Comprobador fiscal · ITP vivienda usada
¿Estás pagando de más por tu vivienda?
Compara el valor de referencia del Catastro con el precio que pagaste y con el valor real de mercado, y descubre si el ITP que has pagado está calculado sobre una base superior a la real.
La operación
Fija el tipo de ITP orientativo. Puedes ajustarlo abajo.
Tipo general orientativo, sin bonificaciones. Si tienes derecho a un tipo reducido (vivienda habitual, edad, familia numerosa…), ajústalo aquí.
Las tres cifras que importan
Si no lo sabes con precisión, una tasación homologada te da la cifra exacta que puedes usar como prueba.
Resultado
Rellena los datos y pulsa «Comprobar».
Por qué puede pasar esto
El valor de referencia del Catastro actúa como base imponible mínima del ITP: si es superior al precio que pagaste, Hacienda te obliga a tributar por ese valor superior, aunque hayas pagado menos. El procedimiento habitual es liquidar primero por el valor de referencia y, después, solicitar la rectificación de la autoliquidación si puedes demostrar que el valor real es inferior.
El valor de referencia es una presunción que admite prueba en contrario. La prueba más sólida para desmontarlo es una tasación homologada que fije el valor de mercado real del inmueble en la fecha de la operación.
Formaliza el valor real con una tasación homologada
Es la prueba que necesitas para solicitar la rectificación de tu autoliquidación de ITP. Presupuesto sin compromiso.
Nota: estimación orientativa a partir de los tipos generales de ITP de 2026 y de los datos que introduces. No tiene en cuenta bonificaciones o reducciones personales, ni constituye asesoramiento fiscal o legal. Antes de presentar cualquier reclamación, consulta con un profesional o con la agencia tributaria de tu comunidad.
¿Es una herencia o una donación?
El valor de referencia también se usa como base del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero ahí el cálculo depende además del grado de parentesco, el patrimonio preexistente y las reducciones propias de cada comunidad — variables suficientes como para que una cifra genérica no sea fiable.
El principio es el mismo: si el valor de referencia asignado no refleja el estado real del inmueble, una tasación homologada es la prueba para discutirlo. Consúltanos tu caso y te decimos qué encaja.
Guía para interpretar el resultado
Valor de referencia, precio y valor de mercado: qué significa cada cifra
El comprobador anterior estima el ITP de una vivienda usada con los datos que introduces. El resultado sirve para detectar una diferencia que merece revisión, pero no sustituye la liquidación oficial ni el análisis de tu expediente.
Es la contraprestación pactada y reflejada en la escritura de compraventa.
Es el valor que determina el Catastro y que se utiliza como referencia fiscal en ITP e ISD.
Es el precio más probable de venta entre partes independientes para el inmueble concreto.
Cómo se determina la base imponible del ITP en una vivienda usada
En una transmisión inmobiliaria sujeta a ITP, la regla estatal toma el valor de referencia del Catastro en la fecha del devengo. Si el precio pactado o el valor declarado son superiores, la base imponible será la mayor de esas magnitudes.
Cuando no existe valor de referencia o el Catastro no puede certificarlo, se comparan el precio, el valor declarado y el valor de mercado. La Administración conserva sus facultades de comprobación.
Lectura práctica: que hayas comprado por debajo del valor de referencia no reduce por sí solo la base del impuesto. La diferencia debe analizarse con las circunstancias reales del inmueble y con documentación referida a la fecha de la operación.
| Concepto | Quién lo fija | Para qué sirve | Qué conviene comprobar |
|---|---|---|---|
| Precio escriturado | Comprador y vendedor | Documenta la contraprestación de la compraventa | Que coincida con la escritura y los justificantes de pago |
| Valor de referencia | Dirección General del Catastro | Opera como valor fiscal del inmueble en ITP e ISD | La fecha, la referencia catastral y la motivación del cálculo |
| Valor de mercado | Se acredita con datos y prueba técnica | Refleja el valor del inmueble concreto en una fecha determinada | Estado, superficie, uso, ocupación, cargas y comparables adecuados |
Cómo interpretar el resultado del comprobador
La calculadora muestra una estimación matemática basada en el tipo de ITP introducido. El tipo puede variar por comunidad autónoma y por circunstancias personales, por lo que debes contrastarlo con la administración tributaria competente.
Si el precio es superior, el valor de referencia no reduce la base. La estimación se calculará con la magnitud mayor.
La diferencia puede aumentar la cuota frente a un cálculo basado solo en el precio. Conviene comprobar si el valor refleja el inmueble real.
La base no pasa automáticamente a ser el precio. La ley compara precio, valor declarado y valor de mercado.
La cifra “pagado de más” es orientativa. Solo habrá una devolución si el procedimiento correspondiente termina estimando la rectificación o el recurso, total o parcialmente.
Cuándo merece la pena revisar el valor de referencia
Una diferencia numérica es una señal de revisión, no una prueba suficiente. El análisis cobra sentido cuando el valor de referencia parece no recoger circunstancias objetivas del inmueble en la fecha de compra.
- Superficie o uso catastral que no coincide con la realidad comprobada.
- Estado de conservación deficiente o daños existentes en la fecha de compra.
- Reformas pendientes, distribución limitada o elementos sin terminar.
- Ocupación, arrendamiento u otras circunstancias jurídicas relevantes.
- Ubicación, planta, orientación o calidad distintas de los inmuebles comparables.
- Errores de identificación, antigüedad, anexos o características constructivas.
No todas estas circunstancias reducen necesariamente el valor. Deben ser reales, estar documentadas y tener una incidencia razonada en la valoración.
Qué documentación ayuda a estudiar una posible impugnación
La documentación debe permitir reconstruir cómo era el inmueble y cuál podía ser su valor en la fecha del devengo. Cuanto más cercana sea la prueba a esa fecha, más útil será para el análisis técnico y tributario.
- Escritura y autoliquidación Reúne la escritura de compraventa, el modelo presentado, el justificante de pago y cualquier comunicación de la Administración.
- Certificado del valor de referencia Obtén en la Sede Electrónica del Catastro el valor aplicable a la fecha y, cuando proceda, su certificado de motivación.
- Información física y jurídica Aporta referencia catastral, nota simple, planos, superficies, contratos y documentos que describan la situación real.
- Prueba del estado del inmueble Conserva fotografías fechadas, presupuestos, informes técnicos, facturas y evidencias de daños o reformas necesarias.
- Valoración técnica retrospectiva Cuando sea viable, encarga un informe referido a la fecha de la operación, no solo al valor actual del inmueble.
Cómo se impugna el valor de referencia cuando tiene efecto fiscal
El valor de referencia no se impugna de forma aislada antes de que produzca efectos tributarios. La actuación se dirige frente a la autoliquidación presentada o frente a la liquidación que practique la Administración.
Si presentaste una autoliquidación
La vía prevista es solicitar su rectificación, impugnando el valor de referencia y aportando la prueba disponible. El trámite se presenta ante la administración tributaria que gestiona el impuesto en tu comunidad autónoma.
Si has recibido una liquidación administrativa
Puedes valorar un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa, según el acto y el momento procesal. Revisa el pie de recursos de la notificación porque los plazos pueden ser breves.
Qué papel tiene el Catastro
La administración tributaria solicita a la Dirección General del Catastro un informe preceptivo y vinculante. Ese informe ratifica o corrige el valor de referencia a la vista de las alegaciones y pruebas aportadas.
No presentes el trámite solo con el resultado de la calculadora. La estimación ayuda a cuantificar la diferencia, pero el expediente necesita argumentos y documentos conectados con el inmueble concreto.
Qué puede aportar una tasación a la reclamación
Una tasación puede ordenar la prueba técnica del valor de mercado, describir el inmueble y justificar ajustes por sus características reales. Para este uso conviene que el informe identifique la finalidad y la fecha a la que se refiere la valoración.
La guía oficial no impone un único documento obligatorio y ninguna tasación garantiza por sí sola el resultado. Su utilidad depende de la metodología, la documentación, la fecha valorada y la conexión con los motivos por los que se cuestiona el valor de referencia.
Arquitasa figura como sociedad de tasación registrada en el Banco de España con el número 4404. Podemos estudiar el alcance del informe necesario sin sustituir el asesoramiento fiscal o jurídico del procedimiento.
También puedes ampliar información en nuestras guías sobre valor de referencia del Catastro, reclamación del valor de referencia y tasaciones para reclamar ante Hacienda.
Qué cambia en herencias y donaciones
El valor de referencia también interviene en la base del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La cuota final depende de reglas autonómicas, parentesco, reducciones, bonificaciones y otras circunstancias que la calculadora de ITP no contempla.
La comparación de valores sigue siendo útil para detectar una discrepancia, pero el cálculo fiscal requiere un estudio separado. Consulta la administración autonómica y, cuando corresponda, a un asesor tributario.
Preguntas frecuentes sobre valor de referencia e ITP
¿El valor de referencia es lo mismo que el valor catastral?
No. El valor catastral se utiliza, entre otros fines, en tributos como el IBI, mientras que el valor de referencia tiene efectos en ITP e ISD. Ambos proceden del Catastro, pero cumplen funciones distintas.
¿Qué ocurre si el inmueble no tiene valor de referencia?
La base se determina con la mayor magnitud entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado. La Administración puede comprobar el valor declarado conforme a la normativa tributaria.
¿Puedo reclamar directamente al Catastro antes de pagar el impuesto?
La impugnación del valor de referencia se produce cuando tiene efecto fiscal. Se articula mediante la rectificación de la autoliquidación o mediante el recurso frente a una liquidación administrativa.
¿Una tasación homologada obliga a Hacienda a devolver el impuesto?
No. La tasación es un medio de prueba técnica, pero la Administración resolverá el expediente y el Catastro emitirá el informe previsto legalmente. El resultado depende del conjunto de alegaciones y documentos.
¿El tipo de ITP de la calculadora es definitivo?
No. Es un tipo orientativo y editable. Debes comprobar el tipo vigente, los tramos y las posibles reducciones o bonificaciones en el portal tributario de tu comunidad autónoma.
Fuentes oficiales consultadas
- Dirección General del Catastro: preguntas frecuentes sobre el valor de referencia.
- Sede Electrónica del Catastro: consulta del valor de referencia.
- Texto refundido de la Ley del ITP y AJD, artículo 10.
- Ley 58/2003, General Tributaria, artículo 120.
- Banco de España: registro de sociedades de tasación.
Contenido informativo revisado el 30 de julio de 2026. No constituye asesoramiento fiscal o jurídico. La normativa autonómica, los modelos y los plazos deben comprobarse en la administración competente antes de actuar.
