Informe de tasación: qué incluye y cómo interpretarlo
¿Has recibido una tasación y no sabes qué cifra mirar o por qué aparecen distintas superficies? Te explicamos cómo leer el informe, dónde encontrar el valor final, qué significan los comparables y qué debes revisar antes de utilizarlo.
Un informe de tasación es el documento técnico que explica cómo se ha determinado el valor de un inmueble. Identifica el bien y la finalidad, recoge las comprobaciones realizadas, analiza la documentación y el mercado, explica los métodos empleados y establece el valor junto con los posibles condicionantes o advertencias.
Para las finalidades financieras incluidas en la Orden ECO/805/2003, la estructura y el contenido del informe están regulados.
La Orden ECM/599/2025 actualizó esa norma e introdujo, entre otros cambios, un índice obligatorio y más trazabilidad sobre los comparables.
¿Dónde mirar primero en un informe de tasación?
Conviene mirar primero la finalidad, el valor de tasación, los condicionantes y advertencias y la fecha de caducidad. Después puede revisarse cómo se ha llegado a ese resultado mediante las superficies, los comparables, el método y los cálculos técnicos.
| Si buscas… | Mira esta parte del informe |
|---|---|
| Valor final | Valores de tasación |
| Inmuebles usados para comparar | Análisis de mercado / comparables |
| Superficie utilizada | Descripción y superficies |
| Problemas que pueden impedir usarlo | Condicionantes |
| Riesgos o circunstancias relevantes | Advertencias |
| Fecha límite | Emisión y caducidad |
| Método utilizado | Datos y cálculos técnicos |
La tabla anterior funciona como mapa de lectura. En los informes sujetos a la Orden ECO, el artículo 65 enumera los apartados mínimos, desde solicitante y finalidad hasta valores, condicionantes, fecha, firmas y documentación anexa.
Desde 2025, el informe debe incluir además un índice al inicio con la página de cada apartado y documento anexo. Esta modificación facilita comprobar si falta alguna sección y llegar con rapidez al bloque que queremos revisar.
Ejemplo de informe de tasación: dónde encontrar cada dato
La posición exacta de cada apartado puede variar según la tipología del inmueble y la finalidad de la tasación. Este bloque está preparado para incorporar páginas reales de un informe de Arquitasa completamente anonimizadas; las cuatro capturas deben sustituirse antes de publicar.
Página 1 · identificación y resultado
- Finalidad de la tasación.
- Inmueble objeto del informe.
- Fecha de emisión o referencia.
- Valor de tasación.
Página de comparables · cómo se construye la referencia de mercado
- Testigos o inmuebles comparables utilizados.
- Fuente de cada comparable.
- Valor o precio por metro cuadrado empleado.
- Homogeneización y tratamiento de diferencias.
Página de superficies · qué medida se ha usado para valorar
- Superficie registral.
- Superficie catastral.
- Superficie comprobada.
- Superficie adoptada para la valoración.
Página de condicionantes · qué puede afectar al uso del informe
- Dónde aparecen los condicionantes y advertencias.
- Qué documento o circunstancia origina la cautela.
- Qué debe comprobar o aportar el propietario.
¿Qué partes tiene un informe de tasación oficial?
Si solo miras la cifra final, te pierdes la explicación de cómo se ha obtenido. Un informe completo identifica qué se ha valorado, qué documentación se ha usado, qué mercado se ha analizado y qué cálculos sustentan el resultado.
Para orientarse, el contenido puede agruparse en cinco bloques prácticos: identificación, descripción, mercado y método, resultado y vigencia. La normativa ECO de tasación inmobiliaria respalda después qué información mínima debe contener cada informe sujeto a ella.
- Identificación y finalidad. Indica quién solicita la tasación, para qué se realiza y qué inmueble o derecho se valora.
- Comprobaciones y descripción. Recoge documentación, localización, entorno, superficies, características constructivas, situación urbanística, protección, tenencia y ocupación.
- Mercado y metodología. Explica el segmento de mercado, los métodos usados, los datos empleados y los cálculos técnicos.
- Resultado y cautelas. Presenta los valores técnicos, el valor de tasación, condicionantes, advertencias y posibles limitaciones.
- Vigencia y soporte. Incluye fecha de visita, emisión, caducidad, firmas y documentación anexa.
La finalidad merece atención desde la primera página porque condiciona la interpretación del documento. La Orden ECO se aplica a determinadas finalidades financieras definidas en su artículo 2, entre ellas ciertas valoraciones vinculadas a garantía hipotecaria y patrimonios regulados.
En una tasación de vivienda, por ejemplo, el lector suele concentrarse en el valor final, las superficies y los comparables. El técnico necesita además revisar coherencia registral y catastral, ocupación, situación urbanística, documentación disponible y características del inmueble.
¿Quién puede emitir un informe de tasación oficial?
No toda estimación de precio es una tasación con efectos en ámbitos regulados. Una valoración orientativa puede servir para hacerse una idea del mercado, pero determinadas finalidades financieras requieren que la valoración sea realizada por una sociedad o servicio de tasación homologado.
El Banco de España explica que las sociedades de tasación están registradas y supervisadas por él y realizan valoraciones para determinadas finalidades, entre ellas las relacionadas con garantía hipotecaria. Arquitasa es una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con el número 4404.
Si el informe va a utilizarse ante un banco, aseguradora, fondo u otro ámbito regulado, conviene confirmar primero la finalidad y qué tipo de entidad debe emitirlo. Los servicios de tasación de Arquitasa permiten identificar el tipo de encargo antes de solicitar presupuesto.
¿Cómo interpretar el valor final, los comparables y las superficies?
Para entender el resultado conviene separar tres preguntas: qué valor se ha fijado, qué referencias de mercado lo sostienen y qué superficie se ha utilizado. Si confundimos esas tres piezas, es fácil comparar cifras que en realidad parten de bases distintas.
¿Qué valor del informe debemos mirar?
El apartado “Valores de tasación” es el punto de llegada del cálculo. Según el artículo 76 de la Orden ECO, ahí se expresan los valores técnicos, el valor de tasación según el objeto y finalidad, los condicionantes o advertencias y las limitaciones que puedan existir.
No todos los valores que aparecen en el documento significan lo mismo. Podemos encontrar valores técnicos intermedios asociados a los métodos utilizados, mientras que el valor de tasación responde a la finalidad concreta del encargo.
Por eso no conviene tomar cualquier cifra de una tabla como si fuera la conclusión. Antes de compararla con un precio de compraventa o con una valoración anterior, debemos comprobar qué concepto expresa y con qué fecha se ha calculado.
¿Cómo leer los comparables o testigos?
Cuando se utiliza el método de comparación, el informe debe permitir seguir la relación entre el inmueble valorado y las referencias del mercado. No buscamos que todos los testigos sean idénticos, sino entender qué diferencias se han considerado y cómo se han homogeneizado.
La redacción vigente del artículo 75 de la Orden ECO exige, para este método, datos de al menos seis inmuebles comparables. También exige reflejar la fuente de cada testigo, indicar si se ha visitado y aportar información relevante para la homogeneización.
La reforma de 2025 reforzó además la justificación de las ponderaciones aplicadas a los testigos. Al leer el informe podemos fijarnos en localización, superficie, estado, antigüedad, características y cualquier variable usada para ajustar la comparación.
Una diferencia grande entre testigos no implica por sí sola que el informe sea incorrecto. Debemos comprobar si el documento explica por qué se han seleccionado, qué ajustes se aplican y qué peso recibe cada referencia.
¿Qué superficie se está utilizando?
Las superficies registral, catastral, útil, construida y adoptada para valorar pueden no coincidir. El informe debe ayudarnos a identificar cuál se usa en los cálculos y de dónde procede cada dato relevante.
Si la superficie utilizada para valorar no coincide con la útil comprobada, busca la explicación de esa diferencia. Desde la reforma de 2025, el informe debe justificar expresamente por qué adopta otra tipología y, en el método de comparación, indicar las superficies relevantes de cada testigo y su fuente. Lo exige la Orden ECM/599/2025.
Si vemos una diferencia entre Registro, Catastro, planos y medición, no debemos resolverla escogiendo la cifra más favorable. Debemos leer las comprobaciones realizadas, la superficie adoptada y cualquier advertencia o condicionante relacionado con esa discrepancia.
¿Qué significan los condicionantes y las advertencias?
Condicionantes y advertencias no son notas decorativas. Nos indican qué no se ha podido comprobar, qué circunstancia afecta al análisis o qué condición debe cumplirse para que el valor pueda utilizarse con la finalidad prevista.
Si aparece una cautela, conviene leer qué hecho la origina y qué efecto tiene sobre el informe antes de quedarse solo con el valor. La guía sobre condicionantes y advertencias en tasaciones desarrolla esta lectura práctica; la Orden ECO establece el marco técnico aplicable.
Un condicionante puede hacer depender el valor de que se aporte documentación, se complete una comprobación o se resuelva una circunstancia concreta. Para determinadas finalidades de la Orden, el uso del valor puede quedar limitado mientras esa causa no se subsane conforme al procedimiento aplicable.
Una advertencia comunica una duda, recomendación o circunstancia relevante que debe conocer quien utiliza el informe. El artículo 13 dispone que, cuando exista una advertencia, la entidad tasadora exprese, en su caso, su efecto sobre la valoración.
Al recibir el informe recomendamos leer este apartado antes de utilizar la cifra final. Si existe un condicionante, conviene identificar exactamente qué falta, quién puede aportarlo y si la entidad tasadora debe verificar su levantamiento.
También conviene separar una cautela del informe de una simple observación. La Orden ECO reserva apartados concretos para condicionantes, advertencias y observaciones, por lo que el lugar donde aparece una nota ayuda a entender su alcance.
¿Qué métodos de valoración pueden aparecer?
El método explica cómo se transforma la información del inmueble y del mercado en valores técnicos. La Orden ECO regula los métodos de comparación, coste, actualización de rentas y residual, que se aplican cuando cumplen sus respectivos requisitos.
El método de comparación utiliza referencias de mercado y homogeneiza sus diferencias. Es habitual cuando existe un mercado representativo y hay datos suficientes de transacciones u ofertas comparables.
El método del coste calcula valores vinculados al coste de reemplazamiento del inmueble y a su depreciación. Puede resultar necesario en edificios, construcciones o elementos donde el coste aporta una referencia técnica relevante.
El método de actualización convierte rentas o flujos futuros en un valor actual bajo las condiciones previstas por la norma. Por eso podemos encontrarlo en inmuebles arrendados o ligados a una explotación cuando el caso permite aplicar sus requisitos.
El método residual relaciona el valor del suelo o del inmueble con un desarrollo, costes, ingresos y plazos esperados. Su interpretación exige prestar especial atención a las hipótesis, porque pequeños cambios en variables financieras o temporales pueden modificar el resultado.
No todos los informes utilizan los mismos métodos. Lo relevante para el lector es identificar cuál se ha aplicado, qué datos alimentan el cálculo y qué hipótesis condicionan el resultado; la Orden ECO exige que esa información quede explicada en el informe.
Si el informe usa comparación, conviene seguir los testigos y la homogeneización. Si utiliza actualización o residual, la atención debe ponerse en rentas, flujos, costes, tasas, plazos e hipótesis que el propio documento declare.
¿Qué hago si no estoy de acuerdo con el informe de tasación?
Que el valor no coincida con la expectativa del propietario no significa por sí solo que el informe sea incorrecto. Antes de llegar a esa conclusión, conviene seguir el cálculo y comprobar qué datos concretos han influido en el resultado.
- Superficie: comprueba cuál se ha adoptado para valorar y si las diferencias con Registro, Catastro o medición están explicadas.
- Comparables: revisa dónde están, qué características tienen, de qué fuente proceden y cómo se han homogeneizado.
- Estado y características: comprueba que descripción, conservación, anejos y elementos relevantes correspondan con el inmueble visitado.
- Condicionantes y advertencias: identifica si existe alguna circunstancia documental, física o jurídica que afecte al resultado o al uso del informe.
- Método: sigue los datos y cálculos que conducen desde las referencias utilizadas hasta el valor final.
Si detectas un dato objetivo que no corresponde con el inmueble o una documentación relevante que no se tuvo en cuenta, comunícalo a la entidad tasadora para que pueda revisarlo.
Si la discrepancia es únicamente con el resultado, pide que te indiquen qué comparables, ajustes o hipótesis explican la diferencia.
¿Qué fechas, firmas y anexos conviene revisar?
Antes de utilizar el informe, comprueba su fecha de emisión y que siga vigente. En las tasaciones sujetas a la Orden ECO/805/2003, el informe y el certificado caducan a los seis meses desde la emisión; el Banco de España recuerda ese mismo plazo para las tasaciones hipotecarias aportadas por el cliente.
Revisa también la fecha de la última visita y la de emisión. Si comparas dos informes de momentos distintos, ten en cuenta que tanto el mercado como las circunstancias del inmueble pueden haber cambiado entre una valoración y otra.
Comprueba también quién firma el informe. Desde la reforma de 2025, las firmas exigidas deben ser electrónicas y la entidad tasadora debe establecer procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en los que se estampan.
Los anexos permiten contrastar parte del trabajo técnico. El artículo 78 contempla información catastral gráfica, planos o croquis y otra documentación que permita definir e identificar suficientemente el inmueble, además de documentación no gráfica según el caso.
¿Qué diferencia hay entre un informe y un certificado de tasación?
El informe de tasación contiene el desarrollo técnico completo; el certificado sintetiza la información esencial y remite al informe. En las tasaciones sujetas a la Orden ECO/805/2003, el artículo 63 exige que el certificado incluya una referencia precisa al informe que sintetiza.
| Informe de tasación | Certificado de tasación |
|---|---|
| Desarrolla comprobaciones, mercado, métodos y cálculos | Sintetiza información esencial |
| Contiene el razonamiento completo | Hace referencia al informe |
| Incluye anexos y desarrollo técnico | Facilita los datos principales |
| Es donde debe acudirse para interpretar el cálculo | No sustituye el análisis completo |
Si hay que entender por qué se ha adoptado una superficie, cómo se han tratado los comparables o de dónde sale un ajuste, conviene acudir al informe completo. El certificado facilita los datos principales, pero no reemplaza el desarrollo técnico que los sustenta.
Qué cambió en los informes de tasación desde 2025
Si lees un informe emitido con la normativa actual, hay varios cambios de 2025 que pueden localizarse sin entrar en todo el detalle jurídico. La Orden ECM/599/2025 entró en vigor el 12 de agosto de 2025 y reforzó la localización, trazabilidad documental y firma del informe.
| Cambio | Qué debes comprobar |
|---|---|
| Índice obligatorio | Que aparezca al inicio y permita localizar apartados y anexos |
| Comparables | Fuente y tratamiento de los testigos utilizados |
| Superficies | Mayor trazabilidad y justificación de la superficie adoptada |
| Firma | Firma electrónica de los intervinientes obligados a firmar |
| Certificado energético | Incorporación cuando resulte exigible para el inmueble y la finalidad |
Estos cambios no sustituyen la lectura del valor, las superficies, los comparables o las cautelas: ayudan a comprobar cómo está documentado el razonamiento. Para el propietario, la utilidad práctica es poder localizar antes la información, conocer mejor el origen de los datos usados y comprobar quién refrenda electrónicamente el informe.
Preguntas frecuentes sobre el informe de tasación
¿Informe de tasación y certificado de tasación son lo mismo?
No. El informe desarrolla la identificación, comprobaciones, mercado, métodos, cálculos, valores, cautelas y anexos, mientras que el certificado resume información esencial y debe referenciar de forma precisa el informe que sintetiza. En operaciones sujetas a la Orden ECO conviene conservar ambos documentos y acudir al informe completo cuando necesitemos entender el razonamiento técnico.
¿Cuánto tiempo es válido un informe de tasación?
Para las tasaciones sujetas a la Orden ECO/805/2003, el informe y el certificado caducan a los seis meses desde la fecha de emisión. La propia norma considera esa fecha como fecha de tasación. Si necesitamos utilizar el documento después, debemos comprobar si procede una nueva tasación o una actualización conforme a la finalidad y circunstancias del encargo.
¿Qué hago si el informe tiene un condicionante?
Debemos leer qué causa concreta lo origina y qué actuación permite subsanarlo. Un condicionante puede limitar el uso del valor para la finalidad prevista mientras no se levante, y su eliminación requiere que desaparezca la causa y que la entidad tasadora lo verifique conforme a la norma. No conviene asumir que aportar cualquier documento resuelve automáticamente la incidencia.
¿Por qué el valor de tasación puede ser distinto del precio de compraventa?
Porque precio y valor de tasación responden a conceptos distintos. El precio es el importe acordado en una operación concreta, mientras que el informe aplica una metodología y una finalidad determinadas a partir de características, documentación y mercado. Para interpretar la diferencia debemos revisar fecha, comparables, estado del inmueble, superficies y cualquier cautela incluida en el informe.
¿Puedo saber qué inmuebles se usaron como comparables?
Sí, cuando se aplica el método de comparación bajo la Orden ECO/805/2003, el informe debe incluir datos de al menos seis inmuebles comparables. La redacción vigente exige además reflejar la fuente de cada testigo y si se ha visitado. La información debe permitir entender las variables usadas en la homogeneización y la ponderación aplicada en el cálculo.
¿Dónde aparece el valor final en un informe de tasación?
Debe localizarse en el apartado de valores de tasación o conclusiones, según la estructura del informe. Conviene comprobar que la cifra corresponde a la finalidad concreta del encargo y no confundirla con valores técnicos intermedios utilizados durante el cálculo.
¿Por qué pueden aparecer varias superficies distintas en una tasación?
Porque pueden coexistir superficie registral, catastral, útil, construida, comprobada y adoptada para valorar. La importante para interpretar el cálculo es la superficie que el informe adopta efectivamente y la explicación de por qué utiliza esa medida.
¿Qué ocurre si una tasación ha caducado?
Si ha superado su periodo de vigencia, no debe darse por válida automáticamente para una operación posterior. El mercado y el inmueble pueden haber cambiado. Según la finalidad, puede ser necesaria una nueva tasación o la actuación prevista por la normativa aplicable.
Glosario de términos
- Valor de tasación
- valor que resulta de aplicar la metodología correspondiente al objeto y finalidad del encargo, junto con las reglas de la norma cuando esta sea aplicable.
- Valor hipotecario
- valor del inmueble determinado con criterios de prudencia y sostenibilidad temporal para las finalidades en las que la normativa lo exige.
- Comparable o testigo
- inmueble utilizado como referencia de mercado en el método de comparación por compartir características relevantes con el bien valorado.
- Homogeneización
- proceso de ajuste de las diferencias entre el inmueble tasado y los comparables para hacer coherente la comparación.
- Condicionante
- circunstancia que hace depender el valor o su utilización de que se cumpla o verifique una condición.
- Advertencia
- comunicación de una duda, recomendación o circunstancia relevante que puede tener efecto sobre la valoración.
- Certificado de tasación
- documento que sintetiza información esencial de la tasación y contiene una referencia precisa al informe del que procede.
- Caducidad
- fecha a partir de la cual el informe deja de estar vigente a los efectos previstos por la norma aplicable.
Aviso importante
Esta página tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento profesional sobre tu caso concreto. Datos actualizados a 2026-09-25. Para los valores vigentes en cada momento, consulta la Orden ECO/805/2003 en el Boletín Oficial del Estado (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-7253).
¿Necesitas un informe de tasación para una finalidad concreta?
Informe firmado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España (nº 4404). Entrega habitual en 72 h desde la visita, condicionada a la complejidad y a la documentación disponible.
Presupuesto cerrado según finalidad, alcance y complejidad. Sin cifras de precio predefinidas.
Tomás Romera Navarro
Coordinador Técnico de Tasaciones
Arquitecto técnico por la Universidad Politécnica de Cartagena y formado en Ingeniería Civil por el Instituto Politécnico de Setúbal. En Arquitasa coordina criterios técnicos de tasación y revisión de informes de valoración inmobiliaria.
