Suelo Urbano Consolidado vs No Consolidado: diferencias legales, costes y tasación

En dos líneas: el suelo urbano consolidado permite edificar de inmediato porque ya tiene servicios y urbanización “a punto”; el no consolidado exige obras y trámites previos.

Esta distinción cambia la licencia, el coste, los plazos y, sobre todo, la tasación.

En Arquitasa lo vemos cada semana: clasificar bien evita sobrepagos, bloqueos de licencia y sorpresas fiscales.

Comparativa rápida: definiciones, servicios mínimos y edificación inmediata

Lo esencial: consolidado = servicios completos + urbanización recepcionada → edificable ya. No consolidado = faltan servicios/obras o hay que reurbanizar → no edificable todavía.

A efectos prácticos, el primero tiene más liquidez y valor; el segundo implica más riesgo y capital inmovilizado hasta completar la urbanización.

Tabla resumen

Criterio	Urbano consolidado	Urbano no consolidado
Servicios mínimos	Agua, saneamiento, electricidad, alumbrado, acceso rodado	Falta alguno o precisa renovación completa
Estado de urbanización	Ejecución y recepción municipal acreditada	Pendiente de ejecución y/o recepción
Licencia de edificación	Procede (cumpliendo planeamiento)	No procede hasta completar urbanización (salvo supuestos tasados)
Obligaciones	Mantenimiento ordinario	Cargas de urbanización, posibles cesiones y equidistribución
Riesgo/plazos	Bajos/rápidos	Medios–altos/largos
Impacto en la tasación	Mayor valor y liquidez	Descuento por costes y riesgo pendientes

¿Cuándo una parcela es “solar” y qué pasa si falta un servicio?

Regla corta: solar = parcela con servicios y viario en condiciones + alineaciones, rasantes y resto de requisitos urbanísticos, de modo que la licencia sea viable.

Si falta un solo servicio clave (p. ej., alcantarillado) o la urbanización no está recepcionada, tratamos el activo como no consolidado para tasación y riesgos.

En nuestro caso, pedimos siempre certificado de servicios y acta de recepción: evita sorpresas a la hora de pedir licencia.

Cómo identificar tu suelo en 5 pasos (planeamiento, servicios, alineaciones, recepción, licencias)

La vía rápida: documentar antes de opinar. Con propietarios y promotores seguimos este orden:

1. Planeamiento vigente (PGOU/NNSS): ficha de ordenanza, uso, edificabilidad, alineaciones y cesiones.
2. Servicios urbanos: agua, saneamiento, electricidad, alumbrado, acceso rodado (conforme).
3. Urbanización ejecutada: obras terminadas y recepción municipal (acta/ acuerdo).
4. Situación jurídica: cargas de urbanización, reparcelación, junta de compensación, afecciones.
5. Licencia: comprobar si el Ayuntamiento admite licencia directa o exige completar obras/garantías.

Comprobaciones documentales y de campo

• Planos y certificados: red de saneamiento, acometidas, potencia disponible, presión de agua.
• Visita técnica: calzadas, acerado, luminarias, arquetas, señalización, accesos.
• Tramitación: estado del proyecto de urbanización, contratación y certificaciones de obra.
• Recepción: sin recepción, la edificación suele quedar bloqueada.
• Riesgos: pendientes topográficas, servidumbres, suelos contaminados, afecciones patrimoniales.

Derechos y obligaciones: qué cambia según la clasificación

En consolidado, los deberes típicos se limitan a cumplir ordenanza y abonar tasas/licencias.

En no consolidado, el propietario participa en la gestión urbanística, asume costes de urbanización y, según planeamiento autonómico/municipal, cesiones de suelo y/o aprovechamiento.

Esto impacta directo en flujo de caja y timing del proyecto.

Cesiones (5–15%), juntas de compensación y equidistribución

En suelo no consolidado es habitual:

• Cesión gratuita de aprovechamiento urbanístico a la Administración (≈5–15%, según CCAA/planeamiento).
• Junta de compensación o sistema de cooperación para repartir cargas/beneficios (equidistribución).
• Gasto de urbanización (viario, redes, alumbrado, zonas verdes) proporcional al aprovechamiento.
• Nuestro consejo: modeliza la ecuación completa (aprovechamiento neto post-cesiones − costes urbanización − gastos financieros) antes de negociar precio.

Impacto en la tasación: método, coeficientes y ejemplo numérico

Conclusión rápida: la clasificación cambia el valor porque mueve costes, plazos y riesgo.

En Arquitasa aplicamos valoración residual estática o dinámica según el caso y ajustamos coeficientes por estado de urbanización y certidumbre administrativa.

Pasos que seguimos al tasar:

1. Determinar aprovechamiento (edificabilidad x usos x coeficientes de ordenanza).
2. Estimar valor del producto final (m² vendibles x precios de mercado, con sensibilidad).
3. Restar costes directos (construcción, honorarios, licencias, impuestos), costes de urbanización y gastos financieros.
4. Aplicar margen/riesgo por fase (más alto en no consolidado).
5. Descontar plazos (recepción, licencias, obra).

Caso práctico: de no consolidado a consolidado (variación de valor)

Ejemplo sencillo y orientativo (cifras redondas para ilustrar):

• Parcela urbana no consolidada con 1.000 m²t de edificabilidad. Valor del producto final estimado: €2.000.000.
• Urbanización pendiente: coste previsto €180.000.
• Cesiones y gastos de gestión (proyectos, tasas, equidistribución): €70.000.
• Riesgo/plazos (financieros y margen extra por incertidumbre): €120.000.
  Residual no consolidado ≈ 2.000.000 − (180.000 + 70.000 + 120.000) = €1.630.000 (antes de construcción, etc.).

Una vez consolidado (obras recepcionadas y cargas cerradas), el ajuste por riesgo y plazos baja sensiblemente (p. ej., a €30.000) y desaparecen los €180.000 de urbanización:
Residual consolidado ≈ 2.000.000 − (0 + 70.000 + 30.000) = €1.900.000.
Diferencia ilustrativa: €270.000 (+16,6%).

En la práctica, los rangos varían por mercado y normativa, pero el patrón se repite: el salto de no consolidado a consolidado crea valor.

Trámites y plazos: proyecto de urbanización, ejecución y recepción

La idea clave: sin proyecto de urbanización aprobado, obra ejecutada y recepción municipal, la licencia de edificación suele ser inviable.

El camino típico:

1. Planeamiento y proyecto de urbanización aprobados.
2. Ejecución de obras urbanizadoras con dirección facultativa y controles.
3. Recepción (total o por fases) por el Ayuntamiento.
4. Inscripción y gestión de cargas (reparcelación, si procede).
5. Licencia de edificación dentro de ordenanza y alineaciones.

¿Cuándo se puede solicitar licencia de edificación?

En general, tras la recepción (o con supuestos de simultaneidad muy tasados y garantizados).

Nuestra recomendación operativa: si el municipio permite licencia condicionada a la finalización de urbanización, exige por escrito condiciones, garantías y hitos de obra; evita depender de interpretaciones.

Costes de urbanización: partidas típicas y quién paga qué

Conclusión: el presupuesto de urbanización marca el negocio.

Suele incluir:

• Viario: movimiento de tierras, firmes, acerado, señalización.
• Redes: abastecimiento, saneamiento, pluviales, electricidad, telecom, gas (si aplica).
• Alumbrado y mobiliario urbano: luminarias, báculos, bancos, papeleras.
• Zonas verdes y partidas ambientales: arbolado, riego, integración paisajística.
• Honorarios y tasas: proyectos, dirección de obra, coordinación de seguridad y salud, ICIO, licencias.
• Indemnizaciones y expropiaciones (si proceden).

Pago: en compensación lo asumen los propietarios proporcionalmente; en cooperación, el Ayuntamiento puede ejecutar y repercutir costes.

Siempre pide estado de cargas y estimación desglosada.

Errores de presupuesto más comunes

• Infravalorar redes soterradas y reposiciones sobre existentes.
• Olvidar telecom y pluviales.
• No provisionar revisión de precios ni imprevistos.
• Confundir cesión con donación: tiene impacto en aprovechamiento neto.
• No calcular coste financiero de los plazos.

Casos reales: núcleo consolidado vs expansión urbana

Moraleja: el contexto urbano manda. En tramas centrales, los servicios suelen estar consolidados y la recepción existe desde hace años; en expansiones o zonas intersticiales, quedan remates de red o proyectos enteros por ejecutar.

Lecciones de Sevilla / Valencia (patrones reproducibles)

• Centro denso: acerado completo, arquetas visibles, luminarias homogéneas, calzada en buen estado y certificaciones antiguas → consolidado salvo excepciones puntuales.
• Periferia en desarrollo: viales abiertos pero sin alumbrado operativo, bocas de riego sin presión, colectores por ejecutar, o recepción pendiente → no consolidado.
  En nuestro trabajo, pedimos pruebas (actas, certificados, planos “as built”). La vista engaña; el papel decide.

Errores comunes a evitar

• Comprar “como consolidado” sin acta de recepción.
• Asumir que “hay farolas” = alumbrado legalmente operativo.
• No chequear aprovechamiento neto tras cesiones.
• Olvidar alineaciones/rasantes que cambian el diseño.
• No provisionar plazos administrativos en el plan financiero.

Rangos de costes por partidas (orientativos, con fuentes)

Conclusión: los costes varían mucho por sección vial, diámetros, reposiciones y estándares locales.

Para tasar, usamos módulos municipales (MSE) + bases de precios (IVE / Generador de Precios) y proyectos análogos. Rango ≈ “número gordo” para decidir; en due diligence afinamos con mediciones.

Unidades y fuentes: combinamos €/m² (viales/zonas verdes), €/ml (redes) y €/ud (farolas). Las cifras son referencias públicas; los rangos se justifican con módulos municipales y precios unitarios.

Partida	Unidad	Rango orientativo	Apoyo/fuente pública
Viales (calzada+aceras)	€/m² de vial	60–240 €/m²	Estudio económico Zamora (60 €/m²) + MSE Valencia (viales 240 €/m²). zamora.es+1
Zonas verdes urbanas	€/m²	30–120 €/m²	MSE Las Rozas (30 €/m²) + MSE Valencia (120 €/m²).
Abastecimiento (PVC-O DN 90–315)	€/ml	10–73 €/ml	Generador de Precios (PVC-O DN 90 ≈10 €/ml; DN 315 ≈73 €/ml).
Saneamiento (PVC DN 315–630)	€/ml	37–109 €/ml	Pliego estatal (PVC DN315 ≈37 €/ml; DN630 ≈109 €/ml).
Baja Tensión (canalización)	€/ml	≈60 €/ml	Generador de Precios (línea BT entubada bajo acera ≈61 €/ml).
Farola LED completa	€/ud	≈500–1.300 €/ud	GdP farola ≈528 €/ud; inferencia por renovación Soria ≈2,5 M€/1.965 ptos ≈ 1.272 €/ud.
Mobiliario/Señalización	€/m² vial o €/ud	Muy variable	Bases de precios provinciales (cap. señalización/mobiliario).
Honorarios urbanización	% PEM	6–10% (típico)	Metodologías MSE y pliegos análogos (depende de ayto.).
Imprevistos / revisión	% PEM	5–10%	Buenas prácticas y MSE.

Tip Arquitasa: cuando el ayuntamiento publica Módulos MSE (p. ej., 40 €/m² zona verde en Agullent; 5–30 €/m² en ámbitos forestales/Las Rozas), usamos esos mínimos para sensibilidad baja y las bases de precios para sensibilidad alta.

Nota: Para ámbitos singulares (centros históricos, soterramientos, CTs, especiales hidráulicos) el rango se dispara.

El IVE ofrece un “módulo de urbanización” para estimar PEM rápidamente (útil en pre-tasación).

Preguntas frecuentes sobre los suelos

¿Puedo construir en suelo urbano no consolidado?

Por norma general, no hasta ejecutar la urbanización y obtener la recepción municipal; algunas ordenanzas prevén simultaneidad con garantías, pero es excepcional.

¿Qué servicios mínimos convierten una parcela en “solar”?

Agua, saneamiento, electricidad, alumbrado y acceso rodado en condiciones, además de cumplir alineaciones y rasantes. Sin eso, la licencia suele ser improcedente.

¿Qué cesiones se exigen en no consolidado?

Habitualmente suelo dotacional y/o aprovechamiento a favor del Ayuntamiento (≈5–15% según normativa), además de costear la urbanización.

¿Cómo afecta la clasificación a la· tasación?

El consolidado vale más porque reduce costes futuros y riesgo; el no consolidado descuenta urbanización, plazos y margen adicional. En residuales, el salto a consolidado suele mejorar sensiblemente el valor del suelo.

¿Puede un suelo pasar de consolidado a no consolidado?

Es raro, pero puede ocurrir por nuevo planeamiento que exija reurbanización; consulta siempre la norma vigente y su régimen transitorio.

Glosario de terminología utilizada

• Consolidado / no consolidado: urbano con servicios completos y urbanización recepcionada / urbano pendiente de urbanizar o reurbanizar.
• Solar: parcela que cumple servicios y condiciones urbanísticas para licencia.
• Recepción de obras: acto municipal que acepta la urbanización y habilita la edificación.
• Aprovechamiento urbanístico: derecho edificatorio asignado por el planeamiento; puede conllevar cesiones.
• Equidistribución / reparcelación: reparto de cargas y beneficios entre propietarios.
• Junta de compensación: entidad de propietarios que gestiona y financia la urbanización.

Normativa aplicable (España 2025)

Lo clave: la distinción “consolidado / no consolidado” es autonómica; el Estado fija bases (situaciones del suelo, deberes, sostenibilidad), pero la definición operativa y las cesiones/licencias dependen de la ley autonómica y del planeamiento municipal.

En la práctica, exigimos prueba documental (actas de recepción, certificados de servicios, hoja de planeamiento).

Estatales (marco básico)

• TRLSRU 2015 (RDL 7/2015): fija situaciones básicas (rural/urbanizado) y la necesidad de sostenibilidad económica en actuaciones de urbanización (art. 22). Úsalo como paraguas de referencia.

Autonómicas (definen “consolidado” vs “no consolidado”, cesiones, simultaneidad)

• Cataluña (TRLUC, DLeg 1/2010):
  — Art. 27: servicios básicos (viario, agua, saneamiento, electricidad).
  — Art. 29: “solar” (servicios + alumbrado en vía pavimentada + alineaciones/rasantes).
  — Art. 30–31: qué es urbano consolidado y no consolidado; permite degradar a no consolidado si el plan somete a transformación.
  — Art. 41–44: licencia condicionada a condición de solar; cesión 10% del aprovechamiento (hasta 15% en áreas estratégicas). BOE
• Madrid (Ley 9/2001): define categorías urbano consolidado / no consolidado (art. 14–19), derechos/deberes, y simultaneidad de urbanización-edificación con garantías.
• Galicia (Ley 2/2016): “solar” ≡ acceso pavimentado + agua, alcantarillado, electricidad, alumbrado en condiciones adecuadas. Sin estos, la licencia se bloquea.
• Andalucía (LISTA 7/2021 + Reglamento 550/2022): régimen de actuaciones y ejecución (consulta de ley + reglamento vigentes).
• Comunitat Valenciana (TR LOTUP, DLeg 1/2021): texto refundido vigente sobre ordenación/ tipos de urbanismo /paisaje; base para módulos y MSE municipales.

Jurisprudencia relevante

• TS, 30-10-2018: admite que un urbano consolidado pueda pasar a no consolidado si el nuevo planeamiento impone reurbanización con deberes de cesión/equidistribución. (Doctrina citada).

Municipales (criterios “solar” / servicios)

• PGOU Madrid – Normas Urbanísticas: régimen de obras por categoría; apoyo para pruebas de servicios/recepción.