¿Una hipoteca entre particulares necesita tasación?
Una hipoteca entre particulares necesita tasación en determinados casos. Te explicamos cuándo, qué exige la ley y quién puede valorar el inmueble.
No todas las hipotecas entre particulares exigen exactamente la misma tasación. Depende de si se constituye una hipoteca, de cómo actúa el prestamista, de si la operación entra en la Ley 5/2019 y de las vías de ejecución que se quieran pactar.
Si la Ley 5/2019 resulta aplicable, su artículo 13 exige una tasación adecuada e independiente antes de celebrar el préstamo. En determinadas hipotecas privadas con ejecución directa o venta extrajudicial, la tasación profesional y el tipo de subasta también adquieren relevancia registral y procesal.
Antes de encargar el informe conviene definir la finalidad con el notario o abogado que prepare la operación.
Una hipoteca entre particulares puede necesitar una tasación profesional, pero no existe una única respuesta para todas las operaciones privadas.
Hay que distinguir quién presta, qué inmueble se hipoteca, si la Ley 5/2019 entra en juego y qué vías de ejecución se quieren incluir en la escritura.
Por eso, antes de firmar, conviene definir la finalidad exacta de la valoración.
Orientador: ¿qué debes aclarar antes de encargar la tasación?
Responde cuatro preguntas. No determina por sí solo la obligación legal: te indica qué punto debe confirmarse antes de firmar.
Herramienta orientativa. El encaje de la operación en la Ley 5/2019, la redacción de la escritura y las vías de ejecución deben confirmarse con notario o abogado.
Una hipoteca entre particulares necesita tasación: tabla rápida
| Situación | ¿La tasación entra en juego? | ¿Debe ser de sociedad homologada? |
|---|---|---|
| Préstamo bancario con garantía hipotecaria | Sí, antes de formalizar la operación | Debe ajustarse al régimen legal aplicable; no se reduce en todos los casos a una única clase de emisor |
| Prestamista profesional incluido en la Ley 5/2019 | Sí, el artículo 13 exige tasación previa | Debe cumplir los requisitos del artículo 13 de la Ley 5/2019 |
| Particular no profesional y pacto de ejecución hipotecaria directa o venta extrajudicial | Sí. Para esas vías, la doctrina registral exige una tasación profesional y un tipo de subasta | La doctrina registral admite que no sea necesariamente una sociedad homologada si el acreedor queda fuera del régimen de la Ley 2/1981 |
| Particular no profesional sin esas vías especiales | Depende de cómo se configure la garantía y su eventual ejecución | Debe revisarse el caso concreto antes de firmar |
| Las partes quieren una valoración independiente y trazable aunque no exista obligación de contratar una sociedad homologada | Sí, por decisión de las partes | Pueden optar voluntariamente por una sociedad homologada |
El artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vincula la ejecución directa con la fijación en escritura de un valor que servirá como tipo de subasta. Una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de marzo de 2026 reproduce esa redacción vigente.
Esa referencia confirma la importancia procesal del valor pactado para subasta.
Importante: no recomendamos decidir el tipo de informe solo por el nombre informal de la operación. Antes de encargar la tasación conviene indicar quién es el prestamista, qué inmueble se hipoteca, si el préstamo queda sujeto a la Ley 5/2019 y qué pactos de ejecución se quieren incorporar.
Préstamo entre particulares e hipoteca entre particulares no son lo mismo
Un préstamo es la obligación de devolver una cantidad de dinero en las condiciones pactadas. La hipoteca es una garantía real que vincula un inmueble al cumplimiento de esa obligación.
Préstamo entre particulares
Puede existir sin hipotecar ningún inmueble. En ese caso no nace una obligación de tasación hipotecaria por el mero hecho de prestar dinero.
Hipoteca entre particulares
El inmueble queda afecto al cumplimiento de la deuda y entran en juego la configuración de la garantía, la tasación y, en su caso, las vías de ejecución.
Por tanto, dos familiares pueden prestarse dinero sin hipotecar ningún inmueble. En ese supuesto no existe, por el mero hecho de prestar dinero, una exigencia de tasación hipotecaria del bien porque no hay una garantía inmobiliaria que valorar.
La situación cambia cuando el prestatario o un tercero constituye una hipoteca sobre una vivienda, local, nave, terreno u otro inmueble.
La tasación protege también a quien presta
Si una persona presta dinero y acepta un inmueble como garantía, necesita entender qué está respaldando realmente su crédito.
Nos permite analizar identificación, superficies, estado, situación registral y catastral, mercado y condicionantes que puedan afectar al valor.
La tasación también protege a quien recibe el préstamo
Quien aporta el inmueble evita que el valor de la garantía se fije solo por una expectativa o por una cifra acordada sin soporte técnico. La valoración permite negociar con una referencia independiente y documentada.
Ni prestamista ni prestatario deberían confundir una estimación informal con el valor técnico que puede necesitar la operación. Si existe duda sobre la finalidad correcta, la resolvemos antes de emitir el informe.
¿Ya está definida la garantía y sabes para qué se utilizará la tasación?
Podemos preparar un informe independiente para el inmueble que respaldará el préstamo.
Cuándo aplica la Ley 5/2019 a una hipoteca entre particulares
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no se aplica a cualquier préstamo privado por el simple hecho de existir una hipoteca. Su artículo 2 exige que concurran los presupuestos relativos al prestamista, al prestatario y al inmueble.
¿Actúa profesionalmente?
La ley incluye la actividad empresarial o profesional y también la actuación ocasional con finalidad exclusivamente inversora.
¿Quién es prestatario o garante?
El artículo 2 exige analizar la condición de las personas que intervienen y el objeto del préstamo.
¿Qué inmueble o derecho se financia?
La garantía sobre inmueble residencial y la adquisición o conservación de derechos inmobiliarios tienen reglas específicas.
Hay una precisión que merece atención. La propia norma considera profesional la actividad cuando el prestamista interviene en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, incluso de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.
Eso significa que la etiqueta “particular” no resuelve por sí sola el encaje jurídico. Una persona física puede ser prestamista y, dependiendo de cómo actúe y de la finalidad de la operación, quedar dentro del ámbito de la Ley 5/2019.
Qué exige el artículo 13 cuando la Ley 5/2019 aplica
El artículo 13 de la Ley 5/2019 dispone que el inmueble aportado en garantía debe ser objeto de una tasación adecuada antes de celebrar el contrato. La norma exige independencia respecto del prestamista o intermediario y remite a normas de tasación reconocidas y a la Orden ECO/805/2003.
El artículo enumera quién puede realizar esa tasación dentro de su régimen. Arquitasa es una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con el número 4404, por lo que puede intervenir cuando la operación requiere una valoración bajo ese marco.
Por qué conviene identificar este punto antes del encargo
Si no sabemos si el prestamista actúa de forma genuinamente privada o profesional, podemos partir de una finalidad equivocada. Por eso pedimos que quien encarga el informe explique la operación y, cuando exista, aporte el borrador o las indicaciones del notario o abogado.
La tasación debe responder al uso real que tendrá. La página de servicios de Arquitasa permite situar el encargo dentro del conjunto de finalidades y tipologías que valoramos.
Tasación y ejecución hipotecaria: por qué importa el tipo de subasta
La tasación no sirve únicamente para que las partes conozcan el valor del inmueble. Cuando se pactan determinadas vías de ejecución hipotecaria, el valor fijado en la escritura cumple una función específica como referencia para la subasta.
Tasación profesional
Se determina técnicamente el valor del inmueble según la finalidad del encargo.
Escritura
Las partes y el profesional jurídico configuran los pactos y el tipo de subasta.
Inscripción
El Registro comprueba los requisitos de las vías especiales de ejecución.
Eventual ejecución
El tipo de subasta funciona como referencia procesal si llega a utilizarse.
El artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula requisitos del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. Entre ellos está que la escritura determine el precio en que los interesados tasan el bien para que sirva de tipo en la subasta, con los límites que establece el propio precepto.
La Ley Hipotecaria, en su artículo 129, regula también la venta extrajudicial ante notario y vincula su tipo de subasta al valor previsto para la ejecución judicial directa y, cuando corresponde, a la tasación regulada.
El valor de subasta no es lo mismo que el valor de mercado
El valor que figura en la escritura para una eventual subasta cumple una finalidad procesal. No debe presentarse automáticamente como el precio al que hoy podría venderse el inmueble en el mercado.
La propia Dirección General ha distinguido históricamente ambas funciones. Una tasación técnica permite determinar el valor según su finalidad; después, notario y asesores jurídicos determinan cómo debe trasladarse a la escritura y qué efectos tendrá.
Qué ocurre en una hipoteca privada sin una valoración adecuada
La constancia del tipo de subasta es relevante para la ejecución directa. Una resolución de 23 de enero de 2024 recuerda que, si ese dato no consta, la hipoteca no podrá ejecutarse por el procedimiento directo regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Eso no equivale a afirmar que desaparezca toda posibilidad de reclamar la deuda.
El detalle procesal debe revisarlo el profesional jurídico que prepare la escritura. Nuestro trabajo es fijar técnicamente el valor del inmueble para la finalidad que se nos encargue.
Quién puede hacer la tasación en una hipoteca entre particulares
No todas las hipotecas privadas obligan a acudir a una sociedad homologada en exactamente los mismos términos. La respuesta depende del régimen jurídico aplicable al prestamista y de la finalidad que deba cumplir el informe.
Una resolución de 4 de octubre de 2023 mantiene que, para préstamos hipotecarios concedidos por sujetos distintos de determinadas entidades de la Ley 2/1981, sigue siendo necesaria una tasación profesional, pero no necesariamente de una entidad homologada.
La resolución de 11 de febrero de 2021 desarrolla la misma distinción y exige que el profesional tenga cualificación adecuada a la naturaleza del inmueble.
Cuándo tiene sentido elegir una sociedad homologada aunque no sea obligatorio
Las partes pueden querer una valoración emitida por una entidad sujeta a requisitos de homologación, independencia y control.
No afirmamos que la ley obligue siempre a contratar a Arquitasa. Sí podemos emitir una tasación independiente cuando las partes, su abogado o su notario quieren trabajar con una sociedad homologada por el Banco de España.
¿El notario o abogado te ha pedido una tasación independiente o de sociedad homologada?
Indícanos la finalidad exacta y el tipo de inmueble para preparar el alcance correcto.
Si el préstamo forma parte de una operación empresarial
En estructuras de inversión, operaciones societarias o financiación vinculada a empresas puede haber más de un activo y más de una finalidad. En esos casos conviene definir el alcance del encargo antes de visitar los inmuebles.
Para carteras o activos empresariales, nuestro servicio de tasación de empresas y activos puede ser una vía más adecuada que tratar cada inmueble como una operación aislada.
Qué revisamos al tasar el inmueble que garantiza el préstamo
Valor, cargas y rango hipotecario son cuestiones distintas
Una tasación puede determinar técnicamente el valor de un inmueble, pero no decide por sí sola la prioridad de una hipoteca frente a otras cargas. El rango registral, las cargas anteriores y los pactos de la escritura pertenecen al análisis jurídico y registral.
Por eso recomendamos entregar al profesional que estructure la operación tanto la tasación como la información registral actualizada. Así cada documento cumple su función sin mezclar valoración y asesoramiento legal.
Qué pedirnos si eres abogado, notario o asesor
Indícanos qué activo debe valorarse, la fecha de referencia y para qué se utilizará el informe. Si el encargo está relacionado con una ejecución directa, venta extrajudicial o una operación sujeta a la Ley 5/2019, conviene señalarlo desde el principio.
Podemos preparar un presupuesto cerrado según finalidad, alcance y complejidad. La entrega habitual es en 72 h desde la visita, condicionada a la complejidad y a la documentación disponible.
Cómo encargar una tasación para una garantía hipotecaria privada
El primer paso es definir la operación antes de seleccionar el informe. No necesitamos redactar el préstamo, pero sí comprender para qué debe servir la valoración.
Define la operación
Quién presta, quién recibe, qué inmueble se hipoteca y qué finalidad tendrá el informe.
Confirma el encaje jurídico
Trasládanos la indicación del notario o abogado sobre Ley 5/2019 y pactos de ejecución.
Revisión y visita
Analizamos la documentación e inspeccionamos el inmueble.
Informe
Emitimos la tasación con el valor, método y advertencias que correspondan.
Una misma familia puede tener otras necesidades de valoración
Si la necesidad principal es sucesoria, patrimonial o fiscal, la finalidad cambia. Contamos con servicios específicos de tasación para herencias, tasación para divorcio y tasación para reclamar ante Hacienda.
Preguntas frecuentes sobre una hipoteca entre particulares necesita tasación
¿Siempre hace falta tasación para una hipoteca entre particulares?
No existe una regla única para todos los préstamos privados. Hay que analizar si se constituye hipoteca, el régimen del prestamista, el posible ámbito de la Ley 5/2019 y las vías de ejecución que se pacten.
Si se prevé ejecución directa o venta extrajudicial, la tasación profesional y el tipo de subasta tienen especial relevancia.
¿La tasación tiene que hacerla siempre una sociedad homologada?
No en todos los supuestos privados. La doctrina registral distingue casos en los que se exige tasación profesional, pero el emisor no tiene que ser necesariamente una sociedad homologada.
Cuando la Ley 5/2019 resulta aplicable, su artículo 13 establece requisitos específicos.
¿Puede aplicarse la Ley 5/2019 si quien presta es una persona física?
Sí, puede ocurrir. La ley considera profesional la concesión de préstamos cuando el prestamista actúa empresarial o profesionalmente y también cuando interviene, incluso de forma ocasional, con finalidad exclusivamente inversora.
¿Puedo poner en la escritura cualquier valor que acordemos?
Los pactos de ejecución hipotecaria están sujetos a requisitos legales y registrales. El tipo de subasta y la tasación técnica no son conceptos intercambiables.
La tasadora determina el valor técnico; el notario o asesor jurídico configura el pacto.
¿Valor de mercado, valor de tasación y tipo de subasta son lo mismo?
No. El valor técnico se determina conforme a la finalidad y metodología del informe. El tipo de subasta es una referencia procesal incorporada a la escritura para determinadas vías de ejecución.
¿Qué pasa si presto dinero sin constituir hipoteca?
Puede existir un préstamo entre particulares sin garantía hipotecaria. En ese caso no hay un inmueble afecto como garantía real y no nace, por ese solo motivo, una obligación de tasarlo como garantía hipotecaria.
¿Qué pasa si queremos ejecución hipotecaria directa?
La escritura debe cumplir los requisitos que permiten utilizar esa vía especial, entre ellos los relacionados con el tipo de subasta. La doctrina registral exige una tasación profesional en los supuestos en los que se pretenden inscribir esos pactos.
¿Arquitasa puede tasar una vivienda, local, nave o terreno para una hipoteca privada?
Sí. Podemos valorar distintos tipos de inmuebles cuando el encargo define correctamente la finalidad y conocemos el uso que tendrá el informe.
Arquitasa es una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con el número 4404.
Glosario de términos
- Préstamo entre particulares
- acuerdo por el que una persona entrega dinero a otra con obligación de devolución, sin que necesariamente exista una garantía hipotecaria.
- Hipoteca entre particulares
- garantía real constituida sobre un inmueble para asegurar una obligación en la que el acreedor no tiene por qué ser una entidad bancaria.
- Tipo de subasta
- valor que se fija en la escritura para servir de referencia en determinadas vías de ejecución del bien hipotecado.
- Tasación profesional
- valoración realizada por una entidad o profesional con competencia técnica para tasar el tipo de inmueble de que se trate.
- Sociedad de tasación homologada
- entidad sometida al régimen de homologación y supervisión aplicable a las sociedades de tasación.
Aviso importante
Esta página tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento profesional sobre tu caso concreto. Las cuestiones fiscales y contractuales deben consultarse con abogado, notario o asesor fiscal. Datos actualizados a 2026-08-24; consulta el Boletín Oficial del Estado y el registro del Banco de España.
¿Necesitas tasar el inmueble que garantizará el préstamo?
Indícanos qué inmueble se hipoteca y qué finalidad ha definido el notario o abogado. Prepararemos el alcance adecuado antes de iniciar la valoración.
Presupuesto cerrado según finalidad, alcance y complejidad. Sin cifras de precio predefinidas.
