de administración de la propiedad, los gastos comunes y los títulos de propiedad.
4. Obligaciones de los Propietarios: Establece que los propietarios deben pagar por los gastos comunes de la propiedad y cumplir con las normas de convivencia establecidas en la Ley.
5. Administración de la Propiedad Horizontal: Establece los requisitos para la administración de la Propiedad Horizontal, los cuales incluyen la elección de un administrador, la constitución de un consejo de administración, el régimen de asambleas y la presentación de informes anuales.
6. Derechos de los Propietarios: Establece los derechos de los propietarios, entre los que se incluyen el derecho a recibir información sobre los asuntos de la comunidad y el derecho a votar en las asambleas de la comunidad.
7. Responsabilidades de los Propietarios: Establece que los propietarios son responsables de pagar sus cuotas de comunidad y mantener el inmueble en buen estado. Establece también las sanciones que se aplicarán en caso de incumplimiento de los deberes de los propietarios.

Síntesis de los puntos principales de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

1. La Ley 49/1960 de 21 de julio se refiere a la propiedad horizontal en España. Establece los derechos y obligaciones de los propietarios y usuarios de los bienes inmuebles.
2. La Ley determina los requisitos para la constitución de la propiedad horizontal, los requisitos para la creación y administración de los regímenes de propiedad horizontal, la forma de repartir los gastos comunes y las facilidades de financiación.
3. Establece los derechos y deberes de los propietarios y usuarios de los bienes inmuebles, como el derecho a la privacidad y a la seguridad, el deber de respetar la propiedad ajena y el deber de contribuir al mantenimiento de los elementos comunes.
4. Establece las disposiciones relativas a la administración de los regímenes de propiedad horizontal, como la responsabilidad de la administración, la forma de elección de los administradores, la posibilidad de delegar la administración a terceros, la forma de repartir los gastos comunes y la forma de financiar los gastos.
5. Establece las disposiciones relativas a la solución de conflictos entre propietarios y usuarios, como los plazos y las formas de presentar recursos y la forma de resolver los conflictos a través de procedimientos judiciales.
6. Establece las disposiciones relativas a la extinción de los regímenes de propiedad horizontal, como la forma de liquidar los bienes comunes, la forma de repartir los activos y los pasivos entre los propietarios y usuarios, y la forma de disolver el régimen de propiedad horizontal.

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