La Orden ECO/805/2003 es el “manual técnico” oficial que marca cómo se calcula el valor de tasación, qué métodos se pueden usar y cómo debe documentarse el informe/certificado cuando la tasación se usa para finalidades financieras concretas (por ejemplo, hipoteca).
Su texto consolidado fue actualizado el 12/06/2025 y las principales novedades aplican desde el 12/08/2025.
En Arquitasa solemos explicarlo así: no es solo una cifra, es un procedimiento con trazabilidad (datos, comprobaciones, condicionantes/advertencias y justificaciones) pensado para que el valor sea defendible ante terceros y supervisores.
Indice de contenidos
- 1 1. Qué es la Orden ECO/805/2003 y para qué sirve en una tasación
- 2 2. Cuándo es obligatoria la tasación ECO
- 3 3. Los 4 métodos de valoración ECO: cuál se usa en cada inmueble
- 4 4. Método de comparación: el de “mínimo 6 comparables”
- 5 5. Método del coste: cuando el mercado no explica bien el valor
- 6 6. Método residual: suelo y promociones (dinámico vs estático)
- 7 7. Método de actualización de rentas: activos que generan ingresos
- 8 8. Principios clave que condicionan el valor (y que explican por qué dos tasaciones no siempre coinciden)
- 9 9. Qué debe incluir un informe ECO “bien hecho” (estructura y trazabilidad)
- 10 10. Cambios relevantes desde 2025: ECM/599/2025 explicada “en humano”
- 11 11. Cómo encargar una tasación ECO paso a paso
- 12 12. Errores comunes a evitar (y cómo los evitamos nosotros)
- 13 13. Preguntas frecuentes sobre la normativa eco
1. Qué es la Orden ECO/805/2003 y para qué sirve en una tasación
La Orden ECO/805/2003 fija normas y criterios técnicos para calcular el valor de tasación y para emitir informes y certificados con una estructura mínima y verificable.
1.2 Qué regula exactamente (métodos, criterios y forma del informe)
Regula:
- Ámbito de aplicación (finalidades para las que “manda” la ECO).
- Principios (prudencia, mayor y mejor uso, transparencia… y desde 2025 también sostenibilidad).
- Métodos de valoración admitidos (coste, comparación, actualización de rentas y residual).
- Documentación mínima y comprobaciones (Registro, Catastro, CEE, etc.).
- Condicionantes/advertencias y cómo afectan a la validez del valor.
1.3 Lo que NO regula (quién “puede” tasar)
La propia Orden recuerda que no regula la capacidad subjetiva para tasar ni quién designa al tasador; eso depende de la normativa aplicable según finalidad.
En la práctica, para tasación con efectos en ciertos ámbitos (p. ej. hipotecario), se exige intervención de sociedades/servicios homologados por el supervisor correspondiente (Banco de España en su ámbito).
2. Cuándo es obligatoria la tasación ECO
La ECO es aplicable cuando el valor se usa para estas finalidades del artículo 2: garantía hipotecaria, aseguradoras, IIC inmobiliarias y fondos de pensiones.
2.1 Finalidades del artículo 2 (las típicas que “nos piden”)
- Hipoteca: garantía hipotecaria ligada a cartera de cobertura de títulos/bonos garantizados (según el marco vigente).
- Aseguradoras: valor razonable y valoración de activos.
- IIC inmobiliarias: determinación de patrimonio.
- Fondos de pensiones: patrimonio inmobiliario.
2.2 Compra-venta, herencias, divorcios: ¿también “ECO”?
Cuando la finalidad no está en el art. 2, podemos seguir criterios ECO como estándar de calidad (métodos, comparables, documentación), pero la “obligatoriedad” depende del uso que vaya a tener la valoración.
En Arquitasa lo hacemos mucho porque reduce discusiones: el informe queda más sólido y comparable. (Si el destino es judicial o fiscal, conviene revisar requisitos específicos de ese procedimiento.)
3. Los 4 métodos de valoración ECO: cuál se usa en cada inmueble
La Orden reconoce cuatro métodos técnicos: coste, comparación, actualización de rentas y residual; y con ellos se puede obtener valor de mercado, hipotecario y reemplazamiento.
3.1 Tabla rápida: método recomendado por caso habitual
| Caso típico | Método más frecuente | Cuándo encaja | “Se cae” cuando… |
|---|---|---|---|
| Vivienda en zona con mercado activo | Comparación | Hay comparables suficientes y homogeneizables | No hay mercado representativo o datos fiables |
| Edificio nuevo/singular | Coste | Podemos estimar reemplazamiento con base técnica | Costes no representativos o falta info de calidades/estado |
| Solar / promoción / rehab | Residual (dinámico o estático) | Hay info urbanística y de mercado para producto final | Incertidumbre urbanística o faltan datos de costes/ventas |
| Local/oficinas con renta | Actualización de rentas | Hay mercado de alquiler o contrato o contabilidad | Rentas atípicas/no sostenibles o datos insuficientes |
4. Método de comparación: el de “mínimo 6 comparables”
Si tasamos por método de comparación, la clave es demostrar que existe mercado y que tenemos información suficiente para homogeneizar… incluyendo al menos seis transacciones u ofertas comparables.
4.1 Requisitos que más miramos en la práctica
- Mercado representativo de comparables.
- Datos para homogeneización (ubicación, tipología, estado, superficie…).
- ≥ 6 transacciones u ofertas (no “dos portales y ya”).
4.2 Cambios 2025 que afectan al “comparativo”
Desde la reforma de 2025 se empuja a una trazabilidad más explícita del comparativo: identificar fuentes de testigos y justificar ponderaciones/homogeneización (la propia exposición de motivos de ECM/599/2025 lo detalla como objetivo de transparencia).
En Arquitasa, esto lo traducimos en una regla interna sencilla: cada testigo debe ser trazable (origen, fecha, características) y la ponderación tiene que tener sentido técnico, no “porque sí”.
5. Método del coste: cuando el mercado no explica bien el valor
El método del coste es aplicable a edificios en proyecto, construcción, rehabilitación o terminados, y permite obtener un valor de reemplazamiento (bruto/neto).
5.1 Cuándo nos suele salvar
- Inmuebles singulares (poca muestra comparable).
- Obra nueva con especificaciones claras.
- Rehabilitaciones donde el coste y la depreciación explican bien el valor.
5.2 Limitación típica
Aunque el coste aporte una base fuerte, si el mercado “paga” otra cosa, el método debe integrarse con criterio (y explicar por qué el coste es representativo en ese caso concreto).
6. Método residual: suelo y promociones (dinámico vs estático)
El residual se usa para estimar el valor a partir de una promoción “más probable” (producto final, costes, plazos, márgenes). La Orden distingue:
- Residual dinámico (flujos esperados).
- Residual estático (valores actuales).
6.1 Cuándo se permite cada uno
- Dinámico: terrenos urbanos/urbanizables y edificios en proyecto/construcción/rehabilitación (incluso con obras paradas).
- Estático: solo en solares/inmuebles en rehabilitación donde se pueda empezar en ≤ 1 año, y en solares edificados.
En nuestro día a día, el residual se gana o se pierde en urbanismo y supuestos: si el “mejor uso” no está bien amarrado al régimen urbanístico, el número final queda cojo.
7. Método de actualización de rentas: activos que generan ingresos
Si el inmueble es susceptible de producir rentas, la actualización puede ser el método natural, siempre que se cumplan requisitos: mercado de alquiler representativo (con datos), contrato o datos de explotación.
7.1 “6 rentas” también existe
Para presumir mercado de alquiler representativo, la Orden exige como mínimo seis datos de rentas de comparables, además de datos para homogeneizar.
8. Principios clave que condicionan el valor (y que explican por qué dos tasaciones no siempre coinciden)
La tasación ECO no es “aplicar una fórmula”: es aplicar principios que obligan a razonar el valor.
8.1 Prudencia, mayor y mejor uso, transparencia… (en 30 segundos)
- Finalidad: el método y criterios deben ser coherentes con el uso del informe.
- Mayor y mejor uso: el valor depende del uso más aconsejable dentro de lo legal y físicamente posible.
- Prudencia: ante escenarios igual de probables, se elige el de menor valor (obligatorio en varias finalidades del art. 2).
- Transparencia: el informe debe permitir entender hipótesis y documentación usada.
- Sostenibilidad (desde 2025): se consideran indicadores ambientales/climáticos cuando corresponda.
En Arquitasa lo notamos especialmente en hipoteca: prudencia + trazabilidad hacen que el informe sea “banco-ready” desde el primer envío.
9. Qué debe incluir un informe ECO “bien hecho” (estructura y trazabilidad)
Un informe ECO robusto es el que permite responder a estas preguntas sin improvisar: qué hemos comprobado, qué fuentes usamos, qué método aplica y por qué, y qué limitaciones existen.
9.1 Documentación mínima que hoy (con reforma 2025)
La Orden exige, entre otros, documentos registrales/catastrales recientes y desde 2025 incorpora expresamente:
- Certificación registral (o nota simple en supuestos) y Catastro con antigüedad controlada (típicamente 3 meses).
- Certificado de eficiencia energética (CEE) registrado para edificios terminados; y en obra/proyecto, CEE + solicitud registral con datos coincidentes.
En la práctica: si falta el CEE registrado cuando aplica, la tasación se atasca. Nosotros lo tratamos como “documento crítico” desde el minuto 1.
9.2 Emisión, visita y caducidad: plazos que generan sorpresas
- La fecha de emisión no puede ser posterior en más de 2 meses a la última inspección ocular (salvo excepciones justificadas, p. ej. terrenos/patrimonios hasta 6 meses).
- Los informes/certificados caducan a los 6 meses desde la fecha de emisión.
10. Cambios relevantes desde 2025: ECM/599/2025 explicada “en humano”
La Orden ECM/599/2025 se publicó el 12/06/2025 y entró en vigor a los dos meses: 12/08/2025.
10.1 Principio de sostenibilidad y riesgos climáticos
Se incorpora un principio de sostenibilidad dentro de los principios de la ECO, incluyendo referencia a riesgos ambientales y climáticos que puedan afectar al inmueble.
10.2 CEE como documentación obligatoria (antes de tasar, en la práctica)
El CEE registrado pasa a estar expresamente dentro de la documentación a incorporar según el tipo de edificio (terminado vs proyecto/obra).
10.3 Firma electrónica, índice y documentación registral “actual”
La reforma incluye medidas de forma y trazabilidad (ej. índice al inicio del informe; firma electrónica de quienes firman; y eliminación de soluciones menos garantistas para acreditar realidad registral).
10.4 Comparables: más trazabilidad (fuentes y ponderaciones)
Se refuerza la idea de indicar fuente de cada testigo y justificar ponderaciones/homogeneización para facilitar la comprensión del comparativo.
10.5 Modelos automatizados de valoración (MAV/AVM): cuándo sí y con qué reglas
Se añade el art. 15 bis sobre modelos automatizados: solo para inmuebles homogéneos en mercados activos; deben estimar valor de mercado y valor hipotecario; y la sociedad de tasación debe mantener documentación técnica a disposición del supervisor (Banco de España).
11. Cómo encargar una tasación ECO paso a paso
Si el objetivo es que la tasación salga a la primera, el orden importa: primero documentación crítica, luego visita, luego análisis.
11.1 Reunir documentación crítica (antes de pedir visita)
Checklist práctico (lo mínimo que nos acelera el informe):
- Registro/nota simple reciente + cargas/titularidad (según finalidad).
- Catastro descriptivo y gráfico obtenido de sede (reciente).
- CEE registrado (o CEE + solicitud si es obra/proyecto).
- Planos/superficies, reforma, estado de ocupación (si aplica), y para activos con rentas: contratos/rentas/contabilidad según proceda.
11.2 Visita e inspección ocular
Aquí se gana tiempo si el inmueble está accesible, con documentación a mano, y con información clara sobre reformas y calidades (luego evita “idas y vueltas”).
11.3 Elección de método más justificación
- Vivienda típica: comparación con ≥ 6 testigos.
- Suelo/promoción: residual con supuestos urbanísticos consistentes.
- Ingresos: actualización con mercado/contrato/datos válidos.
11.4 Entrega y validez
Recordatorio que damos siempre: la tasación caduca a los 6 meses, así que si la operación se alarga, hay que planificarlo.
12. Errores comunes a evitar (y cómo los evitamos nosotros)
Los fallos que más retrasan una tasación ECO suelen ser “tontos”, pero cuestan días:
- CEE no registrado o incoherente (obra/proyecto): bloquea.
- Registro/Catastro desactualizados o sin trazabilidad de cambios.
- Comparables insuficientes o sin homogeneización defendible (el típico “solo portales”).
- Urbanismo sin amarre (residual): sin régimen aplicable claro, el supuesto de promoción se discute.
- Operaciones con plazo largo sin plan: caduca a 6 meses y obliga a actualizar/reemitir.
13. Preguntas frecuentes sobre la normativa eco
13.1 ¿La Orden ECO/805/2003 es obligatoria para cualquier tasación?
Es obligatoria cuando el valor se usa para las finalidades del art. 2 (hipoteca, aseguradoras, IIC inmobiliarias y fondos de pensiones).
Para otros usos, puede aplicarse como estándar técnico, pero la exigencia depende del destino del informe.
13.2 ¿Cuántos comparables exige la Orden ECO en el método de comparación?
Exige información suficiente de al menos seis transacciones u ofertas comparables que reflejen el mercado actual.
13.3 ¿Cuánto dura (caduca) una tasación ECO?
Caduca a los 6 meses desde la fecha de emisión del informe/certificado.
13.4 ¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética (CEE) para tasar?
Sí: para edificios terminados debe incorporarse el CEE debidamente registrado; y para edificios en construcción o proyecto, el CEE y la copia de la solicitud registral con datos coincidentes.
13.5 ¿Qué cambió con la Orden ECM/599/2025 (2025)?
Entró en vigor el 12/08/2025 e introduce, entre otras medidas, principio de sostenibilidad, refuerzos de trazabilidad (índice, firma electrónica, testigos) y reglas para modelos automatizados (art. 15 bis).
