Valor razonable de un activo: qué es, cómo calcularlo y ejemplos prácticos

El valor razonable de un activo es, en esencia, el precio al que podríamos venderlo hoy en una transacción ordenada entre participantes del mercado informados e independientes.

No hablamos de lo que vale “para nosotros”, sino de lo que indicaría el mercado en la fecha de medición.

En nuestro caso, cuando aplicamos la normativa sobre inmuebles u otros activos, siempre partimos de esta idea: precio de salida en condiciones de mercado actuales, no valor interno, ni valor de uso particular, ni precio en una venta forzada.

Qué es el valor razonable de un activo según NIIF 13 y el PGC

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por la venta de un activo o se pagaría por transferir un pasivo, en una transacción ordenada entre participantes del mercado, en la fecha de valoración.

Es una medición basada en el mercado, no en la entidad; por eso la intención de mantener el activo o liquidar el pasivo no es relevante.

En contabilidad práctica, esto implica:

• Medimos activos y pasivos como si los intercambiáramos hoy, no a lo que nos costaron.
• Usamos supuestos que utilizaría un comprador/vendedor típico en ese mercado.
• Consideramos el activo tal como está: estado, ubicación, restricciones de uso, etc.

En el PGC español, el valor razonable se utiliza, entre otros, para:

• Determinados instrumentos financieros.
• Correcciones valorativas (deterioros, recuperables).
• Ajustes de valor por encima del precio de adquisición en ciertos activos.

Cuando adaptamos planes de contabilidad a NIIF, lo que vemos es que el valor razonable mejora la imagen fiel, pero exige disciplina: buenas fuentes de mercado, modelos correctos y documentación sólida.

Diferencias entre valor razonable, valor de mercado y coste histórico

En la práctica, estos tres conceptos se confunden. Para ordenar ideas:

• Coste histórico: lo que pagamos al adquirir el activo.
• Valor razonable: el precio al que se intercambiaría hoy en una transacción ordenada entre partes independientes.
• Valor de mercado (inmobiliario): muy similar al valor razonable, pero definido por normas de tasación como el precio al que se vendería en un plazo típico de comercialización, con adecuada exposición al mercado y sin presiones.

En nuestra experiencia, la diferencia clave es:

• El coste histórico no se actualiza salvo revalorizaciones o deterioros.
• El valor razonable se recalcula a la fecha de valoración y puede cambiar con el mercado.
• El valor de mercado inmobiliario introduce matices de plazo de venta y exposición al mercado propios de la normativa de tasación.

Tabla resumen

Concepto	Base	Cuándo se usa	Cómo se obtiene
Coste histórico	Precio pagado	Alta de activos, PGC básico	Facturas, contratos
Valor razonable	Precio de mercado “hoy”	NIIF 13, PGC (ciertos activos)	Mercado activo o modelos de valoración
Valor de mercado	Precio de venta probable	Tasación, garantías, seguros	Métodos de tasación inmobiliaria

Métodos para calcular el valor razonable de un activo

En la práctica, el valor razonable se calcula usando tres grandes enfoques: mercado, ingresos y costes. Elegimos uno u otro en función del tipo de activo y la información disponible.

En nuestro día a día, solemos empezar por el enfoque de mercado y solo pasamos a ingresos o costes cuando no hay referencias suficientemente fiables.

Enfoque de mercado

El enfoque de mercado es el más directo: usa precios de transacciones recientes de activos idénticos o comparables.

Lo aplicamos cuando:

• Hay un mercado activo (acciones cotizadas, materias primas, inmuebles en zonas muy líquidas, etc.).
• Podemos disponer de muestras de comparables suficientemente representativas.

Pasos típicos que seguimos:

1. Identificar el mercado principal o más ventajoso: bolsa, portal inmobiliario, mercado de subastas, etc.
2. Recopilar precios de activos comparables (misma zona, tipología, uso, estado).
3. Ajustar por diferencias relevantes: superficie, antigüedad, estado de conservación, rentas, etc.
4. Llegar a un rango de valor razonable y fijar un punto (normalmente el más representativo o central).

Ejemplo rápido:

Si valoramos un local comercial y encontramos operaciones comparables entre 1.800 y 2.200 €/m², tras ajustar por estado y ubicación podemos fijar un valor razonable en torno a 2.000 €/m².

Enfoque de ingresos (flujos de caja)

Usamos este enfoque cuando el activo genera ingresos en el tiempo: inmuebles en alquiler, negocios, activos financieros no cotizados.

La lógica es: el valor razonable es el valor actual de los flujos de caja futuros esperados.

Pasos que solemos seguir:

1. Estimar flujos de caja futuros (rentas netas, cobros esperados).
2. Definir un periodo explícito de proyección (por ejemplo, 10 años) y un valor de salida (reventa).
3. Elegir una tasa de descuento coherente con el riesgo del activo y del mercado.
4. Calcular el valor actual neto (VAN): eso nos da el valor razonable estimado.

Este enfoque es el que más utilizamos en inmuebles ligados a actividad económica (hoteles, residencias, etc.), ajustando supuestos a la realidad del mercado.

Enfoque de costes

El enfoque de costes parte de la idea de que nadie pagará por un activo más de lo que le costaría reemplazarlo.

Lo usamos especialmente para:

• Maquinaria y equipamiento especializado.
• Inmuebles singulares sin comparables claros.
• Activos para los que el mercado no es suficientemente observable.

Pasos típicos:

1. Calcular el coste de reposición nuevo (precio actual de construir o comprar un activo equivalente).
2. Restar depreciaciones físicas (uso, desgaste) y funcionales (obsolescencia).
3. Ajustar por restricciones o particularidades que afecten a su uso.

Incluso en este enfoque somos cautos: un activo puede valer menos que lo que costó, aunque esté casi nuevo, si el mercado no lo demanda.

Jerarquía del valor razonable: niveles 1, 2 y 3

Existe una jerarquía de tres niveles según la observabilidad de los datos utilizados en la valoración.

Cuanto más observable es la información, más fiable se considera el valor razonable.

• Nivel 1: precios cotizados sin ajustar en mercados activos para activos o pasivos idénticos (acciones cotizadas, algunos derivados, etc.).
• Nivel 2: datos observables distintos del precio directo (curvas de tipos, comparables, múltiplos, etc.).
• Nivel 3: datos no observables, basados en hipótesis internas (flujos de caja estimados, tasas de descuento propias).

En nuestra experiencia:

• Los inmuebles casi nunca son nivel 1.
• Muchas valoraciones inmobiliarias bien sustentadas son nivel 2 (comparables, múltiplos de rentas).
• Negocios muy específicos y activos sin mercado claro suelen caer en nivel 3.

Tabla jerarquía

Nivel	Tipo de datos	Ejemplos
1	Precios cotizados directos	Acciones cotizadas, ETFs
2	Datos observables indirectos	Curvas de tipos, comparables
3	Datos no observables	Flujos y descuentos internos

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Valor razonable en inmuebles: NIIF 13, NIC 40 y práctica de tasación

En inmuebles el valor razonable se vuelve especialmente delicado: no hay dos inmuebles iguales y el mercado puede no ser totalmente líquido.

La norma sobre valor razonable se aplica a inmuebles valorados a valor razonable (por ejemplo, inversiones inmobiliarias), y nos obliga a usar supuestos de mercado presentes.

En nuestra práctica, combinamos:

• El marco general de valor razonable (precio de salida en una transacción ordenada).
• La norma específica de inversiones inmobiliarias (cuando aplica).
• Normativa de tasación (por ejemplo, para finalidades de garantía o seguros) como referencia metodológica, sin confundirla con la finalidad contable.

Puntos clave que siempre revisamos:

• El valor razonable debe expresarse en una fecha concreta y atendiendo a las características del activo en ese momento: estado, ubicación, restricciones, potencial de uso.
• En inmuebles ligados a actividades económicas, la normativa de tasación puede exigir comparación, actualización de flujos y coste de reemplazo, tomando el menor de ellos, lo que genera diferencias entre valor razonable contable y valor de garantía.

Cuando valoramos un hotel, por ejemplo, solemos comparar:

• Valor por capitalización de rentas (visión inversor).
• Valor por tasación normativa (visión garantía).
• Y ajustamos para que la cifra a efectos contables represente el precio de mercado más probable, dejando muy clara la finalidad en nuestros informes.

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Valor razonable de instrumentos financieros y otros activos empresariales

En instrumentos financieros, el valor razonable es casi el “idioma nativo” de las normas internacionales: se usa en activos y pasivos financieros con cambios en resultados o en patrimonio, derivados, etc.

En empresas no financieras, donde solemos trabajar, el valor razonable aparece en:

• Instrumentos financieros (acciones no cotizadas, préstamos, participaciones).
• Aportaciones no dinerarias y operaciones societarias.
• Activos intangibles (marcas, patentes, fondos de comercio, en combinaciones de negocios).

La clave que siempre subrayamos es: el valor razonable se basa en lo que pagaría un tercero hoy, no en cuánto valora internamente la empresa el activo por razones estratégicas.

Cómo documentar y justificar el valor razonable en la contabilidad

Desde el punto de vista del auditor, regulador o cualquier tercero, la medición es tan buena como su documentación.

Nosotros siempre seguimos un esquema bastante estándar:

1. Definir el activo y la finalidad
   • ¿Qué valoramos exactamente? (inmueble concreto, paquete de acciones, máquina).
   • ¿Para qué? (estados financieros, garantía, operación societaria).
2. Elegir el enfoque principal y justificarlo
   • Mercado, ingresos o costes, según la disponibilidad de datos y la naturaleza del activo.
3. Recoger evidencias de mercado
   • Fuentes: portales, bases de datos, informes de tasación, precios cotizados.
   • Fechas: que estén cercanas a la fecha de valoración.
4. Explicar hipótesis clave
   • Tasas de descuento, tasas de crecimiento, ocupación, costes de reposición, etc.
   • Por qué son razonables según el mercado y no sólo para la entidad.
5. Clasificar la medición en la jerarquía
   • ¿Nivel 1, 2 o 3? ¿Por qué?
6. Guardar soporte y versiones
   • Informes de tasación, excels, capturas de pantalla de precios, etc.

Cuando preparamos informes de valor razonable para contabilidad, siempre dejamos claro:

• Qué parte es dato observable.
• Qué parte es juicio profesional.
• Qué impacto tendría un cambio razonable en esas hipótesis.

Ejemplos de cálculo de valor razonable paso a paso

Ejemplo 1: valor razonable de acciones cotizadas

Cuando el activo cotiza en un mercado activo y regulado, el valor razonable es muy directo.

1. Definimos la fecha de valoración: 31/12/20XX.
2. Consultamos el precio de cierre oficial de la acción en esa fecha.
3. Multiplicamos por el número de títulos que poseemos.

Si tenemos 1.000 acciones a 10 € de cierre, el valor razonable son 10.000 €.
Esta sería una medición nivel 1.

Ejemplo 2: valor razonable de un inmueble en alquiler

Aquí ya entramos en combinación de métodos.

1. Estimamos la renta anual neta: supongamos 24.000 €/año.
2. Analizamos el mercado y vemos que la rentabilidad exigida para activos similares está en torno al 6 %.
3. Calculamos: 24.000 / 0,06 = 400.000 € (enfoque de ingresos).
4. Contrastamos con comparables de transacciones recientes, ajustando por superficie, estado, ubicación.
5. Si los comparables apuntan a 380.000–410.000 €, podemos fijar un valor razonable de 395.000–400.000 €, documentando nuestro criterio.

Este tipo de medición suele ser nivel 2 (si las rentas y yields son observables) o nivel 3 si dependemos mucho de hipótesis no observables.

Ejemplo 3: valor razonable de una máquina industrial

Aquí suele dominar el enfoque de costes:

1. Obtenemos el coste de reposición nuevo (proveedores, catálogos): 300.000 €.
2. Estimamos la vida útil total (10 años) y la vida consumida (4 años).
3. Depreciación física: 4/10 = 40 % → 120.000 €.
4. Depreciación funcional (obsolescencia tecnológica): añadimos, por ejemplo, 10 %: 30.000 €.
5. Valor razonable aproximado: 300.000 – 120.000 – 30.000 = 150.000 €.

Si además detectamos que el mercado de segunda mano está débil, podemos ajustar a la baja, siempre con soporte de mercado.

Preguntas frecuentes sobre el valor razonable de un activo

¿Qué es exactamente el valor razonable de un activo?

El valor razonable de un activo es el precio al que podría venderse hoy en una transacción ordenada entre participantes del mercado informados e independientes, considerando las condiciones actuales de mercado y las características del activo.

No es lo que pagamos en su día ni un valor “interno” de la empresa.

¿Siempre tengo que valorar los activos a valor razonable?

No. El uso del valor razonable depende de lo que exijan las NIIF/IFRS, el Plan General de Contabilidad y las normas sectoriales.

Muchos activos siguen valorándose al coste histórico, pero ciertos instrumentos financieros, inversiones inmobiliarias y operaciones societarias sí requieren valor razonable.

Conviene revisar siempre la normativa aplicable en cada país y sector.

¿Cómo sé si estoy en nivel 1, 2 o 3?

Depende de la observabilidad de los datos: nivel 1 si usas directamente precios de mercado de activos idénticos; nivel 2 si usas datos observables indirectos (curvas, comparables, rentas de mercado); nivel 3 si tus inputs clave son no observables y se basan en hipótesis internas.

Documentar el origen de los datos suele dejar clara la clasificación.

¿El valor razonable y el valor de mercado son lo mismo en inmuebles?

Son muy parecidos, pero no exactamente iguales. El valor razonable contable representa el precio de salida más probable según el marco contable, mientras que el valor de mercado inmobiliario se define en normas de tasación, incorporando matices de plazo de venta, exposición al mercado y finalidad (garantía, seguro, etc.).

En la práctica, pueden diferir, sobre todo en inmuebles ligados a actividad económica.

¿Qué pasa si no existe un mercado activo para mi activo?

Si no hay mercado activo, se permiten modelos de valoración: comparables ajustados, flujos de caja descontados, métodos de coste, etc.

Lo importante es maximizar el uso de datos observables (cuando existan), documentar las hipótesis internas y clasificar la medición como nivel 2 o 3 según corresponda.

Glosario básico de términos sobre valor razonable

• NIIF / IFRS: Normas Internacionales de Información Financiera, estándar contable internacional emitido por el organismo regulador correspondiente.
• NIIF 13: norma que define el valor razonable, establece el marco para medirlo y fija los requisitos de información.
• PGC: Plan General de Contabilidad español, que incorpora el valor razonable en determinados casos.
• Valor de mercado: precio probable de venta en condiciones normales, según normativa de tasación.
• Mercado activo: aquel donde los bienes son homogéneos, hay compradores y vendedores habituales, y los precios son públicos y frecuentes.
• Niveles 1, 2 y 3: clasificación de las mediciones de valor razonable según la observabilidad de los inputs utilizados en la valoración.

Otros valores

• Valor de mercado
• Valor catastral
• Valor de referencia
• Valor del seguro en una tasación
• Valor residual
• Valor de tasación
• Valor hipotecario
• Valor por comparación
• Valor por actualización de renta
• Valor de remplazamiento
• Valor por la hipótesis de edificio terminado
• Valor razonable
• Valor de subasta

 

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