Tipos de Locales

Los tipos de locales comerciales no son solo etiquetas: condicionan licencias, alquiler, valor de tasación y las posibilidades reales de cada negocio.

Desde Arquitasa Sociedad de Tasación, cuando analizamos un local no miramos solo los metros, sino qué tipo es, dónde está y para qué se puede usar.

Entender esta clasificación es el primer filtro inteligente antes de invertir, alquilar o montar un negocio.

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

Qué es un local comercial y por qué importa su tipología

Definición básica de local comercial

Un local comercial es, en esencia, un espacio físico destinado a desarrollar una actividad económica distinta de la vivienda: vender productos, prestar servicios, atender clientes o alojar oficinas.

Suele situarse en planta baja o en zonas accesibles de edificios, con acceso directo o semi-directo al público.

En nuestro día a día como tasadores vemos locales muy diferentes:

• La tienda de barrio que vive de la clientela de proximidad.
• El restaurante en esquina con terraza y salida de humos.
• La nave logística a las afueras.
• El despacho profesional en un edificio de oficinas.

Todos son “locales”, pero no tienen nada que ver ni en normativa, ni en rentabilidad, ni en valor de mercado.

Por eso hablamos de tipologías: agruparlos según su uso, ubicación y configuración para poder compararlos con criterio.

En tasación, partimos de una definición sencilla:

Local comercial = inmueble de uso terciario destinado a una actividad económica (comercial, profesional, industrial, educativa, sanitaria, de ocio…) que exige el cumplimiento de una licencia o autorización específica.

Esta definición tan básica ya nos da dos pistas clave:

• Marco legal propio (licencias, seguridad, accesibilidad…).
• Uso permitido (no todo vale en cualquier local).

Cómo influye el tipo de local en la tasación y la rentabilidad

El tipo de local impacta directamente en cuánto vale y cuánto puede rendir. Dos locales del mismo tamaño pueden tener valores muy distintos solo por su tipología.

En nuestro caso, cuando tasamos un local, siempre nos fijamos en:

• Uso principal: retail, hostelería, servicios, oficinas, logístico, educativo, sanitario, ocio…
• Ubicación: centro urbano, barrio residencial, polígono industrial, área turística, centro comercial.
• Demanda del entorno: qué actividades funcionan bien en esa zona.
• Condicionantes técnicos: salida de humos, altura libre, fachada, accesibilidad, aforo, aislamiento acústico, posibilidad de terraza, etc.
• Normativa: si el local está realmente adaptado al uso que se pretende.

Por ejemplo:

• Un local pequeño a pie de calle en una calle muy comercial puede tener más valor por metro cuadrado que una nave enorme en un polígono poco demandado.
• Un local preparado para restauración (salida de humos, cocina, instalaciones) suele tasarse mejor que uno en bruto si la zona es muy gastronómica.

Conclusión práctica: no se elige tipo de local solo por “me gusta” o “es barato”, sino por la combinación de uso, ubicación y condiciones que realmente sostenga el negocio o la inversión.

Clasificación general de los tipos de locales

Por uso (comercial, servicios, oficinas, ocio, educativo, sanitario, logístico)

La forma más útil de empezar a ordenar los locales es por uso principal, es decir, qué actividad se desarrolla dentro. Esta clasificación nos ayuda a entender rápidamente las necesidades de cada negocio y las licencias asociadas.

Los grandes bloques serían:

• Comercial/retail: tiendas minoristas, supermercados, boutiques, comercios de barrio.
• Hostelería y restauración: bares, cafeterías, restaurantes, pubs, discotecas.
• Servicios: peluquerías, farmacias, tintorerías, notarías, gestorías, clínicas de fisioterapia, etc.
• Oficinas y espacios profesionales: despachos de abogados, consultoras, estudios de arquitectura, coworkings.
• Educativo: academias, centros de formación, escuelas privadas.
• Sanitario: consultas médicas, clínicas dentales, centros de diagnóstico.
• Logístico/industrial: naves, almacenes, centros de distribución.
• Ocio y entretenimiento: cines, teatros, gimnasios, salas de conciertos, salas de juego, ocio nocturno.

En nuestro trabajo, solemos empezar por aquí: qué uso real tiene o tendrá el local. A partir de eso, ya sabemos qué mirar con lupa (salidas de humos, aforos, accesibilidad, aparcamiento…).

Por ubicación (pie de calle, centro comercial, interior, zonas industriales, turísticas)

El mismo uso puede funcionar de manera muy distinta según dónde se ubique el local. Por eso distinguimos:

• Locales a pie de calle: en planta baja y acceso directo desde la vía pública. Grandes protagonistas en calles comerciales y barrios.
• Locales en centros comerciales o galerías: integrados en un complejo con otros comercios y un flujo de público “compartido”.
• Locales interiores: ubicados dentro de edificios de oficinas, galerías interiores o plantas superiores.
• Locales en zonas industriales/polígonos: pensados para logística, producción o servicios vinculados a empresas.
• Locales en áreas turísticas o históricos: muy ligados a actividades de hostelería, souvenirs, ocio y experiencias.

Desde el punto de vista de tasación, la ubicación manda: la misma superficie y el mismo uso no valen lo mismo en una calle secundaria de barrio que en un eje prime del centro o dentro de un gran centro comercial.

Por tamaño y configuración (pequeños, medianos, grandes, esquina, pasillo, isla)

Por último, nos fijamos en el formato físico del local, que condiciona su visibilidad y su operativa.

• Por tamaño (aprox.)
  • Pequeños: hasta 50–70 m² → ideales para retail de proximidad y servicios.
  • Medianos: 70–250 m² → hostelería, gimnasios pequeños, tiendas de moda, clínicas.
  • Grandes: más de 250–300 m² → supermercados, grandes restaurantes, ocio, naves.
• Por configuración
  • En línea: fachada recta, fondo profundo.
  • En esquina: dos fachadas, visibilidad y luz mejoradas (muy valorado).
  • En pasillo (centros comerciales/mercados).
  • Tipo “isla” o “burbuja”: stands en medio de pasillos de centros comerciales, con visibilidad 360º.

En Arquitasa solemos destacar, por ejemplo, cómo una esquina bien situada puede marcar una diferencia notable de valor frente a un local contiguo solo por su capacidad de atraer miradas.

Tipos de locales según su uso principal

Locales de retail y tiendas minoristas (incluyendo supermercados)

Los locales de retail son los que pensamos primero cuando hablamos de “local comercial”: tiendas de ropa, alimentación, electrónica, librerías, supermercados…

Su objetivo es vender productos al cliente final de forma directa.

Cuando valoramos este tipo de locales, miramos particularmente:

• Fachada y escaparate: metros de frente, altura, visibilidad desde lejos.
• Tráfico peatonal y rodado: si pasan suficientes personas por delante.
• Distribución interior: fondo útil, ausencia de pilares molestos, almacén funcional.
• Accesibilidad: entrada sin escalones, posibilidad de rampa, anchura de puerta.

En nuestro caso, vemos una diferencia clara entre:

• Tiendas minoristas pequeñas en barrios: viven de la confianza y de la recurrencia del cliente.
• Supermercados y autoservicios: necesitan más superficie, zonas de carga y descarga y, muchas veces, aparcamiento.

Para un inversor, este tipo de locales suele ser interesante cuando se ubican en ejes comerciales consolidados y se alquilan a marcas conocidas.

Restaurantes, bares y locales de hostelería

Los locales de hostelería son otro mundo: además de vender comida y bebida, deben superar un examen normativo exigente (salubridad, ruido, extracción de humos, seguridad).

Cuando tasamos restaurantes, bares o cafeterías ponemos mucho foco en:

• Salida de humos y cocina instalada.
• Posibilidad de terraza y ocupación de vía pública.
• Aislamiento acústico y cerramientos (sobre todo en ocio nocturno).
• Aforo permitido y estado de baños y accesibilidad.

En nuestro día a día nos encontramos con muchos proyectos que se encarecen porque el local elegido no permitía técnicamente la actividad planteada (por ejemplo, falta de salida de humos o altura libre insuficiente).

Según nuestra experiencia, para hostelería, suele ser más rentable pagar algo más por un local que ya cumpla requisitos que intentar adaptarlo desde cero.

Locales de servicios (peluquerías, farmacias, tintorerías y otros)

Los locales de servicios cubren el “día a día” de la gente: peluquerías, centros de estética, farmacias, tintorerías, clínicas pequeñas, asesorías…

No siempre necesitan grandes superficies, pero sí ubicaciones cercanas al cliente y mucha confianza.

En tasación, nos fijamos en:

• Proximidad a zonas residenciales (son negocios de proximidad por definición).
• Visibilidad básica: no siempre necesitan un escaparate enorme, pero sí ser fáciles de localizar.
• Adaptación al uso específico: salas de espera, cabinas, mostrador, accesibilidad.

Cuando analizamos zonas residenciales consolidadas, es muy habitual ver que estos locales se convierten en referentes de barrio y muestran una gran estabilidad en el tiempo, algo que los inversores valoran mucho.

Oficinas y espacios profesionales

Oficinas, despachos y coworkings son locales donde el foco no está tanto en la venta directa al público como en el trabajo interno y la atención profesional. Suelen ubicarse en:

• Edificios de oficinas.
• Entreplantas.
• Locales altos a pie de calle con entrada más discreta.

A la hora de valorarlos miramos:

• Ubicación respecto a transporte público.
• Imagen corporativa del edificio y el entorno.
• Luminosidad, distribución y posibilidad de espacios abiertos.
• Servicios comunes: ascensor, portería, climatización centralizada.

En estos casos, más que el tráfico peatonal, nos importa la comodidad para trabajadores y clientes, así como la posibilidad de adaptar el espacio a distintos usos profesionales en el futuro.

Naves industriales y locales de almacenamiento

Naves y almacenes son la “trastienda” de muchas actividades: espacios donde se produce, guarda o distribuye la mercancía.

No suelen estar en calles comerciales, sino en polígonos industriales o zonas logísticas.

En nuestro trabajo, al valorar este tipo de inmuebles, prestamos atención a:

• Altura libre y posibilidad de estanterías en altura.
• Accesos para vehículos pesados y maniobrabilidad.
• Resistencia del pavimento y estado estructural.
• Dotaciones: muelles de carga, oficinas integradas, sistemas contra incendios.

Para el mercado, son inmuebles clave en un contexto de auge del comercio online y la logística urbana, donde el almacenamiento y la distribución cerca de la ciudad se han vuelto esenciales.

Locales educativos y sanitarios

Academias, centros de formación, escuelas privadas, clínicas y consultas sanitarias tienen una particularidad clara: manejan personas vulnerables o en formación, por lo que el nivel de exigencia normativa es mayor.

En tasación, solemos analizar:

• Ubicación y accesibilidad: cercanía a transporte público, entradas adaptadas.
• Capacidad de aforo y distribución de aulas/consultas.
• Condiciones de ventilación, iluminación y seguridad.
• Cumplimiento de normativas sectoriales y de protección de datos (en zonas de espera, etc.).

Cuando un inmueble cumple bien estos requisitos, suele consolidarse como un uso muy estable en el tiempo, lo que da confianza tanto a usuarios como a inversores.

Locales de ocio y entretenimiento (cines, gimnasios, teatros, discotecas)

Los locales de ocio son los grandes generadores de experiencias: cines, gimnasios, teatros, salas de conciertos, parques de bolas, discotecas… y a la vez están fuertemente regulados por temas de seguridad y ruido.

Nos fijamos especialmente en:

• Aforo y evacuación: anchura de salidas, recorridos, señalización de emergencia.
• Aislamiento acústico (clave en ocio nocturno y música en vivo).
• Alturas y volúmenes interiores: imprescindibles en teatros, gimnasios, rocódromos, etc.
• Aparcamiento y accesibilidad: muchos se sitúan en centros comerciales o parques comerciales.

En nuestra experiencia, estos locales pueden ser muy rentables en ubicaciones adecuadas, pero también son los que más sufren si hay cambios normativos o restricciones en horarios.

Tipos de locales según su ubicación

Locales en centro urbano y ejes comerciales

Los locales en ejes comerciales del centro urbano son los más visibles y cotizados: calles con gran flujo peatonal, gran presencia de marcas y alquileres más altos.

En tasación, solemos valorar muy positivamente:

• Intensidad del tráfico peatonal.
• Continuidad comercial (pocas persianas bajadas).
• Presencia de marcas tractoras y mezcla de usos (retail + hostelería).

Aquí suele haber fuerte competencia por metros bien situados, y los negocios más típicos son retail de moda, cosmética, restauración y servicios premium.

Locales en barrios residenciales y de proximidad

Los locales en barrios residenciales funcionan como servicio de cercanía: panaderías, farmacias, peluquerías, bares de siempre, academias pequeñas.

Desde nuestro punto de vista, su valor no reside tanto en la cifra de paso como en:

• Fidelización de la clientela del barrio.
• Equilibrio entre alquiler y facturación esperada.
• Capacidad para convertirse en “el sitio de referencia” de la zona.

Para inversores que buscan estabilidad, nos parecen muy interesantes cuando hay una densidad residencial adecuada y una mezcla equilibrada de servicios básicos.

Locales en zonas industriales y polígonos

Los locales en zonas industriales y polígonos están pensados para logística, producción y servicios a empresas. No viven del cliente de paso, sino de la operativa y el acceso viario.

En estos casos miramos sobre todo:

• Proximidad a vías rápidas y red de transporte.
• Facilidad de carga y descarga.
• Posibilidad de uso industrial (suministros, potencia eléctrica, altura, ventilación).

El mercado de estas zonas suele estar muy ligado a ciclos económicos y a la evolución de sectores productivos concretos.

Locales en áreas turísticas y enclaves singulares

En áreas turísticas, los locales trabajan con un cliente muy distinto: el visitante. Hostelería, souvenirs, experiencias y ocio son los grandes protagonistas.

En tasación es clave revisar:

• Estacionalidad (verano, fines de semana, temporada alta/baja).
• Restricciones urbanísticas y de protección del patrimonio.
• Compatibilidad con usos residenciales cercanos (ruido, terrazas, horarios).

Cuando conseguimos un buen encaje entre tipo de local y turismo, el potencial de ingresos es muy alto, pero también más volátil que en negocios de barrio.

Locales en centros comerciales, parques comerciales y galerías

Los locales dentro de centros comerciales o parques comerciales se benefician del flujo de público compartido y de acciones de marketing conjuntas, pero pagan una estructura de costes más compleja (alquiler, gastos comunes, campañas).

Nos fijamos especialmente en:

• Ubicación dentro del centro: esquina, pasillo principal, planta alta/baja.
• Proximidad a accesos, supermercados o locales ancla.
• Visibilidad desde corredores y zonas de espera.

En nuestro día a día vemos que la misma superficie puede funcionar muy diferente según si está frente al hipermercado o en una zona de paso residual.

Tipos de locales dentro de un centro o mercado (ancla, conveniencia, islas)

Qué es un local ancla y qué aporta al conjunto

Un local ancla es una gran tienda o marca que actúa como imán de clientes: hipermercado, gran cadena de moda, tienda de electrónica, gimnasio potente…

Su función es simple:

• Generar un flujo constante de visitantes.
• Reforzar la imagen del centro.
• Aumentar la atractividad comercial de los locales cercanos.

En tasación de locales en centros comerciales, siempre analizamos dónde se sitúan los anclas y cómo condicionan el flujo peatonal.

Un local bien situado junto a un ancla suele tener más valor y mejor salida en alquiler o venta.

Locales de conveniencia: tráfico constante y ticket medio bajo

Los locales de conveniencia son superficies pequeñas o medianas que venden productos o servicios rápidos y básicos: mini-supermercados, kioscos, panaderías, farmacias, tiendas de snacks, etc.

Sus características habituales:

• Ticket medio bajo pero volumen alto de operaciones.
• Enfoque en rapidez y accesibilidad.
• Dependen del tráfico generado por el propio centro o entorno.

En un mercado o centro comercial, estos locales suelen colocarse estratégicamente cerca de accesos, pasillos principales o zonas de espera, lo que aumenta su visibilidad y su potencial de rotación.

Locales burbuja o islas: máxima visibilidad en pasillos y zonas de paso

Los locales burbuja o islas son pequeños stands o módulos situados en medio de pasillos o plazas interiores de centros comerciales.

Su gran ventaja es la visibilidad 360º: el cliente no “entra” en un local, sino que se lo encuentra de frente al pasar.

Se usan mucho para:

• Telefonía y accesorios.
• Cosmética y pequeños gadgets.
• Promociones temporales o pop-up stores.

Desde el punto de vista inmobiliario, son espacios más flexibles y, a menudo, con contratos más cortos, ideales para testar conceptos o campañas sin comprometer grandes superficies.

Tipo de local (uso)	Superficie típica*	Ubicación ideal	Licencia crítica principal	Nivel de inversión medio**
Retail / Tienda	40 – 250 m²	Ejes comerciales, calles de mucho paso, barrios residenciales consolidados	Licencia de comercio minorista / venta al por menor	(media / media-alta en zonas prime)
Hostelería	80 – 300 m²	Zonas de ocio, áreas turísticas, esquinas visibles, plazas con terraza	Licencia de bar / cafetería / restaurante + sanidad + posible terraza	(alta)
Servicios (peluquería, farmacia, tintorería, etc.)	40 – 120 m²	Barrios residenciales, entornos de proximidad, bajos de vivienda	Licencia de actividad inocua / servicios al público	(baja-media)
Oficinas	80 – 500 m²	Centros de negocios, edificios de oficinas, entreplantas bien comunicadas	Licencia de oficina / uso terciario administrativo	(media)
Logístico / Almacén	300 – 2.000+ m²	Polígonos industriales, áreas logísticas cercanas a vías rápidas	Licencia industrial / almacén / logística	(media-alta, según instalaciones)
Educativo (academias, centros de formación)	120 – 600 m²	Zonas residenciales con familias, áreas bien conectadas en transporte público	Licencia docente / centro educativo + aforo y seguridad	(media-alta)
Ocio y entretenimiento (cines, gimnasios, teatros, discotecas)	150 – 800 m²	Zonas de ocio, centros comerciales, áreas con buena accesibilidad y aparcamiento	Licencia de espectáculo público / ocio + acústica + seguridad	(alta-muy alta)

* Superficie típica: rangos orientativos, pueden variar según concepto de negocio y ciudad.
** Nivel de inversión: considera adecuación de instalaciones, obra, normativa (baja – muy alta).

Requisitos legales clave según el tipo de local

Licencias de actividad: qué son y qué mirar antes de firmar

La licencia de actividad es la autorización del ayuntamiento que permite desarrollar una actividad concreta en un local determinado. Sin ella, el negocio no debería abrir al público.

Antes de firmar un alquiler o compra, nosotros siempre recomendamos comprobar:

1. Uso urbanístico permitido del inmueble (no es lo mismo uso residencial que terciario).
2. Actividad concreta: si el local ya tiene licencia previa compatible o habrá que tramitar una nueva.
3. Adecuación física: altura, ventilación, salidas de emergencia, servicios, accesibilidad.
4. Posibles limitaciones de la comunidad de propietarios o de la ordenanza municipal (horarios, ruido, terrazas, etc.).

Según nuestra experiencia, muchos proyectos se encarecen o bloquean por no analizar esto antes de la operación.

Es uno de los puntos donde una buena tasación y asesoramiento legal se vuelven vitales.

Normativas específicas de hostelería y ocio nocturno

Hostelería y ocio nocturno son dos de los usos más sensibles a la normativa. En ellos es habitual encontrar requisitos específicos de:

• Salud e higiene (cocinas, ventilación, almacenes, manipulación de alimentos).
• Ruido y aislamiento acústico.
• Horarios de apertura.
• Seguridad (aforo, evacuación, extinción de incendios).

Cuando tasamos este tipo de locales, comprobamos no solo su estado actual, sino el coste potencial de adaptación para cumplir normativa.

Un local barato pero que requiere una gran inversión en insonorización o instalaciones puede no ser tan buena oportunidad.

Requisitos básicos en locales educativos y sanitarios

En locales educativos y sanitarios, además de las normas generales, encontramos:

• Exigencias de accesibilidad reforzada.
• Condiciones de ventilación e iluminación muy controladas.
• Superficies mínimas por alumno o paciente en algunas regulaciones.
• Medidas de seguridad específicas (por ejemplo, contra incendios, protección infantil, etc.).

Nuestro consejo práctico: si el proyecto es educativo o sanitario, siempre conviene revisar con un técnico especializado la compatibilidad del local con las exigencias sectoriales antes de cerrar la operación.

Otros condicionantes técnicos: aforo, accesibilidad, ruido, salidas de humos

Más allá de la licencia, hay cuatro “palabras clave” que siempre ponemos sobre la mesa al analizar un local:

• Aforo máximo permitido.
• Accesibilidad (entrada, itinerarios, aseo adaptado).
• Ruido (emisores y receptores, aislamiento existente).
• Salidas de humos (sobre todo en hostelería).

En nuestra experiencia, estos cuatro factores pueden convertir un local en una joya o en un quebradero de cabeza.

Cuando hacemos una valoración, solemos destacar claramente si el local está preparado de serie o si requerirá inversión adicional.

Tendencias actuales en diseño y distribución de locales

Locales multiusos: retail + experiencia

Los locales multiusos han dejado de ser una rareza: hoy los clientes no solo compran, quieren vivir algo. Librerías con cafetería, tiendas de moda con talleres, espacios de retail que integran eventos, cursos o pequeños espectáculos.

Cuando visitamos estos locales, vemos tres factores clave:

• Zonas flexibles que se reconfiguran con facilidad.
• Espacios para quedarse (no solo para entrar y salir).
• Identidad clara de marca en todo el recorrido.

En tasación, este enfoque puede traducirse en mayor diferenciación y, a menudo, en una mejor percepción de valor tanto por parte de los usuarios como del mercado.

Espacios phygital: integración físico-digital

Los espacios phygital conectan el local físico con el entorno digital: pantallas interactivas, recogida de pedidos online, probadores inteligentes, apps de fidelización, realidad aumentada, etc.

Como tasadores, observamos que:

• Estos locales suelen necesitar infraestructura tecnológica más avanzada (red, energía, equipos).
• Permiten optimizar la superficie (menos stock expuesto, más experiencia).
• En muchas enseñas, ya no se concibe el local como un “punto de venta” sino como un punto de contacto dentro de una estrategia omnicanal.

Diseños sostenibles y ecoeficientes

La sostenibilidad ha pasado de ser un “plus” a convertirse en un requisito para muchos operadores. Vemos cada vez más locales con:

• Materiales de bajo impacto ambiental.
• Iluminación LED y sistemas de climatización eficientes.
• Gestión responsable de residuos y agua.

En nuestro trabajo, empezamos a ver cómo estos elementos de sostenibilidad se reflejan también en la percepción de valor del inmueble, especialmente cuando hablamos de grandes superficies o proyectos de referencia.

Cómo elegir el tipo de local según tu modelo de negocio

Negocios de proximidad vs. negocios de destino

Un error muy habitual es elegir el local sin haber definido bien qué tipo de negocio somos:

• Negocio de proximidad: vive de la gente que pasa por delante cada semana (panadería, farmacia, peluquería de barrio). → Suelen encajar mejor en barrios residenciales o ejes secundarios, con alquiler ajustado y trato cercano.
• Negocio de destino: el cliente se desplaza expresamente (restaurante especial, clínica concreta, gimnasio de marca). → Pueden funcionar tanto en centros urbanos como en zonas con buen acceso en coche o en centros comerciales.

En nuestro caso, siempre recomendamos empezar por esta pregunta:

¿Necesitamos que los clientes nos encuentren “de paso” o están dispuestos a venir adrede?

La respuesta suele orientar bastante la ubicación y el tipo de local a buscar.

Estrategias para inversores: qué tipos de locales suelen ser más líquidos

Desde la óptica del inversor, lo que interesa no es solo la renta, sino también la liquidez (facilidad para volver a alquilar o vender). Según nuestra experiencia, suelen ser especialmente interesantes:

• Locales de servicios básicos (farmacias, alimentación, hostelería de barrio) en zonas residenciales consolidadas.
• Locales bien posicionados en ejes comerciales mixtos (retail + hostelería).
• Pequeños locales en centros comerciales o mercados que cubren rubros muy demandados.

No existe una receta única, pero sí un criterio común: cuanto más versátil sea el local (por distribución, servicios y normativa), más opciones tendrá si un inquilino se marcha.

Mini-checklist antes de decidir (uso, ubicación, licencia, estado, potencial)

Antes de enamorarnos de un local, en Arquitasa solemos hacer un “check” básico que puedes copiar:

1. Uso
   • ¿Mi actividad encaja con el uso permitido del local y del edificio?
2. Ubicación
   • ¿Mi negocio es de proximidad o de destino?
   • ¿Hay suficientes clientes potenciales alrededor?
3. Licencia y normativa
   • ¿La actividad es compatible con la ordenanza municipal?
   • ¿Existe licencia anterior aprovechable?
4. Estado físico e instalaciones
   • ¿Hace falta mucha obra para ponerlo en marcha?
   • ¿Dispone de los elementos críticos (salida de humos, ventilación, aislamiento, accesibilidad…)?
5. Potencial de valor
   • ¿La zona está mejorando, estancada o en declive?
   • ¿Podría reconvertirse a otros usos en el futuro?

Si la respuesta a varias de estas preguntas es negativa, puede que convenga seguir buscando. A la larga suele salir más caro forzar un local inadecuado que esperar al que realmente encaja.

Errores comunes a evitar al elegir un tipo de local

Al revisar tasaciones y operaciones fallidas, vemos siempre los mismos tropiezos:

• Elegir solo por precio: un local barato puede esconder reformas costosas o limitaciones normativas que disparan el coste real.
• Ignorar la licencia: pensar “ya se tramitará” sin comprobar antes la viabilidad es una receta segura para los retrasos.
• Infravalorar el ruido: sobre todo en hostelería y ocio, el aislamiento y la convivencia con vecinos son clave.
• No estudiar el entorno: un gran local en una calle donde casi no pasa gente o donde el rubro no encaja puede rendir menos que uno más modesto en el sitio adecuado.
• No prever el crecimiento o el cambio de uso: locales rígidos, difíciles de adaptar, pueden quedarse obsoletos antes de lo esperado.

Nuestro consejo: combinar la ilusión del proyecto con una revisión fría y técnica del local. Ahí es donde una tasación profesional marca la diferencia.

Preguntas frecuentes sobre tipos de locales

¿Cuáles son los principales tipos de locales comerciales?

Los principales tipos de locales comerciales se agrupan por uso (retail, hostelería, servicios, oficinas, educativo, sanitario, logístico, ocio) y por ubicación (a pie de calle, en centros comerciales, en edificios de oficinas, en polígonos o áreas turísticas).

Cada combinación uso-ubicación implica requisitos legales distintos y un potencial de rentabilidad diferente.

¿Qué tipo de local es mejor para un negocio de barrio?

Para un negocio de barrio suele funcionar mejor un local a pie de calle en zona residencial, con visibilidad suficiente, buena accesibilidad y un alquiler proporcionado al ticket medio de la clientela.

En estos casos la clave es la recurrencia de los vecinos, más que el turismo o el flujo masivo ocasional.

¿Qué diferencia hay entre un local ancla y uno de conveniencia?

Un local ancla es una gran superficie o marca conocida que atrae gran parte del tráfico de un centro comerical o mercado; ocupa mucha superficie y suele tener condiciones económicas especiales.

Un local de conveniencia es más pequeño, con tickets bajos y alta rotación, pensado para compras rápidas aprovechando el flujo de gente que el conjunto ya genera.

¿Cómo afecta el tipo de local a la licencia de actividad?

El tipo de local condiciona la licencia porque cada uso tiene sus propias exigencias: una tienda de ropa no necesita lo mismo que un restaurante o una discoteca.

Cambian los requisitos de salud, seguridad, ruido, aforo, salidas de humos y horarios.

Por eso siempre recomendamos revisar antes el encaje urbanístico y técnico del local con la actividad prevista.

¿Influye el tipo de local en la tasación y el valor de mercado?

Sí, y mucho. En tasación analizamos el tipo de local para estimar su demanda actual y futura, sus costes de adaptación y su riesgo normativo.

Dos locales de igual tamaño pueden tener valores muy distintos si uno está en un eje comercial consolidado y permite usos muy demandados, y el otro en una zona con poco paso y usos muy restringidos.

Glosario básico de términos sobre locales comerciales

• Local comercial: espacio físico destinado a actividades económicas no residenciales (venta, servicios, oficinas, ocio, etc.).
• Uso terciario: categoría urbanística que engloba usos comerciales, de oficinas, hoteleros y similares.
• Local ancla: gran superficie o marca que atrae clientes a un centro comercial o mercado.
• Local de conveniencia: local pequeño con productos o servicios de consumo rápido y recurrente.
• Local burbuja / isla: módulo o stand situado en medio del pasillo de un centro comercial, con visibilidad 360º.
• Licencia de actividad: autorización municipal para desarrollar una actividad concreta en un local.
• Aforo: número máximo de personas que pueden permanecer en un local según seguridad y normativa.
• Salida de humos: sistema de extracción necesario para actividades que generen humos o vapores de cocina.
• Phygital: integración de elementos físicos y digitales en un mismo espacio comercial.
• Parque comercial: conjunto de medianas o grandes superficies, normalmente con aparcamiento en superficie.

Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en sector.