Amortización de hipoteca

Si tienes contratada una hipoteca, puede que su amortización te permita ahorrar una buena cantidad de intereses. Sin embargo, para que amortizar una hipoteca sea un proceso rentable (independientemente de si es total o parcial) es necesario tener en cuenta una serie de consideraciones como el tiempo que queda para que la deuda se finalice, si existen comisiones o si el pago al banco se puede desgravar. 

En este artículo de Arquitasa te contamos en qué consiste exactamente la amortización de una hipoteca y cómo podemos sacarle el máximo beneficio. 

Significado de la amortización hipotecaria

La amortización de una hipoteca consiste en liquidar la deuda hipotecaria pendiente con el banco (tanto los intereses como el capital). Podemos distinguir entre una amortización total (cuando se paga el 100% de la deuda) o una amortización parcial cuando se devuelve de golpe solo parte de la deuda.  

Factores a considerar al decidir si conviene amortizar una hipoteca

A pesar de que amortizar una hipoteca puede parecer una buena decisión en caso de tener algo de dinero ahorrado, lo cierto es que deben ser tenidos en cuenta diferentes factores para poder averiguar si es conveniente o no. 

Tasa de interés

La tasa de interés de un préstamo puede influenciar la amortización de una hipoteca dependiendo de:

• Beneficios: debido a que la cantidad de intereses a pagar se reducen, los beneficios de una amortización anticipada suelen ser mayores cuando la tasa de interés de una hipoteca es alta.
• Reducción de intereses: hay que tener en cuenta que, por lo general, al realizar una amortización anticipada estarás reduciendo el saldo de la deuda y la cantidad de intereses a pagar. 
• Personalización: para poder conocer de qué modo el tiempo y los intereses quedarán afectados si se realiza una amortización anticipada, lo ideal es utilizar herramientas o consultar la opinión de expertos para conocer como sería la situación específica de cada caso. 

Además, a pesar de que la tasa de amortización hipotecaria es importante a la hora de realizar una amortización anticipada, no es el único factor a tener en cuenta. Es necesario que la situación financiera sea analizada al completo, estudiando las posibles sanciones y el objetivo financiero. 

Elección entre reducir la cuota o el plazo

Si ya tienes claro que vas a amortizar tu hipoteca, deberás elegir entre dos opciones principales: reducir su cuota o disminuir el plazo de la financiación. Algunas de sus principales diferentes que te ayudarán a elegir entre una opción u otra son:

La elección entre uno u otro modelo dependerá de la situación financiera de cada persona y de si se prefiere un flujo mensual constante y sin cambios o de si es mejor pagar la hipoteca en un tiempo menor aunque sea necesario realizar pagos adicionales. 

Tiempo restante para pagar la hipoteca

Por lo general todas las hipotecas están configuradas de una manera similar en cuanto a devolución de intereses se refiere: la cantidad de intereses a devolver es mayor al principio del préstamo que al final. Esta característica hace que la amortización de la hipoteca sea un proceso a realizar cuanto antes mejor, permitiendo así ahorrar una mayor cantidad de intereses cuanto antes se salde la deuda. 

Comisiones por amortización anticipada

Si ya has decidido realizar la amortización de una hipoteca, ten en cuenta que hay algunos bancos que pueden cobrar comisiones por:

Al igual que hay entidades financieras que sí cobran comisión por amortizar una hipoteca, hay otros bancos que no. Todo dependerá de las condiciones particulares de cada entidad bancaria. 

Amortización de la hipoteca: ¿Reducir la cuota o el plazo?

Cuando hablamos de amortización de la hipoteca, siempre surge la misma duda: ¿reducir la cuota o el plazo? 

Como ya hemos adelantado, la decisión dependerá del objetivo que cada persona busque: si prefieres pagar las cuotas con mayor comodidad, reducir la cuota podrá ser la mejor opción; si prefieres devolver el préstamo antes, te sugerimos reducir el plazo de amortización de préstamo hipotecario. Te contamos en detalle:

Cálculo de la amortización hipotecaria 

Antes de tomar la decisión, es recomendable realizar el cálculo de la cuota de amortización hipotecaria para poder elegir con criterio cuál de las dos opciones puede ser la mejor decisión. Para ello, podrás solicitar a tu banco que realice la simulación de ambas situaciones o calcularlo directamente con el simulador de amortización de hipoteca que el Banco de España ofrece de manera gratuita. 

Fórmula y ejemplo paso a paso del cálculo de la amortización

Para calcular la amortización de una hipoteca, te proponemos guiarte con el siguiente ejemplo:

• Tienes una hipoteca a 15 años y aún te quedan 100.000€ pendientes, cuentas con un interés fijo del 1,5%.
• En este caso, podrás amortizar 10.000€ por lo que los intereses que quedarían por pagar son 11.733,83€. 

El mejor momento para amortizar una hipoteca

Decidir cuál es el mejor momento para amortizar una hipoteca dependerá de cada caso en particular. Sin embargo, recuerda que debido a los intereses: cuanto antes, mejor. Por supuesto, esta decisión debe ser tomada cuando se tenga ahorrada una importante cantidad de dinero que pueda ser destinada a dicho fin. 

Además, te aconsejamos que no te descapitalices al completo ya que no contar con nada de ahorro puede suponer una situación de riesgo financiero. 

¿Es mejor amortizar al principio o al final del préstamo?

Las hipotecas en España siguen el sistema de amortización francés. Por ello, los intereses son mayores al principio del préstamo. Por lo tanto, teniendo en cuenta que al final del préstamo el porcentaje de intereses es menor, será conveniente realizar la amortización anticipada cuanto antes para que los intereses a pagar sean menores. 

¿Amortizar antes o después de la revisión de la cuota de la hipoteca?

Si ya has tomado la decisión de realizar una amortización anticipada, ¿es mejor antes o después de las revisiones de cuotas? Si cuentas con una hipoteca variable o mixta con revisiones anuales o semestrales, realizar la amortización antes o después no será ni mejor ni peor. Sin embargo, ten en cuenta que:

¿Es conveniente amortizar si el euríbor está subiendo?

En los momentos en los que el euribor está en subida, probablemente te preguntarás si es conveniente realizar una amortización anticipada. Es cierto que, económicamente hablando, no es lo más recomendable cuando el euribor se encuentra por debajo de la inflación.  

Además, volvemos a recordar que la descapitalización en exceso puede conllevar grandes riesgos y falta de capacidad para asumir otras situaciones financieras. Lo mejor es detenerse a pensar, realizar cálculos previos y mantenerse económicamente estable. En lo que respecta al euribor, lo mejor es calcular cómo la hipoteca podría cambiar dependiendo de su comportamiento. 

Beneficios de la amortización anticipada

Si tienes ahorros y te gustaría que el plazo de amortización de préstamo hipotecario se reduzca, la amortización anticipada puede ser la mejor opción para conseguirlo. Además, ofrece una serie de beneficios como:

Reducción de intereses y plazo de la hipoteca

La reducción o cancelación completa de la deuda es uno de los principales motivos por los que se realiza una amortización anticipada. Además, es recomendable realizar la acción cuanto antes para pagar una menor cantidad de intereses. 

Ahorro a largo plazo y aumento del patrimonio

Al amortizar una deuda, el ahorro a largo plazo se ve beneficiado y, como consecuencia, también el aumento del patrimonio. Al reducirse los intereses, la deuda a pagar también se ve disminuida, permitiéndonos ahorrar una mayor cantidad de dinero. El flujo de efectivo también aumenta, ofreciéndonos la oportunidad de invertir ese dinero en otras inversiones o acciones que puedan hacer crecer el patrimonio. 

Consideraciones antes de realizar una amortización anticipada

Antes de realizar la amortización de una hipoteca, ten en cuenta varias características, casuísticas y consideraciones. Deberás evaluarlas para poder tomar una decisión y conocer si la amortización anticipada de hipoteca puede o no ser una buena opción. 

Evaluación de la capacidad financiera para pagos adicionales

Conocer la capacidad financiera de cada persona es fundamental para poder estimar si la amortización anticipada puede ser una decisión correcta. Para poder evaluar nuestra capacidad financiera, es recomendable tener en cuenta: 

Análisis de las condiciones de la hipoteca y posibles penalizaciones

Es importante analizar las condiciones de la hipoteca y las sanciones que pueden llegar a aplicarse si se realiza una amortización anticipada. Para ello, es importante considerar algunos puntos clave:

• Penalizaciones: el pago anticipado puede conllevar una serie de sanciones, bien sea cobrando una tarifa adicional o poniendo directamente una multa en caso de que dichos pagos excedan los límites. 
• Términos del préstamo financiero: las condiciones de la hipoteca te servirán para identificar los requisitos necesarios o las restricciones que la hipoteca puede conllevar. 
• Cantidad de penalización: dependiendo de la cantidad de la amortización anticipada, la penalización puede variar. 
• Periodo de penalización: no solo es importante saber cuál sería la cantidad de dicha penalización, también durante cuánto tiempo. 
• Exenciones: comprueba si existen algunos casos o casuísticas con las que no haya penalizaciones. 
• Alternativa: el excedente de efectivo puede ser aprovechado o invertido en otras acciones si las penalizaciones son altas o hacen que la amortización no sea rentable. 

Recuerda que las condiciones de la hipoteca y sus correspondientes penalizaciones contienen información fundamental para tomar la decisión de realizar una amortización anticipada de hipoteca o no. 

Estrategias para optimizar la amortización hipotecaria

Optimizar la amortización hipotecaria puede contribuir a que el pago de tu hipoteca se realice más rápidamente y que los intereses se vean reducidos. Algunas formas de poder conseguirlo son: 

Preguntas frecuentes sobre la amortización de una hipoteca

¿Es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar?

Tasa de interés de la hipoteca: Si la tasa de interés de tu hipoteca es alta, podría ser beneficioso amortizarla antes. Al reducir la deuda, pagarás menos intereses a largo plazo.

¿Cuánto se puede amortizar de una hipoteca para obtener desgravaciones fiscales?

En España, las desgravaciones fiscales por amortización de hipoteca fueron eliminadas a partir del año 2013. Anteriormente, existían beneficios fiscales por la amortización anticipada de hipoteca, pero estas deducciones ya no están vigentes.

Sin embargo, es importante destacar que todavía existen deducciones fiscales por la compra de vivienda habitual, en función de las comunidades autónomas. Estas deducciones pueden variar según la región y suelen aplicarse al adquirir una vivienda nueva o usada, siempre y cuando sea tu residencia habitual y cumplas con los requisitos establecidos.

Conclusiones

El pago gradual de un préstamo hipotecario, conocido como amortización de la hipoteca, es un aspecto financiero vital que se extiende a lo largo del tiempo. Aquí te presento algunas consideraciones clave sobre este tema:

• Planificación financiera a largo plazo: La amortización de la hipoteca implica un compromiso financiero de largo alcance que puede durar varias décadas. Es importante que reflexiones sobre tu habilidad para mantener los pagos mensuales durante este tiempo y cómo esto se alinea con tus metas financieras a largo plazo.
• Intereses y capital: Es fundamental entender cómo se dividen los pagos de la hipoteca entre los intereses y el capital. Al principio, una gran parte del pago se destina a los intereses, pero con el tiempo, una mayor proporción va al capital.
• Tipo de interés: Considera si tu hipoteca tiene una tasa de interés fija o variable. Las tasas fijas brindan estabilidad, mientras que las tasas variables pueden variar con el tiempo. Esta elección afectará el monto total que pagarás durante el plazo del préstamo.
• Efecto del plazo: El plazo de la hipoteca (por ejemplo, 15, 20 o 30 años) tiene un impacto significativo en la cantidad que pagarás en intereses. Los plazos más largos tienen pagos mensuales más bajos, pero costos totales más altos. Reflexiona sobre cuál es la duración adecuada para tu situación.
• Pagos adicionales: Piensa en la posibilidad de hacer pagos adicionales para acelerar la amortización de la hipoteca. Esto puede ayudarte a ahorrar en intereses y liberarte de la deuda más rápidamente. Asegúrate de comprender las políticas de tu prestamista con respecto a los pagos adicionales y las posibles penalizaciones.
• Equilibrio entre hipoteca y otros objetivos financieros: Considera cómo se ajusta la hipoteca a tus metas financieras generales. Asegúrate de poder cumplir con otros objetivos importantes, como ahorrar para la jubilación, la educación de tus hijos o crear un fondo de emergencia.
• Valor de la propiedad: El valor de tu tasación hipotecaria puede afectar tu capacidad para refinanciar, obtener tasaciones favorables o incluso venderla en el futuro. Mantén un ojo en las tendencias del mercado y cómo podrían afectar a tu inversión.
• Seguro de hipoteca: Si tienes un seguro de hipoteca, considera su costo y su necesidad a medida que disminuye el capital pendiente. Puede ser posible eliminarlo cuando el préstamo se reduce a cierto nivel.