Levantamiento de planos: qué es, cuándo se necesita y cuánto cuesta en 2025

Un levantamiento de planos es, básicamente, pasar un inmueble real al papel (o a CAD) con medidas exactas y a escala. Gracias a ese trabajo podemos reformar con seguridad, tramitar licencias, ajustar datos en Catastro o cerrar una compraventa con información fiable.

Cuando hacemos un levantamiento, medimos el inmueble in situ y dibujamos planos que reflejan la distribución, las superficies y, si hace falta, alzados, secciones e instalaciones.

No es un croquis “a ojo”, sino un documento técnico firmado por un profesional competente.

En cuanto a precios, en España el coste suele calcularse por metros cuadrados: para planos 2D sencillos se mueve aproximadamente entre 0,9 y 3 €/m², y en servicios más avanzados (alzados, secciones, 3D/BIM…) puede subir a 6–10 €/m², con variaciones por ciudad y complejidad del trabajo.

¿Qué es exactamente un levantamiento de planos?

Un levantamiento de planos es la toma de datos y representación técnica a escala de un inmueble o un terreno, realizada por un técnico cualificado.

Nosotros siempre lo planteamos como el “escáner técnico” del edificio: medimos todo y lo convertimos en planos claros y utilizables.

En la práctica, cuando nos encargan un levantamiento empezamos por comprobar cómo es el inmueble realmente: dimensiones, distribución, alturas, espesores de muros, huecos, posición de pilares, escaleras, instalaciones visibles, etc.

A partir de ahí generamos una serie de planos (normalmente en CAD y PDF) donde se ve:

• La planta o plantas con la distribución real.
• Las superficies útiles y construidas.
• En su caso, alzados y secciones que explican la volumetría.
• Elementos relevantes para la obra o el trámite (instalaciones, cotas de niveles, etc.).

Lo importante es que esos planos no inventan nada: se basan en mediciones reales realizadas sobre el inmueble. Por eso sirven como base fiable para reformas, tasaciones, licencias y ajustes en Catastro.

Diferencia entre levantamiento arquitectónico, planimétrico y topográfico

A efectos prácticos, diferenciamos tres grandes tipos de levantamiento:

• Levantamiento arquitectónico: el más habitual en viviendas y locales. Medimos el interior y obtenemos planos de planta, a veces alzados y secciones, con distribución, superficies y detalles arquitectónicos.
  • Es lo que solemos hacer para reformas, licencias de apertura, herencias, etc.
• Levantamiento planimétrico o de estado actual: se centra en reflejar el estado actual del inmueble, muchas veces como paso previo a un proyecto.
  • Se documenta cómo es el edificio hoy, con la precisión suficiente para proyectar sobre esa base.
• Levantamiento topográfico: describe la geometría de un terreno (relieve, cotas, curvas de nivel).
  • Nos lo piden cuando hay obras de urbanización, segregación de parcelas o proyectos que afectan al relieve.

En nuestro día a día, combinamos estas tipologías según el encargo: por ejemplo, levantamiento arquitectónico del edificio más apoyo topográfico si hay un jardín con desniveles importantes.

Qué información debe contener un buen plano

Un levantamiento de planos tiene valor cuando un tercero puede entender el inmueble sin visitarlo. Para eso, en nuestros planos solemos incluir como mínimo:

• Plantas a escala (1:50 o 1:100, según tamaño) con todas las cotas necesarias.
• Superficies útiles y construidas, desglosadas por estancia si el cliente lo necesita.
• Alzados y secciones cuando van a servir para reforma, fachada o cubierta.
• Simbología estándar (puertas, ventanas, escaleras, mobiliario básico) para que cualquier técnico entienda el dibujo.
• Norte, croquis de situación y datos del inmueble (dirección, referencia catastral, titular).

En nuestro caso, además, solemos entregar:

• El archivo editable (DWG o similar) para que otro técnico pueda trabajar sobre él.
• Planos en PDF listos para imprimir.
• Un pequeño dossier con fotos clave del inmueble.

Con ese contenido cubierto, el plano sirve a la vez para obras, licencias, tasaciones y gestiones administrativas.

¿Cuándo necesitamos un levantamiento de planos? Casos reales habituales

Normalmente nos llaman para un levantamiento cuando algo importante se va a hacer con el inmueble: vender, reformar, dividir, legalizar o solicitar una licencia.

Es decir, cuando dejar las cosas “a ojo” ya no es una opción.

A partir de ahí, hay escenarios que se repiten una y otra vez.

Compra, venta o alquiler de viviendas y locales

En compraventa y alquiler, un levantamiento de planos da tranquilidad a las dos partes: comprador y vendedor. Muchas veces nos encontramos que:

• El plano que tiene la inmobiliaria no coincide con el estado actual.
• Se han añadido tabiques, ampliado estancias o cerrado terrazas sin actualizar documentación.
• Las superficies no cuadran con lo que aparece en Catastro o en la escritura.

Cuando medimos y dibujamos el inmueble:

• El vendedor dispone de documentación fiable para la operación.
• El comprador sabe qué está comprando exactamente.
• La inmobiliaria tiene un material comercial serio (plano acotado, no un croquis).

En nuestro caso, solemos acompañar el levantamiento de un pequeño plano “comercial” simplificado para anuncios y dossieres.

Reformas interiores y rehabilitación de fachadas o cubiertas

Para cualquier reforma mínimamente seria, trabajar sin levantamiento es ir a ciegas. Si el cliente no tiene planos fiables, lo primero que proponemos es medir y dibujar:

• Reformas integrales de pisos o viviendas unifamiliares.
• Cambios de distribución de oficinas y locales.
• Rehabilitación de fachadas, cambio de carpinterías, tratamiento de forjados o cubiertas.

Con el levantamiento:

• El proyecto se apoya en medidas reales (evitamos sorpresas de último minuto).
• El constructor puede presupuestar mejor.
• El Ayuntamiento recibe planos coherentes cuando pedimos licencia de obras.

En nuestra experiencia, el coste del levantamiento se compensa rápido con los errores que evita en obra.

Herencias, divisiones de bienes y discrepancias con Catastro o Registro

En herencias y separaciones de bienes, el levantamiento de planos es la base para repartir con justicia.

Cuando intervenimos en estos casos:

• Medimos y dibujamos la situación real.
• Calculamos superficies aprovechables y zonas comunes.
• Dejamos claro qué es cada cosa (vivienda, trastero, garaje, anejos…).

Lo mismo ocurre cuando:

• La superficie catastral no coincide con la realidad.
• El banco pide una justificación de metros para una hipoteca.
• Hay que tramitar una segregación o agrupación de fincas.

Aquí, unos buenos planos y un técnico que firme pueden ahorrar muchos conflictos familiares y gestiones con notaría y Registro.

Licencias de apertura y otros trámites con el Ayuntamiento

Para abrir un negocio, lo normal es que el Ayuntamiento exija proyecto o memoria técnica con planos del local.

En estos casos el levantamiento es el primer paso del proyecto de licencia de apertura.

Cuando nos encargan la apertura de un local:

• Hacemos el levantamiento del estado actual.
• Sobre esos planos, diseñamos la nueva distribución y las instalaciones.
• Incorporamos todo a la documentación que se presenta en el Ayuntamiento.

Lo mismo aplica a otros trámites municipales: cambios de uso, licencias de obra mayor, legalizaciones, etc.

¿Quién puede hacer un levantamiento de planos y qué debe entregarnos?

Un levantamiento de planos no lo puede firmar cualquiera: tiene que realizarlo un técnico competente y, normalmente, colegiado. Esto es clave si queremos que el plano tenga validez ante administraciones o bancos.

En nuestro caso, los levantamientos los firma siempre un arquitecto o arquitecto técnico con colegiación en vigor.

Técnicos competentes, colegiación y visado

En España, suelen considerarse competentes para este tipo de trabajos:

• Arquitectos y arquitectos técnicos.
• Ingenieros e ingenieros técnicos (según el tipo de inmueble o instalación).
• Topógrafos, en el caso de levantamientos topográficos de terrenos.

Tres cosas que miramos siempre cuando alguien nos pregunta a quién contratar:

1. Titulación: que el profesional tenga un título que le habilite para firmar el trabajo que necesitamos.
2. Colegiación: para muchos trámites se exige que el técnico esté colegiado en el Colegio Profesional correspondiente.
3. Seguro de responsabilidad civil: no aparece en el plano, pero es la red de seguridad si surge un problema.

El visado colegial no siempre es obligatorio, pero en algunos proyectos o municipios lo piden expresamente. Lo vemos más abajo en la parte de normativa.

Qué incluye normalmente el servicio (visita, mediciones, planos, informe y formatos)

Cuando contratamos un levantamiento serio, deberíamos recibir algo más que un PDF suelto. En nuestros encargos solemos incluir:

1. Visita y toma de datos
   • Medición completa del inmueble: longitudes, alturas, huecos, espesores de muros…
   • Fotografías sistemáticas (fachadas, estancias, detalles singulares).
   • Comprobación de posibles deformaciones o incoherencias (paredes no ortogonales, techos inclinados…).
2. Planos técnicos
   • Plantas acotadas a escala.
   • En su caso, alzados y secciones.
   • Esquemas básicos de instalaciones visibles, si lo hemos acordado.
3. Documentación complementaria
   • Descripción del inmueble y de los trabajos realizados.
   • Ubicación y referencia catastral si procede.
   • Entrega en DWG y PDF, y, si el cliente lo quiere, copias impresas.

Comentamos siempre estos alcances antes de empezar: así evitamos malentendidos y sorpresas en el presupuesto.

Paso a paso: cómo hacemos un levantamiento de planos de una vivienda

Nuestra forma de trabajar sigue casi siempre el mismo guion: preparamos, medimos, dibujamos y revisamos. Ese orden nos ayuda a no dejarnos nada y a ajustar los plazos.

Preparativos antes de la visita (documentación y acceso)

Antes de ir al inmueble, pedimos al cliente:

• Dirección exacta y, si la tiene, referencia catastral.
• Cualquier plano antiguo, por malo que sea (nos sirve de guía inicial).
• Indicar si hay zonas de difícil acceso (altillos, patios, cubiertas).

Con eso:

• Estimamos el tiempo de medición (no es lo mismo un estudio de 40 m² que una casa de 4 plantas).
• Decidimos qué instrumental llevamos (cinta, distanciómetro láser, nivel, escáner 3D, etc.).
• Pactamos si hace falta que alguien esté presente (propietario, administrador, encargado del local).

Nuestro consejo: cuando nos contratáis, intentad que el inmueble esté lo más despejado posible y con fácil acceso a todas las estancias. Eso nos ahorra tiempo y mejora la precisión.

Medición in situ: herramientas, tiempos y comprobaciones

En la visita, el objetivo es salir del inmueble con todos los datos que necesitamos. Para ello:

• Hacemos primero un croquis a mano de cada planta, marcando tabiques, puertas, ventanas y elementos singulares.
• Tomamos medidas con cinta y distanciómetro láser (entre muros, huecos, alturas libres, etc.).
• Anotamos espesores de muros y posición de pilares y vigas visibles.
• Registramos instalaciones relevantes (bajantes, cuadros eléctricos, patinillos…).

En viviendas pequeñas, podemos tardar entre 1 y 3 horas; en locales complicados o edificios completos, varias jornadas. Siempre comprobamos medidas cruzadas (diagonales, fondos y anchos) para detectar posibles errores.

Cuando terminamos, revisamos in situ que no falte ninguna estancia ni dato clave. Es mucho más sencillo corregir un descuido en el momento que volver otro día.

Dibujo, revisión y entrega de planos: plazos habituales y formatos

De vuelta en el estudio, convertimos toda la información en planos:

1. Pasamos los croquis a CAD respetando la escala y las medidas tomadas.
2. Comprobamos geometrías (que las plantas cierren, que las diagonales cuadren, etc.).
3. Acotamos y rotulamos siguiendo criterios estándar para que cualquier técnico pueda leer el plano.
4. Generamos versiones en PDF listas para imprimir.

En trabajos tipo vivienda o local estándar, solemos movernos en plazos de unos 5–7 días laborables desde la medición hasta la entrega, dependiendo de la carga de trabajo y la complejidad.

Finalmente, enviamos:

• DWG editable.
• PDFs de cada plano.
• Si está incluido, un pequeño informe con fotos y descripción del inmueble.

Normativa, visado y validez legal del levantamiento de planos

En España no existe una normativa única estatal que regule el levantamiento de planos como tal. Lo que sí existe son:

• Requisitos sobre quién puede firmar determinados trabajos (titulación, colegiación).
• Ordenanzas municipales que indican qué planos hay que presentar en cada trámite.

Por eso insistimos siempre en algo: antes de encargar un levantamiento “para todo”, conviene saber para qué trámite concreto lo vais a utilizar.

Qué dice la normativa y qué depende del Ayuntamiento

Lo que suele ser común:

• Los colegios profesionales exigen que el técnico que firma sea colegiado y, según el trabajo, recomiendan o imponen visado.
• Los ayuntamientos definen en sus ordenanzas qué documentación gráfica hay que aportar para cada licencia (obras, apertura, legalizaciones).

Por eso, en nuestro caso:

• Si el levantamiento se usará para obra mayor, cambio de uso o proyectos complejos, coordinamos con el Ayuntamiento para saber qué exigen.
• Si es para trámites menores (tasación, discrepancia con Catastro, simple comprobación de superficies), solemos trabajar sin visado pero con firma y sello profesional.

¿Cuándo exigen visado los colegios profesionales?

El visado colegial es un control formal (no técnico de fondo) donde el Colegio verifica:

• Identidad y habilitación del técnico.
• Que el encargo tiene seguro de responsabilidad civil.

No siempre es obligatorio, pero suele pedirse cuando:

• El levantamiento forma parte de un proyecto de obra visado.
• Va a acompañar a ciertos informes periciales o tasaciones reguladas.
• Lo exige expresamente la administración o el cliente (bancos, aseguradoras, etc.).

En la práctica, si sabemos que el cliente transformará el levantamiento en un proyecto serio, le proponemos ya visarlo desde el principio para evitar duplicar trámites.

Validez de los planos para catastro, hipoteca y otros trámites

Un levantamiento bien hecho y firmado por técnico competente suele ser suficiente para:

• Ajustar superficies y geometrías en Catastro (cuando la administración lo admite).
• Aportar documentación gráfica en tasaciones e hipotecas.
• Acompañar escrituras en notaría cuando hay rectificaciones de superficie o división de fincas.

En estos casos, los planos no sustituyen a la decisión de la administración o del banco, pero sí les dan una base técnica seria para valorar la situación.

Precio del levantamiento de planos en 2025: rangos y ejemplos reales

El precio de un levantamiento de planos varía según metros cuadrados, complejidad y alcance del trabajo. Lo habitual es que el profesional calcule honorarios por m² de superficie levantada.

Tarifas orientativas por m² según alcance (solo planta, con alzados, con instalaciones/3D)

A modo orientativo:

• Levantamiento básico 2D (plantas):
  • Aproximadamente entre 0,9 y 3 €/m² para viviendas y locales estándar.
• Levantamiento con alzados y secciones:
  • Suele subir a 3–6 €/m², dependiendo del nivel de detalle y la altura del edificio.
• Levantamiento avanzado (con instalaciones detalladas, 3D o BIM):
  • Puede estar en torno a 6–10 €/m², llegando puntualmente a cifras superiores en casos muy complejos.

En levantamientos topográficos de terrenos, los rangos habituales van desde unos 300 hasta más de 3.500 €, según superficie y dificultad del terreno.

Ejemplos de presupuesto por tipo de inmueble

Por nuestra experiencia se pueden imaginar casos tipo:

• Piso de 70–80 m², solo plantas 2D
  • Rango muy habitual: unos 150–300 € + IVA, según ciudad y detalle.
• Local comercial de 120 m², plantas + alzados sencillos
  • Podemos estar hablando de 300–600 € + IVA.
• Vivienda unifamiliar de 200 m² con plantas, alzados y secciones básicas
  • Rango aproximado: 600–1.200 € + IVA.
• Levantamiento planimétrico de estado actual tipo “producto cerrado”
  • Es frecuente encontrar precios cerrados en torno a 650 € + IVA para ciertos rangos de superficie.

Son solo ejemplos: cada estudio aplica sus propios mínimos, recargos por desplazamiento o complejidad y descuentos por volumen.

Factores que encarecen o abaratan el presupuesto

En nuestros presupuestos vemos siempre los mismos factores:

• Superficie y número de plantas: a más metros y más niveles, más medición y más dibujo.
• Complejidad geométrica: plantas muy recortadas, espacios irregulares, techos inclinados, patios interiores…
• Alcance del trabajo: si solo se pide planta, o también alzados, secciones, instalaciones, 3D, modelo BIM, etc.
• Ubicación y desplazamiento: no es lo mismo un piso céntrico que una casa aislada a muchos kilómetros.
• Urgencia: los trabajos “para ayer” suelen llevar recargo.

Un truco para ahorrar: cuanto más claro tengamos desde el principio qué necesitamos exactamente (solo planta para Catastro, o planta más alzados para reforma, etc.), mejor podremos ajustar el alcance y el precio.

Consejos para elegir técnico y ahorrar tiempo y dinero

Si queremos que el levantamiento sirva de verdad, hay dos objetivos: que esté bien hecho y que esté bien enfocado al trámite. Elegir bien al técnico es la mitad del trabajo.

Checklist antes de contratar un levantamiento de planos

Cuando nos contactáis, lo primero que recomendamos es revisar este pequeño checklist:

1. Titulación y colegiación
   • ¿Es arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero…?
   • ¿Está colegiado?
2. Experiencia concreta en levantamientos
   • ¿Tiene ejemplos de trabajos similares?
   • ¿Está acostumbrado a tratar con el tipo de trámite que necesitas (Catastro, licencias, bancos)?
3. Qué incluye el presupuesto
   • Número de visitas.
   • Planos que se entregan (plantas, alzados, secciones, instalaciones…).
   • Formatos (DWG, PDF, impresos).
4. Plazos y forma de pago
   • Fecha de visita.
   • Día aproximado de entrega.
   • Condiciones de pago y posibles revisiones.

Nosotros solemos enviar un presupuesto detallado en el que se ve claramente todo lo anterior para que no haya dudas.

Cómo interpretar un presupuesto de levantamiento de planos

Cuando recibimos varios presupuestos, lo ideal no es mirar solo el precio final, sino qué hay detrás:

• Un presupuesto muy bajo a veces solo incluye un plano sencillo y nada de alzados o secciones.
• Algunos profesionales no entregan DWG, solo PDF; si luego queremos hacer un proyecto, habrá que redibujar.
• Conviene fijarse si incluye desplazamientos y posibles revisiones tras detectar errores menores.

En nuestro caso, preferimos explicar bien el alcance y dejar claro qué entra y qué no. Así, si más adelante hace falta algo extra (por ejemplo, añadir instalaciones o levantar una cubierta), lo presupuestamos aparte sin sorpresas.

Errores frecuentes al pedir un levantamiento de planos (y cómo evitarlos)

Los problemas más habituales que vemos tienen más que ver con la falta de claridad que con la técnica:

• Encargar un levantamiento sin tener claro para qué
  • Solución: definir desde el inicio el trámite objetivo (reforma, Catastro, licencia…) y adaptar el alcance.
• Confiar solo en planos antiguos
  • Suelen estar desactualizados; recomendamos siempre comprobar al menos una planta con medición actual.
• No pedir DWG editable
  • Si luego queremos hacer proyecto, tendremos que pagar otra vez por el redibujo.
• No aclarar plazos ni revisiones incluidas
  • Es mejor dejar por escrito qué margen hay para pequeñas correcciones.
• Asumir que cualquier profesional “sirve”
  • No todos los técnicos tienen la misma experiencia en levantamientos; preguntar y ver ejemplos ahorra disgustos.

Si evitamos estos errores desde el principio, el levantamiento se convierte en una inversión muy rentable.

Preguntas frecuentes sobre levantamiento de planos

¿Qué es un levantamiento de planos?

Un levantamiento de planos es la medición detallada de un inmueble o terreno y su representación en planos técnicos a escala, normalmente en formato CAD y PDF.

En esos planos se ve la distribución, las superficies y, según el caso, alzados y secciones. Es la base para reformas, licencias, tasaciones y ajustes en Catastro.

¿Cuánto cuesta un levantamiento de planos?

Lo habitual es que el precio se calcule por metros cuadrados.

Para plantas 2D básicas en viviendas y locales, los rangos se sitúan aproximadamente entre 0,9 y 3 €/m²; cuando añadimos alzados, secciones o modelos 3D/BIM, el coste puede subir a 6–10 €/m², con precios algo más altos en grandes ciudades o trabajos urgentes.

¿Quién puede firmar un levantamiento de planos?

Normalmente lo firman arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros con competencia para ese tipo de trabajo, y en muchos casos se exige que estén colegiados. En levantamientos de terrenos intervienen topógrafos. Para ciertos trámites, la administración o el colegio profesional pueden pedir además visado del trabajo.

¿Cuándo es obligatorio pedir un levantamiento de planos?

Suele ser necesario en compraventas cuando no hay planos fiables, en reformas y proyectos de obra, en licencias de apertura, en herencias o divisiones de bienes y cuando hay discrepancias de superficie con Catastro o Registro.

La obligatoriedad concreta depende siempre de la normativa local y del tipo de trámite.

¿Es lo mismo un levantamiento de planos que un plano hecho a mano alzada?

No. Un plano a mano alzada es un croquis orientativo sin precisión métrica; un levantamiento de planos se basa en mediciones reales tomadas sobre el inmueble y se dibuja a escala con cotas exactas.

Por eso tiene validez técnica y administrativa y se utiliza en proyectos, licencias, tasaciones y escrituras.

Glosario básico de términos de planos

• BIM: metodología de modelado de información del edificio en 3D, útil para proyectos complejos.
• Planta: vista horizontal de un edificio “cortado” a una altura determinada, donde se ve la distribución de espacios.
• Alzado: representación de la fachada o de un lado del edificio visto de frente.
• Sección: corte vertical que muestra cómo se relacionan los espacios en altura.
• Plano acotado: plano que incluye medidas (cotas) entre puntos clave.
• Superficie útil: suma de los metros cuadrados que se pueden pisar dentro de la vivienda o local.
• Superficie construida: incluye espesores de muros y elementos estructurales.
• Topografía: disciplina que estudia y representa la forma del terreno en planos.