Cuando compramos una vivienda, no basta con que “parezca” libre: necesitamos confirmar por documentos si existen cargas registrales (inscritas) y deudas no registrales (comunidad, IBI, suministros) que puedan afectarnos después.
La clave es pedir la información correcta, verificarla y condicionar la operación a que todo quede claro antes de firmar.
En nuestra experiencia, muchas sorpresas se evitan con un método simple: (1) Registro, (2) Comunidad, (3) Ayuntamiento/IBI, (4) suministros, y (5) un plan de cancelación si aparece algo.
Indice de contenidos
- 1 ¿Qué son las cargas de una vivienda y por qué debemos revisarlas?
- 2 Nota simple vs certificación registral: cuál pedir y cuándo
- 3 Checklist de documentos: qué pedir, quién lo emite y cómo verificar autenticidad
- 4 Cómo pedir la nota simple: datos exactos, coste y plazos reales
- 5 Cómo leer una nota simple: señales de carga y qué implican
- 6 ¿Qué hacer si el vendedor no coopera?
- 7 ¿Cómo cancelar cargas registrales: pasos claros, costes y tiempos orientativos?
- 8 Preguntas frecuentes sobre cargas de una vivienda
¿Qué son las cargas de una vivienda y por qué debemos revisarlas?
Las cargas registrales son derechos u obligaciones que limitan el dominio de un inmueble y aparecen en el Registro de la Propiedad (hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, prohibiciones de disponer, afecciones fiscales, etc.).
Además, hay “cargas” que no siempre aparecen en el Registro (por ejemplo, deudas con la comunidad o recibos pendientes), y aquí hay un punto especialmente sensible: en propiedad horizontal, el adquirente puede responder con el propio inmueble de deudas de comunidad del anterior titular hasta el límite del año en curso y los tres años naturales anteriores.
Nota simple vs certificación registral: cuál pedir y cuándo
La nota simple informativa sirve para conocer titularidad, derechos y cargas vigentes en el momento de la solicitud, pero es informativa y no da fe.
La certificación registral, en cambio, es documento público, firmado por el registrador y sí da fe del contenido registral.
Qué solemos hacer al comprar
- Para una primera criba: nota simple actualizada.
- Si hay dudas serias (operación compleja, cargas “raras”, conflicto de titularidad): certificación de dominio y cargas.
La nota simple es informativa y no da fe; la certificación registral sí da fe y va firmada por el registrador.
Checklist de documentos: qué pedir, quién lo emite y cómo verificar autenticidad
Aquí es donde suele estar el salto de nivel. Esta tabla resume lo esencial:
| Documento (nombre habitual/oficial) | Para qué sirve | Quién lo emite | Cómo verificamos autenticidad |
|---|---|---|---|
| Nota simple informativa | Titularidad + cargas vigentes | Registro de la Propiedad / Sede de Registradores | Comprobar CSV en servicios de Registradores (si procede) |
| Certificación registral de dominio y cargas | Prueba “fuerte” (da fe) | Registro de la Propiedad | Firma del registrador + verificación/consulta oficial |
| Certificación del estado de deudas con la Comunidad | Acreditar si hay deudas de comunidad | Secretario con visto bueno del presidente | Revisar emisor/cargo, fecha y contrastar con administración |
| Recibo del IBI (y, si es posible, justificante de pago) | Ver si el IBI está al día | Ayuntamiento | Comprobar en sede/servicios municipales si hay verificación |
| Últimas facturas de suministros (luz/agua/gas) | Detectar impagos o contratos sin regularizar | Comercializadora/suministradora | Contrastar con la compañía (si autorizan) o con referencia de contrato |
| Escritura de propiedad (copia autorizada/electrónica) | Confirmar título y titulares | Notaría | Verificar CSV en el Portal Notarial si es copia electrónica |
Dos bases legales/prácticas que conviene tener claras:
- El Registro detalla qué datos se usan para identificar la finca (p. ej. CRU, número de finca registral, titular, etc.).
- La certificación de deudas de comunidad: el vendedor debe aportarla para la escritura salvo exoneración expresa del comprador, y la emite el secretario con el visto bueno del presidente (plazo máximo 7 días desde solicitud).
Cómo pedir la nota simple: datos exactos, coste y plazos reales
La vía habitual es solicitar una nota simple informativa al Registro (presencial o online). Para identificar la finca, en la práctica se usa alguno de estos datos: CRU, número de finca registral, datos del titular, parcela catastral (si procede) e identificación (DNI/NIF/NIE/pasaporte).
Coste y plazo orientativos (vía plataforma de Registradores): 9,02 € + IVA y plazo medio inferior a 2 horas.
Cómo verificamos que una nota simple/servicio online es auténtico
Si el documento incluye CSV (Código Seguro de Verificación), lo comprobamos en los servicios de los Registradores (la verificación permite contrastar autenticidad del documento firmado electrónicamente).
Cómo leer una nota simple: señales de carga y qué implican
Al revisar la nota simple, nos fijamos en qué carga es, a favor de quién y en qué situación está (vigente, en ejecución, anotación preventiva, etc.). Estas son las más habituales:
Hipoteca
Suele aparecer como carga principal. Si existe, necesitamos saber si:
- Está vigente (préstamo activo) o
- Está pagada pero no cancelada registralmente (muy común: la deuda se extingue, pero la carga no desaparece sola del Registro).
Qué hacemos: exigir cancelación registral antes de compra, o estructurar la operación para que quede cancelada en el proceso (con coordinación notaría/registro).
Embargo / anotación preventiva de embargo
Indica un procedimiento de cobro sobre el inmueble.
Qué hacemos: normalmente no avanzamos sin documento de levantamiento/cancelación emitido por la autoridad competente y sin reflejo registral posterior.
Usufructo
Hay un tercero con derecho de uso/disfrute.
Qué hacemos: confirmamos alcance y duración; si no encaja con el uso previsto, suele ser motivo para renegociar o desistir.
Servidumbres
Limitaciones (paso, luces y vistas, etc.).
Qué hacemos: verificamos impacto real (acceso, reformas, privacidad) y, si es relevante, pedimos asesoramiento técnico/jurídico.
Prohibición de disponer
Bloquea la posibilidad de transmitir/inscribir actos
Qué hacemos: tratamos esto como “stop” hasta aclaración/cancelación.
Condición resolutoria / reserva de dominio
Puede existir un derecho del vendedor (o tercero) ligado a pago aplazado u otras condiciones.
Qué hacemos: solo seguimos si se cancela o se documenta de forma que no comprometa la adquisición.
¿Qué hacer si el vendedor no coopera?
Aquí conviene separar lo que podemos obtener nosotros de lo que depende del vendedor:
Lo que podemos pedir nosotros directamente
- Nota simple / certificación registral (asumiendo coste y justificando interés).
Lo que normalmente debe aportar el vendedor
- Certificación de deudas con la comunidad: sin ese certificado, no debería autorizarse la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor.
Qué solemos hacer en la práctica: si el vendedor no facilita documentación crítica, dejamos por escrito (oferta/arras) que la compra queda condicionada a recibirla y que debe estar actualizada y verificable.
¿Cómo cancelar cargas registrales: pasos claros, costes y tiempos orientativos?
Cancelación registral de hipoteca (la más común)
La cancelación registral requiere escritura de cancelación y acreditar la presentación a liquidación del impuesto (cuando proceda) antes de inscribir en el Registro.
Una hipoteca no desaparece del Registro solo porque se haya pagado: hay que inscribir la cancelación con escritura y trámite fiscal.
Costes orientativos (España):
- Notaría/Registro dependen del importe y aranceles. Como referencia, Idealista publica ejemplos de notaría (50.000 € ≈ 130 €, 100.000 € ≈ 155 €, 200.000 € ≈ 195 €, 500.000 € ≈ 260 €) y añade que una gestoría, si se usa, puede rondar 100–500 € según el caso.
- También aporta ejemplos “todo incluido notaría+registro” para ciertos supuestos (p. ej., para 100.000 € estima ~182 € entre notaría y registro).
Tiempos habituales: varían por notaría/registro y carga de trabajo; como referencia práctica, muchos procesos de inscripción se mueven en el rango de días a un par de semanas (en algunos casos más).
Variante frecuente: hay entidades que ofrecen gestionar la cancelación; conviene distinguir entre el trámite imprescindible (notaría/registro/impuesto) y los honorarios de gestión si delegamos.
Nota prudente: esto es información general. En operaciones complejas (embargos, prohibiciones de disponer, ejecuciones), es recomendable apoyo profesional porque la “receta” depende del origen de la carga.
Cancelación de deudas con la comunidad: qué cubre y qué no
El certificado de comunidad no “cancela” nada en el Registro, pero evita comprar a ciegas.
El comprador puede responder de deudas de comunidad del anterior titular hasta el año en curso y los tres años naturales anteriores.
Preguntas frecuentes sobre cargas de una vivienda
¿Cómo saber si una vivienda tiene cargas antes de comprar?
La forma estándar es pedir una nota simple informativa actualizada del Registro de la Propiedad y revisar el apartado de cargas.
¿Qué diferencia hay entre nota simple y certificación registral?
La nota simple es informativa y no da fe; la certificación registral es un documento público firmado por el registrador que sí da fe.
¿Qué datos necesito para pedir una nota simple?
Normalmente usamos CRU, número de finca registral, datos del titular y/o identificación (DNI/NIF/NIE/pasaporte), y en fincas coordinadas puede ayudar la parcela catastral.
¿Cuánto cuesta una nota simple y cuánto tarda?
En la plataforma de Registradores se indica un coste oficial de 9,02 € + IVA y un plazo medio inferior a 2 horas.
¿Qué es el certificado de deudas con la comunidad y quién lo firma?
Es la certificación del estado de deudas con la comunidad; la emite el secretario con el visto bueno del presidente y se expide en un plazo máximo de 7 días naturales desde la solicitud.
¿Se puede firmar una compraventa sin el certificado de la comunidad?
En general, el vendedor debe aportarlo para la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente esa obligación en la propia escritura.
Si la hipoteca está pagada, ¿ya no cuenta como carga?
No necesariamente: pagar la deuda no elimina por sí solo la carga en el Registro; hay que inscribir la cancelación con escritura y trámite fiscal.
¿Qué pasos básicos tiene la cancelación registral de hipoteca?
Presentamos la escritura de cancelación y la documentación que acredite la presentación a liquidación del impuesto, y luego se inscribe en el Registro.
¿Cómo verifico que una nota simple electrónica es auténtica?
Si incluye CSV, lo comprobamos en el servicio de Comprobación CSV de Registradores para contrastar el documento firmado electrónicamente.
¿Qué hacemos si el vendedor no entrega documentos clave?
Si no hay transparencia (comunidad, IBI, cancelaciones), lo prudente es condicionar la operación a recibirlos y no exonerar requisitos sensibles sin entender el riesgo
Glosario (términos que usamos)
- Carga registral: limitación/derecho inscrito sobre la finca (hipoteca, embargo, usufructo, etc.).
- Nota simple: extracto informativo del Registro (no da fe).
- Certificación registral: documento público que da fe del contenido registral.
- CRU: Código Registral Único para identificar una finca en el Registro.
- CSV: Código Seguro de Verificación para comprobar autenticidad de documentos electrónicos.
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