Sociedad de tasación · Homologada Banco de España nº 4404
Tasación de vivienda VPO en Madrid: cuánto cuesta, cómo se hace y qué límites aplican
Tasar una vivienda VPO en Madrid implica dos análisis en uno: determinar el valor del inmueble y verificar el régimen de protección que puede limitar su precio de venta. Si la tasación es para una hipoteca, el informe debe emitirlo una sociedad homologada por el Banco de España, como Arquitasa Sociedad de Tasación (homologación nº 4404).
- Entrega habitual en 72 h
- Presupuesto cerrado, sin sorpresas
- Válida ante cualquier banco
Ejemplo de informeVPPB · Zona A
| Vivienda · 80 m² útiles | 207.331,20 € |
| Garaje vinculado · 20 m² | 25.916,40 € |
| Trastero · 7 m² | 9.070,74 € |
| Precio máximo legal | 242.318,34 € |
Trabajamos con presupuesto cerrado y entrega habitual en 72 horas desde la visita. Y si tu vivienda está en zonas como Valdebebas, Sanchinarro, Las Tablas, el Ensanche de Vallecas o Montecarmelo —donde se concentran las grandes promociones protegidas de la capital—, conocer el precio máximo legal antes de vender, comprar o hipotecar te evitará sorpresas.
Conceptos clave
Qué diferencia la tasación de una VPO de la de una vivienda libre
La metodología de valoración es la misma; la diferencia está en que, en una VPO, el tasador debe comprobar además si existe un precio máximo legal vigente y condiciones administrativas para la transmisión. Por eso dos viviendas idénticas en el mismo portal pueden tener límites completamente distintos: todo depende del régimen de protección y de su fecha de calificación.
En la práctica, esto significa que la tasación de una vivienda protegida incorpora una revisión documental que en una vivienda libre no es necesaria: calificación definitiva, expediente de protección y posibles cargas o derechos a favor de la Administración.
Valor de mercado, valor hipotecario y precio máximo legal: tres cifras distintas
Son tres conceptos diferentes que en una VPO deben analizarse a la vez. El valor de mercado estima el precio probable de venta en condiciones normales; el valor hipotecario es el que utiliza el banco para analizar la garantía del préstamo; y el precio máximo legal es el techo administrativo que no puede superarse mientras la vivienda siga protegida.
| Concepto | Qué es | Quién lo determina | Para qué sirve |
|---|---|---|---|
| Valor de mercado | El importe más probable de venta en condiciones normales | El mercado, estimado por el tasador mediante comparables | Fijar un precio de venta realista, negociar, repartir patrimonio |
| Valor hipotecario | El valor prudente del inmueble como garantía de un préstamo | Una sociedad de tasación homologada, según la Orden ECO/805/2003 | Que el banco analice la operación hipotecaria |
| Precio máximo legal (VMLV) | El límite administrativo de venta mientras dura la protección | La Comunidad de Madrid, mediante módulos por zonas | Tope que la transmisión no puede superar |
Nuestro consejo es claro: si tu vivienda sigue protegida, no fijes precio ni firmes nada sin conocer las tres cifras de tu caso concreto.
Qué valor adopta el banco cuando la VPO sigue protegida
Mientras la protección está vigente, la entidad financiera trabaja con el menor de los dos valores: el de mercado o el precio máximo legal. Es la consecuencia práctica más importante de tasar una VPO para hipoteca, y la que más sorprende a compradores y vendedores.
Un ejemplo con cifras reales de 2026: una VPPB de 80 m² útiles con garaje y trastero en Madrid capital tiene un precio máximo legal en torno a 242.000 €. Aunque pisos libres equivalentes del barrio se vendan por encima de 300.000 €, el informe hipotecario reflejará el valor limitado y el banco calculará la financiación sobre esa cifra, no sobre la de mercado. Hacer la tasación antes de firmar las arras permite ajustar la operación —y la hipoteca— a la realidad.
Tipos de vivienda protegida en Madrid: VPO, VPPB y VPPL
En la Comunidad de Madrid conviven varias tipologías de vivienda protegida y cada una tiene su propio módulo y sus propias condiciones. Las dos figuras actuales para venta son la VPPB (Vivienda con Protección Pública Básica o de Precio Básico) y la VPPL (de Precio Limitado), que coexisten con las VPO de regímenes anteriores —general y especial— calificadas bajo normativas estatales como el RD 3148/1978, el RD 801/2005 o el RD 2066/2008.
- VPPB: hasta 110 m² construidos (ampliables para familias numerosas), con el módulo más bajo; pensada para rentas más ajustadas.
- VPPL: hasta 150 m² construidos, con módulo superior y límites de ingresos más amplios para el comprador.
- VPO de regímenes anteriores: sus condiciones dependen de la normativa y la fecha de su calificación, por lo que no admiten reglas generales.
La duración de la protección y la forma de calcular el precio máximo han cambiado con los años y varían entre regímenes. Por eso revisamos siempre el expediente concreto antes de valorar: aplicar el módulo equivocado puede desviar una tasación en decenas de miles de euros.
Calificación definitiva, duración de la protección y descalificación
La calificación definitiva es el documento que fija las condiciones del régimen de protección: su fecha determina qué normativa se aplica, cuánto dura la protección y cómo se calcula el precio máximo. La descalificación, cuando el régimen la permite, extingue anticipadamente la protección y deja la vivienda en situación de libre, normalmente previa devolución de las ayudas y beneficios disfrutados.
Antes de cualquier operación conviene localizar la cédula de calificación definitiva (suele citarse en la escritura) y comprobar en la nota simple si constan limitaciones inscritas. Si no aparece, te ayudamos a identificar el expediente ante la Comunidad de Madrid durante el proceso de tasación.
Datos 2026
Precio máximo legal de una VPO en Madrid: módulos y zonas en 2026
El precio máximo legal de venta se obtiene multiplicando la superficie útil de la vivienda por el módulo de su zona, y sumando los anejos vinculados con sus propios módulos y topes de superficie. Los módulos vigentes proceden de la Orden de 15 de febrero de 2024 de la Comunidad de Madrid y se actualizan automáticamente cada 1 de enero según el IPC: la última actualización, publicada en el BOCM el 30 de enero de 2026, los elevó un 2,9% respecto a 2025.
Cómo se calcula el precio máximo legal
Precio máximo legal = superficie útil de la vivienda multiplicado por módulo de zona más superficie computable de anejos multiplicado por módulo de anejos.
Lo vemos con un ejemplo real con módulos de 2026 para una VPPB en Madrid capital (zona A):
| Concepto | Superficie útil | Módulo 2026 | Importe |
|---|---|---|---|
| Vivienda | 80 m² | 2.591,64 €/m² | 207.331,20 € |
| Garaje vinculado | 20 m² | 1.295,82 €/m² | 25.916,40 € |
| Trastero | 7 m² | 1.295,82 €/m² | 9.070,74 € |
| Precio máximo legal | 242.318,34 € (impuestos no incluidos) |
Hay matices que cambian el resultado y que verificamos en cada informe: las terrazas y balcones computan al 50% de su superficie con un tope ligado a la superficie interior, los regímenes anteriores aplican módulos y coeficientes propios, y las segundas transmisiones de viviendas acogidas a determinados planes estatales se actualizan mediante el IPC en lugar de por tabla.
Módulos vigentes por zonas A, B y C
Estos son los módulos de 2026 por metro cuadrado de superficie útil para las tipologías actuales de la Comunidad de Madrid:
| Tipología | Zona A | Zona B | Zona C |
|---|---|---|---|
| VPPB (vivienda) | 2.591,64 € | 2.231,98 € | 2.009,84 € |
| VPPL (vivienda) | 2.983,03 € | 2.570,48 € | 2.306,03 € |
| Garaje o trastero vinculado (VPPB) | 1.295,82 € | 1.115,99 € | 1.004,92 € |
| Garaje o trastero vinculado (VPPL) | 1.491,52 € | 1.285,24 € | 1.153,02 € |
La zona A comprende Madrid capital, Alcobendas, Las Rozas, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón y San Sebastián de los Reyes; la zona B, los principales municipios de la corona metropolitana (Alcalá de Henares, Alcorcón, Getafe, Leganés, Móstoles, Fuenlabrada, Coslada, Torrejón de Ardoz, Rivas-Vaciamadrid, Tres Cantos, Boadilla del Monte, Parla o Valdemoro, entre otros); y la zona C, el resto de la región.
Las VPO calificadas bajo regímenes anteriores tienen módulos y coeficientes propios. Comprueba siempre el valor aplicable a tu expediente en el BOCM o solicítanos la verificación dentro de la tasación.
Garaje, trastero y anejos vinculados
Los anejos vinculados forman parte del precio máximo legal, pero con topes: computan hasta 25 m² útiles por plaza de garaje y hasta 8 m² de trastero, aunque su superficie real sea mayor. Su módulo es, como referencia general en VPPB y VPPL, el 50% del de la vivienda; la segunda plaza vinculada computa a un porcentaje menor y otros regímenes aplican coeficientes distintos.
Por eso valoramos siempre vivienda y anejos como un conjunto: comparten régimen de protección, y separarlos en la operación o ignorarlos en el cálculo puede generar incidencias administrativas y desajustes de precio.
Antes de vender
Vender una VPO en Madrid: autorizaciones, tanteo y riesgos
Una VPO se puede vender, pero mientras dura la protección la operación debe respetar el precio máximo legal y, según el régimen, puede exigir autorización previa de la Comunidad de Madrid o estar sujeta a derechos de tanteo y retracto. Comprobar estas condiciones antes de publicar el anuncio es lo que distingue una venta ágil de una operación fallida.
Cuándo necesitas autorización de la Comunidad de Madrid
Como regla general, las viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid no pueden transmitirse entre vivos hasta que hayan transcurrido 5 años desde su adquisición, salvo justa causa apreciada por la Administración, y la operación requiere tramitar la autorización correspondiente. El trámite se gestiona en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid e incluye el abono de una tasa (modelo 030) y documentación como la nota simple actualizada y la escritura o título de adquisición.
Si tu régimen ya no exige autorización o los plazos han vencido, conviene igualmente poder acreditarlo: el notario y la parte compradora lo pedirán antes de firmar.
Tanteo y retracto en segundas transmisiones
En viviendas promovidas por administraciones o empresas públicas puede existir un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración: antes de vender hay que comunicarle la operación y esperar a que ejerza su derecho o renuncie a él. Esta condición suele constar en la nota simple del Registro de la Propiedad o en la escritura, así que revisarlas es el primer paso de cualquier venta.
En nuestras tasaciones identificamos estas cargas porque condicionan tanto el calendario de la operación como su seguridad jurídica.
Qué riesgo asumes si vendes por encima del precio máximo legal
Vender una vivienda protegida por encima de su precio máximo legal vigente puede acarrear sanciones administrativas e incidencias capaces de frustrar la operación: la normativa madrileña de vivienda protegida tipifica la superación del precio máximo como infracción muy grave. Además, el sobreprecio puede comprometer la financiación del comprador y la inscripción de la compraventa.
El error más frecuente que vemos es publicar el anuncio con un precio «de mercado» sin haber comprobado si el límite sigue vigente. Una tasación previa resuelve la duda con cifras: cuánto vale la vivienda, cuánto permite la ley y qué margen real tienes para negociar.
VPO descalificada o con protección vencida: qué comprobar
Si la vivienda fue descalificada o su periodo de protección ha finalizado, puede transmitirse como libre, pero hay que acreditarlo documentalmente antes de la operación. Estas son las cuatro comprobaciones esenciales:
- Fecha de calificación definitiva y duración del régimen aplicable: determina si la protección sigue viva o ha vencido.
- Resolución de descalificación, si existió: la salida anticipada del régimen debe constar de forma expresa.
- Nota simple actualizada: confirma que no quedan limitaciones, condiciones o derechos inscritos a favor de la Administración.
- Ayudas percibidas: algunas descalificaciones exigieron devolverlas; conserva los justificantes por si se requieren.
Con esa documentación, la tasación puede realizarse ya sin el límite administrativo, a pleno valor de mercado.
Finalidad hipotecaria
Tasación de VPO para hipoteca en Madrid
Para hipotecar una VPO, el banco exige un informe emitido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y elaborado conforme a la Orden ECO/805/2003; una valoración orientativa no sirve. En Arquitasa, sociedad homologada con el número 4404, emitimos estos informes con validez ante cualquier entidad financiera.
Por qué tu banco exige una sociedad homologada
Porque el informe de tasación es la base sobre la que la entidad analiza la garantía del préstamo, y la normativa reserva esa función a sociedades supervisadas por el Banco de España. La homologación garantiza independencia, metodología regulada y responsabilidad profesional: el banco no acepta valoraciones de parte ni estimaciones de portales inmobiliarios.
Qué exige la Orden ECO/805/2003
La Orden ECO/805/2003 fija cómo debe realizarse una tasación con finalidad hipotecaria: visita e inspección del inmueble, comprobaciones registrales y catastrales, análisis de comparables de mercado y la inclusión de advertencias o condicionantes cuando falta documentación. En una vivienda protegida añade un punto crítico: verificar el régimen de protección y reflejar el valor máximo legal cuando sigue vigente.
Tasación oficial frente a valoración orientativa
Una valoración orientativa —online o de agencia— sirve para hacerse una primera idea; una tasación oficial es un informe regulado, firmado por un técnico competente y emitido por una sociedad homologada, con validez ante bancos, notarios, la Administración tributaria o los juzgados. En una VPO la diferencia es aún mayor: la valoración orientativa ignora el precio máximo legal, que es justo el dato que condiciona la operación.
Presupuesto y plazos
Cuánto cuesta y cuánto tarda tasar una VPO en Madrid
No existe una tarifa única: el coste depende de la superficie, los anejos, la finalidad del informe y la complejidad documental del expediente de protección, por eso trabajamos con presupuesto cerrado y sin sorpresas. El plazo habitual de entrega es de 72 horas desde la visita técnica y la recepción de la documentación.
Qué factores determinan el precio
- Superficie y tipo de inmueble: no cuesta lo mismo tasar un piso de 70 m² que un dúplex con varios anejos.
- Anejos vinculados: garaje y trastero amplían las comprobaciones y el cálculo del límite legal.
- Finalidad del informe: una tasación hipotecaria conforme a la Orden ECO/805/2003 exige más comprobaciones que una valoración de mercado para una herencia o un divorcio.
- Complejidad del expediente VPO: los regímenes antiguos o la documentación incompleta pueden requerir consultas a la Comunidad de Madrid.
Plazos de entrega
El plazo habitual es de 72 horas desde la visita, siempre que dispongamos de la documentación necesaria. Cuando hay que revisar documentación administrativa adicional o consultar el expediente de protección, el plazo puede ampliarse según la complejidad del caso: te lo anticipamos al presupuestar para que puedas planificar la operación.
Documentación necesaria
Para empezar, reúne la documentación general del inmueble y añade la específica del régimen de protección:
Documentación general
- Nota simple registral reciente.
- Escritura de propiedad o título de adquisición.
- Referencia catastral.
- Último recibo del IBI.
Específica de la VPO
- Calificación definitiva (cédula) de la vivienda.
- Número de expediente de protección (suele figurar en la escritura).
- Autorización de venta o comunicaciones a la Administración, si las hay.
- Documentación de garaje, trastero y otros anejos vinculados.
Si te falta algún documento, indícanoslo al pedir presupuesto: parte de la documentación podemos obtenerla o decirte exactamente dónde solicitarla.
Nuestro método
Cómo realizamos la tasación de una vivienda protegida en Madrid
Seguimos un proceso estructurado en cinco pasos que analiza tanto el inmueble como su situación administrativa, porque en una VPO ambas cosas determinan el valor:
-
Solicitud y finalidad del informe
Definimos para qué necesitas la tasación (hipoteca, compraventa, herencia, divorcio, finalidad fiscal), porque cada finalidad exige un enfoque y una documentación distintos, y te enviamos presupuesto cerrado.
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Revisión previa del régimen de protección
Antes de valorar, analizamos la calificación, el expediente y las posibles limitaciones vigentes. Es el paso que evita sorpresas: detecta el precio máximo legal y las condiciones de transmisión antes de que afecten a tu operación.
-
Visita técnica al inmueble
Comprobamos superficie, estado de conservación, distribución, acabados y anejos vinculados.
-
Análisis conjunto
Cruzamos las características físicas, la documentación y los límites legales aplicables para obtener un valor coherente con la situación real de la vivienda.
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Emisión del informe de tasación
Recibes un documento que recoge las comprobaciones realizadas, la documentación analizada y las conclusiones de valor, con validez acorde a la finalidad solicitada.
Situaciones reales
Casos frecuentes al tasar una VPO en Madrid
Cada situación cambia el enfoque del informe; estas son las consultas que más recibimos y lo que la tasación aporta en cada una.
Quiero vender mi VPO
Antes de poner precio, la tasación te dice si la cifra que tienes en mente cabe dentro del límite legal. Analizamos el valor de mercado y el precio máximo vigente, y te indicamos si necesitas autorización o si existen derechos de tanteo, para que salgas al mercado con seguridad.
Voy a comprar una vivienda protegida
Al comprar una VPO necesitas saber su valor, su límite legal y las condiciones que asumirás como nuevo propietario. Si además habrá hipoteca, el banco pedirá una tasación oficial homologada: encargarla pronto evita descubrir tarde que la financiación no llega.
He heredado una VPO
En una herencia, la tasación aporta una referencia objetiva para el reparto entre herederos y para las liquidaciones fiscales. En vivienda protegida añadimos la revisión del régimen, porque condiciona qué puede hacerse después con el inmueble: venderlo, alquilarlo o adjudicarlo.
Divorcio o extinción de condominio
Cuando la vivienda forma parte de un patrimonio compartido, una valoración independiente reduce el conflicto y da base objetiva a la negociación o al procedimiento judicial. El informe refleja tanto el valor de mercado como las limitaciones que afectarían a una futura venta.
Resolvemos dudas
Preguntas frecuentes sobre la tasación de vivienda VPO en Madrid
¿Cuánto cuesta tasar una vivienda VPO en Madrid?
Depende de la superficie, los anejos, la finalidad del informe y la complejidad del expediente de protección, por lo que no existe una tarifa única. Trabajamos con presupuesto cerrado adaptado a tu vivienda: pídelo antes de comprometerte y sabrás el coste exacto desde el primer día.
¿Se puede vender una VPO por encima del valor de tasación?
El valor de tasación y el precio máximo legal son cosas distintas: lo que no puede superarse mientras la vivienda siga protegida es el precio máximo legal. Vender por encima de ese límite está tipificado como infracción muy grave en la normativa madrileña, así que comprueba siempre tu límite vigente antes de fijar precio.
¿Sirve una tasación de VPO para pedir una hipoteca?
Sí, siempre que sea una tasación oficial emitida por una sociedad homologada por el Banco de España conforme a la Orden ECO/805/2003. Ten en cuenta que, mientras la protección esté vigente, el informe adoptará el menor valor entre el de mercado y el precio máximo legal, y el banco calculará la financiación sobre esa cifra.
¿Cuánto tarda la tasación de una vivienda protegida?
El plazo habitual es de 72 horas desde la visita técnica, una vez recibida la documentación. Si hay que revisar documentación administrativa adicional o consultar el expediente de protección, el plazo puede ampliarse: pregunta por el tiempo estimado de tu caso al pedir presupuesto.
¿Qué pasa si la VPO está descalificada?
Si la vivienda fue descalificada o su protección ha vencido, puede tasarse y venderse como vivienda libre, sin el límite del precio máximo legal. Eso sí, debe acreditarse documentalmente (resolución de descalificación o vencimiento del régimen y nota simple sin limitaciones); de lo contrario, la operación puede encontrarse con obstáculos registrales o administrativos.
Para entendernos
Glosario de términos
- Módulo
- Precio máximo por metro cuadrado de superficie útil que fija la Comunidad de Madrid para cada zona y tipología protegida.
- VMLV (Valor Máximo Legal de Venta)
- Importe máximo al que puede transmitirse una vivienda protegida; resulta de aplicar el módulo a las superficies computables.
- Calificación provisional
- Resolución inicial que determina la normativa y el módulo aplicables a la promoción protegida.
- Calificación definitiva
- Documento que confirma el cumplimiento de los requisitos y fija las condiciones del régimen de protección de la vivienda.
- Descalificación
- Extinción anticipada del régimen de protección, cuando la normativa lo permite, que convierte la vivienda en libre.
- Tanteo y retracto
- Derechos que permiten a la Administración adquirir la vivienda con preferencia cuando el propietario decide venderla.
- Superficie útil
- Superficie interior aprovechable de la vivienda, base del cálculo del precio máximo legal.
- Anejo vinculado
- Garaje o trastero unido registralmente a la vivienda, que comparte su régimen de protección.
- VPPB
- Vivienda con Protección Pública Básica (o de Precio Básico) de la Comunidad de Madrid, con el módulo más bajo.
- VPPL
- Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado, con superficies y módulos superiores a la VPPB.
- Orden ECO/805/2003
- Norma estatal que regula cómo deben elaborarse las tasaciones para finalidades financieras, entre ellas la hipotecaria.
- Sociedad de tasación homologada
- Entidad supervisada por el Banco de España y autorizada para emitir tasaciones oficiales válidas ante las entidades financieras.
Aviso importante: la normativa de vivienda protegida es autonómica, cambia con el tiempo —los módulos se actualizan cada 1 de enero— y cada expediente tiene particularidades propias. Los importes y reglas de este artículo corresponden a la Comunidad de Madrid con los valores publicados en el BOCM en enero de 2026 y tienen carácter informativo: no sustituyen la revisión individual de tu caso ni el asesoramiento jurídico. Verifica siempre los valores vigentes y la situación concreta de tu vivienda en su expediente.
Hablamos de tu caso
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- Presupuesto cerrado antes de iniciar el trabajo
- Entrega habitual del informe en 72 h desde la visita
- Sociedad homologada por el Banco de España nº 4404
- Validez ante bancos, notarios, Hacienda y juzgados
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