En nuestro país, la mayor parte de la oferta de viviendas se destina al alquiler.
Existen varios tipos de alquileres habituales:
- Turístico
- Vacacional
- Anual
Adicionalmente, hay alquileres de larga duración como:
- Viviendas con renta antigua
- Locales comerciales
- Naves industriales
En este post, explicaremos cómo afecta el alquiler de un inmueble a su valor, considerando todos los factores relevantes.
Indice de contenidos
VIVIENDAS DE ALQUILER TURÍSTICO… ¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?
Cuando hablamos de viviendas de alquiler turístico, apartamentos turísticos o viviendas de uso vacacional, nos referimos a las diferentes modalidades de alquiler destinadas a fines vacacionales.
Para tasar una vivienda dedicada al alojamiento vacacional, es fundamental considerar varios aspectos, entre ellos el rendimiento económico o análisis de rentas.
¿Qué significa esto?
Que aquellas viviendas con un buen rendimiento en este tipo de alquileres verán aumentado su valor de tasación.
En las tasaciones oficiales u homologadas por el Banco de España, la vivienda debe valorarse según la realidad existente o el uso del suelo.
En este caso, como vivienda de uso vacacional o vivienda de alquiler turístico.
Sin embargo, en algunas valoraciones de asesoramiento, los propios clientes pueden solicitar que no se tenga en cuenta esa condición específica en la tasación.
TASACIÓN DE UN INMUEBLE CON ALQUILER DE RENTA ANTIGUA
Este tipo de alquiler es el que más puede afectar al valor de tasación.
La razón principal es la incapacidad de uso del inmueble durante un largo periodo de tiempo, como sucede en contratos de 20 o 30 años.
Actualmente, en España existen cerca de 200.000 inmuebles bajo este régimen de renta antigua.
Aunque existe la posibilidad de subrogar el contrato, muchos propietarios optan por no ejercer este derecho.
El valor de la tasación se ve perjudicado por estos contratos muy largos y con rentas bajas.
¿Qué significa esto?
Que el alquiler de renta antigua reduce notablemente el valor de la tasación, independientemente del tipo de inmueble.
¿AFECTA AL VALOR DE TASACIÓN EL ALQUILER ANUAL DE SU INMUEBLE?
El valor de tasación también afectará a aquellos contratos de alquiler a corto plazo (anual) con una implicación mucho más baja que las viviendas vacacionales o las viviendas de renta antigua de las que hemos hablado anteriormente.
Al referirnos a tasaciones que cumplan la norma ECO hablamos de aquellas tasaciones que se realizan con una finalidad hipotecaria y, por tanto, habrá que tener siempre muy en cuenta la tenencia y la ocupación.
No ocurre lo mismo en aquellas tasaciones que se llevan a cabo para delimitar el valor de mercado, en las que el alquiler debe tenerse en cuenta siempre dependiendo de la finalidad o del interés del cliente.
Muchos clientes solicitan que sus viviendas sean tasadas como libres de cargas respecto al alquiler.
¿Por qué?
Porque su objetivo es vender el inmueble una vez finalice el contrato de arrendamiento.
En las tasaciones judiciales, como en casos de divorcios o herencias, las partes pueden decidir excluir el alquiler de la valoración.
Sin embargo, hay situaciones donde el alquiler existente genera una gran diferencia en el valor.
En esos casos, el tasador debe incluirlo y valorarlo conforme a la normativa vigente.
Además de cara la declaración de la renta es muy interesante conocer como se declara un bien que está alquilado.
¿CÓMO SÉ SI EL VALOR DE UN PISO ES ALTO O BAJO?
Tenemos varias opciones para calcular el valor de un inmueble a partir de su rentabilidad en la zona.
Una de ellas es realizar los cálculos sobre la rentabilidad local.
¿En qué consiste?
En obtener los precios de venta y alquiler de las viviendas cercanas.
Una vez conocidos, aplicamos esa rentabilidad a la vivienda que nos interesa.
Por ejemplo:
- Si el alquiler mensual es de 1.500 euros.
- La rentabilidad obtenida (PER) es del 4,7%, equivalente a 256 meses.
- Multiplicamos 1.500 € x 256 meses.
- El precio de venta estimado sería de 384.000 euros.
Ahora, si tenemos un piso que se vende por 300.000 euros, ¿qué hacemos?
Dividimos 300.000 € / 256 meses.
El alquiler mensual recomendado sería de unos 1.171 euros.
Es importante recordar que la rentabilidad cambia con el tiempo.
Por eso, debemos actualizar los cálculos periódicamente, considerando las rentas derivadas y el valor de compra, para optimizar la inversión.
Clave para decidir:
Cuanto más alto sea el PER, será mejor vivir de alquiler.
Cuanto más bajo sea el PER de una vivienda, mejores opciones tendremos para comprarla.
