Hipoteca de una vivienda sobre plano: cuándo pedirla y cuándo tasar
Hipoteca de una vivienda sobre plano: cuándo empezar a negociar, cuándo tasar y qué ocurre si la valoración no respalda el precio pendiente.
Puedes empezar a preparar la hipoteca antes de que la vivienda esté terminada, pero no siempre conviene encargar la tasación en ese mismo momento.
Primero debe existir una viabilidad financiera razonable. Después conviene coordinar la tasación cuando la entrega sea suficientemente previsible y la promoción permita identificar y valorar correctamente la vivienda.
Hay dos calendarios distintos: el financiero empieza al comparar bancos y acreditar solvencia; el técnico empieza cuando el informe puede ser útil para la operación.
Separarlos evita pagar demasiado pronto una tasación que caduca a los seis meses o llegar a la escritura sin margen para resolver una incidencia.
Hipoteca de una vivienda sobre plano: qué ocurre hasta la entrega
La compra sobre plano separa en el tiempo el contrato de compraventa, los anticipos, la terminación de la promoción y la financiación hipotecaria. Por eso conviene tratar cada hito como una decisión distinta y no concentrarlo todo en las semanas previas a la escritura.
- Firmamos el contrato y conocemos el precio pactado, las condiciones de pago y la vivienda prevista.
- Realizamos los anticipos acordados durante la construcción y conservamos sus justificantes.
- Cuando la fecha de entrega es razonablemente previsible, empezamos a estudiar la financiación y nuestra capacidad de pago.
- Cuando la operación es viable y el inmueble puede valorarse con la documentación necesaria, coordinamos la tasación hipotecaria.
La Ley 5/2019 y el criterio actual del Banco de España sitúan la tasación antes de la firma del préstamo. El Banco de España añade que la entidad debe analizar primero las variables de viabilidad, incluida la capacidad de pago, para evitar que asumamos innecesariamente el coste de una tasación.
Podemos comparar financiación antes, pero debemos coordinar el encargo técnico cuando tenga sentido para la operación y el estado real de la promoción.
| Momento | Qué conviene resolver | Papel de la tasación |
|---|---|---|
| Compra sobre plano | Precio, contrato, anticipos y vivienda prevista | Todavía no sustituye el análisis financiero |
| Construcción avanzada | Capacidad de pago y alternativas de financiación | Podemos preparar documentación y coordinar fechas |
| Fase final | Viabilidad del préstamo y situación física y documental | Es el momento de encajar la valoración con la firma |
| Antes de escritura | Importe pendiente, oferta bancaria y valor de garantía | La tasación debe seguir vigente y ser utilizable |
Antes de la hipoteca: controla los anticipos y lo que queda por pagar
Los anticipos no determinan cuánto te prestará el banco, pero sí cuánto precio queda pendiente cuando llegue la escritura.
Guarda el contrato, los justificantes de cada pago, los documentos de garantía de las cantidades anticipadas y cualquier anexo de cambios o mejoras.
- Precio pactado: la cifra total fijada con la promotora.
- Anticipos pagados: importes efectivamente abonados y justificables.
- Precio pendiente: precio pactado menos anticipos, antes de otros gastos.
- Financiación: importe que la entidad estudia después de analizar solvencia y garantía.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías específicas para las cantidades anticipadas durante la construcción en los supuestos previstos. El Banco de España también recuerda la relevancia de estas garantías al explicar la compra sobre plano y el préstamo promotor.
Cuándo empezar a preparar la hipoteca y cuándo encargar la tasación
Debemos empezar a preparar la hipoteca cuando dispongamos de una fecha de entrega suficientemente fiable para que los bancos puedan estudiar una operación real. Eso no significa que debamos pedir la tasación el mismo día.
El Banco de España considera buena práctica posponer la obtención de la tasación hasta analizar la viabilidad. La lógica es sencilla: el informe tiene coste para el cliente y no garantiza que la entidad conceda el préstamo.
Además, la Orden ECO/805/2003 establece que los informes y certificados de tasación caducan a los seis meses desde su emisión. Si encargamos el informe demasiado pronto y la entrega se retrasa, podemos llegar a la formalización con una tasación caducada.
Diferenciamos dos relojes: el financiero empieza al comparar opciones y acreditar solvencia; el técnico, cuando la operación ha pasado un filtro razonable de viabilidad y la promoción permite valorar.
Importante: una fecha prevista de entrega puede cambiar. Antes de encargar la tasación, conviene contrastar con la promotora el estado de obra y la documentación disponible, y con la entidad financiera los requisitos que aplicará a nuestra operación.
¿Es ya momento de tasar tu vivienda sobre plano?
Combina fase de obra, análisis bancario, previsión de entrega y documentación. La segunda pestaña calcula tu posición antes de las llaves sin asumir un porcentaje estándar de financiación.
Introduce el préstamo que realmente está estudiando el banco. La herramienta no presupone que todas las entidades financien el mismo porcentaje.
No incluye impuestos, gastos, mudanza, mejoras ni otros desembolsos. El préstamo es una cifra introducida por el usuario, no una oferta generada por Arquitasa.
Por qué la tasación del promotor no es la tasación del comprador
Una promoción puede haber sido valorada durante el proyecto o la construcción para la financiación del promotor, pero esa valoración no debe confundirse automáticamente con la tasación que utilizaremos en nuestra hipoteca individual. Son operaciones, momentos y objetos de análisis distintos.
La Orden ECO/805/2003 contempla expresamente inmuebles en proyecto y en construcción. También regula la valoración bajo la hipótesis de edificio terminado, que estima el valor que tendría el inmueble en la fecha prevista de terminación siguiendo las reglas de la norma.
Esa posibilidad explica por qué puede existir una valoración técnica antes de que recibamos las llaves. Sin embargo, nuestra entidad necesita valorar la garantía concreta de nuestro préstamo y comprobar que el informe es válido para la finalidad hipotecaria y sigue vigente.
El Banco de España recuerda que las promociones suelen financiarse mediante un préstamo promotor. Al llegar la entrega, podemos estudiar la subrogación en la parte correspondiente a nuestra vivienda o contratar una financiación distinta.
Que exista una tasación del edificio no significa que ya conozcamos el valor hipotecario definitivo de nuestra vivienda. Para nuestra operación importan la unidad concreta, sus anexos, su estado y la fecha de valoración.
Qué comprueba el tasador cuando la vivienda llega a su fase final
El tasador debe conocer las características y la situación real del inmueble, además de disponer de la documentación necesaria para identificarlo y aplicar la metodología correspondiente. En una vivienda nueva, la correspondencia entre lo proyectado, lo documentado y lo ejecutado tiene especial relevancia.
La Orden ECO/805/2003 exige comprobaciones mínimas y documentación suficiente según el tipo de bien, la finalidad y el estado de construcción. El informe identifica si el inmueble está terminado, en proyecto, en construcción o en rehabilitación.
En la visita y revisión documental podemos esperar que se comprueben, según proceda:
- La identificación registral y catastral de la vivienda y sus anexos.
- Las superficies y la distribución que pueden comprobarse frente a la documentación disponible.
- El estado de construcción y las características físicas observables.
- Garaje, trastero, terrazas u otros elementos vinculados que formen parte del encargo.
- La situación urbanística y la documentación necesaria para la finalidad de la tasación.
- El mercado comparable utilizado para justificar el valor.
Desde el 12 de agosto de 2025, la reforma introducida por la Orden ECM/599/2025 refuerza la trazabilidad de las características de los comparables y la justificación de su homogeneización. Para nosotros significa que las diferencias relevantes entre la vivienda valorada y las referencias de mercado deben quedar razonadas.
Para preparar el expediente nos conviene reunir contrato, anexos, memoria de calidades y cualquier modificación acordada que ayude a identificar qué hemos comprado y qué se ha ejecutado.
Qué pasa si la tasación y el precio pactado no coinciden
El precio y la tasación pueden no coincidir. El primero procede del contrato con la promotora; el valor de tasación se determina después conforme a la finalidad y metodología aplicables.
La entidad decide la concesión y el importe del préstamo dentro de su política de riesgos. El Banco de España recuerda que la tasación es una variable relevante, pero la decisión también depende de nuestra capacidad de pago.
Si la tasación queda por debajo del precio pactado
Debemos revisar cuánto queda por pagar y cuánto está dispuesta a financiar la entidad en nuestro caso. Una valoración inferior puede obligarnos a cubrir con fondos propios una parte mayor del importe pendiente si el banco limita la financiación tomando en cuenta el valor de la garantía.
No conviene deducir una regla universal sobre el porcentaje financiado. Cada entidad aplica su política crediticia y puede establecer límites adicionales según el perfil, la operación y la garantía.
Podemos revisar el informe, comprobar que la vivienda y sus anexos están correctamente identificados y confirmar que la documentación aportada refleja el inmueble entregado.
Si la tasación queda por encima del precio pactado
Una tasación superior al precio no nos concede automáticamente una financiación mayor. La entidad sigue aplicando sus criterios de riesgo, nuestra capacidad de pago y las condiciones de la operación.
No debemos planificar la entrega suponiendo que una revalorización cubrirá cualquier falta de ahorro. Conviene conocer nuestros fondos disponibles y preguntar al banco qué referencia utilizará.
Si la diferencia es importante, consulta también qué hacer cuando el precio de compra y la tasación no coinciden.
Cómo calcular nuestra posición antes de las llaves
Podemos construir una cuenta sencilla sin asumir condiciones bancarias. Partimos del precio pactado, restamos todos los anticipos efectivamente pagados y obtenemos el importe pendiente de compraventa.
Después comparamos ese pendiente con la financiación que la entidad está dispuesta a conceder tras analizar solvencia y tasación. La diferencia que no cubra el préstamo deberá resolverse con fondos propios u otra estructura aceptada por la entidad.
Este cálculo muestra si el dinero ya aportado, el ahorro disponible y la financiación prevista encajan antes de la entrega.
Cambios y mejoras respecto a lo comprado sobre plano
La tasación analiza la vivienda que finalmente puede comprobarse y documentarse. El folleto comercial y los planos iniciales ayudan a entender lo contratado, pero no sustituyen la realidad física ni la documentación final.
Si durante la construcción cambian superficies, distribución, anexos o calidades, conviene ordenar esas diferencias antes de la visita. Así evitamos que una modificación relevante aparezca por primera vez cuando el informe ya está en marcha.
Qué ha cambiado
Superficie, distribución, terraza, garaje, trastero, orientación, instalaciones o memoria de calidades.
Qué documento lo explica
Planos actualizados, anexo contractual, comunicación del promotor, factura de extras o documentación final de obra.
Cómo afecta a la vivienda
El tasador determina si la diferencia cambia la identificación, la superficie, las características o la comparación con el mercado.
Si la vivienda final difiere de los planos o la memoria
No toda diferencia implica un problema jurídico ni una pérdida de valor. Desde el punto de vista de la tasación, lo importante es identificar correctamente qué inmueble se entrega y qué características pueden acreditarse.
La Orden ECO/805/2003 exige comprobaciones sobre las características y la situación real del objeto valorado. Por eso la documentación final tiene una función práctica dentro del informe.
Si hemos pagado mejoras al promotor
Los extras de cocina, climatización, acabados, domótica o distribución pueden mejorar la vivienda, pero su coste no se traslada automáticamente al valor en la misma cuantía.
Lo que sí conviene aportar
- Presupuesto o factura del extra ejecutado.
- Anexo al contrato o memoria actualizada.
- Plano que muestre cambios de distribución.
- Ficha o documentación de instalaciones relevantes.
Lo que no debemos asumir
- Que cada euro pagado añade un euro al valor.
- Que una mejora estética se recuperará íntegramente.
- Que el precio del promotor sustituye la respuesta del mercado.
- Que un extra no documentado podrá identificarse después.
El informe analiza la utilidad, la calidad y la respuesta del mercado a esas diferencias. Una mejora puede ser valiosa sin recuperar euro por euro su coste.
¿La vivienda final tiene cambios o extras respecto al contrato inicial?
Podemos indicarte qué documentación conviene preparar antes de coordinar la tasación hipotecaria.
Subrogarse al préstamo promotor o elegir otro banco
Al acercarse la entrega podemos estudiar la subrogación en la financiación del promotor o contratar una hipoteca diferente. La existencia del préstamo promotor no convierte una de esas alternativas en la correcta por defecto.
Subrogación en el préstamo promotor
- Solicita las condiciones concretas aplicables a tu vivienda.
- Comprueba importe, plazo, tipo, comisiones y vinculaciones.
- No confundas la financiación de la promoción con una aprobación automática para el comprador.
Hipoteca con otra entidad
- Compara la oferta completa, no solo el tipo de interés inicial.
- Confirma qué documentación y tasación solicita la nueva entidad.
- Coordina los plazos para llegar a la escritura con el expediente completo.
El Banco de España contempla expresamente ambas posibilidades. Lo relevante es comparar condiciones y comprobar que nuestra capacidad de pago encaja con la operación.
La tasación puede ayudarte a comparar entidades. Un informe vigente emitido por una sociedad homologada puede aportarse a otra entidad dentro del marco legal aplicable. Que el banco acepte la tasación no significa que deba aprobar el préstamo ni mantener el mismo importe de financiación.
Coordinar bien el momento del informe evita llegar a la comparación con una tasación próxima a caducar. El objetivo es disponer de una garantía correctamente identificada, un informe utilizable y una cifra clara de cuánto necesitamos financiar.
¿Vas a comparar el préstamo promotor con otro banco?
Una tasación hipotecaria independiente y vigente puede ayudarte a presentar la misma referencia técnica en distintas entidades.
Cuándo conviene pedir la tasación a Arquitasa
El mejor momento no depende de un número fijo de semanas. Deben coincidir tres condiciones: una financiación razonablemente viable, una fecha de entrega suficientemente próxima y una vivienda que pueda identificarse y valorarse con la documentación disponible.
Ya tiene sentido coordinar la tasación si…
- El banco ya ha revisado de forma preliminar la viabilidad.
- La entrega tiene una previsión razonablemente concreta.
- Sabes qué vivienda, garaje y trastero forman parte de la operación.
- La promoción está en una fase que permite organizar la valoración.
- Dispones de contrato, planos y documentación relevante.
Puede ser pronto si…
- La entrega todavía puede retrasarse de forma importante.
- Ninguna entidad ha estudiado todavía la solvencia.
- No está clara la unidad exacta o sus anexos.
- Faltan cambios contractuales o documentación básica.
- La tasación consumiría innecesariamente parte de sus seis meses de vigencia.
Arquitasa puede emitir la tasación para finalidad hipotecaria como sociedad homologada por el Banco de España con el número 4404. La entrega es habitualmente en 72 horas desde la visita, condicionada a la complejidad y a la documentación disponible.
Si necesitas otra finalidad, consulta los servicios de tasación. Una tasación hipotecaria no responde al mismo uso que una tasación para herencia o una tasación para divorcio.
Arquitasa no compra ni vende los inmuebles que tasa. El presupuesto se cierra según finalidad, alcance y complejidad antes del encargo.
Preguntas frecuentes sobre hipoteca de una vivienda sobre plano
¿Cuándo debemos empezar a pedir la hipoteca si la vivienda sigue en construcción?
Podemos empezar a estudiar financiación cuando tengamos una fecha de entrega razonablemente fiable y suficiente información para que el banco analice nuestra solvencia y la operación. No necesitamos esperar al día de las llaves. El momento exacto depende de la promoción y de la entidad.
¿Cuándo conviene encargar la tasación hipotecaria?
Después de que la operación haya pasado un análisis razonable de viabilidad y cuando el estado físico y documental permita valorar la garantía. La Orden ECO/805/2003 fija una vigencia de seis meses para el informe, por lo que no conviene consumir ese plazo sin necesidad.
¿Puede tasarse una vivienda que todavía no está terminada?
Sí existen valoraciones de inmuebles en proyecto o construcción. La Orden ECO/805/2003 regula también la hipótesis de edificio terminado. Que una valoración de ese tipo sea la que necesita tu hipoteca individual depende de la finalidad, la fase, la documentación y la operación concreta.
¿Sirve para nuestra hipoteca la tasación que tenga el promotor?
No debemos darlo por hecho. Puede existir una valoración vinculada a la financiación del promotor. Nuestra hipoteca individual necesita una tasación válida para la garantía concreta, la finalidad correspondiente y la fecha en que se formaliza la operación.
¿Qué hacemos si la tasación sale por debajo del precio pactado?
Debemos comparar el precio pendiente con la financiación que la entidad esté dispuesta a conceder. También conviene revisar que el informe identifica correctamente vivienda, anexos, superficies y documentación antes de concluir que existe un error.
¿Una tasación superior al precio permite pedir una hipoteca mayor?
No automáticamente. La entidad sigue aplicando sus criterios de solvencia, sus límites de financiación y su política de riesgos. El valor de tasación es una variable de la operación, no una aprobación bancaria.
¿Podemos usar una tasación independiente para comparar bancos?
Sí. Las entidades deben aceptar la tasación aportada por el cliente cuando esté certificada por un tasador homologado y no haya caducado, aunque pueden realizar comprobaciones. Aceptar el informe no obliga a aprobar el préstamo.
¿Qué ocurre si la entrega se retrasa después de haber tasado?
Hay que comparar la fecha de emisión del informe con la nueva fecha prevista de firma. Los informes sujetos a la Orden ECO/805/2003 caducan a los seis meses, por lo que puede ser necesario consultar una nueva tasación o actualización.
¿Estamos obligados a subrogarnos al préstamo promotor?
No debemos confundir la existencia del préstamo promotor con una obligación de aceptar una financiación sin comparar. El comprador puede estudiar la subrogación correspondiente a su vivienda o una alternativa con otra entidad, atendiendo a las condiciones de cada operación.
¿Los extras pagados al promotor aumentan la tasación en el mismo importe?
No. El coste de una mejora y su efecto sobre el valor son magnitudes distintas. El tasador analiza cómo cambia el inmueble y cómo responde el mercado a esa diferencia; no suma automáticamente todas las facturas al valor.
Fuentes oficiales consultadas
- Orden ECO/805/2003, texto consolidado: finalidad hipotecaria, inmuebles en proyecto o construcción y caducidad del informe.
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: evaluación de solvencia y tasación de la garantía.
- Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario: aceptación de tasaciones homologadas aportadas por el cliente.
- Banco de España: tasación para la concesión de préstamos hipotecarios.
- Banco de España: compra sobre plano y préstamo promotor.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación: garantías de las cantidades anticipadas en los supuestos previstos.
Glosario de términos
- Tasación hipotecaria
- valoración realizada para una operación garantizada con hipoteca conforme al marco de valoración aplicable.
- Préstamo promotor
- financiación concedida al promotor para construir una promoción, en la que el comprador puede estudiar una eventual subrogación al adquirir su vivienda.
- Subrogación
- sustitución del deudor en el préstamo existente cuando la entidad acepta la operación y se formalizan las condiciones correspondientes.
- Hipótesis de edificio terminado
- valoración prevista por la Orden ECO/805/2003 para estimar un inmueble en proyecto o construcción en la fecha prevista de terminación.
- Valor de tasación
- valor resultante del informe teniendo en cuenta el objeto y la finalidad de la valoración.
- Comparable
- inmueble similar utilizado como referencia para analizar el mercado y realizar la homogeneización.
Aviso importante
Esta página tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento profesional sobre tu caso concreto. Datos actualizados a 10 de agosto de 2026. Para el estado vigente de las normas de valoración, consulta la Orden ECO/805/2003 consolidada y los criterios del Banco de España.
¿La entrega se aproxima y necesitas coordinar la tasación?
Arquitasa puede emitir la tasación hipotecaria cuando la operación y la promoción estén preparadas. Antes del encargo conviene confirmar vivienda, anexos, estado de obra y documentación disponible.
Presupuesto cerrado según finalidad, alcance y complejidad. Sin cifras de precio predefinidas.
