Usos del suelo

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

Si estás pensando en construirte una casa o en comprar una tierra para fines agrarios, es importante conocer previamente qué es el uso del suelo y cuáles son los diferentes tipos que existen.

Conocer las particularidades y características legales de cada uso del suelo te permitirá encontrar el suelo adecuado para cada tipo de proyecto o finalidad.

¿Qué es el uso del suelo?

A pesar de que pueda parecer que sí, no todos los suelos pueden ser utilizados para lo mismo.

Por ello, teniendo en cuenta las características medioambientales y otras particularidades del entorno, se determina cuál es la finalidad permitida en cada tierra específica.

Además, el uso del suelo comprende no solo el uso específico de dicha superficie, sino también la gestión, transformación y actividades que se vayan a realizar en dicha porción de tierra. 

Cuales son los principales usos del suelo 

En la actualidad existen varios tipos de usos del suelo dependiendo de su utilización y finalidad.

Los principales usos del terreno son: residencial, económico-industrial, servicios, equipamientos,  agropecuarios y forestales, espacios libres, transportes e infraestructuras y espacios libres, entre otros. 

Tipos de uso del suelo y sus características 

El uso del suelo comprende la gestión y transformación de la tierra en un espacio con fines específicos, tales como zonas residenciales, hábitats seminaturales o suelos para pastos.

Existen varios tipos de utilización del suelo y cada uno de ellos cuenta con unas características concretas:

Uso del suelo Residencial 

La principal finalidad del uso del suelo residencial es la construcción de edificios destinados a ser viviendas u otros espacios habilitados para uso residencial como hoteles, hostales, edificaciones unifamiliares, departamentos plurifamiliares o residencias especiales.

A grandes rasgos, podemos clasificarlo en: 

Vivienda en edificación unifamiliar.

Vivienda en edificación plurifamiliar.

Residencia Especial. 

Uso del suelo económico-industrial

El uso del suelo económico-industrial es el destinado a la construcción o alojamiento de parques empresariales, almacenes, polígonos industriales o empresas del sector secundario dedicadas en la obtención y tratamiento de diferentes materias primas y objetos.

Las empresas dedicadas al almacenaje, envasado y distribución también formarían parte de un uso del suelo económico industrial. 

En este caso, no suele estar permitido que el uso industrial del suelo esté colindante a zonas residenciales o habilitadas para la vivienda.

Instalaciones singulares de alta incidencia ambiental.

Grandes establecimientos industriales.

Almacenes e industrias en general.

Pequeños talleres y almacenes de venta.

Talleres domésticos

Uso del suelo servicios

El uso del suelo también puede ser destinado para el sector servicios, es decir, para la construcción y mantenimiento de zonas comerciales, de restauración o de ocio.

La construcción de oficinas, de hospedaje o de campamentos turísticos también estarían recogidos en este tipo de uso del suelo. 

Comerciales:

• Centros terciarios integrados.
• Grandes superficies.
• Superficies medias.
• Comercio local.

Oficinas y Servicios profesionales.

Restauración.

Espectáculos y Ocio.

Hospedaje.

Campamentos de turismo. 

Uso del suelo equipamientos

Los proyectos o entornos relacionados con la salud, el bienestar, la educación y la cultura corresponden a un uso del suelo para equipamientos.

Además, también pertenecen a este grupo los servicios destinados a la creación de espacios deportivos, los de la administración pública, de ámbito religioso e incluso aquellos entornos de defensa y cárceles.

Deportivo.

Educativo.

Servicios de Interés Público y Social (SIPS):

• Sanitario.
• Asistencial.
• Cultural.
• Administrativo Público.
• Mercado de Abastos.
• Religioso.

Cementerios.

Defensa y Cárceles. 

Uso del suelo espacios libres 

El uso del suelo para espacios libres está destinado a la creación de entornos abiertos de recreo para el disfrute de las personas.

Engloba desde parques públicos y áreas verdes hasta vías pecuarias o espacios libres privados. 

Espacios libres públicos y Zonas Verdes:

• Parques metropolitanos.
• Parques de distrito o pedanía.
• Zonas verdes.

Red de Sendas Verdes y Vías Pecuarias.

Zonas Verdes Públicas de Protección.

Espacios libres privados. 

Uso del suelo transportes e infraestructuras

El suelo también puede ser destinado a la creación de espacios de uso público para facilitar el movimiento peatonal y de vehículos motorizados.

Dependiendo de sus características, podemos diferenciar los siguientes tipos de usos de suelo para transportes e infraestructuras:

Vías Públicas:

• Arterias de gran capacidad.
• Arterias, avenidas.
• Calles.
• Caminos.

Transportes:

• Aparcamiento-garaje.
• Dotaciones de servicio al transporte por carretera:
• Transportes ferroviarios. 

Uso del suelo agropecuarios y forestales 

Las tierras destinadas al cultivo agrícola o al ganado forman parte de este tipo de uso de suelo.

Del mismo modo, el uso forestal asignado a espacios cubiertos por vegetación natural cuya finalidad no es el uso y disfrute de las personas, también estarían englobados en los usos del suelo agropecuarios y forestales. 

Usos Agropecuarios

Usos Forestales y Naturalistas

Usos Extensivos del Medio Natural 

Otros usos del suelo

Además de los ya comentados, existen otro tipo de usos del terreno con una finalidad, gestión y fines diferentes.

Destacan conceptos clave como el uso mixto del suelo o el uso potencial del suelo. 

Uso mixto del suelo 

Combinar diferentes usos del suelo en un mismo espacio o comunidad es posible a través del uso mixto del suelo.

Se trata de espacios diseñados para promover distintas actividades que interactúan entre sí dentro de una comunidad.

De este modo, es posible que en un mismo lugar convivan diferentes usos como una zona comercial, viviendas, oficinas y espacios de entretenimiento gracias al uso mixto del suelo. 

Así, por ejemplo, un edificio comercial puede compartir terreno con espacios verdes, deportivos, de restauración, de ocio e incluso destinados al hospedaje o a oficinas. 

Uso potencial del suelo 

Con el fin de fomentar el progreso urbano y la conservación de áreas naturales, el uso potencial del suelo establece la posibilidad de que una tierra sea destinada para uso pecuario, agrícola o forestal.

Por lo tanto, con el objetivo de que cada suelo sea utilizado en base a su capacidad de producción, el estudio de uso potencial del suelo es fundamental a la hora de delimitar y definir las áreas de uso agrícola, pecuario y forestal. 

Cambio del uso del suelo  

Conociendo cómo se clasifican los tipos de suelo, es posible comprender mejor cuáles son los diferentes usos en cada uno de ellos.

• Así, por ejemplo, una actividad agrícola no podrá ser llevada a cabo en un suelo urbano.

Para conseguirlo es necesario realizar lo que se conoce como un “cambio de uso del suelo”, es decir, un trámite con el que modificar la finalidad y actividades que pueden realizarse en dicho terreno.

• Así, mediante un cambio de uso del suelo, es posible transformar la función o finalidad original de un terreno.

¿Dónde se puede tramitar el cambio de uso de suelo?

Si quieres tramitar el cambio de uso de suelo de un terreno, es necesario presentar la solicitud correspondiente ante el ayuntamiento de la localidad.

Sin embargo, dependiendo del tipo del suelo, dicho trámite deberá realizarse de una manera diferente y cumplir con determinados requisitos. 

Por otra parte, la solicitud debe ir acompañada por un permiso para la elaboración de un DDP (plano de desarrollo detallado) donde se especifican las nuevas funcionalidades del suelo y lo que se va a construir en dicho terreno.

Visor usos del suelo en un mapa

Con un visor de mapas es posible explorar, consultar y analizar visualmente la información geográfica de un lugar determinado.

Así, a través de un visor de usos del suelo es posible conocer y diferenciar la distribución y tipo de uso de suelo de un área o zona. 

Inventario del uso del suelo

La información detallada y actualizada sobre la ubicación, la cantidad, las características, la calidad y las condiciones de un suelo quedan recogidas en el inventario del uso del suelo.

Es, por lo tanto, un instrumento técnico que permite identificar la función y categoría de un tipo de suelo concreto. 

Al aportar más información sobre una zona concreta, el inventario del uso del suelo es fundamental, por ejemplo, para vender una propiedad, para los planificadores de transporte y para las empresas de servicios públicos.

En caso de venta, el inventario del uso del suelo agrega valor al terreno, genera mayor seguridad y refleja confianza en el cliente al poder tener más información sobre ello. 

Preguntas frecuentes sobre los usos del suelo

Clasificación de los suelos según su capacidad de uso

Los suelos también pueden ser clasificados según su capacidad de uso, es decir, dependiendo de las características naturales con las que cuente para producir bajo usos específicos. 

A través de esta clasificación es posible obtener información básica sobre las limitaciones de uso, prácticas y necesidades que cada suelo requiere.

Actualmente los grupos de capacidad se clasifican en:

• Tierras apropiadas para cultivos intensivos y otros usos.
• Tierras apropiadas para cultivos permanentes, pastos y aprovechamiento forestal.
• Tierras marginales para uso agropecuario, aptas generalmente para el aprovechamiento forestal.
• Tierras no apropiadas para fines agropecuarios ni explotación forestal.

¿Qué es la ocupación del suelo? 

La ocupación del suelo proporciona información detallada y objetiva sobre la dimensión funcional de un determinado territorio o suelo.

A través del estudio y análisis de la superficie terrestre desde diferentes puntos de vista, la ocupación del suelo permite crear políticas medioambientales concretas, evaluar el impacto ambiental, proporcionar información geográfica y realizar estudios socio-económicos sobre el terreno. 

Certificado de uso del suelo 

El certificado de uso del suelo es un documento indispensable para poder explotar una tierra ya que autoriza poder utilizar un suelo con determinados fines.

Se trata, por lo tanto, de un trámite necesario para la construcción y desarrollo de proyectos en suelos acogidos a la normativa vigente. 

Según el ordenamiento del territorio establecido por los municipios y distritos, la expedición de dicho certificado será realizada por las oficinas municipales o distritales de las alcaldías correspondientes. 

Usos del suelo y su relación con la tasación inmobiliaria

El uso del suelo es un factor crucial en el ámbito de la tasación inmobiliaria.

La asignación de un uso específico impacta directamente en el valor de una propiedad y en su potencial de desarrollo.

Si alguna vez has pensado en cómo el uso del terreno afecta la apreciación o depreciación de un inmueble, estás considerando uno de los aspectos más relevantes para inversores y propietarios.

El uso del suelo y su impacto en la valoración

Cada terreno tiene una clasificación de uso: residencial, comercial, industrial, agrícola, entre otros.

Estas categorías no solo determinan el tipo de edificaciones permitidas, sino también las expectativas de rentabilidad y el atractivo del área.

Un lote destinado a un desarrollo comercial en un distrito de alta demanda tendrá una tasación mucho más alta que un terreno con uso agrícola en la misma ubicación.

Las regulaciones municipales son determinantes en este aspecto.

Por ejemplo, en un área donde se autorice un cambio de uso de residencial a mixto, es probable que los valores inmobiliarios aumenten.

Estos factores son esenciales al realizar un análisis de mercado y calcular el valor actual del inmueble.

Cambios en los usos del suelo y el valor de la propiedad

La flexibilidad o restricción en los usos también puede ser un motor de cambio en el valor de una propiedad.

Ciudades en expansión, donde se permiten desarrollos urbanísticos, tienden a ver un aumento en los precios.

Contrariamente, terrenos en zonas con estrictas leyes de protección ambiental pueden sufrir una limitación de su valor, incluso si están ubicados en áreas privilegiadas.

Si estás evaluando una propiedad, observa no solo el uso actual del suelo, sino también las proyecciones de desarrollo urbano.

Esto puede ser un indicador clave para la revalorización futura del inmueble.

Casos prácticos de impacto en la tasación

Consideremos un caso: un terreno rural en las afueras de una gran ciudad que se reclasifica para uso residencial.

• El valor se dispara gracias al potencial para construir viviendas.
• Sin embargo, un terreno similar podría depreciarse si una ordenanza lo declara área de conservación.
• El análisis de estos elementos es fundamental para una tasación precisa y para invertir de forma segura.

Si necesitas asesoría profesional para tasar un terreno según su uso, contáctanos para una valoración detallada.