Los solares y terrenos son un tipo de inmuebles cuyo valor de tasación debe calcularse para contratar préstamos hipotecarios, comprar y vender, repartir una herencia o separar los bienes en un divorcio.
En cualquiera de estas situaciones, además de conocer qué clase de finca tenemos entre manos (en este caso un terreno o solar) también debemos contar con la tipología o uso del inmueble: si es rústico, urbano o urbanizable; para calcular su valor.
Si necesitas saber el valor de un terreno o solar, lo mejor es acudir a una Sociedad de Tasación Homologada y solicitar un presupuesto.
Si todavía estás buscando información sobre qué es una tasación, quién puede tasar una terreno rústico o urbano, en qué se diferencia una finca urbanizable de una urbana o qué factores se tienen en cuenta para poner precio a un solar, te recomendamos que sigas leyendo.
Arquitasa, tasadora oficial de tasación de suelos
Arquitasa es la tasadora oficial especializada en la valoración de suelos y bienes inmuebles, brindando servicios de tasación independientes, precisos y confiables.
Con un equipo de expertos y una amplia experiencia en el sector, ofrecemos informes rigurosos que cumplen con la normativa vigente y respaldan la toma de decisiones en compra, venta y financiación de terrenos.
Somos personas trabajando para personas en momentos de especial dificultad: hipotecas, herencias, compra ventas, etc.
Tasaciones de suelos en cualquier ciudad de España
Nuestro equipo especializado ofrece servicios de tasación de suelos urbanos, rústicos, comerciales y residenciales en cualquier parte del país.
Con un enfoque profesional y un profundo conocimiento del mercado inmobiliario español, garantizamos valoraciones precisas y ajustadas a las normativas vigentes.
Con nuestra gran red de tasadores cualificados nos podemos permitir ofrecer un servicio cercano, ágil y fiable.
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Características de nuestro servicio
1. Homologación
Nuestra empresa está homologada por el Banco de España como una de las pocas sociedades de tasación capacitadas para realizar tasaciones según la Orden ECO/805/2003.
Para ello, nos sometemos periódicamente a exhaustivos controles y auditorías.
2. Independencia
Arquitasa preserva el interés de sus clientes frente a bancos y entidades financieras, ya que mantenemos una escrupulosa separación de poderes con los organismos que reciben las tasaciones y que están obligados por ley a aceptarlas (Ley 2/1981).
3.Precio
Los precios de las tasaciones en Arquitasa tienen un objetivo: ser lo suficientemente accesibles para que cualquier persona que necesite una valoración oficial pueda permitírsela.
Dentro del coste, incluimos todos los gastos técnicos y de gestión que necesita una tasación de terrenos.
Toda la información que necesitas para tu tasación de terrenos
- 1. Información general sobre las tasaciones de suelos.
- 2. ¿Cómo saber el tipo de terreno para una tasación?
- 3. ¿Cómo hace una valoración un tasador de terrenos?
- 4. ¿Qué tasador puede tasar suelos?
- 5. ¿Para que finalidades puedo tasar mi suelo?
- 6. Características de una tasación de terrenos urbanos
- 7. Características de una valoración de fincas rústicas
- 8. Tasar un terreno gratis
¿PARA QUE FINALIDADES PUEDO TASAR MI SUELO?
Tasación divorcio de Terreno
Tasación judicial de terreno
Valoración de un terreno para compra/venta
Tasar terreno para otras finalidades
INFORMACIÓN GENERAL PARA TASAR UN SOLAR O TERRENO
En primer lugar, se debe confundir finca con terreno: según la Ley de Suelo, una finca es una unidad de suelo o edificación atribuida a un propietario, inscrita en el Registro de la Propiedad y considerada finca registral.
Según esa misma ley, existen dos estados básicos de parcela: rural o urbana.
Un solar es un bien inmueble destinado a edificar: es un tipo de terreno o parcela de carácter urbano o urbanizable donde se puede construir según la planificación urbanística del municipio donde está ubicado.
Un terreno o tierra también es un bien inmueble sin edificar que puede estar compuesto por una o varias fincas registrales, y puede ser urbano, urbanizable o rústico según la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Para tasar un suelo, primero se debe tener en cuenta su tipología. Según la norma ECO 805/203 existen diferencias a la hora de valorar una finca dependiendo de si puede construirse o no en ella para calcular su valor.
Según la norma Eco, la valoración de terrenos pueden dividirse en dos niveles urbanísticos:
- Nivel I: tasación terrenos urbanizables
- Nivel II: terrenos no urbanizables
También cabría destacar el caso de la tasación suelo urbano no consolidado la cual requiere de un estudio previo de detalle urbanístico de la zona y análisis del plan general de la localidad.
Por ejemplo, el valor de un suelo rústico será menor que el de un suelo urbano solo por el hecho de que una finca ubicada en una zona rústica no puede utilizarse para construir edificios o locales.
¿CÓMO SABER EL TIPO DE TERRENO PARA UNA TASACIÓN?
Para solicitar la tasación de un suelo urbano o rústico, no necesitas saber su tipología.
Las características específicas para tasación terreno urbano o rural vienen reflejadas en la documentación que hay que aportar para hacer la tasación (referencia catastral, Registro de la Propiedad, etc).
Una vez solicitada la valoración del terreno, el tasador homologado asignado para realizar el servicio se encargará de hacer las comprobaciones urbanísticas necesarias para determinar la tipología del terreno.
Es recomendable, antes de solicitar la tasación, pedir en el servicio urbanístico del Ayuntamiento del municipio donde se ubica la finca la cédula urbanística.
La cédula urbanística es el documento donde se acredita la situación urbanística de la finca: si es urbana, urbanizable o no urbanizable; las limitaciones en la construcción, etc.
Para solicitarla, hay que entregar la documentación registral y pagar las tasas correspondientes.
¿CÓMO SE HACE UNA TASACIÓN DE TERRENOS?
Al igual que todas las tasaciones inmobiliarias, la valoración de terrenos está regulada por la norma Eco, la ley de Suelo y la ley General Tributaria.
En este sentido, los procedimientos y comprobaciones en la tasación son similares a los que se llevan a cabo con cualquier tipo de bien inmueble. Particularmente, la norma Eco, establece algunas singularidades para suelos y terrenos:
Según la norma Eco, el método residual para el cálculo de valores puede utilizarse para la tasación de terrenos urbanos o urbanizables (estén construidos o no).
El método de actualización de rentas, puede utilizarse para todos los inmuebles capaces de producir beneficios económicos.
El método de comparación, el más utilizado, podrá emplearse cuando exista un mercado representativo de inmuebles comparables o testigos. En este caso, suele ser difícil encontrar inmuebles comparables para tasar terrenos rústicos, por lo que este procedimiento no es adecuado para tasar ese tipo de fincas.
En la Ley de Suelo, se especifica literalmente que “en el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios”.
En el caso de solicitar una tasación para establecer el justiprecio ante una expropiación forzosa de un suelo rural, no está permitido el uso de método de comparación y se debe tasar el terreno mediante la capitalización de renta.
El método de coste tampoco suele ser recomendable para tasar finca rústica o solares.
Para avaluar una finca registral con naturaleza de terreno (urbano o rústico), el tasador a cargo se centra en la forma de zonificar la tierra según las planificación local; los atributos físicos de la forma, el tamaño o la topografía.
Además de para las tasaciones hipotecarias, estas disposiciones se aplicarán cuando el objetivo de la tasación del terreno sea:
- Repartir cargas y beneficios
- Fijar el justiprecio en una expropiación
- Fijar el precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosa.
- Determinar la responsabilidad patrimonial de la Administración pública.
¿QUÉ TASADOR PUEDE TASAR SUELOS?
Todas las tasaciones hipotecarias, sujetas a la norma ECO, deben ser hechas y firmadas por un técnico tasador acreditado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
En el caso de los suelos rústicos o urbanos, el profesional para tasar un terreno debe ser un experto en diferentes disciplinas según la naturaleza y tipología de la finca a valorar:
- Fincas rústicas y terrenos con cultivos: ingeniero agrónomo. En este caso, pasa a denominarse tasador agrónomo.
- Resto de tasaciones: arquitecto o arquitecto técnico.
CARACTERISTICAS DE UNA TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS
Un suelo urbano o urbanizables está caracterizado por tener dos superficies: la total y la edificable.
Además, este tipo de terreno puede tener múltiples usos (a diferencia del terreno rústico, que solo puede utilizarse para agricultura y ganadería).
Un terreno pasa a ser urbano o urbanizable cuando lo decide el departamento responsable del planeamiento urbanístico del municipio.
Para tasar solar urbano o fincas urbanas de nivel urbanístico I para todas las finales se tiene en cuenta el valor (calculado por el método de comparación o residual) menos los gastos de demolición.
La valoración de terreno urbano o urbanizable se realiza con los métodos para hacer tasaciones residual (estático o dinámico).
Aunque exista un proyecto de construcción sobre el solar urbano, este no influye en el cálculo del valor de tasación.
CARACTERISTICAS DE UNA TASACIÓN DE TERRENOS RUSTICOS O FINCA RÚSTICA
Una finca rústica es una superficie de suelo no urbanizable, asociada a su naturaleza ganadera, agrícola o cinegética de nivel urbanístico II.
Su explotación económica puede estar permitida por la planificación urbana municipal y tienen interés público.
Un tasador de fincas rurales en el caso de una valoración de finca rústica (terreno destinado a las actividades agrarias) para cualquiera de las finalidades posibles, el valor de tasación se obtiene sumando el valor del terreno (incluidas las instalaciones no desmontables); el valor de las instalaciones ligados a la explotación económica; y el valor de otras instalaciones residenciales o recreativas.
TIPOS DE FINCAS RÚSTICAS
Las fincas rústicas pueden clasificarse según la actividad económica que se puede desarrollar en ellas:
- Finca agrícola
- Secano
- Regadío
- Hortícola al aire libre o huerta
- Arrozal
- Frutales cítricos (naranja, mandarina, pomelo, limón)
- Frutales no cítricos (hueso, pepita, fruto seco, carnoso y platanera)
- Viñedos
- Olivares
- Finca ganadera
- Secano: prados y pastizales
- Regadío: prados
- Finca forestal
- Finca cinegética
- Caza mayor
- Caza menor
CRITERIOS PARA TASAR UNA FINCA RÚSTICA
- Localización de la finca
El valor será mayor cuanto más cerca de una capital de provincia. También influirá la situación geográfica, la situación geológica, la climatología y el entorno físico y socioeconómico.
- Aprovechamiento del terreno
El uso actual que se está dando a la finca y su uso permitido, también afectan al valor de tasación de un suelo rústico.
El uso puede ser agrícola, forestal, ganadero o para la caza.
Además, en situaciones excepcionales, también se permite la explotación turística, la ubicación de antenas telefónicas, instalación de paneles solares u otro tipo de infraestructuras.
- Infraestructuras
En una tasación de terreno rústico, en los casos de las fincas rústicas agrícolas y ganaderas, donde deben existir instalaciones básicas como el riego, estos elementos influyen en el valor total del terreno.
- Construcciones en la parcela
Las infraestructuras destinadas a la explotación de la finca, se valoran como bienes urbanos, pero aumentan el valor de tasación de una finca rural.
- Superficie de la parcela rústica
En la valoración de terrenos rústicos, la extensión del terreno es clave para fijar el precio de la finca: uno de los elementos más importantes en el proceso de valoración.
Tasaciones de solares gratuitas
Las tasaciones gratuitas de solares y terrenos no existen: se trata de simuladores que calculan aproximadamente el precio de una finca y que no tienen validez financiera ni jurídica.
Para hacer una tasación de fincas rústicas o para valorar un solar, terreno o cualquier tipo de finca, hay que contar con el servicio de una tasadora (si es para solicitar una hipoteca, homologada por el Banco de España) que realice la tasación de forma segura, independiente y fiable.
Las valoraciones que hacen los simuladores de terreno rústico online o urbano no sirven para ninguna finalidad real (ni para pedir una hipoteca, presentar una tasación pericial contradictoria, repartir una herencia o saber el valor de tasación para una compra – venta).
Además, según los estudios llevados a cabo, su cálculo tiene un margen de error de hasta el 50%.
Si quieres saber más sobre las tasaciones gratuitas online, te recomendamos leer este artículo.
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Tasaciones de fincas rústicas con viviendas
La vivienda se valorará siempre y cuando tengan en cuenta la normativa urbanística. Dependiendo del plan municipal del ayuntamiento de la localidad será legal o no este inmueble. No se podrá tener en cuenta la vivienda si no cumple con las normativas.
