Valorar un albergue bien hecho no es solo “tasar el edificio”: es estimar (1) el valor del inmueble, (2) la capacidad real de generar caja (EBITDA) y (3) los riesgos y palancas del modelo (estacionalidad, licencias, mix de clientes, reputación, capex).
En Arquitasa lo resolvemos combinando DCF (rentas), comparables y coste/reposición, y aterrizándolo a cómo funciona un albergue de verdad.
¿Qué incluye una tasación de albergue?
Una tasación de albergue pone precio defendible y documentado a un activo que mezcla propiedad inmobiliaria más explotación turística, y se usa para vender/comprar, financiar, reorganizar socios o justificar valor ante terceros.
- Venta/compra: buscamos un valor que aguante negociación, due diligence y comparables.
- Financiación / finalidad hipotecaria: si la finalidad exige normativa específica, la metodología y el “cómo se refleja el negocio” cambian (importa mucho si el valor debe ajustarse a Orden ECO).
- Fiscal/contable/pericial: el enfoque (y el nivel de evidencia) suele ser más conservador y trazable.
¿Cómo cambia la tasación según el tipo de albergue?
Aquí afinamos el “modelo”, porque el mismo edificio puede valer distinto si el flujo operativo, la estacionalidad y el riesgo cambian.
Tasar albergue turístico
El valor depende de cómo convierta demanda turística en caja: mix de OTAs/directo, reputación, y elasticidad de precios por temporada.
Además, el INE publica indicadores específicos de albergues turísticos que nos sirven para contrastar supuestos de ocupación.
En la práctica: pedimos ocupación mensual, ADR por cama/privadas, comisiones OTA y capex a 1–3–5 años.
Tasar albergue juvenil
Aquí pesa el calendario escolar, convenios con entidades, y cumplimiento normativo (seguridad, accesibilidad, ratios). INE contempla “albergue juvenil” en sus tablas.
En la práctica: revisamos contratos marco, precios por grupo, y dependencia de 2–3 grandes prescriptores.
Tasar hostel urbano (albergue urbano)
La variable reina es ocupación sostenida + pricing dinámico, con competencia intensa “a pie de calle” y sensibilidad a reseñas.
En la práctica: auditamos comparables por barrio, mix de tipologías (dormitorio vs privada) y eficiencia operativa (turnos, externalizaciones).
Tasar albergue de montaña
El valor lo gobiernan temporada de nieve/senderismo, accesos, riesgos climáticos y costes energéticos (ACS/calefacción).
En la práctica: pedimos consumos/facturas, potencia contratada, aislamiento, y capex realista (cubierta, humedades, climatización).
Tasar albergue rural
Suele ganar por experiencia, entorno y grupos, pero sufre por demanda dispersa y costes fijos.
En la práctica: analizamos paquetes (desayuno/actividades), acuerdos locales y cómo impacta la reputación en tarifa.
Tasar albergue de peregrinos
La clave es la estacionalidad “de ruta” (picos muy marcados), la ubicación en el flujo y el riesgo de dependencia del Camino (o de tramos concretos).
El INE incluso desagrega “peregrinos del Camino de Santiago” como categoría, útil para benchmark.
En la práctica: miramos cierres, rotación, estancia media y tensión operativa (limpieza/lavandería) en picos.
Arquitasa tasadora oficial de Albergues
Arquitasa es una opción sólida para tasar albergues porque une dos cosas que en este tipo de activo son críticas: tasación inmobiliaria regulada y análisis real de la explotación.
Como sociedad de tasación homologada por el Banco de España (número 4404), emitimos informes con metodología trazable y defendible ante bancos, administración o juzgados.
En albergues, además de valorar el inmueble, revisamos el modelo de negocio (ocupación, estacionalidad, canales, precios por plaza, costes operativos) y verificamos licencias, aforo y documentación clave.
La entrega habitual del informe es a las setenta y dos horas desde la visita, condicionada a documentación completa y a la complejidad del encargo.
Pasos para tasar un albergue
Solicitud de presupuesto de tasación
- Rellena el formulario y recibe un presupuesto personalizado en menos de 24 horas.
- Nuestro equipo te contactará para brindarte atención personalizada sobre tu caso en Córdoba.
- Para proceder, envía el presupuesto firmado y el 50% del pago.
- Proporciona la nota simple o referencia catastral requerida para la tasación.
Visita al Inmueble
- Asignamos un tasador experto en la zona de Córdoba para realizar la valoración.
- El tasador realiza la comprobación de superficies, calidades y estado de conservación.
- La visita al inmueble es obligatoria según la normativa ECO para finalidades hipotecarias.
- Se analizan factores de entorno como servicios y mercado local cordobés.
Envío de la tasación en 3 días
- La tasación validada y certificada se entrega en unos 3 días hábiles tras la visita.
- Puedes presentarla en cualquier banco, juzgado o administración.
- El informe incluye toda la justificación técnica y métodos de valoración aplicados.
Checklist de datos que pedimos para tasar un albergue con rigor (A–H)
Con esto evitamos tasaciones “de oído” y podemos defender el valor en negociación o ante terceros.
A) Identificación y superficies
- Dirección, referencia catastral y registro.
- Superficie construida/útil por plantas + plano acotado.
- Parcela, patios/terrazas, exteriores.
- Año de construcción y reformas (fechas/importes).
B) Licencias y cumplimiento
- Licencia de obra/primera ocupación.
- Licencia de actividad + registro turístico (plazas autorizadas).
- Certificados/boletines (incendios, instalaciones, ascensor si aplica, accesibilidad).
- Expedientes sancionadores/requerimientos si existen.
C) Programa del albergue
- Habitaciones, camas por habitación, privados/familiares, accesibles.
- Baños/duchas y distribución (ratio por plaza).
- Zonas comunes (m² y equipamiento): cocina, comedor, recepción, lavandería, taquillas, patios.
- Equipos: caldera/clima, placas solares, PCI, CCTV.
D) Estado técnico y CAPEX
- Informe de mantenimiento: humedades, cubierta, fachada, carpinterías, aislamiento.
- Consumos energéticos (facturas) y potencia.
- Inversiones necesarias a 1/3/5 años (estimación realista).
E) Operación y resultados (mínimo 3 años, ideal 5)
- Ingresos: camas, privadas, extras (desayuno/bar/actividades).
- Ocupación mensual, tarifa media, estancia media.
- Mix de canales y comisiones.
- Gastos: personal, suministros, lavandería, limpieza, mantenimiento, seguros, marketing, impuestos, software.
- EBITDA normalizado (ajustando sueldo propietario y no recurrentes).
F) Contratos y dependencias
- Arrendamientos, proveedores, personal clave.
- Gestor externo (si existe): condiciones, duración, penalizaciones.
- Dependencia de un gran cliente (colegios/clubs) y riesgo de pérdida.
G) Reputación y posicionamiento
- Reseñas y quejas recurrentes.
- Web/SEO, base de datos, redes, acuerdos locales.
- Diferenciadores (ruta, vistas, actividades, certificaciones).
H) Competencia inmediata
- Competidores reales “a pie”: precio por cama/privada, servicios, puntuación, distancia.
- Cambios previstos: nuevas aperturas, restricciones municipales.
Indicadores clave en albergues: los números que más mueven el valor
Los KPIs que mejor explican precio y resiliencia:
- Ocupación (anual y por temporada) y cómo se sostiene fuera del pico.
- Tarifa media (por cama y por privada) y dispersión por canal.
- Ingresos complementarios (desayuno, bar, actividades) y margen real.
- Costes variables (lavandería, limpieza, amenities, comisiones OTA, energía).
- Ratio baños/plaza y calidad de zonas comunes (impacta en precio percibido).
- Reputación (nota + volumen de reseñas) como proxy de demanda futura.
Ingresos y ocupación
(anual y por temporada) y cómo se sostiene fuera del pico.
Tarifa media
(por cama y por privada) y dispersión por canal.
Ingresos complementarios
(desayuno, bar, actividades) y margen real.
Costes variables
(lavandería, limpieza, amenities, comisiones OTA, energía).
Ratio baños/plaza
calidad de zonas comunes (impacta en precio percibido).
Reputación
nota + volumen de reseñas) como proxy de demanda futura.
Métodos para valorar un albergue y cuándo usar cada uno
Usamos un enfoque combinado, pero el método líder para un albergue en marcha suele ser DCF (rentas) con EBITDA normalizado, porque valora la capacidad de generar caja con sus riesgos.
| Método | Cuándo encaja mejor | Qué datos exige | Riesgo típico |
|---|---|---|---|
| Método Rentas (DCF) | Negocio funcionando (histórico 3–5 años) | ocupación, ADR/ingreso por cama, costes, capex, mix canales | “optimismo” en supuestos |
| Método Comparación | Hay ventas recientes comparables | ventas reales, plazas, ubicación, estado, licencia | comparables “falsos” |
| Método Coste / reposición | Edificio singular o sin comparables | terreno + reposición – depreciación | ignora rentabilidad si se usa solo |
Nota de estándares: si el informe se enmarca en estándares internacionales (p. ej., RICS/IVS), la trazabilidad de supuestos y la transparencia en el reporte pesan muchísimo.
¿Cómo normalizamos el EBITDA en albergues?
El EBITDA útil para valorar no es el contable sin más: lo ajustamos para reflejar una operación “normal” y comparable.
Ajustes típicos que aplicamos:
- Sueldo del propietario (si no está a mercado).
- Gastos no recurrentes (obra puntual, reparación excepcional).
- Cierres estacionales: distinguimos cierre “estratégico” vs “por falta de demanda”.
- Mix de canales: una dependencia excesiva de OTAs puede aumentar riesgo y bajar múltiplos.
Ejemplo práctico: si un albergue cerró 3 meses por reforma, no proyectamos ese año como “normal” sin reconstruir ocupación y costes.
Errores comunes al tasar un albergue (y cómo evitarlos)
- Usar solo €/m² como si fuera vivienda: en albergues manda la caja (y el riesgo de caja).
- Comparables que no son comparables: mismo municipio ≠ mismo producto (plazas, baños, zonas comunes, reputación).
- No presupuestar CAPEX: una cubierta o PCI desactualizada te cambia la valoración de golpe.
- Confundir “ocupación pico” con ocupación anual: lo que vale es la curva completa.
- Ignorar dependencia (colegios/gestor/OTAs): si se cae un pilar, se cae el flujo.
¿Qué entregamos en el informe de tasación?
Entregamos un informe pensado para decisiones: valor, hipótesis, sensibilidad y riesgos.
Incluye:
- Valor principal más rango (según escenarios).
- Métodos aplicados (DCF, comparables y/o reposición) y por qué.
- Hipótesis trazables (ocupación, tarifas, capex, tasa de descuento) alineadas con estándares cuando aplica.
Preguntas frecuentes sobre tasación de Albergues
¿Qué método es mejor para tasar un albergue en funcionamiento?
Si el albergue está operando con histórico fiable, lo más robusto suele ser DCF con EBITDA normalizado, porque captura rentabilidad y riesgo del negocio.
Consejo: cuanto más estacional sea, más importante es trabajar con datos mensuales y no solo anuales.
¿Cuántos años de cuentas necesitamos para una tasación seria?
Lo mínimo práctico son 3 años, y lo ideal 5 para ver ciclos completos y anomalías (reformas, cierres, cambios de gestor).
Consejo: si solo hay 1–2 años, se puede trabajar, pero el rango será más amplio y pediremos más evidencia (reseñas, canal, competencia, capex).
¿La tasación valora el negocio o el inmueble?
Depende del objetivo del informe. En valoración profesional se puede modelizar el flujo del negocio y/o el del inmueble según estándar y finalidad (p. ej., diferencias de enfoque entre prácticas ECO y RICS/IVS).
Consejo: define antes si el valor debe ser “para garantía” o “para transacción”.
¿Qué documentos suelen bloquear una valoración (los “faltantes críticos”)?
Los que más bloquean son: plazas autorizadas y licencia, planos/superficies, histórico mensual de ocupación y tarifas, y capex pendiente (PCI, accesibilidad, cubierta, humedades).
Consejo: con nuestra checklist A–H normalmente lo prevenimos desde el día 1.
¿Qué hace diferente a un albergue frente a un hotel?
En albergues, el valor se mueve más por plazas/camas, ratio de baños, zonas comunes, gestión de costes variables (lavandería/limpieza) y estacionalidad real (cierres, clima, calendario escolar o peregrino) que por “categoría hotelera”.
En nuestra experiencia, cuando tasamos albergues, lo que más cambia la película es:
- Cliente principal: peregrinos vs grupos escolares vs mochileros vs empresas/deporte.
- Canales de venta: directo, OTAs, acuerdos con asociaciones/colegios/clubs.
- Dependencias: un gran cliente que llena meses completos puede subir (o hundir) el valor si el contrato no está bien amarrado.
¿Se puede hacer una tasación orientativa sin visitar el albergue?
Se puede dar un rango preliminar con documentación y evidencia, pero para un informe defendible suele ser necesario contrastar estado técnico, distribución real y cumplimiento.
Consejo: si hay prisa, hacemos dos fases: pre-rango (rápido) + informe completo.
Glosario (términos que usamos)
- EBITDA: beneficio antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (lo normalizamos para comparar).
- DCF (Discounted Cash Flow): valoración por descuento de flujos futuros con una tasa que refleja riesgo.
- CAPEX: inversiones necesarias para mantener/actualizar el activo (no es gasto corriente).
- ADR: tarifa media diaria (en albergues suele mirarse por cama y por privada).
- RevPAR: ingreso por habitación disponible; en albergues a veces se adapta a ingreso por plaza/cama disponible.
