Resumen rápido: cuánto ahorrar y qué incluye (en 2 minutos)

La forma más segura de no quedarte corto es reservar ~10–12% del precio para gastos e impuestos (algo menos en CCAA con ITP reducido; algo más si hay IAJD alto), además del 20% de entrada si no tienes financiación al 100%.

El total exacto depende de si la vivienda es nueva (IVA+IAJD) o segunda mano (ITP) y de tu comunidad autónoma.

Incluye normalmente:

• Impuestos: IVA 10% (nueva) o ITP (2ª mano, suele oscilar 6–10%); IAJD según CCAA; en Canarias se paga IGIC en lugar de IVA (ver matiz).
• Formalización: notaría (≈0,2–0,5%), registro (≈0,1–0,25%), gestoría (~300 €).
• Si hay hipoteca: tasación oficial (~250–600 €), posible comisión de apertura (hasta 2% si la aplica tu banco).

En nuestro caso (Arquitasa), recomendamos pedir la tasación de forma independiente y homologada para poder negociar con varias entidades y evitar sesgos de valoración. (Tu banco suele financiar hasta el 80% del precio o de la tasación).

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

Calculadora de gastos de compra de vivienda

Quién paga qué: comprador vs vendedor (con base legal)

La regla supletoria del art. 1455 CC dice: el vendedor paga los gastos de otorgamiento de la escritura y el comprador paga la primera copia y las posteriores (salvo pacto en contrario).

En la práctica, además, el vendedor asume plusvalía municipal y, si procede, cancelación registral de su hipoteca; el comprador asume impuestos de compra y la inscripción de su título.

Tip contractual: deja por escrito en arras/escritura quién soporta copias, certificados, cancelaciones y honorarios de agencia. En 2025 han proliferado comisiones a cargo del comprador (3–5%) en algunas operaciones; revisa bien este punto.

Impuestos al comprar: IVA/ITP/IAJD/IGIC explicados sin líos

Idea clave:

• Vivienda nueva: IVA 10% + IAJD (tipo autonómico).
• Vivienda usada: ITP (tipo autonómico; a menudo 6–10%).
• Canarias: IGIC en lugar de IVA (ver más abajo).

1. IAJD (Actos Jurídicos Documentados): lo paga el comprador cuando hay documento notarial inscribible; el tipo varía por CCAA (ej. Madrid 0,75% en 2025).
2. ITP (segunda mano): porcentaje autonómico sobre precio/valor de referencia; a menudo 6–10%, con tipos reducidos por colectivos (jóvenes, familia numerosa, VPO…).
3. IGIC (Canarias): en vivienda nueva se paga IGIC en vez de IVA. El tipo general es 7%, con posibles tipos reducidos o exenciones en casos tasados (p. ej., vivienda protegida o umbrales específicos).

Algunos resúmenes prácticos citan 6,5% históricamente, pero la referencia 2025 es 7% general, con reducciones aplicables según requisitos.

Tabla ITP/IAJD 2025 — territorios objetivo

Referencia temporal: 21 de octubre de 2025. Tipos generales (pueden existir reducciones/recargos según perfil, valor y uso del inmueble).

CCAA	ITP vivienda usada (general)	IAJD documentos notariales (cuota variable)	Notas 2025
Madrid	6%	0,75%	Reducción ITP 4% familias numerosas (requisitos). AJD especial 0,2% en VPP en supuestos tasados.
Andalucía	7% (tipo único)	1,20%	Tipo reducido 6% para vivienda habitual ≤150.000 € con requisitos.
Cataluña	Escala: 10% (≤600.000 €) · 11% (600k–900k) · 12% (900k–1,5M) · 13% (>1,5M)	1,50%	20% TPO para grandes tenedores y compra de edificios enteros desde 27/06/2025.
Com. Valenciana	10% (general) · 11% (>1 M €)	1,50% (→ 1,40% desde 01/06/2026)	Bonificación 50% AJD para ciertas escrituras de proyectos de interés autonómico (desde 01/06/2025).
Canarias	6,5%	0,75% (general) · 1% en supuestos ligados a IGIC/IVA · 0,4% reducido vivienda habitual en casos tasados	Régimen propio (IGIC en obra nueva). Ver requisitos de tipos reducidos.
Illes Balears	Escala: 8% (≤200.000 €) · 10% (200k–1 M) · 11,5% (>1 M)	1,50% (general) · 2% en transmisiones onerosas >1 M y otras casuísticas	Tipos reducidos 4%/2% en supuestos de primera vivienda habitual/residentes (requisitos)
Galicia	8%	1,50%	Reducidos: 7% vivienda habitual (patrimonio máximo) y 3% menores de 36 años/otros supuestos.
Aragón	Escala habitual: 8% (≤400k) · 9% (400k–700k) · 10% (>700k)	1,50%	Bonificaciones para vivienda habitual de familias numerosas (requisitos).

Aviso práctico: el IAJD se aplica típicamente en obra nueva (IVA + AJD) y en hipoteca; en la compra usada (ITP) la escritura de compraventa no suele devengar la cuota variable de AJD (sí la hipoteca).

Gastos de formalización: notaría, registro, gestoría (rangos reales 2025)

Lo esperable en 2025:

• Notaría: aprox. 0,2–0,5% del precio; ejemplos típicos entre 600–1.000 € según el valor del inmueble. (Arancel regulado).
• Registro: aprox. 0,1–0,25% (a menudo 400–650 €).
• Gestoría: ~300 € cuando gestiona impuestos/registro (más habitual si hay hipoteca).

Cuando lo tramitamos sin gestoría, pagas notario y registrador en la notaría y liquidas impuestos ante la Hacienda autonómica. Con gestoría, haces provisión de fondos y ellos liquidan todo.

Si hay hipoteca: tasación, comisiones y productos vinculados

• Tasación homologada (Arquitasa): ~250–600 €; vigencia 6 meses. Pídela independiente para negociar en varios bancos.
• Comisión de apertura: hasta 2% del capital (si la hay; muchas entidades ya no la aplican).
• Financiación típica: hasta 80% del precio o valor de tasación (el menor de ambos). Reserva entrada ~20%

Valor de referencia catastral: cómo puede subir la factura

Desde 1 de enero de 2022, el valor de referencia del Catastro es la base imponible mínima para ITP y AJD (y también afecta a ISD).

Si es mayor que el precio, tributarás sobre el valor de referencia; si no cuadra con el mercado, puedes impugnarlo aportando pruebas (tasación, fotos, acta notarial).

En 2025, el sistema sigue vigente y bajo escrutinio judicial

Cálculo total: fórmulas + 2 ejemplos cerrados (Madrid 2025)

Hipótesis comunes para estimar: notaría 0,3%, registro 0,2%, gestoría 300 €.
Madrid 2025: IAJD 0,75% (nueva) e ITP 6% (2ª mano). (Cambia en otras CCAA).

Lectura rápida: la banda 7–12% se cumple según tipo de vivienda y CCAA. En nueva pesa el IVA; en 2ª mano, el ITP. En Canarias, sustituye IGIC (tipo general 7% con posibles reducciones), y el IAJD/ITP dependen igualmente de la comunidad.

Checklist y calendario de pagos: arras → firma → post-firma

1) Arras (pre-firma)

• Señal (normalmente ~10% del precio).
• Acordar por contrato quién paga copias, certificados, cancelaciones y honorarios inmobiliaria.

2) Firma en notaría

• Con gestoría: provisión de fondos (notaría, registro, IAJD/ITP, su honorario).
• Sin gestoría: pagas notario y registro allí mismo y te encargas tú de liquidar impuestos.

3) Tras la firma (≤ 30 días hábiles, según CCAA)

• Liquidación ITP o IAJD.
• Inscripción en Registro.
• Cambio suministros, domiciliaciones, IBI y seguro (si hay hipoteca, obligatorio el de hogar)

Errores comunes a evitar (y cómo los sorteamos)

• Calcular con el precio y olvidar el “valor de referencia”: si tu precio es menor pero el VR es mayor, tributas por el VR salvo que lo impugnes con pruebas. Nosotros verificamos el VR antes de cerrar números.
• No pactar por escrito la distribución de gastos (otorgamiento/copias, cancelaciones, agencia): deja anexos claros.
• No pedir tasación independiente: limita tu negociación bancaria y puede sesgar valoraciones; mejor tasación homologada y reutilizable.
• Olvidar Canarias: allí IGIC (general 7%) sustituye al IVA y tiene regímenes reducidos; revisa requisitos.

Tasación homologada con Arquitasa: cómo te ayuda a cerrar tu hipoteca

Preguntas frecuentes sobre los gastos en la compra de una vivienda

¿Cómo afecta la compra a efectos de renta?

¿Cuánto dinero extra necesito para los gastos de compra?

Entre ~10–12% del precio (notaría, registro, gestoría e impuestos). En CCAA con ITP bajo puede quedar por debajo; en otras, el IAJD lo eleva.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Habitualmente, el vendedor salvo pacto. Incluye esta cláusula en contrato para evitar sorpresas.

¿El registro lo paga el comprador o el vendedor?

La inscripción de tu título (compraventa) la suele asumir el comprador; el vendedor afronta la cancelación de su carga si existe.

¿Qué diferencia hay entre IVA e ITP?

Nueva: IVA 10% + IAJD. 2ª mano: ITP (6–10% habitual). Los tipos exactos dependen de la CCAA y, en su caso, de tu perfil (jóvenes, VPO, etc.).

¿Y en Canarias?

En lugar de IVA se aplica IGIC (general 7%, con posibles reducciones/exenciones si cumples requisitos). Comprueba tu caso concreto.

Fuentes por CCAA (selección)

• Madrid: ITP 6% (Ayto. Madrid) y AJD 0,75% (CAM). Agencia Tributaria Madrid+1
• Andalucía: tipos ITP/AJD Junta de Andalucía + reducido 6%. Agència Tributària de Catalunya+1
• Cataluña: ATC (TPO y 20% grandes tenedores) + escala 10–13%.
• C. Valenciana: ATV/Generalitat y despachos (cambios 2025–2026). ATV GVA
• Canarias: ITP 6,5% y AJD general/reducido (normativa autonómica consolidada).
• Illes Balears: ATIB (AJD) + escalas ITP. Agència Tributària de les Illes Balear
• Galicia: ATRIGA (ITP 8% y AJD 1,5%) + reducciones. Atriga
• Aragón: Gobierno de Aragón (mín. 8%) + escalas y AJD 1,5%. Portal del Gobierno de Aragón

Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en tasación hipotecaria.