Comprar casa no siempre da derecho a deducción en el IRPF, pero en 2026 aún hay supuestos reales en los que sí podemos desgravar: sobre todo si estamos en régimen transitorio (compras o pagos antes del 1/1/2013 y deducción aplicada en años anteriores) y, según el caso, mediante deducciones autonómicas o incentivos vinculados a vivienda.
En esta guía lo tratamos como lo haríamos en un equipo de tasación/hipotecas: primero confirmamos si hay derecho, luego calculamos cuánto, y por último lo bajamos a paso a paso en Renta Web con checklist para no perder la deducción por un error evitable.
Indice de contenidos
- 1 En 2026, solo se “desgrava la compra” en casos concretos
- 2 Régimen transitorio: checklist para saber si tenemos derecho
- 3 Cuánto podemos deducir en 2026: base máxima 9.040 € y porcentajes
- 4 ¿Qué pagos cuentan (y cuáles no) en la base de deducción?
- 5 Cómo declararlo en Renta Web (Campaña 2026) paso a paso
- 6 Novación, subrogación o “cambio de hipoteca”: cómo no perder el derecho
- 7 Compramos después de 2013: qué alternativas “de vivienda” sí tienen sentido en 2026
- 8 Casos que más errores generan (y cómo los evitamos)
- 9 Calendario Renta 2026 y checklist final antes de presentar
- 10 Errores comunes a evitar (acción rápida)
En 2026, solo se “desgrava la compra” en casos concretos
En España, la deducción estatal por inversión en vivienda habitual se suprimió con carácter general desde el 1/1/2013, pero si ya nos dedujimos antes y seguimos cumpliendo requisitos, podemos seguir aplicándola (régimen transitorio).
Qué significa “Renta 2026” (para no mezclar años)
Cuando hablamos de “Renta 2026” normalmente nos referimos a la campaña en la que presentamos la declaración del IRPF 2025. La AEAT fija como ventana general de presentación por internet del 8 de abril al 30 de junio de 2026.
Tabla rápida: ¿podemos desgravar en 2026?
| Situación | ¿Deducción estatal por compra/hipoteca? | Qué hacer |
|---|---|---|
| Compramos o hicimos pagos antes del 1/1/2013 y ya nos dedujimos en algún año anterior | Sí (régimen transitorio) | Calcular base + declararlo bien en Renta Web |
| Compramos después del 1/1/2013 | No (por compra estatal) | Revisar deducciones autonómicas y otros incentivos |
| Hicimos novación/subrogación de la hipoteca | Normalmente no se pierde si sigue financiando la vivienda | Documentar bien el destino del préstamo |
| Obras de adecuación por discapacidad (si aplica) | Puede haber deducción específica con límites propios | Revisar base y requisitos |
Régimen transitorio: checklist para saber si tenemos derecho
Si queremos que Hacienda “nos compre” la deducción en una comprobación, lo primero es encajar en el régimen transitorio: no se adquiere de nuevo, se mantiene si veníamos cumpliendo y aplicándola.
La AEAT centraliza esta deducción como “régimen transitorio” y ofrece incluso un asistente virtual para dudas típicas (cambios de uso, cambios de préstamo, etc.).
Checklist práctico (si fallamos en alguno, nos paramos):
- La vivienda es (o ha sido) nuestra vivienda habitual en sentido fiscal (no basta con “viví allí un tiempo”).
- La compra o pagos para construcción/rehabilitación/ampliación son anteriores al 1/1/2013.
- Ya aplicamos la deducción por esa vivienda en un ejercicio anterior (esto suele ser el “filtro” clave).
Según Arquitasa, la forma más segura de decidir si hay derecho es: mirar declaraciones antiguas (si aparecía la deducción) y contrastarlo con los datos fiscales de la AEAT antes de tocar casillas.
Cuánto podemos deducir en 2026: base máxima 9.040 € y porcentajes
Si estamos dentro del régimen transitorio, la AEAT fija que la base máxima anual de inversión deducible es 9.040 € (por contribuyente, con matices en conjunta) y que el exceso no se arrastra a años siguientes.
Porcentajes: el “15%” de toda la vida, pero entendido correctamente
En el régimen transitorio, los porcentajes se estructuran por tramo estatal y tramo autonómico. Con carácter general, la referencia típica es 7,5% + 7,5% = 15% (con particularidades históricas en algunos supuestos/CCAA).
Ejemplo real (el que más ayuda a tomar decisiones)
Si en 2025 pagamos 8.000 € de hipoteca (amortización + intereses + costes deducibles), la base sería 8.000 € y aplicaríamos el porcentaje que corresponda. Si pagamos ≥ 9.040 €, nos topamos en esa base máxima anual.
Según Arquitasa, donde más dinero se “pierde” no es por no llegar a 9.040 €, sino por meter mal la base (gastos que no tocan o dejar fuera los que sí).
¿Qué pagos cuentan (y cuáles no) en la base de deducción?
En régimen transitorio, la base no es solo “cuota de hipoteca”: la AEAT incluye cantidades satisfechas para adquisición/construcción/rehabilitación/ampliación y también gastos y tributos asociados (ITP/AJD, IVA, notaría, registro, obra nueva, honorarios técnicos, etc.).
Si hay financiación: capital, intereses y “otros gastos de financiación”
Cuando financiamos, la deducción se practica según devolvemos principal y pagamos intereses, siempre cumpliendo requisitos. Y ojo: la AEAT contempla también gastos derivados de la financiación en determinados supuestos.
Seguros vinculados a la hipoteca: cuándo entran
La AEAT menciona como parte de la base (en ciertos casos) primas de seguros de vida e incendios cuando estén incluidos en las condiciones del préstamo hipotecario para adquisición/rehabilitación/ampliación.
Traducido: si el banco lo impone como condición del préstamo, suele ser defendible; si es voluntario “porque sí”, mejor no forzarlo.
Cómo declararlo en Renta Web (Campaña 2026) paso a paso
La clave en Renta Web es que no estamos “inventando” nada: trasladamos importes y dejamos un rastro documental claro.
Para la deducción de vivienda, lo más importante es entrar en el apartado de deducción por inversión en vivienda habitual (régimen transitorio).
Paso 1: revisamos datos fiscales y comprobamos si “aparece” la deducción
Antes de introducir importes:
- Entramos en Renta Web y revisamos datos fiscales.
- Buscamos el bloque de vivienda habitual / inversión en vivienda habitual (si ya veníamos aplicándola, suele venir “encaminado”).
Paso 2: introducimos la base con criterio (y sin mezclar conceptos)
- Sumamos lo que toca (capital + intereses + gastos deducibles) y lo topamos en 9.040 € por contribuyente si aplica.
- Si hay copropiedad, cada uno declara su parte real (titularidad y pagos).
Paso 3: casillas y validación
Sobre números de casilla: en guías de casillas se suele referenciar esta deducción alrededor de 547/548 (puede variar por versión/año), así que lo práctico es localizar el apartado por nombre y usar el buscador interno de Renta Web si lo necesitamos.
Paso 4: guardamos justificantes (pensando en una posible comprobación)
Checklist mínimo:
- Escritura de compraventa / obra nueva (si aplica).
- Escritura y cuadro de amortización del préstamo.
- Certificado bancario de importes pagados.
- Facturas/recibos de gastos y tributos incluidos en base (notaría, registro, ITP/AJD, etc.).
Novación, subrogación o “cambio de hipoteca”: cómo no perder el derecho
En 2026, cambiar condiciones del préstamo no implica automáticamente perder la deducción.
La AEAT aclara que novación/subrogación/sustitución (incluso ampliación) no “cierra” el proceso de financiación si el nuevo préstamo se dedica efectivamente a amortizar el anterior.
La regla de oro (y la que más revisa Hacienda):
- La parte del nuevo préstamo que amortiza el anterior (destinado a la compra de la vivienda habitual) mantiene la deducibilidad.
- Si aumentamos principal para “otras cosas” (coche, reformas no encajables, reunificación ajena, etc.), esa parte no entra en base.
Novación o subrogación no implica perder la deducción si el nuevo préstamo se destina a amortizar el anterior vinculado a la vivienda y podemos acreditarlo.
Compramos después de 2013: qué alternativas “de vivienda” sí tienen sentido en 2026
Si compramos después de 2013, lo normal es que no tengamos deducción estatal por compra. Aun así, en 2026 podemos encontrar ahorro fiscal por dos vías:
Deducciones autonómicas por compra (según CCAA y perfil)
Aquí no hay una regla única: cada comunidad pone requisitos (edad, renta, VPO, municipio, etc.). Nuestra forma de trabajarlo para que el contenido sea útil es:
- Explicar cómo identificar si existe deducción en tu CCAA.
- Qué documentos y datos suelen pedir.
- Qué errores típicos te dejan fuera.
En España, en 2026 la deducción estatal por compra de vivienda habitual solo se mantiene para quienes están en régimen transitorio: si ya se dedujeron antes del 1/1/2013 y cumplen requisitos.
Deducción por obras de rehabilitación energética: periodos que incluyen 2026–2027
En vivienda, el gran “comodín” reciente son algunas deducciones ligadas a obras (cuando cumplimos condiciones técnicas).
Por ejemplo, la AEAT indica que, para la deducción por obras de rehabilitación energética, se puede aplicar en periodos impositivos que incluyen 2026 y 2027, con la condición de contar con certificado de eficiencia energética emitido después de las obras y antes del 1/1/2028.
(Ojo: hay varias deducciones de eficiencia con reglas distintas; por eso en el artículo distinguimos “rehabilitación energética” y remarcamos requisitos/certificados.)
La base máxima anual deducible en régimen transitorio para adquisición/rehabilitación/ampliación es 9.040 € y el exceso no se arrastra.
Casos que más errores generan (y cómo los evitamos)
Los fallos aquí suelen ser “de forma”, no de fondo. Si los prevenimos, evitamos regularizaciones y sustos.
1) Intentar deducir sin haber aplicado la deducción antes
Si no hay deducción previa (años anteriores) y la compra/pagos son post-2013, lo habitual es que no haya régimen transitorio. Mejor pivotar a autonómicas/incentivos.
2) Meter en base lo que no toca (o no acreditar el destino del préstamo)
En cambios de hipoteca, el punto crítico es probar que el nuevo préstamo amortiza el anterior vinculado a la vivienda; la AEAT insiste en poder acreditar destino y devolución.
3) Olvidar gastos y tributos que sí cuentan
ITP/AJD, IVA, notaría, registro, honorarios técnicos… pueden formar parte de la base en adquisición/construcción/rehabilitación/ampliación en régimen transitorio.
4) Obras por discapacidad: límites distintos
Si aplica la deducción por obras e instalaciones de adecuación por discapacidad, la AEAT recoge una base máxima de 12.080 € anual y que es independiente del límite general de 9.040 €.
Para la deducción por obras de rehabilitación energética, la AEAT indica periodos que incluyen 2026 y 2027, cumpliendo requisitos de certificado.
Calendario Renta 2026 y checklist final antes de presentar
En campaña 2026, nos interesa trabajar con fechas para no ir a última hora (sobre todo si hay que pedir certificados o recopilar justificantes).
Fechas oficiales clave (AEAT)
- 8 de abril – 30 de junio de 2026: presentación por internet Renta y Patrimonio 2025.
- 6 de mayo – 30 de junio de 2026: confección por teléfono; cita desde 29 de abril.
- Si sale a ingresar con domiciliación, el calendario AEAT recuerda el corte habitual de finales de junio (revísalo en tu caso).
La AEAT fija la presentación por internet de la Renta 2025 en 2026 del 8 de abril al 30 de junio.
Checklist final (el que realmente evita errores)
- Confirmamos si estamos en régimen transitorio (declaraciones anteriores).
- Calculamos base y la topamos (9.040 € o el límite que corresponda).
- Revisamos copropiedad y pagos reales.
- Si hubo novación/subrogación, guardamos prueba del destino del préstamo.
- Guardamos justificantes (escrituras, certificados bancarios, gastos/tributos).
Errores comunes a evitar (acción rápida)
- Confiarnos en “me suena que podía deducir”: primero comprobamos si ya aplicamos deducción antes.
- Declarar importes sin soporte documental: si no podemos acreditarlo, mejor no incluirlo.
- Ampliar hipoteca para otros fines y deducirlo entero: la parte “extra” puede dejar de ser deducible.
- No revisar deducciones autonómicas (si compramos post-2013): suele ser donde hay más oportunidades reales.
Según Arquitasa, si compramos después de 2013 lo más eficiente es ir directos a: (1) deducciones autonómicas de vivienda habitual y (2) incentivos por obras si encajan, antes que “forzar” la deducción estatal.
Preguntas frecuentes
¿En 2026 puedo desgravar la compra de vivienda si compré en 2018?
En general no por deducción estatal de compra, porque se suprimió desde 2013; lo que sí podemos hacer es revisar deducciones autonómicas o incentivos por obras si encajan.
¿Cuál es el límite máximo de base para deducir en régimen transitorio?
La AEAT fija una base máxima anual de 9.040 € para adquisición/rehabilitación/ampliación (y el exceso no se traslada a años futuros).
¿Si hago una novación o subrogación pierdo la deducción?
Normalmente no, siempre que el nuevo préstamo se destine efectivamente a amortizar el anterior vinculado a la vivienda habitual; y debemos poder acreditarlo.
¿Qué fechas tengo para presentar la Renta 2026?
La AEAT marca del 8 de abril al 30 de junio de 2026 para presentar por internet la Renta y Patrimonio 2025 (IRPF 2025).
¿En 2026 hay deducciones por obras de vivienda que merezcan la pena?
Sí, por ejemplo la AEAT indica que la deducción por obras de rehabilitación energética puede aplicarse en periodos que incluyen 2026 y 2027, cumpliendo requisitos de certificado y plazos.
