Guía de tasación hipotecaria
¿Hace falta una nueva tasación para ampliar o rehipotecar tu vivienda?
Si quieres ampliar tu hipoteca para hacer una reforma, obtener liquidez o afrontar nuevos gastos, es normal preguntarse si tienes que volver a tasar la vivienda.
No siempre es necesario. Depende de si vas a ampliar el capital de tu préstamo, modificar sus condiciones o contratar una hipoteca nueva.
También influye si conservas una tasación anterior que todavía está vigente o que puede actualizarse.
Respuesta rápida: ¿necesitas otra tasación?
Para ampliar el capital de una hipoteca no siempre es legalmente obligatorio encargar otra tasación. Sin embargo, es habitual que el banco solicite una valoración actualizada para comprobar el valor de la garantía.
Si vas a contratar una hipoteca nueva, la vivienda debe contar con una tasación adecuada antes de formalizar el préstamo. Puedes utilizar una tasación anterior si sigue vigente y cumple los requisitos legales aplicables.
Cuando la tasación ha caducado, puede ser posible actualizarla o realizar una nueva, según su antigüedad y las circunstancias del inmueble.
¿Cuándo necesitas una nueva tasación para ampliar tu hipoteca?
La necesidad de tasar de nuevo la vivienda depende de la operación que quieras formalizar y de los requisitos aplicables.
No es lo mismo pedir más dinero al banco que cambiar el plazo de devolución o el tipo de interés de tu préstamo.
El Banco de España explica que la novación hipotecaria permite modificar distintas condiciones del préstamo, entre ellas el capital, el plazo y el interés.
| Operación | ¿Se necesita tasación? | Motivo |
|---|---|---|
| Ampliación de capital | Habitualmente la solicita el banco. | La entidad necesita valorar el riesgo de prestar más dinero. |
| Cambio de plazo o interés | Generalmente no. | No se aumenta el capital, aunque el banco puede requerir comprobaciones. |
| Nueva hipoteca | Se exige una tasación adecuada y vigente. | Es necesario valorar la garantía antes de formalizar el nuevo préstamo. |
| Segunda hipoteca | Se exige una tasación adecuada y vigente. | Se constituye una nueva garantía hipotecaria sobre un inmueble con cargas previas. |
| Cambio de banco | Depende de la operación. | La entidad puede utilizar una tasación vigente o solicitar una valoración actualizada. |
Importante: que un banco exija una tasación para estudiar una ampliación no significa que todas las novaciones tengan la misma obligación legal.
Además, cuando existe una tasación homologada vigente y adecuada para la operación, no debe confundirse la exigencia de disponer de una valoración con la obligación de encargar un informe completamente nuevo.
Ampliar la hipoteca y rehipotecar una vivienda: diferencias
«Rehipotecar» es una expresión habitual, pero puede hacer referencia a distintas operaciones. La diferencia importa porque los requisitos bancarios y los trámites no son iguales.
Ampliar el capital mediante una novación
Consiste en modificar el préstamo hipotecario que ya tienes para solicitar una cantidad adicional.
La entidad estudiará si acepta la ampliación y podrá pedir una nueva valoración del inmueble. También analizará tus ingresos, las deudas pendientes y tu capacidad para asumir las nuevas cuotas.
Cancelar la hipoteca actual y contratar otra
En este caso se formaliza un nuevo préstamo hipotecario. La Ley 5/2019, en su artículo 13, exige una tasación adecuada de los inmuebles aportados como garantía antes de celebrar el contrato.
Eso no implica necesariamente encargar otra tasación cuando ya dispones de un informe válido, vigente y adecuado para la finalidad.
Solicitar una segunda hipoteca
Es posible constituir otra hipoteca sobre una vivienda que ya tiene una carga hipotecaria.
En este supuesto, el nuevo prestamista debe estudiar las cargas existentes, su posición como acreedor y el valor de la garantía. La aprobación dependerá del riesgo de la operación.
Cambiar la hipoteca de banco
Otra posibilidad es la subrogación de acreedor, que permite trasladar el préstamo a otra entidad.
El nuevo banco puede necesitar comprobar el valor actual de la vivienda, aunque eso no significa que deba encargarse siempre otra tasación.
Puedes consultar nuestra guía sobre subrogación hipotecaria para conocer cómo funciona esta operación.
Cómo influye la tasación en el dinero que puedes solicitar al banco
La nueva tasación determina el valor actual de la vivienda que respalda la operación.
El banco puede utilizar ese valor para establecer un límite de financiación. Sin embargo, el dinero que puedes obtener no equivale automáticamente a la diferencia entre lo que vale la vivienda y lo que debes.
También influyen las cargas existentes, el porcentaje máximo que aplique la entidad y tu capacidad de pago.
Ejemplo de ampliación de una hipoteca
Imagina que tu vivienda está valorada en 240.000 euros y todavía debes 125.000 euros de la hipoteca original.
Para ilustrar el cálculo, supongamos que el banco acepta una financiación total equivalente al 70 % del valor de tasación.
El 70 % de 240.000 euros representa 168.000 euros. Si descontamos los 125.000 euros que todavía debes, obtenemos el margen teórico adicional.
Margen teórico para ampliar la hipoteca
43.000 €168.000 euros menos 125.000 euros
Este resultado es orientativo. No significa que el banco vaya a aprobar una ampliación de 43.000 euros, ya que tendrá que estudiar el resto de las condiciones de la operación.
¿Y si la nueva tasación es más baja?
Si la vivienda pasa a estar valorada en 190.000 euros, el margen se reduce considerablemente, manteniendo las mismas condiciones hipotéticas.
| Concepto | Valoración inicial | Valoración inferior |
|---|---|---|
| Valor de la vivienda | 240.000 € | 190.000 € |
| Límite hipotético | 70 % | 70 % |
| Financiación máxima teórica | 168.000 € | 133.000 € |
| Capital pendiente | 125.000 € | 125.000 € |
| Margen adicional teórico | 43.000 € | 8.000 € |
Ejemplo elaborado únicamente con fines explicativos. El porcentaje del 70 % no es un límite legal general ni una oferta bancaria. La financiación real dependerá de las condiciones del préstamo, las cargas existentes y la solvencia del solicitante.
¿Qué ocurre si la vivienda ha aumentado o disminuido de valor?
El valor de una vivienda puede cambiar con el tiempo, tanto por la evolución del mercado inmobiliario como por sus propias características.
Si la vivienda ha aumentado de valor
Una tasación superior puede mejorar la relación entre el importe pendiente de la hipoteca y el valor de la garantía.
Esto puede favorecer el estudio de una ampliación, pero una vivienda más valiosa no garantiza que el banco conceda más financiación.
Si la vivienda ha perdido valor
Una tasación inferior puede reducir el margen de financiación disponible.
Si detectas un error en el informe, como una superficie incorrecta o características que no se han considerado, puedes solicitar su revisión aportando la documentación correspondiente.
Si has reformado la vivienda
Las reformas pueden influir favorablemente en el valor de tasación, especialmente cuando mejoran el estado, la distribución, las instalaciones o la eficiencia energética.
Sin embargo, el coste de las obras no se suma automáticamente al valor de la vivienda. Gastar 30.000 euros en una reforma no significa que el inmueble pase a valer exactamente 30.000 euros más.
El efecto de las mejoras depende de sus características, de su situación legal y de cómo las valore el mercado.
Si estás pensando en reformar, puedes consultar nuestra guía sobre tasación antes y después de una reforma.
¿Puedo reutilizar o actualizar una tasación hipotecaria anterior?
Antes de encargar una tasación nueva conviene comprobar la fecha de emisión de tu informe anterior y la sociedad que lo realizó.
Existen tres situaciones que debes distinguir.
1. La tasación todavía está vigente
Los informes hipotecarios regulados por la Orden ECO/805/2003 tienen una vigencia de seis meses desde su fecha de emisión.
Si conservas una tasación homologada que no ha caducado, puedes aportarla al banco para estudiar la nueva operación, siempre que resulte adecuada para su finalidad y cumpla los requisitos aplicables.
2. La tasación ha caducado, pero puede actualizarse
La Orden ECO/805/2003 establece, en su artículo 4, que la actualización de una tasación es una revisión emitida por la misma entidad tasadora antes de que transcurran dos años desde la emisión del informe anterior.
En esa actualización pueden modificarse los valores, las advertencias o los condicionantes de la tasación original.
Seis meses de vigencia no equivalen a dos años de validez. La tasación original caduca a los seis meses. El plazo de dos años únicamente delimita cuándo una revisión puede considerarse actualización de la tasación anterior conforme a la normativa.
La actualización debe cumplir las exigencias técnicas correspondientes y no supone prorrogar automáticamente la validez del informe antiguo.
3. Es necesario realizar una tasación nueva
Cuando han transcurrido dos años desde la tasación anterior, una revisión ya no encaja en la definición de actualización prevista en el artículo 4.
También será necesaria una nueva valoración, en lugar de una actualización de aquel informe, si eliges una sociedad tasadora distinta.
En cualquier caso, el trabajo requerido dependerá de las características y la documentación del inmueble.
Consulta nuestra guía especializada sobre duración y actualización de una tasación.
¿Puedo aportar mi propia tasación al banco?
Sí. El artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021 establece que las entidades de crédito deben aceptar una tasación aportada por el cliente cuando cumpla los requisitos legales de homologación y no esté caducada.
El banco puede realizar las comprobaciones que considere pertinentes, pero no puede repercutirte el coste de esas comprobaciones.
Este derecho permite utilizar una tasación homologada vigente para estudiar propuestas de distintas entidades, aunque no garantiza la concesión del préstamo.
Cómo se realiza la nueva tasación de una vivienda ya hipotecada
El hecho de que la vivienda ya tenga una hipoteca no elimina las comprobaciones necesarias para conocer su valor actual.
En Arquitasa realizamos la valoración conforme a la finalidad del encargo y a la normativa técnica aplicable.
Documentación
Se revisan los datos registrales, catastrales y técnicos necesarios para identificar el inmueble y conocer su situación.
Inspección
Un técnico visita la vivienda, comprueba sus características, toma fotografías y analiza su estado de conservación.
Informe de tasación
Se estudia el mercado, se aplican los métodos de valoración correspondientes y se emite el informe con las comprobaciones necesarias.
¿Qué documentación conviene preparar?
Para tasar una vivienda terminada destinada a una operación hipotecaria, conviene disponer de:
- Escritura de propiedad y datos identificativos del inmueble.
- Nota simple registral actualizada u otra documentación registral válida según la finalidad.
- Referencia catastral y documentación descriptiva del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética registrado, conforme a las exigencias normativas aplicables.
- Documentación de reformas o ampliaciones, cuando se hayan realizado obras relevantes.
- Información sobre arrendamientos o situaciones especiales, si afectan al inmueble.
La documentación concreta dependerá de las características de la vivienda y de las comprobaciones exigidas para la valoración.
En particular, la información registral y catastral utilizada debe cumplir los requisitos de actualidad establecidos en la normativa.
Plazo habitual de Arquitasa: entregamos el informe en 72 horas desde la visita, condicionado a la complejidad de la valoración y a disponer de la documentación necesaria.
Qué exige la normativa actual para volver a tasar una vivienda
Las tasaciones hipotecarias se realizan conforme a la Orden ECO/805/2003, modificada por la Orden ECM/599/2025, cuya entrada en vigor se produjo el 12 de agosto de 2025.
Entre los cambios que pueden afectar a una nueva tasación destaca la documentación que debe incorporarse al expediente.
Certificado de eficiencia energética
Para los edificios terminados, la normativa exige disponer del certificado de eficiencia energética debidamente registrado.
Por eso, si vas a tasar de nuevo tu vivienda y no tienes este documento disponible, conviene comprobarlo antes de iniciar el encargo.
Información registral y catastral
La valoración requiere documentación actualizada para identificar correctamente el inmueble, comprobar sus características y conocer las cargas o limitaciones que puedan afectarlo.
Cuando se utiliza una nota simple para una tasación hipotecaria, debe cumplir los requisitos de contenido y antigüedad previstos en la normativa.
¿Influye la eficiencia energética en el valor?
Las características energéticas y medioambientales pueden influir en la valoración cuando afectan al comportamiento del mercado y al valor del inmueble.
Esto no significa que una mejor calificación energética implique automáticamente un incremento determinado del valor de tasación.
Si quieres conocer todos los cambios normativos, consulta nuestra guía sobre la Orden ECM/599/2025.
¿Cuándo conviene pedir la tasación durante la negociación con el banco?
Lo recomendable es hablar primero con la entidad financiera para conocer la viabilidad inicial de la operación.
El Banco de España considera una buena práctica que el banco estudie previamente las principales variables de solvencia y posponga la tasación para evitar gastos innecesarios.
Antes de encargar una valoración, conviene confirmar:
- Qué operación hipotecaria vas a realizar.
- Si el banco solicita una tasación nueva o puedes presentar una vigente.
- Si la tasación anterior puede actualizarse.
- Qué importe total de financiación se pretende estudiar.
- Qué documentación debe aportarse para la valoración.
De esta manera podrás solicitar el servicio adecuado y evitar que el informe caduque antes de formalizar la operación.
¿Necesitas una nueva tasación o actualizar la anterior?
En Arquitasa Sociedad de Tasación podemos preparar un presupuesto para valorar tu vivienda según la finalidad de la operación.
Si conservas un informe anterior realizado por Arquitasa, indícalo al solicitar el presupuesto para que podamos comprobar si procede una actualización o una nueva tasación.
Ofrecemos un presupuesto personalizado y cerrado según las características del inmueble y el alcance del trabajo.
Preguntas frecuentes sobre ampliar o rehipotecar una vivienda
¿Puedo utilizar una tasación realizada hace menos de seis meses?
Sí, si cumple los requisitos legales y es adecuada para la finalidad de la operación. El banco debe aceptar una tasación homologada vigente aportada por el cliente, aunque puede realizar las comprobaciones permitidas por la normativa.
¿Puedo actualizar una tasación si han pasado más de seis meses?
Puede ser posible. La normativa define la actualización como una revisión realizada por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde la emisión del informe anterior.
La actualización debe cumplir los requisitos técnicos correspondientes y no supone prolongar automáticamente la vigencia original.
¿Quién paga la nueva tasación al rehipotecar la vivienda?
En los nuevos préstamos hipotecarios sujetos a la Ley 5/2019, el gasto de tasación corresponde al prestatario.
Cuando se trata de una modificación de la hipoteca existente, conviene consultar los gastos concretos y las condiciones de la operación.
¿Qué sucede si el banco rechaza la hipoteca después de tasar?
La denegación del préstamo no implica automáticamente la devolución del coste de la tasación.
Si la entidad dispone del informe y deniega la solicitud, debe entregarte el original para que puedas acudir a otro banco mientras continúe vigente, conforme a los criterios de buenas prácticas del Banco de España.
¿Puedo llevar una tasación de Arquitasa a diferentes bancos?
Sí. Puedes presentar una tasación hipotecaria homologada vigente ante distintas entidades de crédito.
La entidad puede realizar comprobaciones sin repercutirte su coste, pero la aceptación de la tasación no implica la aprobación automática del préstamo.
¿Qué ocurre si mi vivienda tiene una reforma sin regularizar?
El técnico debe analizar la situación física y documental del inmueble. Si existen diferencias relevantes entre la realidad y la documentación, pueden aparecer condicionantes o advertencias en el informe.
Conviene aportar licencias y documentación de las obras para determinar su tratamiento en la valoración.
Fuentes normativas y documentación
Esta guía se fundamenta en la normativa española sobre tasación hipotecaria y en los criterios de buenas prácticas del Banco de España.
- Ley 5/2019, artículo 13. Tasación de los inmuebles aportados como garantía.
- Real Decreto-ley 24/2021, artículo 20. Derecho a aportar una tasación homologada vigente.
- Orden ECO/805/2003, artículos 4, 61 y 62. Definición de actualización, elaboración de informes y caducidad.
- Orden ECM/599/2025. Modificación de los requisitos técnicos y documentales de valoración.
- Banco de España: tasación para préstamos hipotecarios. Criterios de buenas prácticas sobre contratación, gastos y entrega del informe.
Esta información es orientativa y no sustituye el estudio individual de la operación. Los requisitos concretos pueden depender de la finalidad de la tasación, de las condiciones del préstamo y de la entidad financiera.
