Coste de construcción y valor de tasación: qué incluye cada cifra y por qué no coinciden
Coste de construcción y valor de tasación: qué incluye cada cifra, qué exige la Orden ECO y por qué lo invertido puede no coincidir con la tasación.
El coste de construcción y valor de tasación están relacionados, pero no son magnitudes equivalentes. Haber gastado 300.000 € en una vivienda no obliga a que el informe adopte ese mismo importe como valor.
El coste explica qué recursos exige ejecutar o reemplazar el inmueble. La tasación determina su valor para una finalidad concreta, aplicando la metodología que corresponda y utilizando costes y datos de mercado adecuados a la fecha de valoración.
Calculadora didáctica: separa inversión, coste técnico y partidas que no se tratan igual
Introduce las cantidades de tu proyecto para entender por qué el total desembolsado no equivale automáticamente al valor de tasación.
Importante: esta herramienta tiene finalidad didáctica. No valida facturas, no determina el valor técnico del suelo y no convierte automáticamente el PEM o la inversión total en un valor de tasación.
Si construir mi casa cuesta 300.000 €, ¿su tasación será de 300.000 €?
No necesariamente. El coste realmente pagado por el propietario es información útil, pero no constituye por sí solo el valor de tasación.
Una autopromoción puede sumar terreno, obra, técnicos, licencias, seguros y financiación.
La normativa de valoración no trata todas esas partidas de la misma forma.
Podemos haber gastado 300.000 € en obra sobre una parcela valorada técnicamente en 100.000 €. Eso no convierte automáticamente la casa terminada en un inmueble de 400.000 €.
La pregunta correcta no es solo “¿cuánto he pagado?”, sino “¿qué partidas son relevantes para la finalidad de la tasación y qué valor resulta de la metodología aplicable y de las evidencias del mercado?”.
Una tasación de vivienda permite responder a esa segunda pregunta sobre el inmueble concreto. Las facturas ayudan a documentar la construcción, pero no sustituyen la metodología de valoración.
Coste de construcción y valor de tasación: qué incluye realmente cada cifra
Antes de comparar importes debemos saber qué representa cada uno. El PEM del proyecto, el coste de ejecución material adoptado por el tasador, el coste por contrata y el desembolso total del propietario no son sinónimos.
| Concepto | Qué significa |
|---|---|
| PEM del proyecto | Presupuesto de ejecución material previsto en la documentación del proyecto. Es una referencia documental. |
| Coste de ejecución material adoptado | Coste técnico considerado en la valoración con precios adecuados a la fecha y características del inmueble. |
| Coste de construcción por contrata | Coste de ejecución material más gastos generales y, en su caso, beneficio industrial del constructor. |
| Gastos necesarios | Conceptos admitidos por el artículo 18 de la Orden ECO para realizar el reemplazamiento. |
| Valor del suelo | Valor del terreno determinado con el método aplicable. |
| Valor de tasación | Resultado adoptado para la finalidad concreta conforme a las reglas de valoración correspondientes. |
El PEM del proyecto no debe confundirse automáticamente con el coste de ejecución material adoptado por el tasador. El proyecto ayuda a conocer alcance y calidades, pero la Orden ECO exige trabajar con costes adecuados a las condiciones y precios existentes en la fecha de valoración.
Esta distinción explica por qué dos cifras €/m² pueden parecer incompatibles sin que necesariamente lo sean. Una puede hablar de PEM y otra de contrata, inversión total o coste de reemplazamiento.
Por eso esta página no publica una horquilla nacional de “cuánto cuesta construir una casa”. Para tasación es más útil saber qué incluye cada cifra y qué importe técnico corresponde al inmueble concreto.
Qué entra y qué no entra en el coste técnico de reemplazamiento
El artículo 18 de la Orden ECO/805/2003 estructura el valor de reemplazamiento bruto mediante suelo, coste de edificación y gastos necesarios. El desarrollo completo del valor de reemplazamiento puede consultarse aparte.
Aquí interesa una conclusión práctica: no se trata de sumar todo lo que haya pagado el propietario. El coste por contrata y los gastos necesarios tienen definiciones concretas.
Coste de construcción por contrata
La Orden ECO lo define a partir del coste de ejecución material de la obra, los gastos generales y, en su caso, el beneficio industrial del constructor.
La norma también introduce exclusiones. No incluye elementos no esenciales fácilmente desmontables y, salvo en inmuebles ligados a una explotación económica, excluye determinados acabados e instalaciones no polivalentes.
Con “no polivalentes” la norma alude a acabados o instalaciones vinculados a un uso específico, frente a elementos aprovechables de forma más general. Por eso el técnico debe clasificar las partidas antes de incorporarlas al coste.
Gastos necesarios
Los gastos necesarios deben responder a valores medios de mercado y calcularse con precios existentes en la fecha de valoración. Incluyen honorarios técnicos, licencias y tasas, seguros obligatorios, gastos de administración del promotor y estudios necesarios.
La norma también incluye los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para formalizar la declaración de obra nueva. Eso no significa que cualquier impuesto soportado durante una autopromoción se incorpore automáticamente al cálculo.
Quedan fuera como gastos necesarios el beneficio del promotor y los gastos financieros o de comercialización. Para profundizar en el procedimiento técnico puede consultarse el método del coste.
Vivienda terminada y vivienda en construcción: no se valoran igual
La fase de obra cambia de forma importante el análisis. No debemos trasladar sin más las reglas de una vivienda terminada a una autopromoción que todavía está en construcción.
Vivienda terminada para mercado hipotecario
Para la finalidad de mercado hipotecario del artículo 2.a), el artículo 45 de la Orden ECO fija una secuencia para viviendas terminadas de uso propio o vacías y no ligadas a explotación.
Primero se toma el valor por comparación, en su caso ajustado. Si no puede calcularse, se utiliza el valor por actualización del artículo 28; si tampoco puede obtenerse, el valor de tasación tendrá como máximo el valor de reemplazamiento neto.
Cuando el método de comparación resulta aplicable, el análisis de comparables pasa a ser determinante. El coste histórico sigue siendo información del inmueble, pero no sustituye esa regla de valoración.
Vivienda en construcción
Para esa misma finalidad hipotecaria, el artículo 45 establece con carácter general que el valor de tasación de un inmueble en construcción o rehabilitación es el valor de reemplazamiento neto. Si las obras están paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, la norma introduce una regla específica.
El artículo 18 añade que el valor de reemplazamiento bruto debe atender a la obra efectivamente ejecutada en la fecha de valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. Haber comprado materiales y almacenarlos no incrementa automáticamente el valor actual de la obra.
Además, puede calcularse el valor bajo hipótesis de edificio terminado. La operación de financiación puede requerir conocer tanto el valor actual como ese valor bajo hipótesis de edificio terminado.
Certificaciones y valoraciones intermedias de obra: qué diferencia hay
Una certificación de obra y una valoración intermedia no son el mismo documento. La primera acredita avance desde la dirección facultativa; la segunda es una valoración emitida después de la tasación inicial durante la construcción o rehabilitación.
La Orden ECO define la valoración intermedia de obra como aquella que refleja el avance y el porcentaje ejecutado, además de otras circunstancias capaces de afectar al valor. Su emisión no implica por sí sola actualizar los valores de la tasación inicial.
Esta terminología es más precisa que hablar simplemente de “sucesivas tasaciones”. En una autopromoción financiada, cada documento cumple una función diferente dentro del seguimiento de la obra.
El valor actual tampoco debe confundirse con la hipótesis de edificio terminado. La primera mira la situación efectivamente alcanzada; la segunda proyecta el escenario previsto al finalizar según las condiciones y documentación aplicables.
Ejemplo: he gastado X, ¿por qué la tasación puede dar otra cifra?
Veamos una estructura simplificada y puramente ilustrativa. No representa una tasación ECO ni precios orientativos de construcción en España.
| Concepto ilustrativo | Importe |
|---|---|
| Valor técnico del terreno | 120.000 € |
| PEM incluido en el proyecto | 210.000 € |
| Gastos generales + beneficio industrial presupuestados | 35.000 € |
| Honorarios, licencias, seguros y otros gastos | 32.000 € |
| Gastos financieros soportados por el propietario | 18.000 € |
Para convertir ese esquema en un cálculo técnico de reemplazamiento no bastaría con sumar las filas.
Habría que comprobar que los costes adoptados representan precios de mercado a la fecha de valoración, que los gastos cumplen el artículo 18 y que no existen partidas que deban excluirse.
También habría que determinar técnicamente el valor del terreno. Por eso la tabla es una estructura simplificada del coste, no un valor de reemplazamiento bruto.
Supongamos ahora que la vivienda ya está terminada y que la finalidad de mercado hipotecario y el método de comparación resultan aplicables. Si los comparables sostienen un valor inferior a la inversión total, el gasto realizado no obliga a elevar la tasación hasta esa cifra.
También puede ocurrir lo contrario si el suelo, la ubicación y los comparables sostienen un valor superior. La relación entre coste y tasación depende de la fase, la finalidad y la metodología aplicable.
Qué documentación conviene preparar en una autopromoción
La documentación permite distinguir lo proyectado, lo autorizado y lo realmente ejecutado. En valoraciones comprendidas en la Orden ECO, el artículo 8 exige además documentos concretos según la fase del edificio.
Para una construcción o rehabilitación valorada bajo hipótesis de edificio terminado, la norma contempla proyecto visado, licencia o autorización administrativa, última certificación de obra y, si existen, contrato de ejecución y presupuesto de contrata.
Si se utiliza la autorización administrativa alternativa a la licencia, el artículo 8 exige además disponer de la declaración de obra nueva en construcción inscrita en el Registro de la Propiedad.
Desde agosto de 2025, en edificios en construcción o proyecto dentro del ámbito de la Orden ECO, debe incorporarse el certificado de eficiencia energética y la copia de la solicitud de inscripción en el registro, y sus datos deben ser coincidentes. La exigencia deriva de la Orden ECM/599/2025.
Una carpeta práctica debería reunir:
- Proyecto visado y modificaciones. Para conocer la solución realmente prevista.
- Licencia o autorización aplicable. Si se usa autorización en lugar de licencia, también debe constar la obra nueva en construcción inscrita.
- Presupuesto y contrato de ejecución. Cuando existan.
- Última certificación de obra. Para documentar lo efectivamente ejecutado.
- CEE y solicitud de inscripción. Con datos coincidentes en edificios en construcción o proyecto dentro del ámbito ECO.
- Documentación registral y catastral. Según finalidad y expediente.
En una tasación hipotecaria de autopromoción conviene explicar desde el inicio la fase de obra y qué valor necesita la entidad. Arquitasa puede definir el alcance dentro de sus servicios de tasación antes de iniciar el informe.
Preguntas frecuentes sobre coste de construcción y valor de tasación
¿Si he gastado 300.000 € en construir, la vivienda se tasará por 300.000 €?
No necesariamente. El gasto soportado por el propietario y el valor de tasación responden a conceptos distintos. La fase de obra, el suelo, la finalidad, los costes técnicos admitidos y, cuando corresponda, el mercado comparable pueden situar el valor por encima o por debajo de la inversión realizada.
¿El PEM del proyecto es el coste que utiliza automáticamente el tasador?
No. El PEM es una referencia documental del proyecto y no se traslada automáticamente al informe. El tasador debe adoptar costes adecuados a las características del inmueble, la fecha de valoración y la metodología aplicable.
¿Qué gastos no entran en el valor de reemplazamiento bruto?
La Orden ECO excluye como gastos necesarios el beneficio del promotor y cualquier gasto financiero o de comercialización. El coste por contrata también tiene exclusiones para determinados elementos desmontables y acabados o instalaciones no polivalentes. El tratamiento concreto depende del inmueble y de las partidas existentes.
¿Cómo se sigue el valor de una vivienda durante la construcción?
Puede partirse de una tasación inicial y emitirse después una valoración intermedia de obra. Esta refleja el avance y porcentaje ejecutado y otras circunstancias que puedan afectar al valor. Su emisión no implica por sí misma actualizar todos los valores incluidos en la tasación inicial.
¿Qué cambia cuando la vivienda ya está terminada?
Cambia la regla según la finalidad. Para mercado hipotecario, una vivienda terminada de uso propio o vacía y no ligada a explotación sigue la secuencia del artículo 45, comenzando por comparación cuando puede calcularse. Esta regla no describe todas las tasaciones posibles: otras finalidades pueden aplicar criterios distintos.
¿El coste del terreno forma parte del coste de construcción?
No debe mezclarse con el coste de ejecución de la edificación. En el valor de reemplazamiento, el suelo y la construcción son componentes diferenciados y el terreno debe valorarse con el método que corresponda.
¿Los gastos financieros de una autopromoción aumentan el valor de tasación?
No se incorporan automáticamente como gastos necesarios del valor de reemplazamiento. El artículo 18 de la Orden ECO excluye los gastos financieros y de comercialización dentro de esa categoría.
¿Los materiales comprados pero todavía no instalados cuentan como obra ejecutada?
No deben confundirse con obra efectivamente ejecutada. Para inmuebles en construcción, la valoración debe atender a la situación real alcanzada y la norma indica que los acopios no se incorporan automáticamente como obra ejecutada.
Glosario de términos
- PEM
- presupuesto de ejecución material incluido en el proyecto; no equivale automáticamente al coste técnico adoptado en tasación.
- Coste por contrata
- coste de ejecución material más gastos generales y, en su caso, beneficio industrial del constructor, con las exclusiones previstas en la Orden ECO.
- Gastos necesarios
- costes admitidos por el artículo 18 para realizar el reemplazamiento, calculados con precios de mercado a la fecha de valoración.
- Valor de reemplazamiento
- valor técnico obtenido mediante el método del coste; puede ser bruto o neto.
- Valoración intermedia de obra
- valoración posterior a la inicial que refleja avance, porcentaje ejecutado y circunstancias relevantes de la construcción.
- Hipótesis de edificio terminado
- valor previsto para un inmueble en proyecto, construcción o rehabilitación bajo los supuestos de finalización establecidos.
Aviso importante
Esta página tiene carácter informativo y no sustituye la valoración técnica de una operación concreta. El tratamiento de cada partida depende del inmueble, la fecha, la fase de obra y la finalidad del informe. Datos y normativa revisados a 2026-09-29; consulta el texto vigente de la Orden ECO/805/2003 en el BOE.
¿Necesitas determinar el valor de una autopromoción o vivienda en construcción?
Una tasación permite separar la inversión realizada del valor técnico que corresponde según la finalidad, la fase de obra, la documentación y la metodología aplicable.
Presupuesto cerrado según finalidad, alcance y complejidad. Sin cifras de precio predefinidas.
