La edificabilidad es uno de los conceptos básicos de la construcción. Pueden existir confusiones entre edificabilidad y ocupación de terreno. Dos términos clave que debe conocer en profundidad un profesional del área ya que son determinantes para analizar el aprovechamiento y la rentabilidad de un terreno, elementos que pueden ser cruciales para decidir si se lleva a cabo la construcción de la edificación o la adquisición de terreno en primer lugar.
Con este post lo que queremos hacer es explicar de forma precisa la edificabilidad y diferenciarla de la ocupación del terreno.
PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
– La edificabilidad determina cuántos metros cuadrados se pueden construir en un terreno, dependiendo de la normativa urbanística local y del tipo de suelo.
– Incluye aspectos como la altura máxima de los edificios, la densidad de construcción y las áreas no edificables.
– Directamente afecta el valor de un terreno y la viabilidad de proyectos de construcción, siendo un factor clave en la planificación urbana.
– El cálculo de la edificabilidad se realiza mediante coeficientes específicos establecidos por las autoridades urbanísticas, adaptándose a cada caso particular.
Indice de contenidos
¿QUÉ ES LA EDIFICABILIDAD?
¿Qué es la edificabilidad? Es la cantidad máxima de metros cuadrados totales que se podrán construir en un terreno mediante una planta o varias de ellas, las cuales se sumarían y así cubrirían el total de metros cuadrados que admiten la edificabilidad.
¿CÓMO SE CALCULA LA EDIFICABILIDAD DE UN TERRENO?
Se tendrá que tener en cuenta el coeficiente de edificabilidad establecido en las normas urbanísticas de la zona. Por ejemplo: asumimos que un terreno de 150 metros cuadrados de superficie tiene un coeficiente de edificabilidad de 0,9 t/s, nos da como resultado una edificabilidad bruta o máxima de 135 t ¿Cómo se obtiene? Siguiendo esta fórmula: E (t) = s (s) x e (t/s), sustituyendo los valores para este caso particular sería E (t) = 150 s x 0,9 t/s ¿qué quiere decir? Que la superficie máxima ocupada por el edificio, incluyendo la suma total de plantas, será de 135 metros cuadrados de techo.
¿QUÉ DIFERENCIA EXISTE ENTRE EDIFICABILIDAD Y OCUPACIÓN DE UN TERRENO?
Cuando construimos una edificación es muy importante que entendamos la diferencia que existe entre estos dos conceptos porque los dos representan una proporción del terreno y están íntimamente relacionados pero no, no son iguales.
La edificabilidad es el resultado de los metros cuadrados edificables totales cuando sumamos todas las plantas construidas. Sin embargo, la ocupación de un terreno es el porcentaje de superficie que se podrá ocupar para construir la edificación.
OTROS FACTORES QUE AFECTAN A LAS CARACTERÍSTICAS DE UNA EDIFICACIÓN
Porque en la construcción de una edificación también podemos encontrar muchos factores que inciden en el proceso de construcción. Vamos a tener en cuenta algunos conceptos que nos ayudarán a tener una idea más clara del proceso.
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UBICACIÓN DEL TERRENO:
Antes de determinar tanto la edificabilidad como la ocupación del terreno tendremos que conocer la ubicación del mismo. En las zonas urbanas el valor de un terreno será superior porque el índice elevado de población, limita las dimensiones de ocupación y por tanto aumenta el coeficiente de edificabilidad. En cambio, las zonas rurales o apartadas, pueden incluir más espacios adicionales a la edificabilidad ¿por qué? Porque se incluyen parques o áreas verdes. Aunque hay que dejar claro que tenemos que tener en cuenta las personas que viven en esa zona.
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ALTURA DE LA EDIFICACIÓN:
El valor de la altura estará delimitado por la normativa urbanística de la zona y se encargará de determinar la elevación máxima que tendrá la infraestructura. Después de ese valor podremos calcular las plantas y la distribución de cada una hasta que logremos cubrir el coeficiente de edificabilidad. Es importante saber también que una vez que conocemos la altura permitida de la edificación, se deberá calcular cuántas plantas podrá resistir dependiendo de la construcción. Para eso se debe seguir también las normativas del Ayuntamiento.
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RETRANQUEOS MÍNIMOS O MÁXIMOS:
Llamamos retranqueo a la distancia tanto mínima como máxima que se tendrá que respetar en relación con los límites del terreno. Están sujetos a la ocupación del área que será la encargada de determinar de qué forma se pueden ordenar los metros cuadrados que se van a utilizar en la superficie del terreno.
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FRENTE MÍNIMO DE PARCELA:
Al concepto de retranqueos se une el de frente mínimo de parcela. Es un concepto variable que se encarga de definir el espacio libre mínimo que se pide y que separa la infraestructura de la vía pública cercana al terreno, ya sea en zona urbanizada o no urbanizada.
Preguntas frecuentes sobre la edificabilidad
¿Cuántos metros se pueden construir en una parcela urbana?
En primer lugar, es importante tener en cuenta el índice de edificabilidad. Este índice establece la relación entre la superficie de la edificación y la superficie del terreno. Por ejemplo, si el índice de edificabilidad es del 0,5, significa que se puede construir una superficie edificada equivalente al 50% del terreno.
Otro factor que influye en la edificabilidad es la altura máxima permitida. La normativa puede establecer restricciones en cuanto al número de plantas que se pueden construir, lo cual limita la cantidad de metros cuadrados edificables. Por ejemplo, si se permite construir hasta 3 plantas, el área construida no podrá superar la superficie de la parcela multiplicada por 3.
Además, es importante tener en cuenta las áreas mínimas de parcela establecidas por la normativa. En algunos casos, puede ser necesario contar con una superficie mínima para poder construir en una parcela urbana. Esto puede variar dependiendo del uso previsto para la edificación (vivienda, comercial, industrial, etc.).
Por último, hay que considerar las restricciones y exigencias de la normativa en cuanto a distancias mínimas a respetar con respecto a los linderos de la parcela, vías públicas o construcciones vecinas. Estas limitaciones pueden reducir la edificabilidad de una parcela.
Entonces… ¿cuál es la superficie mínima para construir en suelo urbano?
Superficie Mínima para Construir en Suelo Urbano
La superficie mínima para construir es un factor crucial en la planificación de edificaciones, determinando el tamaño mínimo de terreno requerido para llevar a cabo una construcción.
Consideraciones Clave
| Aspectos a Considerar | Descripción |
|---|---|
| Regulaciones Municipales | Los municipios establecen regulaciones para garantizar un desarrollo urbano adecuado y evitar la congestión de edificios en áreas limitadas. |
| Variación según la Zona | Varía según la densidad poblacional. En áreas densas, se requiere una superficie mínima mayor para permitir edificios altos y evitar la falta de espacio entre ellos. En áreas menos densas, la superficie mínima puede ser menor para facilitar un desarrollo más flexible. |
| Relación con la Forma del Terreno | No solo se refiere al tamaño, sino también a la forma y dimensiones del terreno. En algunos casos, se exige una forma específica para una mejor integración con el entorno urbano, como terrenos de forma regular o con frentes mínimos. |
| Relación con el Tipo de Edificación | La superficie mínima puede variar según el tipo de edificación. Los edificios residenciales pueden requerir más espacio para áreas verdes y servicios comunes, mientras que los comerciales o industriales pueden tener requerimientos más flexibles. |
Esta representación combina la información textual con una tabla para destacar las consideraciones clave sobre la superficie mínima para construir en suelo urbano, abordando aspectos como las regulaciones municipales, la variación según la zona, la relación con la forma del terreno y su relación con el tipo de edificación.
Como saber la edificabilidad de una parcela
Normativas y Edificabilidad Máxima
Las normativas urbanísticas varían de acuerdo con el municipio y la zonificación de la parcela, determinando la edificabilidad máxima permitida en cada caso.
Para conocer la edificabilidad de una parcela:
Se debe consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o el Plan Especial de Ordenación Urbana (PEOU) del municipio correspondiente.
Parámetros Urbanísticos
| Tipo de Parámetro | Explicación |
|---|---|
| Edificabilidad máxima | Establecida en metros cuadrados de techo por metro cuadrado de terreno (m²t/m²suelo) o en coeficientes de edificabilidad. |
| Coeficiente de Edificabilidad | Indica la proporción entre la superficie construida y la del terreno, expresado en valores como 1, 2, 3, etc. |
Restricciones Adicionales
La edificabilidad máxima permitida puede estar sujeta a restricciones adicionales:
- Altura máxima de la edificación.
- Ocupación máxima del suelo.
- Retranqueos obligatorios, entre otros.
Estas restricciones varían según:
- Tipo de parcela (residencial, comercial, industrial).
- Clasificación del suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable).
Esta combinación ofrece una estructura que detalla las normativas, cómo conocer la edificabilidad y los parámetros urbanísticos relevantes, además de las restricciones adicionales asociadas a la edificación en diferentes tipos y clasificaciones de suelo.
Índice de edificabilidad
Concepto de Índice de Edificabilidad
El índice de edificabilidad es un elemento esencial en el ámbito de la construcción y urbanismo. Se define como la relación entre la superficie construida en un terreno y la superficie total del mismo. Este índice se expresa típicamente en forma de porcentaje, y su propósito radica en determinar la cantidad de edificación permisible en una parcela específica.
Consideraciones Importantes
| Consideraciones | Descripción |
|---|---|
| Variabilidad normativa | El índice puede variar según la normativa urbanística de cada localidad. En áreas residenciales, puede ser bajo para conservar su carácter, mientras que en zonas densas, puede ser más alto para aprovechar mejor el espacio. |
| Importancia en proyectos arquitectónicos | Es un parámetro clave al planificar y diseñar un proyecto de construcción. |
| Relevancia en permisos y licencias | Cumplir con este índice es crucial para obtener los permisos y licencias requeridos para proyectos de construcción o desarrollo urbano. |
| Herramienta de planificación urbana | Utilizado para asegurar un crecimiento ordenado y sostenible de las ciudades. |
Este enfoque combinado permite resaltar los puntos clave del índice de edificabilidad de manera más visual y estructurada.
PREGUNTAS FRECUENTAS SOBRE LA EDIFICABILIDAD
Edificabilidad en el Catastro: Guía Completa para Entender su Importancia y Utilidad
La edificabilidad catastro es un término fundamental en el ámbito inmobiliario y urbanístico que se refiere al potencial de construcción de un terreno según lo estipulado en el catastro. Comprender este concepto es crucial tanto para propietarios de terrenos como para desarrolladores inmobiliarios, ya que afecta directamente la viabilidad y rentabilidad de proyectos de construcción.
¿Cómo se Determina la Edificabilidad en el Catastro?
El catastro es el registro administrativo de los bienes inmuebles, y en él se detalla la edificabilidad de cada parcela. La determinación de la edificabilidad en el catastro se basa en varios factores:
- Planeamiento Urbanístico: Las normativas y planes de urbanismo municipales establecen los parámetros de edificabilidad. Estos planes especifican el uso del suelo, alturas máximas de edificación, coeficientes de ocupación, entre otros aspectos.
- Clasificación del Suelo: Dependiendo de si el suelo es urbano, urbanizable o rústico, las limitaciones y potenciales de edificabilidad variarán considerablemente.
- Características del Terreno: La topografía, la superficie y la forma del terreno pueden influir en la edificabilidad, así como las infraestructuras y servicios disponibles en la zona.
Coeficiente de Edificabilidad: Clave para el Desarrollo Urbanístico
El coeficiente de edificabilidad es un concepto esencial en el ámbito del urbanismo y la arquitectura, que determina la cantidad de construcción permitida en un terreno. Este coeficiente es fundamental para la planificación y desarrollo de proyectos inmobiliarios, así como para la valorización de los terrenos.
¿Qué es el Coeficiente de Edificabilidad?
El coeficiente de edificabilidad, también conocido como índice de edificabilidad, es una relación matemática que indica la máxima superficie construible en un terreno específico. Este coeficiente se expresa en términos de la proporción entre la superficie del terreno y la superficie total que se puede construir. Por ejemplo, un coeficiente de edificabilidad de 1.0 significa que se puede construir una superficie equivalente al área del terreno, mientras que un coeficiente de 2.0 permitiría construir el doble del área del terreno.
Cómo se Calcula el Coeficiente de Edificabilidad
El cálculo del coeficiente de edificabilidad depende de las normativas urbanísticas de cada municipio y suele expresarse como una fórmula sencilla:
Por ejemplo, si un terreno de 1,000 m² tiene un coeficiente de edificabilidad de 1.5, la superficie máxima construible sería de 1,500 m².
Factores que Influyen en el Coeficiente de Edificabilidad
Varios factores determinan el coeficiente de edificabilidad de un terreno, incluyendo:
- Planeamiento Urbanístico: Los planes urbanísticos locales establecen los coeficientes de edificabilidad permitidos para diferentes zonas, teniendo en cuenta el uso del suelo, la densidad de población y la infraestructura disponible.
- Clasificación del Suelo: La clasificación del suelo (urbano, urbanizable, rústico) afecta los coeficientes de edificabilidad. Suelos urbanos suelen tener mayores coeficientes que suelos rústicos o de protección.
- Restricciones Legales: Normativas específicas, como alturas máximas, espacios verdes obligatorios y distancias mínimas entre edificaciones, pueden influir en el coeficiente de edificabilidad.
- Condiciones del Terreno: La topografía y la forma del terreno pueden limitar o facilitar la edificabilidad.
Superficie Edificable: Concepto Clave para el Desarrollo Inmobiliario
La superficie edificable es un concepto esencial en el ámbito de la construcción y el urbanismo que determina la cantidad de terreno que puede ser utilizado para la edificación. Conocer y entender la superficie edificable es fundamental tanto para propietarios de terrenos como para desarrolladores inmobiliarios, ya que impacta directamente en la planificación y viabilidad de cualquier proyecto de construcción.
Cómo se Determina la Superficie Edificable
La determinación de la superficie edificable se basa en varios factores clave:
- Normativas Urbanísticas: Las regulaciones locales de urbanismo establecen los parámetros que definen la superficie edificable. Estas normativas incluyen coeficientes de edificabilidad, alturas máximas, porcentajes de ocupación del suelo, y otros aspectos que influyen en la cantidad de terreno disponible para construcción.
- Clasificación del Suelo: Dependiendo de si el suelo es urbano, urbanizable o rústico, las limitaciones y posibilidades de edificación pueden variar significativamente. Los suelos urbanos suelen permitir mayores superficies edificables en comparación con suelos rústicos o de protección.
- Características del Terreno: La forma, tamaño, topografía y ubicación del terreno también afectan la superficie edificable. Terrenos irregulares o con pendientes pueden tener restricciones adicionales.
- Zonas de Protección y Retranqueos: Las áreas destinadas a servicios públicos, infraestructuras, o zonas de protección ambiental no se consideran superficie edificable. Además, se deben respetar los retranqueos o distancias mínimas desde los límites del terreno a las edificaciones.
Bibliografía
- Libros:
- «Urbanismo» de Manuel de Solà-Morales.
- «La ciudad del futuro: hacia una nueva relación campo-ciudad» de Jordi Borja.
- «Introducción al Urbanismo» de Juan Calduch Cervera.
- «El Urbanismo: Utopías y Realidades» de Francisco Asensio Cerver.
- «La ciudad compacta: Una propuesta para una ciudad sostenible» de Joan Busquets.
- Artículos académicos y estudios:
- “Buildability in the construction industry: a systematic review” por Innocent Chigozie Osuizugbo, Kevin Chuks Okolie, Olalekan Shamsideen Oshodi, Opeyemi Olanrewaju Oyeyipo1. Este estudio tiene como objetivo agregar el conocimiento actual sobre la edificabilidad dentro del dominio de la gestión de la construcción en un todo comprensible utilizando el enfoque de revisión sistemática.
- Moral Ávila, C. D., & Garrido Jiménez, F. J. (2010). Influencia de la edificabilidad y la densidad en los análisis ingresos-gastos de los nuevos crecimientos urbanos. In 6to. Cogreso Internacional Ciudad y Territorio Virtual, Mexicali, 5, 6 y 7 Octubre 2010. Centre de Política de Sòl i Valoracions.
- “COMPARISON BETWEEN THE TERMS CONSTRUCTABILITY AND BUILDABILITY: SYSTEMATIC LITERATURE REVIEW” por Wimalaratne, P.L.I., Kulathunga, U. y Gajendran, T., 20212. Este artículo tiene como objetivo revisar sistemáticamente la aplicación de los conceptos “edificabilidad” y “constructabilidad” en el sector de la construcción y comparar las definiciones para entender los constructos clave y la mejor fase del proyecto de construcción para su aplicabilidad
