Para justificar que somos propietarios de algún tipo de bien inmueble bastaría con el título de la propiedad, pero ¿qué sucedería si carecemos de dicho título? En tal caso, cuando un inmueble no está inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente, el expediente de dominio permite probar su titularidad, logrando así un acuerdo efectivo entre la realidad jurídica y lo registrado.
La situación ideal sería que todo inmueble cuente con la información registral necesaria para poder justificar su titularidad. Sin embargo, al no ser un trámite obligatorio (pero sí muy recomendable), puede suceder que un inmueble no esté registrado y, en tal caso, la titularidad tenga que ser probada mediante un expediente de dominio.
PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
– El expediente de dominio regulariza inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad, justificando su titularidad.
– Se tramita ante notario, quien verifica y certifica la documentación para luego remitirla al Registro de la Propiedad.
– Documentación necesaria: Incluye título de propiedad, certificación catastral, y datos identificativos del inmueble y sus titulares.
– Inmatriculación, reanudación del tracto sucesivo y rectificación de superficies o linderos.
Indice de contenidos
- 1 ¿Qué es el expediente de dominio?
- 2 ¿Cómo hacer un expediente de dominio?
- 3 ¿Dónde y cómo realizar el expediente de dominio?
- 4 ¿Cuánto cuesta hacer un expediente de dominio?
- 5 Finalidades del expediente de dominio
- 6 MODELOS DESCARGABLES PARA SOLICITUD DE EXPEDIENTE DE DOMINIO
- 7 Expediente de dominio inmatriculación
- 8 Expediente de dominio exceso de cabida
- 9 Expedientes de dominio para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca
- 10 EN RESUMEN
- 11 PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE EL EXPEDIENTE DE DOMINIO
¿Qué es el expediente de dominio?
El expediente de dominio es un procedimiento con el que poder regularizar la información de un inmueble que carece de título en el Registro de la Propiedad.
Por lo tanto, el expediente de dominio permite justificar la pertenencia pero sin suplir al título de la propiedad, creando así una base para la inmatriculación de un inmueble.
En la actualidad el expediente de dominio está regulado por el Título VI de la Ley Hipotecaria del año 2015 y permite:
- Realizar la primera matriculación: inscribir en el Registro de la Propiedad por primera vez un inmueble carente de título suficiente.
- Reanudar el tracto sucesivo: cambiar el nombre del titular de un inmueble registrado en el que no consta la titularidad del último dueño.
- Regularizar el exceso de cabida: modificar los datos de superficie o extensión mal anotados previamente en el Registro correspondiente.
Requisitos Expediente de dominio
Si queremos solicitar un expediente de dominio, debemos tener en cuenta una serie de documentos que hay que presentar y requisitos que es necesario cumplir:
- Título de la propiedad: documento que demuestre la pertenencia del inmueble al promotor del expediente.
- Certificación catastral: documento descriptivo y gráfico en el que consta el titular catastral y donde se aporta información sobre la delimitación gráfica.
- Datos que sirvan para identificar y localizar el inmueble, la parcela o fincas registrales. También sería necesario aportar el nombre y domicilio de los propietarios actuales en caso de que sean diferentes a los del certificado catastral.
- Derechos constituidos sobre el inmueble o la finca y sus correspondientes titulares.
- Es necesario identificar a los poseedores de la finca en cuestión y a los arrendatarios en caso de que se trate de una vivienda.
En caso de no cumplir las condiciones y requisitos necesarios, el registro no procederá y el archivo de expediente será archivado mediante procedimiento notarial.
¿Cómo hacer un expediente de dominio?
El expediente de dominio debe tramitarse ante notario. De hecho, la solicitud debe realizarse por escrito e ir dirigida a la notaría donde radique la finca o el inmueble. Dicha solicitud escrita y presentada ante notaría, debe acompañarse por los datos personales del promotor, la descripción de la finca o inmueble y los documentos anteriormente citados.
El notario incorporará la documentación una vez el acta sea levantada y remitirá una copia al Registrador de la Propiedad competente. Además, se solicitará la expedición de un certificado que acredite que no existía registro previo y que, en tal caso, se proceda a realizar la anotación preventiva de la intención de inmatriculación.
En caso de obtener una calificación positiva, el notario deberá notificar el deseo de inmatriculación a cualquier figura interesada. En un plazo de un mes cualquier persona podrá presentar alegaciones y pruebas. Si no se presenta oposición a la inmatriculación pasado el mes, el expediente es concluido por el notario y se remite una copia al registrador.
¿Dónde y cómo realizar el expediente de dominio?
Tras la aprobación de la Ley 13/2015 de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro inmobiliario, para la realización de un expediente de dominio ya no es necesario realizar dicho procedimiento mediante vía judicial, ahora es posible gestionarlo directamente en una notaría.
Completados todos los requerimientos y aportada la documentación necesaria, pueden suceder dos situaciones:
- Que se deniegue la solicitud porque el inmueble o finca es de dominio público o ya esté inscrita. En tal caso el expediente quedará archivado.
- Que la resolución sea positiva. Se remitirá una notificación a los posibles interesados.
La desjudicialización de dicho proceso permite una mayor agilidad y concertación de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, facilitando así una mejor identificación de los inmuebles.
¿Cuánto cuesta hacer un expediente de dominio?
Al tratarse de un procedimiento que debe ser realizado vía notarial, el precio del expediente de dominio variará según las propias tarifas de cada notaría. Además, dicho precio no solo corresponderá al acta notarial elevada, también es necesario tener en cuenta el coste del número de copias, el IVA aplicable, las notificaciones a los afectados, la inscripción en el Boletín Oficial del Estado y otros actos documentados.
En caso de que la petición sea positiva, también es necesario tener en cuenta los propios gastos de la inmatriculación en el Registro de la Propiedad.
Finalidades del expediente de dominio
La principal finalidad del expediente de dominio es la de crear un título válido con el que poder inscribir en el Registro de la Propiedad la titularidad de un inmueble previamente no registrado.
Se trata de un acto de jurisdicción voluntaria que se realiza vía notarial y que, según el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, cuenta con tres principales finalidades:
- Inmatriculación de fincas
- Reanudación del tracto sucesivo
- Rectificación de descripción, superficies o linderos
MODELOS DESCARGABLES PARA SOLICITUD DE EXPEDIENTE DE DOMINIO
- Descargar modelo de Expediente de Dominio para inmatricular finca rustica
- Descargar modelo de escrito inicial de expediente de domino para inscribir
Expediente de dominio inmatriculación
La inmatriculación a través de un expediente de dominio y los requisitos necesarios quedan recogidos en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
En caso de ser titular de un inmueble que no ha sido inscrito previamente en el Registro de la Propiedad, podremos acudir a un notario para iniciar un expediente de dominio para la inmatriculación.
Documentación necesaria para el expediente de dominio inmatriculación
A la hora de solicitar un expediente de dominio para la inmatriculación de fincas o inmuebles no registradas previamente, es necesario cumplir una serie de requisitos y aportar cierta documentación necesaria:
| Paso | Descripción |
|---|---|
| Tramitación | El expediente de dominio debe ser tramitado ante notario hábil. |
| Solicitud | La solicitud debe iniciarse mediante escrito del titular dominical del bien, acompañada por el título de la propiedad de la finca, datos registrales, datos catastrales, identificación de derechos constituidos sobre la finca y datos de los poseedores. |
| Levantamiento del acta | Una vez cumplidos los requerimientos, el notario levantará acta e incorporará la documentación presentada para solicitar la expedición del certificado acreditativo y emitirá una copia al Registrador de la Propiedad competente. |
| Revisión del Registrador | Tras consultar y revisar la documentación aportada según lo regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, el Registrador de la Propiedad expedirá un certificado que acredite la inmatriculación de dicho inmueble o finca no registrada con anterioridad. |
Expediente de dominio exceso de cabida
El expediente de dominio de exceso de cabida, regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, tiene la finalidad de rectificar la superficie o descripción de un inmueble o finca. Sin embargo, la rectificación de la superficie debe realizarse dentro de las lindes existentes y no por existencia de un contrato o negocio.
Documentación necesaria para el exceso de cabida
El proceso para la tramitación del expediente de dominio por exceso de cabida es muy parecido al que debe realizarse para la inmatriculación de fincas o inmuebles. De hecho, al igual que sucede en el expediente de inmatriculación, puede ser promovido por el titular registral y debe realizarse por vía notarial.
En este caso, la documentación a aportar es:
- Identificación de los titulares del inmueble.
- Descripción real del inmueble y la que procede en el Registro.
- Certificación catastral, descriptiva y gráfica.
Con la solicitud y documentación recabada, el notario levanta acta para trasladar dicha petición al Registro. Como sucede en el expediente de dominio para inmatriculación, se emitirá un certificado acreditativo de la rectificación en caso de que la resolución resulte positiva.
Expediente de dominio tracto sucesivo
El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, reglamentado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, es un trámite indispensable para la regulación de la titularidad de un inmueble que no ha sido adquirido del titular que aparece en el Registro de la Propiedad. Esta situación puede suceder por haberse realizado diversas transmisiones intermedias y cambios de titular que no han quedado registrados.
La competencia para la realización de dicho trámite también es únicamente notarial.
Documentación necesaria para el expediente de dominio tracto sucesivo
En primer lugar, es necesario comprender que el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo no es el trámite adecuado cuando la titularidad deriva del actual titular registral o de sus herederos. Este tipo de expediente de dominio debe ser solicitado sólo cuando la propiedad no haya sido adquirida directamente del titular que figura en el Registro de la Propiedad.
En tal caso, la documentación requerida para la iniciación del expediente es:
- Documentos que justifiquen y acrediten la titularidad del inmueble o finca.
- Escrito con descripción de la finca o inmueble.
- Última inscripción del dominio.
Expediente de dominio por usucapión
El expediente de dominio por usucapión es el procedimiento con el que poder solicitar la propiedad de un bien por el transcurso del tiempo, es decir, por prescripción. Sin embargo, al buscar el reconocimiento de la titularidad, la usucapión es un trámite que debe ser realizado por procedimiento judicial, no por vía notarial.
La usucapión viene regulada a partir del artículo 1930 del Código Civil, Real Decreto de 24 de julio de 1889. Actualmente existen dos modalidades de usucapión:
- Usucapión ordinaria
- Usucapión extraordinaria
Expedientes de dominio para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca
Los expedientes de dominio son procedimientos judiciales para corregir la descripción, superficie o linderos de una finca en el Registro de la Propiedad, asegurando que la información sea precisa y corresponda con la realidad física y legal del terreno.
Son necesarios por varias causas: lindes indefinidas, cuando el perímetro de la finca no se demarcó correctamente; medidas inexactas, debido a herramientas y técnicas de medición antiguas imprecisas; e invasión ilegal, cuando los límites de la finca han sido alterados ilegalmente.
En resumen, estos procedimientos son esenciales para que el Registro de la Propiedad refleje con exactitud la realidad física y legal del terreno, proporcionando seguridad jurídica a los propietarios.
EN RESUMEN
PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE EL EXPEDIENTE DE DOMINIO
Expedientes de dominio nueva ley de jurisdicción voluntaria
La reforma de la Ley Hipotecaria 13/2015 tuvo un gran impacto en la tramitación y regulación del expediente de dominio. Previamente el expediente de dominio era un trámite cuya finalidad era acreditar la adquisición de un dominio mediante tramitación judicial.
Ahora, tras la aprobación de la Ley Hipotecaria del año 2015, el expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria de competencia notarial con el que acreditar la titularidad de un inmueble cuando no se cuenta con registro previo ni título válido.
Este sustancial cambio hace que el proceso de tramitación de expedientes de dominio sea mucho más sencillo y menos costoso. Sin embargo, en caso de oposición a la inscripción, el proceso puede pasar a ser de competencia judicial.
¿Qué impuestos se pagan en los expedientes de dominio?
Los impuestos a pagar cuando se solicita un expediente de dominio varían según la finalidad del mismo. Así, por ejemplo, se debe tener en cuenta el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuando se trata de un expediente de dominio de inmatriculación o del tracto sucesivo.
En el caso de rectificación de datos registrales, no es necesario el pago de ningún impuesto ya que no están relacionados con ningún negocio traslativo.
Características del expediente de dominio
Tras la reforma de la Ley Hipotecaria del año 2015, el expediente de dominio se caracteriza por ser un trámite de jurisdicción voluntaria de competencia notarial. Esta nueva característica del expediente de dominio lo convierte en un proceso simplificado y menos costoso.
Además, el expediente de dominio se caracteriza por ser utilizado con diferentes fines: para la inmatriculación de inmuebles o fincas; para la rectificación de superficies o para la reanudación del tracto sucesivo.
Referencias y bibliografía sobre el expediente de dominio
- La prescripción adquisitiva como base suficiente para promover el expediente de dominio – https://dialnet.unirioja.es/servlet/articulo?codigo=3288448
- El nuevo expediente de dominio para la inmatriculación de fincas del artículo 203 de la Ley Hipotecaria –https://uvadoc.uva.es/handle/10324/38052
- La fiscalidad de los expedientes de dominio – https://expedientesdedominio.es/blog/fiscalidad-expedientes-dominio/
