Condicionantes y advertencias en tasaciones inmobiliarias

Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en sector.

En una tasación conforme a la Orden ECO/805/2003, las “advertencias” y los “condicionantes” no son relleno: son el apartado que nos dice qué se ha podido comprobar, qué no, y qué implica eso para usar el valor (por ejemplo, en hipoteca).

La propia norma indica que, para poder usar el valor de tasación en las finalidades del artículo 2, debe expresarse sin sujeción a condicionantes (salvo supuestos regulados).

Alcance: hablamos de tasaciones en España realizadas conforme a la Orden ECO/805/2003 y sus modificaciones (incluida Orden ECM/599/2025, publicada en BOE 12/06/2025 y con cambios en vigor desde 12/08/2025).

1. Diferencia práctica entre advertencia y condicionante

Un condicionante hace que el valor “dependa de que pase algo” y, mientras no se subsane, limita la validez del informe para su finalidad.

Una advertencia, en cambio, informa de dudas, recomendaciones o circunstancias relevantes sobre los datos usados, sin necesariamente invalidar el valor.

En nuestro día a día lo aterrizamos así:

• Condicionante = “el valor vale X, siempre que…” (y ese “siempre que” se tenga que verificar o aportar). La AEV lo define como cautela que hace depender el valor del cumplimiento de una condición y limita la validez a demostrar una hipótesis no comprobada.
• Advertencia = “ojo con…”: el tasador deja constancia de algo que conviene conocer (duda razonable, contexto urbanístico/registral, método, mercado, etc.).

Para hipoteca, el resumen que solemos dar es: una advertencia se gestiona; un condicionante, normalmente, se “cura” antes de que la operación avance.

El condicionante supone invalidez del informe para su finalidad mientras no se subsane, y en garantía hipotecaria puede impedir la concesión del préstamo hasta que se levante.

2. ¿Dónde aparecen en el informe y cómo leerlas?

Las cautelas figuran en el cuerpo del informe y suelen reflejarse también en el certificado, así que no basta con mirar la cifra final.

Nuestro orden rápido de lectura:

1. Finalidad de la tasación (hipoteca, aseguradoras, IIC inmobiliarias, fondos de pensiones, etc.). Esto importa porque la Orden ECO aplica a finalidades del art. 2.
2. Apartado “Advertencias y Condicionantes”: aquí está el “por qué” del valor y lo que falta por verificar. La AEV recuerda que este apartado figura en informes ECO y es requisito para poner de manifiesto aspectos relevantes que podrían impactar en el valor.
3. Qué condicionante es “documental”, “de inspección” o “urbanístico”: esto nos dice si lo resolvemos aportando un papel, permitiendo acceso o haciendo una comprobación municipal/registral.

3. Códigos AEV: el “idioma común” para entender cautelas

Si el informe usa códigos del estándar AEV, ganamos claridad: el código nos adelanta el tipo de problema y suele llevar a una explicación más homogénea entre sociedades. La AEV lista estas categorías: ID, CP, DR, DUE, DPO, ODC, DIF, URB, OTR, MER.

• ID: identificación del inmueble.
• CP: comprobación/inspección física no realizada.
• DR: falta de documentación registral.
• DUE: falta de documentación de uso/explotación (alquileres, negocio, flujos).
• DPO: falta de documentación de proyecto/obra.
• ODC: otra documentación/comprobación pendiente.
• DIF: diferencias entre realidad observada y documentación.
• URB: situación urbanística reseñable.
• OTR: otras circunstancias relevantes.
• MER: situaciones propias del mercado.

Consejo operativo: cuando nos pasan una tasación “difícil”, pedimos que nos indiquen qué códigos aparecen. Solo con eso solemos saber si la solución es “registro”, “ayuntamiento”, “acceso” o “técnico”.

4. Condicionantes más habituales y cómo levantarlos

La Orden ECO define cuándo “existe un condicionante” y, por tanto, cuándo el valor queda condicionado.

En particular, el art. 10 recoge supuestos típicos: no poder realizar comprobaciones mínimas, falta de contrato de arrendamiento cuando hay cesión de uso, no poder calcular el VML en vivienda con protección pública, y ausencia de determinada documentación (registral, proyecto visado, etc.).

Tabla rápida: condicionante → causa típica → cómo lo resolvemos

Condicionante (lo que vemos)	Causa habitual	Qué solemos aportar/gestionar para levantarlo
DR / documentación registral	No hay nota simple/certificación o datos insuficientes	Nota simple o certificación registral actualizada + títulos si aplica (y coherencia con identificación).
ID / identificación física	Dudas de localización, superficie o correspondencia con docs	Acceso para inspección ocular, referencias catastrales y contraste registro/catastro; si hay discrepancia, regularización/expediente según el caso.
CP / no se pudo inspeccionar	No acceso (vivienda cerrada, ocupación conflictiva, etc.)	Coordinar visita, llave, autorización de acceso; si no es viable, el informe puede quedar condicionado.
URB / planeamiento	No se pudo verificar adecuación urbanística o hay disconformidad	Cédula/consulta urbanística, licencia y situación; si hay obra, documentación urbanística y técnica.
Protección pública / VML	Vivienda protegida y no se puede calcular valor máximo legal	Resolución/cédula de calificación o documento administrativo equivalente para determinar VML.
DPO / obra/proyecto	Edificio en proyecto/obra y falta proyecto visado o docs de obra	Proyecto visado, licencias y documentación de ejecución/certificaciones (según fase).
DUE / alquileres o explotación	Inmueble alquilado o ligado a negocio sin soporte documental	Contrato de arrendamiento/título de ocupación y condiciones actuales; en explotación, documentos para flujos de caja.

En la práctica, lo potente no es memorizar “tipos”, sino identificar la palanca: documento, acceso, comprobación urbanística o regularización registral.

4.1 Condicionante por falta de documentación (registral, obra, explotación)

Si falta documentación clave, la Orden ECO lo trata como condicionante en varios supuestos del art. 10. Por ejemplo, ausencia de documentación registral o de proyecto visado cuando procede.

Cómo lo resolvemos (pasos):

1. Registrar qué falta: nota simple/certificación, proyecto visado, licencia, cédula urbanística, contrato de arrendamiento, etc. (nosotros lo listamos uno por uno).
2. Aportar documento equivalente válido: si es obra, proyecto visado; si es alquiler, contrato/título; si es explotación, soporte de flujos.
3. Solicitar levantamiento una vez desaparece la causa: la norma exige una declaración expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe para levantar el condicionante.

4.2 Condicionante por identificación física o discrepancias “graves”

Cuando no hay identificación física/registral fiable, el riesgo es que estemos valorando “otra cosa”. La casuística suele ser: superficies incoherentes, linderos, referencia catastral problemática o imposibilidad de inspección.

¿Qué hacemos nosotros para aterrizarlo?

• Si la discrepancia es menor y no afecta a la identificación, puede quedarse como DIF (diferencias) o advertencia, pero si compromete identificación, termina en condicionante o incluso en negativa a emitir según el caso.
• Reunimos registro + catastro + realidad física y pedimos acceso para medir/confirmar.

4.3 Condicionante por estado de ocupación / falta de acceso (CP)

Si no podemos comprobar ocupación/uso o no podemos inspeccionar, la valoración queda “coja” y puede convertirse en condicionante. La Orden ECO incluye como condicionante no poder realizar comprobaciones mínimas del art. 7.2 (con matices).

Solución típica:

• Programar visita con propietario/inquilino/administrador.
• Documentar situación de ocupación (si hay contrato, aportarlo; si no, regularizar el título de ocupación).

4.4 Condicionante por protección pública y VML (VPO/VPP)

Si el inmueble está sujeto a protección pública y no podemos calcular el VML, la Orden ECO lo considera condicionante.

Qué pedimos para resolverlo:

• Documento administrativo de calificación/limitaciones para poder determinar el valor máximo legal (y evitar tasar “como libre” por defecto).

Condicionante por adecuación al planeamiento urbanístico (URB)

Cuando no podemos comprobar adecuación al planeamiento o hay una situación urbanística reseñable, el informe lo tiene que reflejar y puede condicionar el valor. En la operativa, esto suele venir de: obra sin respaldo, licencias incompletas o situaciones “no conformes”.

Qué suele destrabarlo:

• Consulta/justificación urbanística (municipal o técnica) + licencias/expedientes cuando existan.
• Si hay obra: documentación técnica/urbanística que respalde la realidad física.

Pista: cuando un condicionante es urbanístico, rara vez se arregla con un solo “papel suelto”; suele ser una carpeta completa (licencia, obra nueva, certificado final, etc.).

4.5 Cómo se levanta un condicionante (procedimiento “canónico”)

Se levanta cuando desaparece la causa y la entidad tasadora emite una declaración expresa y razonada de que ha verificado esa desaparición. Esto no es un “email”, es un acto formal ligado al informe.

Además, la Orden ECO contempla que ciertos informes con condicionantes pueden utilizarse en condiciones concretas (por ejemplo, supuestos ligados a arrendamientos o documentación de protección pública aportada bajo responsabilidad de la entidad de crédito antes de formalizar la hipoteca).

Condicionante (definición útil): “Un condicionante hace depender el valor de tasación del cumplimiento o verificación de una condición; mientras no se levante, limita la validez del valor certificado.”

5. Advertencias habituales y qué hacemos con ellas

Las advertencias nos sirven para entender límites, riesgos o hipótesis del informe, y pueden ser generales o específicas.

5.1 Advertencias “generales” típicas

Aquí el valor no suele depender de “cumplir algo”, pero sí conviene actuar si queremos reducir riesgo. En nuestra experiencia aparecen mucho en:

• Discrepancias no críticas entre realidad y registro (si no afectan identificación).
• Planeamiento: disconformidad o verificación incompleta cuando no llega a condicionante.
• Método de valoración usado (comparación, coste, residual, actualización), especialmente si el mercado es poco líquido.
• Expropiación o licencias con condiciones (se avisa porque puede impactar si no se cumple).

Qué hacemos nosotros: convertir la advertencia en una lista de “acciones de due diligence” (pedir expediente, revisar licencias, confirmar superficies, etc.).

5.2 Advertencias “específicas” por riesgo de reducción del valor

En tasación para finalidad hipotecaria, la norma prevé una advertencia específica si se estima probabilidad elevada de una reducción significativa del valor antes de 18 meses desde la caducidad de la tasación (con la redacción vigente desde 12/08/2025).

Esto, en la práctica, nos empuja a:

• Revisar comparables (testigos) y tendencia de mercado.
• Ajustar expectativas de financiación (margen de seguridad, aportación de fondos, etc.).
• Evitar decisiones “al límite” si la operación depende de un LTV muy ajustado.

Advertencia específica (dato accionable): “En finalidad hipotecaria puede incluirse una advertencia específica si se estima probabilidad elevada de reducción significativa del valor en los 18 meses posteriores a la caducidad (vigente desde 12/08/2025).

6. Checklist para evitar cautelas antes de pedir la tasación

Si reunimos documentación y acceso antes de encargar, reducimos la probabilidad de condicionantes y aceleramos la operación.

La Orden ECO detalla que la ausencia de ciertos documentos y comprobaciones dispara condicionantes (art. 10).

6.1 Checklist vivienda usada

• Nota simple/certificación registral reciente + título (si procede).
• Referencia catastral y datos coherentes (y, si hay diferencias, explicarlas).
• Acceso garantizado para inspección (llaves, autorización, horarios).
• Si está alquilada/cedida: contrato y condiciones actuales.

6.2 Checklist obra nueva / construcción / rehabilitación

• Proyecto visado cuando aplique.
• Licencias y documentación urbanística disponible.
• Si se valora como terminado: documentación de avance/certificaciones según proceda (nosotros pedimos trazabilidad de ejecución).

6.3 Checklist VPO/VPP

• Documento administrativo que permita determinar VML (calificación, limitaciones, etc.).

6.4 Checklist rústica / explotación económica

• Documentación catastral relevante o del régimen de explotación/rendimiento.
• Si hay flujos de caja: documentación necesaria para calcularlos.

7. Preguntas frecuentes condicionantes y advertencias

7.1 ¿Una tasación con condicionantes sirve para hipoteca?

En general, no sirve “tal cual”: el valor queda limitado para su finalidad hasta que se subsane o se levante el condicionante.

Como regla base, la Orden ECO exige que el valor, para poder usarse en las finalidades del art. 2, se exprese sin condicionantes, y regula cómo se levantan.

Consejo: si el condicionante es documental (DR/DPO/DUE), suele ser más rápido reunir el soporte y pedir levantamiento que encargar una tasación nueva.

7.2 ¿Qué diferencia hay entre advertencia y condicionante en una frase?

La advertencia informa; el condicionante condiciona la validez del valor a que se cumpla/verifique algo.

La AEV lo resume así: advertencias = dudas/recomendaciones; condicionantes = el valor depende de una condición no comprobada y limita la validez.

7.3 ¿Cuáles son los condicionantes más frecuentes?

Los más frecuentes suelen ser por documentación (DR/DPO/DUE), por inspección/acceso (CP) y por cuestiones urbanísticas (URB).

Encajan con los supuestos del art. 10 (falta de comprobaciones mínimas, falta de contrato de arrendamiento, VML no calculable, ausencia de documentación clave).

Consejo: antes de tasar, usamos checklist por tipo de inmueble; reduce mucho la aparición de cautelas.

7.4 ¿Cómo se levanta un condicionante de tasación?

Se levanta cuando desaparece la causa y la entidad tasadora emite una declaración expresa y razonada de que lo ha verificado. Es el mecanismo formal previsto por la Orden ECO.

Matiz: en algunos supuestos, la norma permite usar informes con ciertos condicionantes si se cumplen requisitos antes de formalizar la hipoteca (art. 14).

7.5 ¿Qué es una “advertencia específica” por mercado y por qué importa?

Es una advertencia motivada cuando se estima una probabilidad elevada de reducción significativa del valor en un horizonte concreto (18 meses desde la caducidad, según redacción vigente desde 12/08/2025).

Consejo: si dependemos de un LTV ajustado, tratamos esta advertencia como “señal de prudencia” y recalculamos escenarios.

Disclaimer: la operativa exacta (qué acepta o no cada entidad, y en qué plazos) puede variar por banco y por tipo de operación, aunque el marco de emisión/levantamiento de cautelas está regulado en la Orden ECO/805/2003 y sus modificaciones.

7.6 Errores comunes a evitar (y cómo los prevenimos)

La mayoría de “tasaciones problemáticas” no se rompen por el valor, sino por una comprobación o documento que nadie preparó.

Estos son los fallos repetidos que vemos:

1. Pedir tasación sin acceso asegurado (CP): si no entramos, la comprobación física se resiente y puede terminar en condicionante.
2. No aportar documentación registral suficiente (DR): nota simple vieja, finca mal identificada o falta de título.
3. Ignorar ocupación/alquileres (DUE): si hay cesión de uso y no hay contrato, la norma lo contempla como condicionante.
4. Suponer que “urbanismo lo arregla el tasador” (URB): sin expediente/consulta/licencias, la verificación puede quedar incompleta.
5. VPO sin soporte de VML: tasar como libre sin documentación puede ser pan para hoy y problema para mañana.

7.7 Glosario rápido de terminología utilizada

• Cautelas: advertencias y condicionantes incluidos en el informe para explicar límites, dudas o condiciones del valor.
• Condicionante: situación que hace depender el valor del cumplimiento/verificación de una condición; limita la validez del valor certificado.
• Advertencia: aviso sobre dudas, recomendaciones o circunstancias relevantes en los datos utilizados.
• VML (valor máximo legal): tope administrativo aplicable en vivienda protegida u otros supuestos regulados.
• Nota simple / certificación registral: documentos del Registro que acreditan datos registrales (titularidad, cargas, descripción).
• DIF/URB/MER…: códigos AEV para clasificar la naturaleza de la cautela.

Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en sector.

Comentarios del autor:

Regla base (Orden ECO): “Para usar el valor de tasación en las finalidades del artículo 2, el valor debe expresarse sin sujeción a condicionantes (salvo supuestos regulados) y el levantamiento exige declaración expresa y razonada.”

Códigos AEV (lectura rápida): “Los códigos AEV (ID, CP, DR, DUE, DPO, ODC, DIF, URB, OTR, MER) clasifican la naturaleza de la cautela y ayudan a interpretar el informe.”