El valor de seguro en una tasación es la cantidad que, en la práctica, marca la diferencia entre que el seguro te reconstruya la vivienda… o que tengas que pagar de tu bolsillo la mitad del siniestro.
No es un número decorativo: es la base para fijar el capital asegurado y proteger de verdad tu patrimonio.
Desde nuestra experiencia, el valor de una tasación no solo refleja el coste material de un bien, sino también el nivel de protección real que tendrá la vivienda ante imprevistos.
En un entorno cambiante, entender bien este valor es clave para salvaguardar la inversión y el patrimonio, no solo “tener un seguro porque toca”.
Qué es el valor de seguro en una tasación inmobiliaria
El valor de seguro en una tasación es el coste estimado de reconstruir la edificación en caso de siniestro, sin contar el valor del suelo.
Es el valor que la tasación señala expresamente “a efectos de seguro” y que sirve como referencia para fijar el capital del seguro de hogar o de daños.
En los informes de tasación realizados por sociedades homologadas solemos ver varias cifras: valor de mercado, valor hipotecario, valor de inversión… y, casi siempre, un apartado específico con “valor a efectos de seguro”. Ese es el que interesa para la póliza.
Valor de seguro, valor de tasación y valor a efectos de seguro
Para no liarnos:
- Valor de tasación: intenta reflejar el valor de mercado del inmueble completo (suelo + construcción).
- Valor de seguro o valor a efectos de seguro: solo tiene en cuenta el coste de reconstruir la edificación, no el suelo.
- En la práctica, el valor de seguro casi siempre es inferior al valor de tasación, porque el suelo no arde, no se inunda ni se derrumba.
Cuando elaboramos o interpretamos tasaciones, nos fijamos mucho en ese valor a efectos de seguro, porque es el que debería usar el propietario como referencia para no quedarse corto en la póliza.
Por qué el valor de una tasación es también una herramienta de protección
La mayoría ve la tasación como algo “para el banco”. Nosotros la vemos también como una foto del riesgo real:
- Te dice cuánto podría costar volver a tener la vivienda como estaba.
- Te ayuda a no inventarte el capital asegurado a ojo o copiando valores catastrales.
- Te sirve de base para discutir con tu mediador o compañía si el capital que proponen tiene sentido.
En resumen: el valor de seguro de la tasación no es una cifra más, es la referencia técnica para que el seguro cumpla su función cuando de verdad lo necesitas.
Indice de contenidos
- 1 Diferencia entre valor de tasación, valor de seguro, valor de mercado y valor de reposición
- 2 Cómo se calcula el valor de seguro en una tasación
- 3 Valor de seguro, hipoteca y seguro de hogar: qué mira el banco y qué te conviene a ti
- 4 Infraseguro: cuando tu vivienda está asegurada por debajo de su valor real
- 5 Cómo fijar correctamente el valor de seguro de tu vivienda paso a paso
- 6 Errores habituales al interpretar el valor de seguro en una tasación
- 7 Preguntas frecuentes sobre el valor de seguro en una tasación
Diferencia entre valor de tasación, valor de seguro, valor de mercado y valor de reposición
La clave para no perderse es entender que hablamos de distintos “tipos de valor” para distintas finalidades. Mezclarlos es la receta perfecta para el infraseguro.
Valor de tasación vs valor de mercado
- Valor de mercado: el precio al que podría venderse el inmueble en condiciones normales entre comprador y vendedor informados.
- Valor de tasación: normalmente, una estimación profesional de ese valor de mercado, con una metodología y unas hipótesis concretas.
En la práctica, solemos usar ambos casi como sinónimos: el valor de tasación es la forma técnica de aterrizar ese valor de mercado en un informe.
Valor de seguro y valor asegurable
El valor de seguro o valor asegurable responde a otra pregunta:
“¿Cuánto costaría reconstruir la vivienda tal y como está, si hubiera un siniestro grave?”
Por eso:
- No incluye el suelo.
- Se centra en el continente (estructura, cerramientos, instalaciones, acabados fijos).
- Muchos informes lo llaman directamente “valor a efectos de seguro”.
Este valor debería ser la base para fijar el capital asegurado del continente. Si se asegura por menos, aparece el famoso infraseguro.
Valor de reposición a nuevo y valor real
En seguros se habla mucho de:
- Valor de reposición a nuevo: coste de reconstruir o reponer la vivienda como nueva, con materiales y calidades similares, sin aplicar depreciación por antigüedad.
- Valor real: valor de reposición menos depreciación (por antigüedad, uso, estado).
Algunas pólizas trabajan a valor de reposición a nuevo, otras a valor real. Y esto, combinado con el valor de seguro, determina cuánto te van a pagar realmente si pasa algo.
Cómo se calcula el valor de seguro en una tasación
El valor de seguro en una tasación se calcula estimando cuánto costaría reconstruir la edificación, con sus características actuales, en caso de siniestro total. En términos sencillos:
Valor de seguro ≈ coste de construcción + gastos necesarios de reconstrucción – valor del suelo (que no se incluye)
Valor de seguro = construcción + gastos de reconstrucción (sin suelo)
Cuando calculamos ese valor, tenemos en cuenta:
- Superficie construida (m²) y su distribución.
- Calidad de la construcción (materiales, estructura, instalaciones).
- Coste de construcción por m² actualizado.
- Gastos asociados: honorarios técnicos, licencias, tasas, gestión de obra.
El suelo se deja fuera porque, incluso con un siniestro completo, seguirá existiendo y mantendrá un valor.
Criterios habituales en tasaciones homologadas
En las tasaciones homologadas suele aparecer una línea específica donde se detalla el valor a efectos de seguro, calculado con:
- Costes de construcción de referencia o bases propias de la tasadora.
- Ajustes por calidades, antigüedad y estado de conservación.
- Inclusión de gastos técnicos y administrativos necesarios para la reconstrucción.
Nosotros utilizamos estos criterios como punto de partida, pero siempre recordando que el mercado y los costes de construcción cambian, y que conviene revisar periódicamente si siguen siendo realistas.
Ejemplo numérico sencillo de cálculo
Imaginemos una vivienda que, en la tasación, presenta:
- Superficie construida: 100 m²
- Coste de construcción estimado: 900 €/m²
- Gastos técnicos y de licencias: 10 % del coste de construcción
Cálculo:
- Coste de construcción: 100 m² × 900 €/m² = 90.000 €
- Gastos asociados (10 %): 9.000 €
- Valor de seguro (continente): 99.000 €
Si aseguramos el continente por 50.000 €, estaremos muy por debajo del valor de seguro real… y eso tiene consecuencias directas en caso de siniestro.
Valor de seguro, hipoteca y seguro de hogar: qué mira el banco y qué te conviene a ti
Cuando compras con hipoteca, el banco se asegura de que la vivienda está tasada y asegurada de forma que, si pasa algo, pueda recuperar su dinero.
Pero eso no significa que tú estés igual de protegido.
El valor a efectos de seguro en tasaciones para hipoteca
En las tasaciones de viviendas hipotecadas:
- Se calcula un valor de tasación global (muy relevante para el banco).
- Se incluye dentro del informe un “valor a efectos de seguro” que suele ser la base para el seguro obligatorio de daños.
La entidad financiera suele exigir:
- Que exista un seguro que cubra como mínimo el valor pendiente de la deuda,
- y que el capital asegurado tenga en cuenta ese valor a efectos de seguro.
Por qué las entidades financieras tienen las espaldas cubiertas
En la práctica, lo que vemos es que:
- El banco obliga a asegurar el inmueble por un capital que garantice recuperar el préstamo si hay un siniestro grave.
- Muchas veces también exige un seguro de vida vinculado a la hipoteca.
Resultado:
La entidad financiera “lo tiene todo atado y bien atado”; si pasa algo al inmueble o al propietario, tiene mecanismos para recuperar el dinero.
Las compañías de seguros y reaseguros, por su parte, están obligadas a valorar periódicamente sus inmuebles y su patrimonio, lo que refuerza su solvencia. El sistema financiero y asegurador queda bastante protegido.
Qué pasa si aseguras solo el mínimo que exige el banco
El problema aparece cuando el propietario:
- Contrata el seguro solo para cumplir la exigencia bancaria,
- o mantiene el capital inicial sin revisarlo durante años, pese a reformas o subida de costes de construcción.
En ese caso:
- El banco puede estar protegido para recuperar el crédito.
- Pero tú puedes seguir infrasegurado respecto al coste real de reconstruir tu vivienda tal y como está hoy.
Infraseguro: cuando tu vivienda está asegurada por debajo de su valor real
El infraseguro ocurre cuando el capital asegurado es menor al valor real de seguro que debería tener la vivienda.
En la práctica, significa que, si hay un siniestro, el seguro no cubre todo el daño, ni siquiera aunque el siniestro sea parcial.
En nuestra experiencia, esto es más la norma que la excepción: la mayoría de los inmuebles están asegurados por un importe claramente inferior a su valor real.
Cómo detectar si tu vivienda está infrasegurada
Señales claras de infraseguro:
- El continente está asegurado por un importe muy por debajo del valor de tasación o del valor a efectos de seguro.
- Aseguraste hace años “copiando” el valor de una póliza antigua y nunca lo revisaste.
- Has hecho reformas importantes (cocina, baños, cerramientos) y no has actualizado el capital.
- Declaráste un valor a la baja para que la prima fuera más barata.
Nosotros solemos comparar tres cifras: precio real de la vivienda (sin suelo), coste actual de construcción y capital asegurado.
Si hay una diferencia del 30–50 % o más, casi seguro hay infraseguro.
La regla proporcional: por qué el seguro no te paga todo
La mayoría de pólizas aplican la llamada regla proporcional:
Si aseguras por menos de lo debido, el seguro solo paga la misma proporción del daño.
Ejemplo simple:
- Valor de seguro real (continente): 100.000 €
- Capital asegurado en la póliza: 50.000 €
- Siniestro parcial con daños por 40.000 €
El seguro puede decir:
“Tenías asegurado solo el 50 % de lo que debías. Por tanto, te pago el 50 % del daño: 20.000 €.”
El resto lo paga el propietario… con su bolsillo. Es exactamente lo que muestran los informes y estadísticas que manejamos: en muchos siniestros, la valoración de la vivienda llega a ser el doble del valor asegurado, y la compañía solo asume la mitad de lo que asumiría con un seguro bien calculado.
Ejemplos reales: tasación al doble del valor asegurado
En los encargos que nos llegan tras un siniestro vemos mucho este patrón:
- Vivienda asegurada por 80.000 €.
- Tasación post-siniestro concluye que el valor asegurable correcto eran 160.000 €.
- Resultado: el seguro indemniza aproximadamente la mitad de los daños que habría cubierto con un capital adecuado.
Por eso insistimos tanto en usar el valor de seguro de la tasación como referencia seria para calcular el capital asegurado, en lugar de elegir un número “bonito” que baje la prima.
Cómo fijar correctamente el valor de seguro de tu vivienda paso a paso
Ajustar bien el valor de seguro de tu vivienda no es complicado si sigues un método. Lo importante es no ir a ojo.
Definir bien el continente (m², calidades, coste de reconstrucción)
Para el continente:
- Parte de la superficie construida real de la vivienda.
- Ten en cuenta el tipo de edificio y la calidad: no es igual un piso estándar que un chalet de alto nivel.
- Utiliza como referencia el coste de construcción estimado en la tasación, o pide a un técnico una orientación por m² para la zona y calidades.
- Suma gastos de reconstrucción: licencias, tasas, honorarios técnicos.
El objetivo es que el capital asegurado del continente se acerque al valor de seguro técnico, no al precio de compra ni al valor catastral.
Calcular el contenido y los objetos de valor especial
Para el contenido (muebles, electrodomésticos, enseres):
- Haz una lista rápida por estancias y calcula importes aproximados.
- No subestimes el coste de volver a amueblar toda la vivienda.
- Si tienes objetos de especial valor (joyas, obras de arte, equipos caros), mira si necesitan una cobertura específica o límite ampliado.
Muchas aseguradoras usan un porcentaje del continente como referencia para el contenido, pero siempre conviene revisar si ese porcentaje encaja con tu realidad.
Revisiones periódicas del capital asegurado
El valor de seguro no es algo que se fija y se olvida:
- Los costes de construcción suben con el tiempo.
- Puedes haber hecho reformas que añadan valor.
- El mercado cambia.
Nuestra recomendación práctica:
- Revisar el capital asegurado al menos cada 3–5 años.
- Revisarlo siempre después de una reforma importante.
- Aprovechar cualquier nueva tasación (por ejemplo, al cambiar de banco) para actualizar el valor de seguro.
Errores habituales al interpretar el valor de seguro en una tasación
Los errores más frecuentes que vemos, tanto en propietarios como en algunos profesionales, son siempre los mismos.
Confundir valor de seguro con precio de compra
El primero: pensar que si compraste la vivienda por 200.000 €, hay que asegurarla por 200.000 €. Error típico.
- El precio de compra incluye el suelo y otros factores (oferta/demanda, expectativas).
- El valor de seguro se centra solo en el coste de reconstruir la edificación.
Puedes haber comprado caro en plena burbuja y aun así necesitar un capital de seguro más alto por el aumento de los costes de construcción.
Copiar el valor catastral como capital asegurado
Otro clásico es usar el valor catastral como referencia de capital asegurado.
- El valor catastral está pensado para fines fiscales, no para reconstrucciones de siniestros.
- Suele ir desfasado y no distingue bien entre el valor de la construcción y el del suelo.
Usarlo como base para el seguro es una forma bastante segura de acabar infrasegurado.
No actualizar la póliza tras reformas o cambios de uso
Por último, el olvido:
- Reformas integrales de cocina y baños.
- Cerramientos, aislamiento, mejoras de instalaciones.
- Cambios de uso (por ejemplo, convertir un trastero en estudio).
Todo esto incrementa el valor de seguro real. Si no actualizas el capital, estás asegurando una vivienda “antigua” que ya no existe, y la diferencia con la realidad la asumirás tú en caso de siniestro.
Preguntas frecuentes sobre el valor de seguro en una tasación
¿Qué es exactamente el valor de seguro en una tasación?
El valor de seguro en una tasación es la estimación del coste de reconstruir la edificación, sin incluir el valor del suelo, en caso de siniestro grave.
Es la cifra que se utiliza como referencia para fijar el capital del seguro de hogar o de daños y garantizar que, si pasa algo, haya dinero suficiente para devolver la vivienda a su estado anterior.
¿Siempre debo asegurar mi vivienda por el valor de seguro que indica la tasación?
Lo más prudente es que el capital asegurado del continente esté muy cerca del valor de seguro técnico de la tasación.
Asegurar por menos aumenta el riesgo de infraseguro y aplicación de la regla proporcional; asegurar por mucho más hace que pagues una prima innecesariamente alta.
Lo razonable es moverse alrededor de ese valor, actualizándolo con el tiempo.
¿Qué pasa si aseguro la vivienda por debajo del valor de seguro?
Si aseguras por debajo del valor de seguro, se produce infraseguro. En caso de siniestro, la compañía puede aplicar la regla proporcional y pagar solo la parte del daño que corresponda al porcentaje que tenías asegurado.
Es decir, si tenías asegurada la mitad de lo que debías, solo te indemnizarán aproximadamente la mitad del daño.
¿El valor de seguro incluye el suelo?
No. El valor de seguro solo cubre el coste de reconstrucción de la edificación y los gastos necesarios para devolverla a su estado anterior.
El suelo no se incluye porque no desaparece con el siniestro: seguirá teniendo valor aunque el edificio sufra daños graves o totales.
¿Cada cuánto tiempo debo revisar el valor de seguro de mi vivienda?
Como norma general, es recomendable revisar el capital asegurado cada 3–5 años, o antes si se realizan reformas importantes.
Los costes de construcción cambian con el tiempo y las mejoras en la vivienda incrementan el valor de seguro necesario. Revisar de vez en cuando evita sorpresas de infraseguro cuando llega el siniestro.
Glosario básico de seguros y tasación para propietarios
- Valor de seguro / valor a efectos de seguro: importe estimado para reconstruir la edificación asegurada, sin incluir el suelo.
- Capital asegurado: cantidad máxima que cubre la póliza para el continente o el contenido.
- Continente: estructura física de la vivienda y elementos fijos (muros, tejado, instalaciones, acabados).
- Contenido: muebles, electrodomésticos, enseres y bienes personales dentro de la vivienda.
- Valor de tasación: estimación profesional del valor de mercado del inmueble, normalmente suelo + construcción.
- Valor de mercado: precio al que se podría vender el inmueble en condiciones normales.
- Valor de reposición a nuevo: coste de reconstruir la vivienda como nueva, con calidades similares.
- Valor real: valor de reposición menos depreciación por antigüedad y estado.
- Infraseguro: situación en la que el capital asegurado es inferior al valor real de seguro.
- Regla proporcional: fórmula que usan las aseguradoras para pagar solo la parte proporcional del daño cuando existe infraseguro.
Autor del contenido:
Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en sector.
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