Tenencia, Ocupación y Situación Urbanística

La valoración de inmuebles es un proceso multidimensional que va más allá del simple análisis de sus características físicas. Implica una evaluación detallada de diversos aspectos legales, urbanísticos y de ocupación que influyen significativamente en su valor y en la viabilidad de transacciones inmobiliarias.

Desde el estado de ocupación hasta las limitaciones legales o protecciones urbanísticas, cada aspecto desempeña un papel crucial en la determinación del valor real de un inmueble.

Hoy nos adentraremos en las consideraciones fundamentales que los tasadores homologados deben tener en cuenta al valorar una propiedad. Desde la naturaleza de la ocupación hasta las implicaciones de la normativa urbanística local, cada aspecto requiere una comprensión detallada para garantizar una valoración precisa y una transacción segura. Profundicemos en estos elementos esenciales que impactan directamente en la valoración y en la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias.

Consideraciones clave en la valoración de propiedades: Tenencia, Ocupación y Situación Urbanística

1. Estado de Ocupación y Título: La ocupación de una propiedad se refiere a quién la está utilizando en el momento de la valoración y bajo qué condiciones legales. El título de ocupación respalda este estado, indicando si la ocupación es por propiedad, arrendamiento u otro acuerdo legal. Es importante describir las características de la ocupación, como si hay arrendatarios, condiciones de contrato de alquiler, y su plazo de vigencia.
2. Explotación Económica: Cuando una propiedad está destinada a una actividad económica, se refiere a su uso para fines comerciales, industriales o de negocios. Es fundamental detallar la actividad actual o planeada en la propiedad, incluyendo su naturaleza, escala, y si está generando ingresos. Además, se puede abordar la influencia de esta actividad en el valor de la propiedad.
3. Derechos y Obligaciones que Afectan el Derecho Real de Propiedad: Estos derechos u obligaciones pueden incluir servidumbres, restricciones de uso impuestas por regulaciones municipales o restricciones asociadas a acuerdos legales. Es importante identificar su naturaleza y cómo influyen en el derecho real de propiedad, ya sea restringiendo ciertos usos o imponiendo obligaciones específicas al propietario.
4. Limitaciones Legales, Urbanísticas o de Protección Pública: Estas limitaciones pueden derivarse de regulaciones gubernamentales, como restricciones impuestas por zonificación, protección de áreas históricas, o restricciones legales asociadas a viviendas de protección oficial. Es crucial detallar cómo estas limitaciones afectan directa o indirectamente el precio de venta y cómo impactan el valor de la propiedad.
5. Situación Urbanística: La evaluación de la situación urbanística implica verificar si la propiedad cumple con la normativa urbanística vigente. Se trata de revisar si la edificación está alineada con los usos permitidos por la normativa y si existen situaciones excepcionales, como estar fuera de ordenación o sometida a protección por su valor histórico o artístico.
6. Tenencia, Ocupación y Limitaciones Legales: En este punto, además de la descripción del tipo de protección que afecta a la propiedad, se debe profundizar en la naturaleza específica de estas limitaciones legales, cómo se traducen en valoraciones específicas, y cómo pueden impactar en transacciones futuras.
7. Derechos Reales y Servidumbres: Además de describir las servidumbres, se pueden detallar ejemplos concretos de cómo estas afectan a la propiedad, ya sea limitando el uso del terreno, proporcionando acceso a terceros o imponiendo restricciones específicas.

Conclusiones

A lo largo de una vida podemos necesitar una tasación por diferentes motivos. La causa de dicha tasación determina qué tipo de tasación es más adecuada en cada momento.

Sin embargo, independientemente del tipo de bien a tasar y de su finalidad, es necesario tener en cuenta que la tasación debe ser realizada por profesionales especializados y empresas dedicadas a ello.

Bibliografía y referencias:

• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. https://www.boe.es/buscar/pdf/2003/BOE-A-2003-7253-consolidado.pdf

Autor:

Tomas Romera Navarro

Coordinador Técnico de Tasaciones

Arquitecto técnico por la Universidad Politécnica de Cartagena y formado en Ingeniería Civil por el Instituto Politécnico de Setúbal, Tomás es el Coordinador Técnico de Tasaciones en Arquitasa.