Tasación para hipoteca autopromotor: valora tu solar, proyecto u obra
Si vas a construir tu propia vivienda y necesitas financiación, realizamos la tasación del solar, del edificio en proyecto o de la obra en curso, según la fase y la finalidad solicitada.
En Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España con el número 4404, realizamos tasaciones hipotecarias de solares, viviendas en proyecto y edificios en construcción.
El informe permite determinar el valor que corresponda al inmueble y, cuando procede, su valoración bajo la hipótesis de edificio terminado.
Es la valoración de un inmueble destinado a garantizar un préstamo para construir una vivienda propia. Según el estado del proyecto, la tasación puede estudiar el terreno, la construcción existente y el valor de la vivienda bajo la hipótesis de que las obras estén terminadas.
El valor del inmueble, el presupuesto de construcción y el importe que financia el banco son conceptos diferentes. La tasación no equivale a una aprobación del préstamo ni determina automáticamente cuánto dinero se recibirá en cada fase.
Cuánto cuesta una tasación para hipoteca autopromotor
Los honorarios dependen de la ubicación, superficie, características del inmueble, documentación y fase de construcción. También influye el alcance del informe que necesita la entidad.
Te indicamos el alcance y el precio antes de iniciar el trabajo. Una valoración inicial de proyecto y una valoración intermedia de obra no tienen necesariamente el mismo alcance.
La entrega habitual depende de que esté disponible la documentación exigible y de que la complejidad permita completar el expediente en ese plazo.
En edificios en proyecto o en construcción pueden ser necesarias comprobaciones adicionales antes de emitir el informe.
Si necesitas una tasación inicial y posibles valoraciones posteriores durante la obra, indícalo al solicitar presupuesto para conocer el alcance de cada encargo.
Qué tasación necesitas según la fase de construcción
Una hipoteca autopromotor puede requerir valoraciones en momentos distintos. Cada una responde a la situación de la vivienda y al objetivo del informe.
Tasación del solar y vivienda en proyecto
Si aún no has empezado las obras, podemos valorar el terreno y, con el proyecto visado y la documentación aplicable, estudiar la vivienda bajo la hipótesis de edificio terminado. La licencia puede estar pendiente para este último supuesto de edificio en proyecto.
El proyecto, su situación urbanística y las características previstas de la casa son fundamentales para este análisis.
Tasación o valoración intermedia de obra
Con la obra iniciada comprobamos su estado físico y la documentación. Para valorarla bajo la hipótesis de edificio terminado, la Orden ECO exige proyecto visado, licencia o autorización municipal admisible y última certificación de obra, entre otros documentos.
Una valoración intermedia refleja el avance y el porcentaje de obra ejecutada, sin que ello implique necesariamente actualizar los valores de la tasación inicial.
Tasación de la vivienda terminada
El inmueble ya puede analizarse conforme a sus características y estado final, con la documentación que corresponda a una construcción terminada.
La valoración refleja la vivienda realmente ejecutada y las circunstancias relevantes en la fecha del informe.
Referencia técnica: Orden ECO/805/2003, artículos 44 y 45.
Valor actual y valor de la vivienda terminada: qué diferencia hay
En una autopromoción es esencial saber qué está valorando el informe. No es lo mismo un solar, una obra parcialmente ejecutada y una vivienda que todavía existe únicamente en el proyecto.
Valor del inmueble en su estado actual
La valoración considera qué existe realmente en la fecha de tasación: un terreno sin edificar o una construcción que ha alcanzado determinada fase.
En edificios en construcción destinados al mercado hipotecario, el artículo 45 de la Orden ECO establece criterios específicos basados en el valor de reemplazamiento neto, con particularidades cuando las obras están paralizadas.
Valor en hipótesis de edificio terminado
Es la valoración de la vivienda suponiendo que la construcción se completa conforme al proyecto y a las condiciones técnicas de ese escenario.
No equivale al valor actual de una casa que todavía no está terminada. Tampoco permite asegurar que el mercado mantendrá un determinado precio.
¿El proyecto aumenta automáticamente el valor del solar?
No. La Orden ECO/805/2003 establece expresamente que disponer de un proyecto de construcción sobre un terreno no permite valorar ese terreno de manera diferente a las reglas previstas para los suelos.
La tasación del solar y la valoración de la futura edificación deben distinguirse. El proyecto permite estudiar un escenario de edificio terminado, pero eso no convierte el terreno sin edificar en una vivienda ya construida.
¿El valor de tasación será igual al presupuesto de construcción?
No necesariamente. El presupuesto recoge los costes previstos para ejecutar la obra; la tasación determina el valor del inmueble conforme a su finalidad, fase y métodos aplicables.
También se distinguen el valor del terreno, el coste técnico de construcción y el de la vivienda terminada. Puedes ampliar esta diferencia en nuestra guía sobre coste de construcción y valor de tasación.
Fuentes: Orden ECO/805/2003, artículo 45 y artículo 51, valoración de terrenos.
Cómo utiliza el banco la tasación en una hipoteca autopromotor
El préstamo autopromotor financia la construcción de una vivienda. A diferencia de muchas hipotecas destinadas a comprar una casa terminada, el dinero suele entregarse de forma progresiva y no necesariamente en una única disposición.
Tasación inicial y decisión de financiación
La entidad utiliza el informe de tasación para estudiar la garantía inmobiliaria, junto con el presupuesto, la documentación del proyecto y la situación económica del solicitante.
El valor de tasación no obliga al banco a prestar una cantidad determinada ni sustituye su análisis de solvencia.
Disposiciones durante la obra
El Banco de España explica que las entidades suelen liberar nuevas cantidades conforme avanza la construcción y se aportan las certificaciones de obra.
Las condiciones concretas, el calendario y los documentos necesarios dependen del contrato de financiación.
Financiación orientativa: el Banco de España señala que estos préstamos suelen alcanzar hasta el 80 % del menor importe entre el presupuesto de obra y el valor estimado de la vivienda terminada. No es un límite garantizado: cada entidad decide según la operación y la solvencia del solicitante.
Certificación de obra y valoración intermedia: no son lo mismo
La certificación de obra emitida por la dirección facultativa documenta los trabajos ejecutados según su cometido técnico y contractual.
La valoración intermedia de obra es un documento de valoración que refleja el avance, el porcentaje ejecutado y otras circunstancias relevantes para la tasación. La entidad puede solicitar ambos documentos según las condiciones de la operación.
Fuente: Banco de España, «Construye tu propia casa y finánciala».
Qué documentos necesitas para tasar una vivienda en proyecto o construcción
La documentación depende del estado del inmueble y de la finalidad. Para una valoración hipotecaria en proyecto o construcción, la Orden ECO/805/2003 establece requisitos específicos.
- Terreno: titularidad y datos registrales Escritura u otro título, información registral y catastral para contrastar la finca, su titularidad, cargas y derechos relevantes.
- Información urbanística municipal Cédula urbanística, certificado municipal u otra documentación que permita comprobar la clase de suelo, su aprovechamiento y las condiciones del proyecto.
- Proyecto técnico visado Necesario en los supuestos de valoración de edificios en proyecto o construcción previstos por el artículo 8.
- Licencia de obra o autorización admisible Para las valoraciones de edificios en construcción bajo la hipótesis de terminado, conforme a los requisitos legales aplicables.
- Presupuesto y contrato de ejecución Documentos relevantes para conocer las obras previstas. Se incorporan en los supuestos previstos cuando existen.
- Certificaciones de obra Cuando la construcción ya ha comenzado, puede requerirse la última certificación de obra emitida por la dirección facultativa.
- Certificado de eficiencia energética del proyecto La normativa ECO exige el certificado correspondiente y la copia de la solicitud de inscripción en el registro para edificios en proyecto o construcción, con datos coincidentes.
- Seguro decenal, cuando corresponda Documento acreditativo de la garantía cuando sea exigible. Hay una excepción legal para determinados autopromotores individuales de vivienda unifamiliar para uso propio.
¿Puedo tasar el proyecto sin tener todavía licencia de obras?
Sí, para valorar un edificio en proyecto bajo la hipótesis de terminado, la Orden ECO/805/2003 contempla el proyecto visado y la documentación aplicable. No impone en ese supuesto los mismos documentos que exige para una obra ya iniciada.
En cambio, el banco puede pedir la licencia municipal antes de conceder o formalizar el préstamo. Si todavía no tienes proyecto visado, podemos estudiar el encargo de tasación del terreno y orientarte sobre la documentación pendiente; no se debe presentar la casa proyectada como obra construida.
Qué cambia cuando la obra ya está en marcha
En un edificio en construcción que se valora bajo la hipótesis de terminado, el artículo 8.2.b) contempla el proyecto visado, la licencia o autorización legalmente admitida y la última certificación de obra ejecutada.
También considera el contrato y el presupuesto de contrata, si existen. Esta información permite contrastar el proyecto, las actuaciones autorizadas y la fase efectivamente alcanzada.
¿Necesita seguro decenal una vivienda de autopromoción?
La Ley de Ordenación de la Edificación exime de esta garantía al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. No es una excepción aplicable a cualquier promoción.
Si la vivienda se transmite antes de que transcurran diez años, pueden surgir obligaciones de aseguramiento, con las salvedades legales previstas. En el expediente de tasación se revisa qué documentación resulta exigible en cada caso.
Referencia: Ley 38/1999, disposición adicional segunda y Orden ECO/805/2003, artículo 8.2.d).
Documentación actualizada en 2025: la Orden ECM/599/2025 exige documentos registrales y catastrales obtenidos, con las particularidades previstas, dentro de los tres meses anteriores a la valoración. En edificios en proyecto o construcción, el artículo 8 incorpora el certificado energético y copia de la solicitud de inscripción, con datos coincidentes.
Si todavía estás definiendo el proyecto, consulta nuestra guía sobre proyecto básico y proyecto de ejecución de viviendas.
Fuente normativa: Orden ECO/805/2003, artículo 8, redacción vigente tras la Orden ECM/599/2025.
Indícanos si necesitas tasar el terreno, un proyecto visado o una obra empezada. Te facilitaremos el presupuesto adecuado a esa fase.
Qué ocurre si falta la licencia, cambia el proyecto o la obra se paraliza
Una autopromoción puede sufrir cambios desde el diseño inicial hasta la entrega. Estas circunstancias deben comunicarse porque pueden afectar al informe o exigir comprobaciones adicionales.
Licencia o autorización pendiente
Es necesario comprobar qué títulos urbanísticos existen y cuál es el estado de las obras. Una solicitud de licencia no equivale automáticamente a una autorización para ejecutar el proyecto.
Modificaciones del proyecto
Si cambian superficies, distribución, volumen o características constructivas, debe verificarse si la documentación utilizada sigue describiendo correctamente la vivienda.
Obras paralizadas
La Orden ECO establece reglas específicas para valorar inmuebles en construcción cuando los trabajos están detenidos y no se prevé su reanudación a corto plazo.
¿Puede tasarse una obra iniciada si todavía no tiene licencia definitiva?
En ciertos supuestos, la Orden ECO permite sustituir la licencia de obra por una autorización municipal específica para valorar una construcción bajo la hipótesis de terminado. No es válida cualquier declaración responsable ni una simple solicitud de licencia.
La autorización debe reunir condiciones urbanísticas, comprender al menos el 60 % del presupuesto de ejecución material, incluir estructura y envolvente y acompañarse de la documentación e inscripción registral exigidas. El 60 % se refiere al alcance autorizado, no a la obra ya ejecutada.
Antes de solicitar la tasación: si falta la licencia, indícanos qué autorización municipal tienes. Comprobaremos su admisibilidad según la finalidad y el estado de la obra.
Fuente: Orden ECM/599/2025, modificación del artículo 8.2.b) de la Orden ECO/805/2003.
Errores frecuentes al preparar una tasación para hipoteca autopromotor
Preparar la documentación desde el principio permite identificar problemas antes de que afecten al calendario de financiación.
Confundir coste de obra y valor hipotecario
Que construir cueste una cantidad determinada no significa que la vivienda tenga necesariamente ese mismo valor de tasación.
Solicitar el informe con un proyecto desactualizado
Si el diseño ha cambiado, conviene entregar la versión que realmente describe la construcción prevista y aclarar su situación administrativa.
No distinguir la certificación de obra de la tasación intermedia
El banco puede necesitar acreditar el avance de las obras y disponer de una valoración posterior. Son documentos con finalidades distintas.
Encargar demasiado pronto la tasación
Los informes sujetos a la Orden ECO/805/2003 caducan a los seis meses. Conviene coordinar el encargo con la documentación y los plazos previstos para la financiación.
Indícanos si necesitas valorar un solar, una vivienda proyectada o una obra en curso. Prepararemos el presupuesto según el informe solicitado.
Cómo solicitar una tasación para hipoteca autopromotor en Arquitasa
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1
Solicitud
Nos indicas la ubicación, superficie, finalidad y fase de la autopromoción.
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2
Documentación
Revisamos qué documentos necesitas aportar para definir correctamente el encargo.
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3
Inspección y análisis
El técnico realiza las comprobaciones correspondientes y estudia el inmueble y su valoración.
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4
Informe y validación
Se redacta el informe y se efectúa el control interno antes de su emisión.
Arquitasa realiza el servicio de valoración con independencia de las entidades que conceden financiación. Para cuestiones generales puedes consultar también nuestra página de tasación hipotecaria.
Preguntas frecuentes sobre la tasación para hipoteca autopromotor
¿Puedo pedir una tasación si tengo terreno, pero todavía no tengo proyecto visado?
Sí, puedes solicitar presupuesto y valorar el terreno conforme a la finalidad correspondiente. Para valorar un edificio en proyecto bajo hipótesis de terminado, necesitas el proyecto visado y los demás documentos aplicables.
¿Se puede tasar una vivienda en proyecto sin licencia de obras?
Sí. En el supuesto de edificio en proyecto bajo hipótesis de terminado, el artículo 8.2.a) exige el proyecto visado. Si la obra ya se ha iniciado, se aplican los requisitos adicionales para edificios en construcción. El banco puede pedir la licencia para financiar la operación.
¿Necesitaré nuevas valoraciones conforme avance la construcción?
Puede ser necesario. La entidad puede solicitar certificaciones de obra y valoraciones intermedias para comprobar el avance o gestionar las disposiciones de dinero. No equivalen automáticamente a actualizar todos los valores de la tasación inicial.
¿Qué diferencia hay entre una certificación de obra y una tasación intermedia?
La certificación de obra documenta los trabajos realizados. La valoración intermedia refleja el avance y porcentaje de obra ejecutada, junto con otras circunstancias que pueden afectar al valor. No son documentos idénticos.
¿Cuánto cuesta tasar una vivienda en proyecto o construcción?
Depende de la superficie, ubicación, características del proyecto y finalidad de la valoración. Arquitasa prepara un presupuesto cerrado según el alcance del encargo.
¿Qué debo indicar al pedir presupuesto si la obra ya está empezada?
La ubicación, superficie, fase de obra, proyecto y licencia o autorización disponibles. Si tienes certificaciones de obra y un informe anterior, indícalo también para definir el tipo de valoración que necesitas.
¿Es obligatorio el certificado energético de proyecto para la tasación?
El artículo 8 de la Orden ECO/805/2003 exige, para los edificios en proyecto o en construcción dentro de su ámbito, el certificado de eficiencia energética y la copia de la solicitud de inscripción registral correspondiente, con datos coincidentes.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación para hipoteca autopromotor?
Los informes y certificados sujetos a la Orden ECO/805/2003 caducan a los seis meses desde su emisión. Una valoración intermedia de obra no supone automáticamente una actualización de los valores de la tasación inicial.
¿Puedo presentar una tasación de Arquitasa a mi banco?
Sí. Las entidades de crédito deben aceptar una tasación aportada por el cliente que cumpla los requisitos legales y no esté caducada, sin perjuicio de las comprobaciones que puedan realizar. Esto no garantiza la concesión del préstamo.
Solicita la tasación de tu solar o vivienda en construcción
Si tienes un terreno, estás preparando la construcción o ya has comenzado las obras, indícanos qué valoración necesitas.
En Arquitasa realizamos tasaciones hipotecarias de inmuebles en proyecto y construcción con las comprobaciones y requisitos técnicos que correspondan a cada encargo.
Sociedad homologada por el Banco de España con el número 4404. Más de 30 años de trayectoria.
Presupuesto cerrado según la fase de construcción, la documentación disponible y la finalidad del informe.
Entrega habitual en 72 horas desde la visita, condicionada a la documentación disponible y a la complejidad del expediente.
Arquitasa presta servicios de tasación inmobiliaria. No concede hipotecas ni garantiza su aprobación.