Contrato de Arras Penitenciales

Las arras penitenciales son una fórmula útil cuando comprador y vendedor quieren reservar la compraventa, pero también quieren dejar abierta una salida pactada.

Su base legal está en el artículo 1454 del Código Civil, que permite rescindir la compraventa allanándose el comprador a perder la señal o el vendedor a devolverla duplicada.

En la práctica, esta figura no se usa para obligar a cerrar la operación a toda costa, sino para fijar el coste de echarse atrás.

Por eso conviene redactarla bien, distinguirla de otros tipos de arras y revisar antes de firmar puntos como la financiación, las cargas o el plazo para escriturar.

1. ¿Qué son las arras penitenciales?

Son un pacto previo a la compraventa por el que el comprador entrega una señal y ambas partes aceptan que, si una de ellas decide no seguir adelante, la salida del acuerdo tendrá una consecuencia económica ya fijada.

En ese esquema, el comprador pierde lo entregado y el vendedor devuelve el doble.

Aunque solemos hablar de «contrato de arras penitenciales», jurídicamente las arras funcionan como un pacto dentro de la futura compraventa.

Lo importante no es el nombre del documento, sino que la redacción deje claro que estamos ante un pacto de desistimiento y no ante otra clase de arras.

2. ¿Cómo funcionan dentro de una compraventa?

Son un tipo de contrato de arrás que funcionan como una reserva seria. El comprador entrega una cantidad a cuenta y las partes fijan precio, inmueble, plazo y condiciones para llegar a escritura.

Si todo sale bien, la señal se descuenta del precio final. Si una de las partes decide desistir en los términos pactados, se aplica la consecuencia económica prevista por el artículo 1454.

La clave está en que aquí no hablamos del mismo esquema que en las arras confirmatorias. En las penitenciales existe una puerta de salida pactada. Esa salida no es gratuita, pero sí está cerrada de antemano.

3. ¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales, confirmatorias y penales?

Las arras penitenciales permiten desistir perdiendo la señal o devolviéndola doblada.

Las confirmatorias, en cambio, refuerzan el contrato y conectan con el régimen general del artículo 1124 del Código Civil, que permite pedir cumplimiento o resolución en obligaciones recíprocas cuando una parte no cumple lo que le incumbe.

Las arras penales se parecen menos a una salida pactada y más a una cláusula penal. El artículo 1152 establece que la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de incumplimiento, salvo pacto en contrario.

Y el artículo 1153 añade que el deudor no puede liberarse pagando la pena salvo que ese derecho se haya reservado expresamente, ni el acreedor puede exigir a la vez cumplimiento y pena si esa facultad no se ha otorgado con claridad.

Esto importa mucho porque un error de redacción puede hacer que pensemos que tenemos una simple salida pagando la señal, cuando en realidad hemos pactado otra cosa.

Tipo de Arras	Descripción
Arras Confirmatorias	Crean la obligación de cumplir el contrato; en caso de incumplimiento, se debe seguir adelante con la venta.
Arras Penales	Más exigentes, combinan características de las arras confirmatorias y penitenciales, e incluyen consecuencias penales por incumplimiento.
Arras Penitenciales	Común en la compraventa de inmuebles, permiten al comprador desistir perdiendo la garantía, y al vendedor pagando el doble si no cumple.

4. ¿Qué debe incluir un contrato de arras penitenciales?

Para que el documento sea útil de verdad, conviene que recoja al menos estos extremos:

• identificación completa de comprador y vendedor
• descripción suficiente del inmueble
• precio total de compraventa
• importe de la señal entregada
• plazo para firmar la escritura pública
• estado de cargas y situación posesoria
• reparto de gastos
• cláusula clara sobre el carácter penitencial de las arras
• firmas de ambas partes

Nada de esto exige un contrato largo. Exige un contrato claro. Y ahí vuelve a ser clave el artículo 1281: si los términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

También conviene dejar bien atado el reparto de gastos.

El artículo 1455 del Código Civil establece, salvo pacto en contrario, que los gastos de otorgamiento de escrituras son de cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta, del comprador.

5. Modelo de arras penitenciales 2026

Cuando vamos a comprar una vivienda o cualquier tipo de inmueble y queremos firmar unas arras penitenciales, es importante que quede reflejado de forma clara en el documento del contrato. 

De no ser así, se entendería jurídicamente que se trata de arras confirmatorias y ambas partes podrían estar sujetas al cumplimiento del contrato si la otra parte lo exigiera. 

6. ¿Qué cantidad se suele entregar?

La ley estatal no fija un porcentaje obligatorio en el artículo 1454. Lo relevante es que exista señal y que el contrato explique con claridad qué naturaleza tiene y qué efecto produce.

Como además el artículo 1255 reconoce un amplio margen de autonomía de la voluntad, la cuantía puede adaptarse al contexto de la operación.

En la práctica, conviene pactar una cantidad proporcionada al precio, al plazo hasta escritura y al riesgo real de la operación.

Una señal demasiado baja puede restar fuerza al acuerdo. Una demasiado alta puede disparar el coste del desistimiento.

7. ¿Qué pasa si el comprador desiste?

Si estamos ante auténticas arras penitenciales, el comprador puede echarse atrás, pero pierde la cantidad entregada como señal. Ese es el efecto típico del artículo 1454.

Esto no significa que «incumpla» en el mismo sentido que en unas arras confirmatorias. Aquí la propia figura prevé una salida, aunque con coste.

Precisamente por eso es una herramienta flexible, pero no inocua.

8. ¿Qué pasa si el vendedor desiste?

Si quien se echa atrás es el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida. Esa es la otra mitad del esquema del artículo 1454 y la razón por la que esta figura también protege al comprador.

Por eso no basta con pensar en las arras como una simple reserva. También reparten riesgo. Si el vendedor cambia de idea, la consecuencia económica ya está predeterminada.

9. Arras penitenciales e hipoteca: el punto que más problemas genera

Aquí está uno de los errores más caros. Si la compra depende de hipoteca y el contrato no prevé qué ocurre si el banco no concede la financiación, el comprador puede quedar expuesto a perder la señal.

El Código Civil dice que la obligación será exigible desde luego cuando su cumplimiento no dependa de un suceso futuro o incierto, y añade que en las obligaciones condicionales la adquisición o pérdida de derechos depende del acontecimiento que constituya la condición.

Traducido a la práctica, si queremos que la falta de hipoteca tenga efecto liberatorio, conviene pactar una condición suspensiva o, al menos, una cláusula de financiación muy clara. También ayuda mucho revisar antes el valor del inmueble.

En Arquitasa solemos ver que una tasación previa o una comprobación técnica del valor reduce bastante el riesgo de firmar arras sobre un precio difícil de sostener con financiación bancaria.

10. ¿Por qué conviene dejar muy claro que son penitenciales?

Porque la diferencia entre poder desistir y quedar obligado a cumplir depende, en buena medida, de cómo haya quedado redactado el pacto.

El artículo 1281 obliga a mirar primero la literalidad clara del contrato, y la experiencia judicial describe las arras penitenciales precisamente como las que autorizan a desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada.

Dicho de otro modo, si queremos que el documento funcione como arras de desistimiento, no conviene escribirlo con fórmulas vagas o mezclar efectos de distintos tipos de arras.

11. Ejemplo práctico

Imaginemos una vivienda con un precio de 250.000 euros y una señal de 12.500 euros.

Si el comprador desiste y el pacto es penitencial, perderá los 12.500 euros. Si desiste el vendedor, devolverá 25.000 euros.

Y si la operación llega a escritura, esos 12.500 euros se descuentan del precio final. Ese esquema sale del artículo 1454 y de la lógica normal de la señal como anticipo imputable al precio cuando la compraventa se consuma.

12. Errores comunes a evitar

1. El primero es firmar sin comprobar financiación, cargas y plazo real para escriturar.
2. El segundo es usar un modelo genérico sin adaptar la cláusula de desistimiento al caso concreto.
3. El tercero es mezclar en el mismo documento efectos propios de arras penitenciales con otros de las confirmatorias o penales.
4. El cuarto es no concretar qué ocurre si falla la hipoteca. Y el quinto es no dejar claro quién asume los gastos y en qué momento debe firmarse la escritura.

13. Preguntas frecuentes sobre arras penitenciales

13.1 Sí, permiten desistir, pero no gratis

Las arras penitenciales permiten salir del acuerdo, pero a cambio de un coste económico prefijado.

El comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve doblada. No es una vía para romper sin consecuencias, sino una forma de fijarlas desde el principio.

13.2 No, no obligan a cerrar la compraventa si se ejercita el desistimiento pactado

Si el pacto es realmente penitencial y una de las partes ejerce esa salida en los términos previstos, el efecto normal no es forzar la venta, sino aplicar la pérdida o devolución duplicada de la señal.

Esa es la diferencia principal frente al régimen general de las confirmatorias y del artículo 1124.

13.3 Sí, conviene redactarlas de forma expresa y muy clara

No hace falta un contrato largo, pero sí un texto sin ambigüedades. Como el Código Civil da mucha importancia a la literalidad cuando el contrato es claro, una cláusula bien escrita reduce mucho el riesgo de conflicto posterior.

13.4 Sí, se pueden prorrogar, pero debe quedar por escrito

Si las partes necesitan más tiempo, pueden ampliar el plazo. Lo importante es no dejarlo en una conversación informal.

El artículo 1125 recuerda que las obligaciones a día cierto solo son exigibles cuando llega el día pactado, así que cualquier prórroga conviene formalizarla con claridad.

13.5 Sí, la hipoteca debe tratarse aparte si la compra depende del banco

Si el comprador necesita financiación, lo prudente es pactar qué ocurre si no la obtiene. Sin esa previsión, la señal puede quedar en riesgo.

La lógica de las obligaciones condicionales y puras del Código Civil hace muy recomendable dejar este punto atado desde el principio.

13.6 Glosario básico

Señal

Es la cantidad que el comprador entrega al firmar las arras como parte del acuerdo previo a la compraventa. Puede descontarse del precio si la operación llega a escritura.

Desistimiento

Es la decisión de una de las partes de no seguir adelante con la operación cuando el pacto permite esa salida. En las arras penitenciales tiene el coste previsto en el artículo 1454.

Cláusula penal

Es la previsión contractual que fija una pena para reforzar el cumplimiento. Se rige por los artículos 1152 y 1153, y no equivale automáticamente a unas arras penitenciales.

Condición suspensiva

Es la cláusula que hace depender la eficacia de una obligación de un hecho futuro o incierto, como la concesión de la hipoteca.

Escritura pública

Es el documento otorgado ante notario que formaliza la compraventa y al que suele remitir el plazo pactado en las arras.

Los gastos se reparten, salvo pacto en contrario, según la regla del artículo 1455.

Bibliografía y referencias sobre las arras penintenciales

1. Garón Abogados. (s.f.). Las arras penitenciales según la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Recuperado de garonabogados.es
2. Bilaw. (s.f.). Las arras penitenciales y el IVA. Recuperado de bilaw.es
3. Mundo Jurídico. (s.f.). Interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales. Recuperado de mundojuridico.info