Certificado de deuda

Un certificado de deuda es el papel que demuestra oficialmente cuánto se debe… o que ya no se debe nada. Sin ese documento, muchas operaciones (venta de vivienda, cancelación de hipoteca, reclamaciones) se complican o se paran.

En nuestro día a día en Arquitasa vemos que la mayoría de problemas vienen, precisamente, por no haber pedido a tiempo el certificado adecuado.

En este artículo explicamos, en cristiano, qué es un certificado de deuda, qué tipos hay (pendiente, deuda cero, comunidades de propietarios, CIRBE, morosos…), cómo se solicita paso a paso y en qué momentos es crítico pedirlo para no llevarse sorpresas económicas ni legales.

Qué es un certificado de deuda y para qué sirve

Un certificado de deuda es un documento emitido por un banco, comunidad de propietarios u otra entidad que acredita el estado real de una deuda: cuánto queda por pagar o si el saldo es cero.

Es la foto oficial de tu relación económica con esa entidad en una fecha concreta.

En nuestro caso, cuando acompañamos compraventas o cancelaciones de hipoteca, el certificado de deuda es la base de todo: nos dice qué parte del precio se va directa al banco, qué retenciones hay que hacer y qué riesgos asumirá comprador o vendedor.

En la práctica, un certificado de deuda sirve para:

• Acreditar el capital pendiente en un préstamo (hipoteca, préstamo personal, crédito rápido).
• Demostrar que la deuda está totalmente pagada (certificado de deuda cero o saldo cero).
• Aclarar deudas con la comunidad de propietarios antes de comprar o vender un inmueble.
• Apoyar reclamaciones y negociaciones con bancos, administradores de fincas o Hacienda.
• Justificar ante terceros (juzgado, acreedores, nuevas entidades financieras) el estado de las deudas.

La clave: lo que diga el certificado de deuda es lo que se considera válido frente a terceros. Por eso es tan importante entender qué tipo de certificado necesitamos y qué información debe incluir.

Tipos de certificado de deuda: pendiente, deuda cero, comunidad y otros

No existe un único “certificado de deuda”. Según el contexto, hablaremos de certificado de deuda pendiente, certificado de deuda cero, certificado de comunidad de propietarios o incluso informes como la CIRBE.

Cada uno sirve para una cosa distinta y se pide en momentos concretos.

En nuestro trabajo diferenciamos siempre tres grandes bloques:

Tipo de certificado	Qué demuestra	Cuándo se usa sobre todo
Certificado de deuda pendiente	Lo que queda por pagar	Compraventa con hipoteca viva, novación, subrogación
Certificado de deuda cero / saldo 0	Que la deuda está totalmente liquidada	Cancelar hipoteca en el Registro, cerrar un préstamo
Certificado de deuda de comunidad	Deudas con la comunidad de propietarios	Compraventa de vivienda en régimen de propiedad horizontal

Además, hay otros documentos relacionados con deudas (CIRBE, registros de morosos, multas y sanciones) que no son exactamente “certificados de deuda” al uso, pero se utilizan para acreditar situación financiera.

A continuación bajamos al detalle de cada tipo.

Certificado de deuda pendiente: cuándo lo pide el banco y para qué se usa

El certificado de deuda pendiente es el documento que indica cuánto queda por amortizar de un préstamo en un momento concreto.

No solo recoge capital pendiente, sino también intereses devengados y, en su caso, penalizaciones o comisiones por amortización anticipada.

Cuando gestionamos la venta de una vivienda con hipoteca viva, siempre pedimos este certificado antes de fijar el precio final. Gracias a él, vendedor y comprador saben:

• Capital pendiente a la fecha de emisión.
• Intereses de demora, si los hubiera.
• Comisiones por cancelación anticipada (si todavía son aplicables).
• Número de préstamo o contrato exacto al que se refiere.

¿Para qué se usa?

• Compraventa con hipoteca pendiente: el día de la firma, parte del precio se destina a cancelar la deuda. El certificado permite cuadrar importes.
• Subrogaciones y refinanciaciones: el nuevo banco quiere ver exactamente qué deuda asumirá.
• Negociaciones con el banco: en caso de reestructuraciones o daciones en pago.

Consejo práctico: conviene pedir el certificado relativamente cerca de la fecha de la operación, para que los intereses calculados no se queden “viejos” y el banco no tenga que recalcular a última hora.

Certificado de deuda cero o saldo cero: dejar la hipoteca a cero en el registro

El certificado de deuda cero acredita que un préstamo (habitualmente hipotecario) está totalmente pagado.

Es el punto de partida para cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Sin ese certificado, aunque hayas pagado todo, la hipoteca sigue “apareciendo” en el Registro y puede bloquear futuras operaciones.

El Banco de España ha dejado claro que el banco no puede cobrar comisión por emitir el certificado de deuda cero, ni por el simple hecho de acreditar el pago del préstamo.

Lo que sí puede cobrar, si le encargamos la gestión completa, son los gastos notariales y registrales de la cancelación, nunca por el certificado en sí.

En nuestro caso, solemos recomendar:

1. Pagar la última cuota de la hipoteca.
2. Pedir por escrito a la entidad el certificado de deuda cero indicando número de préstamo y DNI.
3. Decidir si queremos que el banco gestione la cancelación registral (pagando sus honorarios) o hacerlo nosotros con notaría y Registro.

Usos típicos del certificado de deuda cero:

• Cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• Demostrar ante otra entidad que ya no existe deuda con el banco anterior.
• Cerrar definitivamente una relación financiera (por ejemplo, antes de cambiar de banco).

Certificado de deuda en comunidades de propietarios

En comunidades de propietarios, el certificado de deuda sirve para acreditar si una vivienda o local está al corriente de pago con la comunidad.

Es obligatorio en la compraventa de inmuebles sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal.

La LPH exige que, antes de otorgar la escritura, el vendedor aporte un certificado de estar al corriente o, en su caso, la deuda existente.

Y además establece que el comprador responde de las deudas del año en curso y de los tres años naturales anteriores, lo que convierte este papel en un auténtico escudo para el comprador (en España; puede variar en otros países).

En la práctica, cuando revisamos una operación, siempre pedimos:

• Certificado expedido por el administrador de fincas o el presidente de la comunidad.
• Fecha de emisión reciente (normalmente menos de 30 días).
• Detalle de:
  • cuotas ordinarias pendientes
  • derramas aprobadas
  • recibos impagados

Sin este certificado, el comprador puede encontrarse, meses después, con derramas antiguas o deudas que no esperaba asumir.

Otros certificados de deuda: CIRBE, registros de morosos y sanciones

Además de los certificados “clásicos”, hay otros informes que afectan a nuestra imagen financiera:

• CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España): recoge los riesgos que las entidades financieras tienen con cada cliente (préstamos, avales, créditos), pero no es un registro de morosos. Solo refleja los importes de riesgo vivos.
• Registros de morosos (ASNEF, Experian, etc.): listan deudas impagadas con ciertas características. Sirven para evaluar solvencia y pueden bloquear créditos o contratos.
• Registros específicos: multas de tráfico, sanciones administrativas, Hacienda, Seguridad Social… que también generan deudas documentadas.

Cuando un cliente nos dice que no le aprueban nuevas financiaciones, a menudo lo primero es revisar CIRBE y posibles ficheros de morosidad, además de los certificados de deuda “clásicos”.

Cómo solicitar un certificado de deuda paso a paso

Pedir un certificado de deuda no es complicado, pero cada entidad tiene su forma de trabajar.

Aun así, el esquema general se repite: identificar la deuda, pedir el documento por el canal adecuado y comprobar que los datos son correctos.

Cuando acompañamos a clientes, seguimos siempre la misma lógica: primero clarificar qué necesitamos (deuda pendiente, deuda cero, comunidad de propietarios, CIRBE), después preparar la documentación y, por último, pedirlo por el canal más rápido (normalmente online o por e-mail).

Los pasos básicos son:

1. Identificar la deuda: número de préstamo, cuenta, vivienda o comunidad.
2. Elegir el tipo de certificado (pendiente, cero, comunidad, etc.).
3. Solicitarlo formalmente por escrito, app, web o en oficina.
4. Revisar el contenido cuando nos lo entregan.
5. Guardar copia digital y física para futuras operaciones.

Documentación necesaria según el tipo de deuda

La documentación varía según el tipo de certificado y quién lo emite, pero en la práctica casi siempre nos piden:

Para certificados bancarios (deuda pendiente o deuda cero):

• Documento de identidad (DNI, NIE, pasaporte).
• Número de préstamo o referencia del contrato.
• En ocasiones, justificante de pago de la última cuota (sobre todo para deuda cero).
• Si lo pide un tercero (asesor, gestoría): autorización firmada y copia del DNI de ambas partes.

Para certificados de comunidad de propietarios:

• Identificación del propietario o persona autorizada.
• Identificación del inmueble (portal, escalera, piso, plaza de garaje…).
• A veces, copia de la escritura o nota simple si hay dudas de titularidad.
• Petición formal al administrador de fincas o presidente.

Para informes tipo CIRBE o registros de deudas:

• Documento de identidad del titular.
• Formularios de solicitud específicos del Banco de España (en el caso de la CIRBE) o del fichero de morosos.

Cuando ayudamos a clientes, solemos preparar un pequeño checklist de documentos antes de iniciar trámites para evitar idas y venidas con el banco o la administración.

Canales para pedirlo: oficina, online, servicio de atención al cliente

Hoy casi todas las entidades permiten pedir certificados por más de un canal.

Nosotros priorizamos el que deje más rastro escrito y sea más rápido, porque después facilita cualquier reclamación.

Canales habituales para certificados bancarios:

• Oficina física: ideal para quienes prefieren trato personal; pedimos resguardo de la solicitud.
• Banca online / app: muchas entidades tienen opciones de “certificados” o “documentación” donde se puede generar directamente.
• Correo electrónico o formulario web dirigido al servicio de atención al cliente.
• Correo postal o burofax si queremos dejar constancia fehaciente de fechas.

Para certificados de comunidad de propietarios, lo habitual es:

• Solicitarlo al administrador de fincas por e-mail.
• Pedirlo al presidente de la comunidad, si no hay administrador profesional.

En cualquier caso, es importante indicar:

• Datos exactos del inmueble o préstamo.
• Tipo de certificado que se solicita.
• Motivo (compraventa, cancelación de hipoteca, reclamación…).

Plazos, costes y qué hacer si el banco intenta cobrarte

En la práctica, muchas entidades emiten los certificados de deuda en pocos días. Pero también vemos casos de retrasos y comisiones que no proceden, y ahí conviene conocer nuestros derechos.

Aspectos clave:

• Plazos: algunas guías y despachos señalan un plazo máximo de 15 días hábiles para entregar el certificado de deuda cero, plazo que se utiliza como referencia razonable para reclamar si se incumple.
• Coste del certificado de deuda cero: el Banco de España considera improcedente que el banco cobre comisión solo por emitir el certificado de saldo cero; solo podrían cobrarnos, si se lo pedimos expresamente, por la gestión notarial y registral de la cancelación.

¿Qué hacemos cuando una entidad intenta cobrar por el certificado?

1. Pedimos que indiquen la base legal de ese cobro y el concepto exacto.
2. Recordamos por escrito el criterio del Banco de España sobre la gratuidad del certificado.
3. Si insisten, presentamos reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco.
4. Si no hay respuesta o es negativa, se puede acudir al Banco de España con la documentación.

En certificados de comunidad de propietarios, suele existir un pequeño coste por expedición, fijado por la propia comunidad o el administrador de fincas, que normalmente es razonable y se pacta entre las partes.

Certificado de deuda en la compra-venta de viviendas

En una compraventa de vivienda, el certificado de deuda es la herramienta que evita que aparezcan deudas ocultas: con el banco o con la comunidad de propietarios.

Cuando acompañamos a clientes, siempre trabajamos con dos certificados como mínimo: deuda hipotecaria y deuda de comunidad.

Sin estos documentos, el comprador puede terminar pagando más de lo previsto y el vendedor puede encontrarse con retenciones inesperadas en notaría o incluso con la operación bloqueada.

Hipoteca pendiente: cómo calcular lo que realmente vas a pagar

Cuando una vivienda se vende con hipoteca pendiente, el certificado de deuda pendiente es el que manda. A partir de esa cifra, se ajusta todo lo demás:

En la práctica, revisamos:

• Fecha de emisión del certificado (cuanto más cercana a la firma, mejor).
• Diferencia entre el precio de venta y la deuda pendiente.
• Posibles comisiones por cancelación anticipada.

Ejemplo simple: si el certificado dice que quedan 80.000 € de hipoteca y el precio de venta son 150.000 €, sabemos que:

• 80.000 € irán al banco en el momento de la firma.
• El resto (menos gastos e impuestos) será para el vendedor.

Qué piden notaría y Registro de la Propiedad

Para dejar todo limpio, no basta con pagar la deuda: hay que “borrar” la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El certificado de deuda cero es la prueba que permite tramitar esa cancelación.

El circuito típico que vemos es:

1. El banco emite el certificado de deuda cero una vez pagada la última cuota.
2. Con ese certificado, se acude a una notaría para firmar la escritura de cancelación. Tenemos derecho a elegir notario.
3. Se presenta el impreso de Actos Jurídicos Documentados (AJD), normalmente exento de pago en cancelaciones de hipoteca, pero obligatorio de tramitar.
4. Con todo ello (certificado, escritura y modelo de AJD), se va al Registro de la Propiedad para cancelar la carga.

El banco puede ofrecerse a gestionar todo este circuito, pero solo podrá cobrarnos por la tramitación notarial y registral, nunca por el certificado en sí.

En muchas operaciones que gestionamos, el comprador exige que la finca llegue ya con la hipoteca cancelada registralmente, o se pacta una retención del precio hasta que la cancelación esté inscrita.

Ejemplo práctico de operación con certificado de deuda

Imaginemos una operación realista que solemos ver:

• Vivienda con precio de venta: 180.000 €.
• Hipoteca pendiente según certificado: 70.000 €.
• Vendedor y comprador acuerdan que la vivienda se entregue sin cargas.

¿Cómo se organiza?

1. Pedimos al banco el certificado de deuda pendiente para fijar la cifra exacta.
2. Una vez se aproxima la firma, se actualiza el certificado si ha pasado mucho tiempo.
3. En notaría:
   • El comprador paga 180.000 €.
   • De ese importe, 70.000 € van directamente al banco para cancelar la hipoteca.
   • El resto se entrega al vendedor (menos retenciones si se pactan).
4. Después, el banco emite el certificado de deuda cero y se tramita la cancelación registral.

Cuando acompañamos a clientes en este proceso, insistimos en tener siempre a mano ambos certificados (pendiente y después cero), porque son la prueba de que todo se ha hecho correctamente.

Certificado de deuda en comunidades de propietarios

En comunidades de propietarios, el certificado de deuda separa las viviendas “limpias” de las que vienen con mochila de deudas.

Para el comprador es fundamental saber qué se va a encontrar; para el vendedor, es la forma de acreditar que entrega la vivienda al día.

En nuestro trabajo con inmuebles en régimen de propiedad horizontal, nunca cerramos una compraventa sin revisar el certificado de comunidad.

Además de la deuda, a veces destapa derramas futuras ya aprobadas.

Obligaciones legales según la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal (en España) exige que el propietario que vende un inmueble aporte un certificado sobre el estado de pagos con la comunidad.

En ese certificado debe constar si la vivienda está al corriente o, en su caso, cuál es la deuda y a qué conceptos corresponde.

Puntos clave:

• El certificado lo expide el administrador de fincas o, en su defecto, el presidente.
• La ley establece que el comprador responde de las deudas del año en curso y de los tres años naturales anteriores, por lo que el certificado protege al comprador frente a sorpresas.
• Si el comprador exonera al vendedor de esa obligación, asume el riesgo de recibir la vivienda con deudas.

Cuando analizamos operaciones, solemos advertir a compradores y vendedores de que este certificado no es un mero trámite: si algo sale mal, la comunidad va a reclamar al que figure como propietario en ese momento, es decir, al comprador.

(Aviso: lo anterior se refiere al marco español; en otros países pueden aplicarse normas distintas.)

Quién emite el certificado y quién responde de las deudas

En la práctica, el certificado de deuda de comunidad lo emite:

• El administrador de fincas, si la comunidad cuenta con uno.
• El presidente, cuando no hay administrador profesional.

El documento suele indicar:

• Identificación de la finca (portal, piso, referencia catastral).
• Nombre del propietario transmitente.
• Si está al corriente de pago y, en su caso, detalle de las deudas (cuotas ordinarias, derramas, intereses).

En cuanto a la responsabilidad:

• El vendedor suele responder de las deudas hasta la fecha de transmisión.
• El comprador, por ley, responde de lo adeudado en el año en curso y los tres anteriores, con independencia de lo que pacten entre ellos (aunque luego pueda repetir contra el vendedor).

Por eso, siempre recomendamos que el certificado sea lo más detallado posible y que se incorpore o se mencione expresamente en la escritura de compraventa.

Modelo orientativo de certificado de deuda de comunidad

Un modelo sencillo, que usamos como referencia cuando ayudamos a comunidades, podría ser:

“D./Dª [Nombre], administrador/presidente de la Comunidad de Propietarios [nombre y dirección], CERTIFICA:

1. Que D./Dª [propietario], titular del piso/local [datos del inmueble], se encuentra al corriente de pago de todas las cuotas ordinarias y extraordinarias aprobadas hasta la fecha de hoy.
2. Que, a la fecha de emisión de este certificado, no constan deudas pendientes por cuotas ordinarias, derramas ni otros conceptos comunitarios, relativos al citado inmueble.
3. Que el presente certificado se expide a petición del interesado, a los efectos de su aportación en la escritura de compraventa.”

Y para que conste, se firma en [lugar], a [fecha].

Firma y sello del administrador/presidente.”

Si existe deuda, se detalla el importe y los conceptos pendientes. Es importante incluir fecha, firma y, si es posible, sello de la comunidad o del administrador.

Marco legal básico del certificado de deuda (explicado sencillo)

Aunque el certificado de deuda es un documento muy práctico, detrás hay bastante normativa: leyes hipotecarias, órdenes de transparencia bancaria, Ley de Propiedad Horizontal, normativa de protección de datos, etc.

Nuestro objetivo aquí no es dar una clase de BOE, sino recoger las ideas que más influyen en el día a día del usuario.

En resumen:

• Banco de España: marca criterios sobre comisiones bancarias y gratuidad del certificado de deuda cero.
• Ley de Propiedad Horizontal: regula certificados de deuda de comunidad y responsabilidad del comprador.
• Normas de transparencia bancaria: obligan a informar de forma clara sobre comisiones y servicios.
• Protección de datos: condiciona cómo se solicitan y entregan informes como la CIRBE o ficheros de morosos.

Siempre que la operación es compleja (varios inmuebles, empresas, avalistas), solemos recomendar revisión por abogado o asesor especializado.

Normas del Banco de España sobre comisiones y certificados

El Banco de España ha reiterado en sus informes y en su portal del cliente bancario que:

• El banco no puede cobrar comisión por la simple emisión del certificado de saldo cero.
• Tampoco puede cobrar por el desplazamiento de su apoderado a la notaría solo para declarar la extinción de la deuda.
• Sí puede cobrar, si el cliente se lo pide, por la gestión de cancelación registral (preparar documentos, coordinar notaría, gestoría, registro), siempre que informe previamente de esos costes.

Cuando nos encontramos cargos dudosos en estas gestiones, lo primero que hacemos es comprobar si se corresponde con servicios realmente prestados (gestoría, notaría, etc.) o si se trata de una comisión por el certificado en sí, que no sería aceptable según los criterios del supervisor.

Plazos y registros: CIRBE, morosos y otros ficheros

Además del certificado de deuda, pueden intervenir otros registros:

• CIRBE: permite a personas y empresas conocer los riesgos que tienen con las entidades financieras. Solo el titular o una entidad con la que tenga relación puede acceder a los datos.
• Registros de morosos: exigen informar al afectado antes de incluirlo, y se puede ejercer derechos de acceso, rectificación y cancelación.
• Registros públicos (Ayuntamientos, Hacienda, Seguridad Social): tienen sus propias normas de acceso y emisión de certificados.

Cuando acompañamos solicitudes de certificados “complicados”, insistimos en pedir siempre por escrito copia de la normativa o instrucciones que aplica cada organismo, para poder luego reclamar si algo no cuadra.

Cuándo conviene pedir asesoramiento profesional

Hay casos en los que pedir un certificado de deuda no es suficiente y conviene que un profesional revise el conjunto:

• Compraventas con varias cargas (hipotecas, embargos, anotaciones preventivas).
• Empresas con múltiples préstamos, pólizas de crédito y avales cruzados.
• Operaciones con deudas tributarias o de Seguridad Social.
• Situaciones de impago prolongado antes de vender o refinanciar.

En estos contextos, nosotros solemos trabajar en equipo con abogados y asesores fiscales, precisamente para que la lectura de los certificados se integre con el resto de la foto financiera y tributaria del cliente.

(Esto no sustituye a un asesoramiento jurídico personalizado; la situación concreta siempre debe revisarse caso por caso.)

Preguntas frecuentes sobre el certificado de deuda

¿Qué es exactamente un certificado de deuda?

Un certificado de deuda es un documento emitido por una entidad (banco, comunidad, administración) que acredita el estado de una deuda en una fecha concreta: puede indicar cuánto queda por pagar o, en el caso del certificado de deuda cero, que la deuda está totalmente liquidada.

Es la referencia oficial para bancos, notarios, registros y juzgados.

¿Cuál es la diferencia entre certificado de deuda pendiente y certificado de deuda cero?

La diferencia es el momento de la vida del préstamo que reflejan. El certificado de deuda pendiente detalla el capital aún por amortizar, los intereses devengados y, en su caso, comisiones por cancelación anticipada.

El certificado de deuda cero confirma que el préstamo está totalmente pagado y se utiliza sobre todo para cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro si ya he pagado todo?

En muchos casos no es estrictamente obligatorio, pero sí muy recomendable. Si no se cancela registralmente, la hipoteca seguirá apareciendo como carga sobre la vivienda y puede limitar o bloquear operaciones futuras (otra hipoteca, una venta, una donación).

En España, la cancelación requiere certificado de deuda cero, escritura de cancelación y presentación en el Registro.

¿Quién paga el certificado de deuda en una compraventa de vivienda?

Lo habitual es que el vendedor solicite y aporte el certificado de deuda del banco y el certificado de comunidad, pero el reparto de costes puede pactarse en el contrato de arras o en la escritura.

En cualquier caso, el banco debe emitir el certificado de deuda cero sin cobrar comisión por el documento en sí; solo podría cobrar, si se le encarga, por la gestión notarial y registral.

¿Qué pasa si compro una vivienda con deudas de comunidad?

En el régimen de propiedad horizontal español, el comprador responde de las deudas de comunidad del año en curso y de los tres años naturales anteriores.

Eso significa que, aunque pactes otra cosa con el vendedor, la comunidad puede reclamarte esas cuotas impagadas. Por eso es esencial pedir siempre el certificado de deuda de la comunidad antes de firmar y dejar constancia en la escritura.

Glosario rápido de términos de deuda y certificados

• Capital pendiente: importe del préstamo que aún queda por devolver, sin contar intereses futuros.
• Intereses de demora: recargos que se aplican cuando se pagan las cuotas con retraso.
• Certificado de deuda pendiente: documento que indica cuánto queda por pagar en un préstamo a una fecha concreta.
• Certificado de deuda cero o saldo cero: acredita que el préstamo está totalmente pagado.
• Amortización anticipada: pago adelantado (parcial o total) del préstamo antes de la fecha pactada.
• TAE (Tasa Anual Equivalente): indicador que resume el coste total anual de un producto financiero, incluyendo intereses y comisiones, y sirve para comparar ofertas.
• CIRBE: base de datos del Banco de España que recoge los riesgos (préstamos, créditos, avales) que las entidades financieras tienen con cada cliente.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): impuesto asociado a determinados documentos notariales; en la cancelación de hipoteca suele estar exento de pago, aunque hay que presentarlo.
• Registro de la Propiedad: oficina pública donde se inscriben las cargas y titularidades sobre los inmuebles.
• Comunidad de propietarios: conjunto de propietarios de un edificio o urbanización que comparten gastos y elementos comunes bajo la Ley de Propiedad Horizontal.