Licencia de Primera Ocupación (LPO): guía práctica con checklist, tiempos reales y plantillas

La licencia de primera ocupación (LPO) es el permiso municipal que confirma que una vivienda nueva —o una rehabilitación integral— cumple el proyecto y la normativa urbanística, y habilita su uso y la contratación de suministros.

Sin ella, bancos y comercializadoras suelen bloquear la hipoteca y las altas definitivas.

En nuestra experiencia personal como compradores particulares, la obtuvimos en 17 días y aquí condensamos el paso a paso real, con checklists y modelos orientativos para que no te frenen los “detalles tontos”.

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

Qué es la LPO y por qué la piden banco, notaría y suministros

La LPO es una licencia del ayuntamiento que acredita que la obra está correctamente ejecutada y puede usarse legalmente. Suele solicitarse para:

• Escrituras y registro de obra nueva o rehabilitación integral.
• Hipoteca (cierre/liberación de cantidades).
• Altas definitivas de luz, agua y, en su caso, gas.

En la experiencia personal relatada, tras recibir la resolución (PDF con CSV), el banco cerró el expediente y la comercializadora activó el contrato definitivo el mismo día.

Advertencia: cada municipio/CCAA puede exigir matices distintos. Verifica siempre en tu ayuntamiento.

Diferencia entre LPO y cédula de habitabilidad (y dónde aplica cada una)

• LPO: licencia municipal posterior a la obra que habilita el uso.
• Cédula de habitabilidad: documento autonómico que certifica condiciones mínimas de vivienda.
  Según la comunidad autónoma, se puede exigir cédula además de LPO para alquilar, vender o empadronar.

Consejo rápido: busca “cédula de habitabilidad + tu CCAA” en el portal oficial antes de firmar alquiler o venta.

Documentación para solicitar la LPO: checklist descargable

El detalle cambia por municipio, pero este checklist cubre la mayoría de casos. En nuestra tramitación personal nos pidieron lo siguiente (añadimos extras frecuentes entre paréntesis):

• Solicitud normalizada (formulario municipal) y justificante de tasa.
• Licencia de obra concedida (copia).
• Certificado Final de Obra (CFO) firmado por arquitecto y aparejador y visado por su colegio.
• Certificados de instalaciones: CIE (eléctrico), fontanería/agua; gas si aplica (o “no procede” firmado por el técnico).
• Certificado de eficiencia energética + etiqueta.
• Seguro decenal (obra nueva).
• Fotografías del exterior e interior y planos “as built”.
• Libro del Edificio en PDF.
• (A veces) coste real de la obra, alteración catastral, calificación definitiva VPO, licencias municipales, etc.

Mini-truco: entrega un índice con pestañas (licencia, CFO, instalaciones, eficiencia, decenal, libro…). El técnico lo agradece y suele acelerar la revisión.

Advertencia: comprueba la ordenanza local por si piden anexos específicos.

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Paso a paso en el ayuntamiento: tasas, registro, visita técnica y resolución

El flujo estándar suele ser:

1. Confirmar requisitos en Urbanismo (o web municipal).
2. Pagar la tasa.
3. Presentar todo por sede electrónica o registro.
4. Visita del técnico municipal (coordinación telefónica o por sede).
5. Posible requerimiento para subsanación (plazo típico: 10 días).
6. Decreto de concesión (PDF con CSV).

En el caso real descrito: presentación un martes, llamada del técnico a los 4 días, dos subsanaciones menores y resolución a los 17 días naturales.

Modelo orientativo de índice documental (copiar/pegar):

1. Solicitud y tasa (PDF)
2. Licencia de obra (PDF)
3. CFO visado + anexo de conformidad (PDF)
4. CIE + agua + (gas/no procede)
5. Certificado de eficiencia + etiqueta
6. Seguro decenal
7. Libro del Edificio (PDF)
8. Planos “as built” (PDF/DWG)
9. Fotografías (ZIP)
10. Otros (coste obra, catastro, VPO, acometidas)

Advertencia: si tu municipio permite declaración responsable de primera ocupación, el orden cambia ligeramente (ver “Casos especiales”).

Qué revisa el técnico municipal: lista de verificación por estancias

Prepárate para mediciones y chequeos de:

• Alturas libres (salón/dormitorios) y superficies útiles.
• Ventilación de baños (extractor a cubierta) y salubridad (rejillas, sifones).
• Accesibilidad (CTE SUA): pasamanos y barandillas (cotas y resistencia).
• Armario de contadores y su homologación/ubicación.
• Evacuación de humos de cocina y equipos.
• Telecomunicaciones: RITI/registro etiquetado y operativo.
• Energía: aislamiento, carpinterías, sistemas (a efectos de cumplimiento de proyecto).

En nuestra inspección personal midieron 2,50 m de altura libre, verificaron el sifón del patio y pidieron etiquetar “Cuadro eléctrico” y la tapa del registro de telecomunicaciones. Tener el Libro del Edificio abierto por mantenimiento suele agilizar la visita.

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Subsanaciones frecuentes (con ejemplos reales) y cómo responder requerimientos

Las demoras suelen venir por detalles menores:

• Pasamanos a la cota correcta (90 cm).
• Etiquetas normalizadas en telecomunicaciones y “Cuadro eléctrico”.
• Rejillas y sifones en patios.
• Remates de barandillas/protecciones.
• Boletines con potencia prevista ajustada (p. ej., 5,75 kW en el CIE).

En nuestro caso se ajustó un pasamanos (87→90 cm), se colocaron pegatinas normalizadas y se envió anexo de conformidad del arquitecto. Respondimos al requerimiento en 24 horas con fotos “antes/después”.

Modelo orientativo de respuesta a requerimiento:

Asunto: Expediente LPO [Nº] – Subsanación
Adjuntamos:
- Fotos antes/después pasamanos (87→90 cm) y rótulo “Cuadro eléctrico”.
- CIE actualizado (potencia prevista: ___ kW).
- Anexo de conformidad del arquitecto.
Quedamos a su disposición para nueva visita si fuera necesaria.

Plazos, silencio administrativo y cuánto tarda “de verdad”

• Referencia habitual: semanas a pocos meses, según carga municipal y calidad del expediente.
• Silencio administrativo: a menudo negativo a 3 meses (revisa tu ordenanza).
• Experiencia personal: con expediente ordenado y subsanaciones rápidas, la concesión llegó en 15-20 días.

Claves para acortar tiempos

• Entregar documentación completa y bien indexada.
• Subsanar en 24–48 h con fotos y anexo técnico.
• Coordinar la visita con disponibilidad amplia.

Efectos de la LPO: hipoteca, altas de luz/agua/gas y empadronamiento

Con LPO concedida:

• El banco puede cerrar expediente o liberar el remanente de la hipoteca.
• Las comercializadoras permiten el cambio de “luz de obra” a contrato doméstico (normalmente piden LPO + CIE).
• En alquiler/venta y empadronamiento pueden exigir LPO o cédula, según tu CCAA.

En nuestra experiencia personal, el mismo día de la resolución enviamos la LPO al banco, cambiamos la luz y subimos la documentación a la Carpeta Ciudadana.

Casos especiales: declaración responsable, reformas integrales y VPO

• Declaración responsable de primera ocupación: algunos ayuntamientos la aceptan. Permite ocupar y contratar bajo responsabilidad del promotor/propietario, quedando la verificación posterior a cargo del ayuntamiento. Útil con urgencia, pero no evita inspecciones ni requerimientos.
• Rehabilitaciones integrales: pueden exigir certificados adicionales (p. ej., consolidación estructural, habitabilidad).
• VPO: comprueba si piden calificación definitiva u otros documentos específicos.

Advertencia: consulta sede electrónica municipal para confirmar si la declaración responsable aplica y con qué anexos.

Errores comunes a evitar

• Presentar sin índice ni orden: dispara requerimientos y semanas de espera.
• Olvidar el Libro del Edificio o el visado del CFO.
• No etiquetar cuadros/telecos o no prever sifones en patios.
• Confiar en que con declaración responsable “vale para todo”: el ayuntamiento puede comprobar y requerir igualmente.

Listado de preguntas frecuentes rápidas

¿Puedo contratar luz sin LPO?

En la práctica, no: la mayoría de comercializadoras piden LPO y CIE para el contrato definitivo (confírmalo con la tuya).

¿LPO y cédula son lo mismo?

No. La LPO la concede el ayuntamiento; la cédula depende de cada CCAA y puede exigirse además de la LPO.

¿Cuánto cuesta?

Depende de la tasa municipal (varía mucho por municipio; como referencia, desde cientos de euros).

¿Cuánto tarda?

Orientativamente, semanas a ≈ 3 meses; con expediente completo y subsanaciones rápidas puede resolverse mucho antes.

¿Sirve la declaración responsable?

En algunos ayuntamientos sí, pero con comprobaciones posteriores; no sustituye la inspección si la administración la prevé.

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Nota legal y de responsabilidad

Requisitos, tasas, plazos y efectos varían por municipio y CCAA. Este contenido es informativo; para un caso concreto, consulta la ordenanza municipal y a un técnico competente (arquitecto, aparejador o ingeniero). Arquitasa no tramita LPO.

Aviso editorial: artículo informativo. Arquitasa no ofrece servicios de tramitación de Licencia de Primera Ocupación (LPO). Las experiencias que mencionamos se comparten a título personal como compradores particulares para ilustrar el proceso.