Tasación para grandes tenedores: valor de mercado y regla del 70 %
El Real Decreto-ley 29/2026 limita determinadas compras de vivienda cuando la contraprestación queda por debajo del 70 % del valor de mercado. Ese valor debe determinarlo una sociedad de tasación homologada e independiente.
Presupuesto cerrado según finalidad, alcance y complejidad · entrega habitual en 72 h desde la visita si la documentación está completa.
En las adquisiciones incluidas en el artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026, el valor de mercado de la vivienda debe determinarse a la fecha del acuerdo vinculante mediante una sociedad de tasación homologada, inscrita en el Banco de España e independiente de las partes.
La regla se activa cuando la contraprestación total efectiva es inferior al 70 % del valor de mercado, siempre que comprador y operación estén dentro del ámbito del artículo 1 y no concurra una excepción.
No toda compra de un gran tenedor queda afectada. Antes de encargar el informe conviene confirmar el supuesto jurídico y la fecha prevista del acuerdo vinculante.
Situación normativa (14 de octubre de 2026): el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. No debe confundirse con el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026.
¿Tu operación puede quedar afectada por la regla del 70 %?
Si ya tienes identificada la vivienda, podemos preparar el informe independiente de valor de mercado para la finalidad de la operación.
Para la primera consulta basta con identificar la vivienda, la finalidad y el calendario previsto de la operación.
Tasación gran tenedor: qué exige el Real Decreto-ley 29/2026
El Real Decreto-ley 29/2026 fue publicado el 7 de octubre de 2026 y entró en vigor el 8 de octubre de 2026.
Su artículo 1 establece una limitación temporal hasta el 31 de diciembre de 2030 para determinadas adquisiciones de vivienda realizadas por los sujetos que enumera la norma.
La exigencia no es general. Afecta a las entidades y personas jurídicas comprendidas en el artículo 1, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas en el precepto.
Nuestros servicios de tasación pueden adaptarse a la finalidad concreta del encargo. En esta landing nos centramos únicamente en el valor de mercado requerido para valorar si una adquisición queda por debajo del umbral legal.
La regla del 70 % del valor de mercado
El artículo 1 limita las adquisiciones afectadas cuando la contraprestación es inferior al 70 % del valor de mercado.
Ese valor debe determinarse a la fecha del acuerdo vinculante mediante una sociedad de tasación homologada, inscrita en el Banco de España e independiente de las partes.
Ejemplo del umbral del 70 %: si el informe determina un valor de mercado de 300.000 €, el 70 % equivale a 210.000 €.
El ejemplo solo muestra la operación aritmética. Para saber si la limitación se aplica hay que comprobar además el comprador, la operación y las excepciones del artículo 1.
La norma también define la contraprestación total efectiva. Incluye las cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales satisfechas o comprometidas por el adquirente o personas vinculadas como consecuencia directa o indirecta de la transmisión.
Quién debe realizar la tasación
La valoración exigida por el artículo 1 debe realizarla una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España y, además, independiente de las partes.
No basta con presentar una estimación comercial o una opinión de precio sin ese encaje.
El informe debe aportarlo la parte compradora. Por eso conviene encargar la valoración con tiempo suficiente para que el valor relevante esté disponible cuando se formalice el acuerdo vinculante.
Quién necesita esta tasación en una compra de vivienda
La necesidad de esta tasación se comprueba a partir de tres elementos: quién compra, qué operación se realiza y si concurre alguna excepción del artículo 1.
La norma incluye más supuestos que las personas jurídicas que tengan la condición de gran tenedor.
Entre los sujetos descritos por el Real Decreto-ley 29/2026 están:
- las entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado;
- las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda;
- las entidades integradas en el mismo grupo que las anteriores;
- las entidades que actúen por cuenta de esos sujetos.
Con carácter general, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, considera gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, excluidos garajes y trasteros.
En zonas de mercado residencial tensionado, la definición puede particularizarse hasta titulares de cinco o más inmuebles residenciales ubicados en ese ámbito, cuando lo motive la comunidad autónoma en la memoria justificativa correspondiente.
El Real Decreto-ley 29/2026 mantiene esos umbrales y añade que la condición debe acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a nombre del titular. También regula el cómputo de unidades residenciales integradas en una misma finca aunque no exista división horizontal inscrita.
Para una persona jurídica, confirmar la condición exige revisar titularidades, superficie, ubicación y normativa aplicable. En estructuras societarias o actuaciones por cuenta de otra entidad, conviene revisar también el encaje jurídico.
El artículo 1 prevé excepciones vinculadas a determinadas finalidades sociales y residenciales. Entre ellas figuran, en los términos exactos de la norma:
- el destino a vivienda habitual a precio asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030;
- el destino a residencia de personas que precisen atención sociosanitaria;
- el destino residencial de colectivos socialmente vulnerables por entidades del tercer sector;
- el destino a protección residencial de víctimas de violencia de género;
- determinados supuestos vinculados al Código de Buenas Prácticas previsto en el propio artículo.
También existen reglas específicas para transmisiones ya elevadas a escritura antes de la entrada en vigor y para determinadas adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecución.
Las excepciones de los apartados 2.e) y 4 no se aplican hasta que el Código de Buenas Prácticas sea aprobado y entre en vigor. Después, solo podrán invocarlas las entidades que acrediten su adhesión y cumplimiento efectivo.
Atención: esta página explica el requisito de tasación de forma general, pero no determina si una operación concreta está incluida o exceptuada. Esa calificación corresponde al análisis jurídico de la operación y de la situación del comprador.
Cómo saber si necesitas una tasación por la regla del 70 %
Comprueba quién compra.
Revisa si el adquirente está entre los sujetos incluidos en el artículo 1, no solo si utiliza de forma genérica la etiqueta “gran tenedor”.
Comprueba si existe una excepción.
Determinadas finalidades sociales, residenciales o supuestos específicos pueden quedar exceptuados en los términos de la norma.
Determina el valor de mercado en la fecha correcta.
El informe debe referirse a la fecha del acuerdo vinculante y emitirlo una sociedad homologada e independiente.
Compara la contraprestación total efectiva con el 70 %.
La comparación no debe hacerse solo con el precio nominal si existen deudas asumidas, prestaciones accesorias u otras ventajas patrimoniales computables.
Este esquema no sustituye la calificación jurídica de la operación. Sirve para identificar qué datos deben estar resueltos antes de utilizar el informe de tasación para esta finalidad.
Si ya sabes que necesitas la tasación, podemos iniciar el encargo
Indícanos qué vivienda se adquiere, quién solicita el informe y la fecha prevista del acuerdo vinculante. Te pediremos solo la documentación necesaria para valorar el inmueble.
Qué determina el informe de valor de mercado
El informe determina técnicamente el valor de mercado del inmueble para la fecha y finalidad definidas en el encargo.
En el supuesto del artículo 1, la fecha que la norma señala expresamente es la del acuerdo vinculante.
Puedes ampliar el concepto en nuestra guía sobre valor de mercado; aquí nos centramos en su uso dentro del artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026.
La tasación no decide por sí sola si el comprador está dentro del artículo 1, si existe una excepción o si la operación puede formalizarse.
Su función es aportar una valoración independiente del inmueble. El encaje legal debe analizarse con los profesionales que asesoren la operación.
La fecha relevante es la del acuerdo vinculante
El Real Decreto-ley 29/2026 exige que el valor de mercado se determine a la fecha del acuerdo vinculante.
Esta referencia temporal importa porque el mercado y las circunstancias del inmueble pueden cambiar entre una negociación inicial y el momento en que las partes quedan vinculadas.
Al solicitar el informe conviene indicar la operación y su calendario previsto. Con esa información podemos definir el alcance técnico del encargo y evitar que la finalidad quede descrita de forma genérica cuando el informe se necesita para una adquisición concreta.
Qué se comprueba para fundamentar la valoración
La metodología, las comprobaciones y la documentación se determinan según el inmueble, la finalidad del informe y el marco técnico aplicable.
El artículo 1 exige valor de mercado, sociedad homologada e independencia, pero no convierte por sí mismo esta valoración en una tasación hipotecaria.
Para fundamentar el valor revisamos la identificación y las características del inmueble, la documentación disponible, su estado, su ubicación y la información de mercado pertinente al encargo. Las comprobaciones concretas dependen del activo y de la finalidad técnica definida.
El informe debe explicar de forma trazable cómo se llega al valor y qué datos se han considerado. La estructura concreta dependerá de la finalidad, del inmueble y de la documentación disponible.
Si necesitas una visión general del proceso de inspección y valoración residencial, puedes consultar nuestro servicio de tasación de vivienda. La finalidad de esta página, en cambio, es el informe de valor de mercado exigido por el artículo 1.
Cómo solicitar la tasación para la operación
El proceso empieza definiendo la vivienda, la parte solicitante y la finalidad exacta del informe.
A partir de ahí coordinamos documentación, visita técnica, análisis y emisión para que el encargo responda a la operación real.
- Nos indicas qué vivienda se adquiere y que el informe se solicita por la regla de valor de mercado aplicable a la operación.
- Revisamos el alcance y te indicamos la documentación necesaria para poder identificar y valorar correctamente el inmueble.
- Coordinamos la visita de un técnico competente para inspeccionar la vivienda y contrastar sus características.
- Analizamos la información disponible y validamos técnicamente la valoración dentro de la sociedad de tasación.
- Emitimos el informe con el valor resultante y la finalidad definida en el encargo.
Empieza la tasación antes de cerrar el acuerdo
Si tienes la vivienda identificada, podemos revisar el alcance, indicarte la documentación y coordinar la visita técnica.
Entrega habitual en 72 h desde la visita, condicionada a complejidad y documentación disponible.
La entrega habitual es en 72 h desde la visita, condicionada a la complejidad y a la documentación disponible. Si faltan documentos relevantes o el activo presenta particularidades que exijan comprobaciones adicionales, el plazo puede verse condicionado por esas circunstancias.
Antes de solicitar el informe, conviene que el equipo jurídico de la operación confirme el supuesto normativo aplicable y la fecha prevista del acuerdo vinculante. Así podemos alinear la finalidad técnica con el momento que el artículo 1 utiliza como referencia.
Documentación necesaria para preparar la tasación
La documentación exacta depende del inmueble, de su situación y de la finalidad del informe. Por eso revisamos primero la operación y pedimos después lo necesario, en lugar de presentar una lista normativa cerrada que no se adapte al caso.
Como punto de partida, según las características del activo, podemos solicitar:
- nota simple registral, escritura o título disponible;
- referencia catastral y documentación catastral útil para identificar el inmueble;
- dirección completa y datos de identificación de la vivienda;
- documentación técnica relevante que exista sobre el inmueble;
- información adicional de la operación o del activo necesaria para definir y justificar la valoración.
El artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 no establece una lista cerrada de documentos que el comprador deba aportar para la tasación. La documentación concreta se define en función del inmueble, la finalidad del informe y las comprobaciones técnicas necesarias.
En una solicitud inicial suele bastar con identificar claramente la vivienda y explicar la finalidad para que podamos indicar qué documentación debemos revisar. La petición definitiva se ajusta después a las características jurídicas y físicas del inmueble y al tipo de informe encargado.
Tasación independiente realizada por una sociedad homologada
El artículo 1 exige una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España e independiente de las partes.
Arquitasa está homologada con el número 4404 y la inscripción puede comprobarse en el Registro de Entidades actual del Banco de España.
En este tipo de encargo, la independencia no es una frase comercial añadida: forma parte del requisito formulado por la norma. Somos independientes: no compramos ni vendemos los inmuebles que tasamos.
Arquitasa cuenta con más de 30 años de experiencia y su origen está en los Colegios de Arquitectos. En cada encargo trabajamos con presupuesto cerrado según finalidad, alcance y complejidad.
El informe se revisa dentro de la sociedad antes de su emisión y la entrega habitual es en 72 h desde la visita, condicionada a la complejidad y a la documentación disponible. Si la operación necesita una fecha concreta, conviene indicarla al solicitar presupuesto para comprobar la planificación posible.
La homologación nº 4404 identifica a Arquitasa como sociedad de tasación en el registro oficial. Puedes consultar también nuestra web corporativa de Arquitasa para conocer la compañía y sus datos de contacto.
Preguntas frecuentes sobre tasación gran tenedor
¿Qué tasación exige el Real Decreto-ley 29/2026?
El artículo 1 exige que, en las adquisiciones comprendidas en su ámbito, el valor de mercado se determine a la fecha del acuerdo vinculante por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España e independiente de las partes.
El informe debe aportarlo la parte compradora. La norma contiene excepciones que deben comprobarse para cada operación.
¿Quién puede hacer la tasación exigida para un gran tenedor?
Debe realizarla una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España que sea independiente de las partes, según el artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026. Antes de contratar, conviene comprobar la inscripción de la sociedad en el registro oficial. Arquitasa figura con el número 4404 en el registro del Banco de España.
¿Cómo se calcula el 70 % del valor de mercado de una vivienda?
Se multiplica el valor de mercado determinado en el informe por 0,70. Si el informe determina un valor de mercado de 300.000 euros, el 70 % equivale a 210.000 euros.
Ese cálculo no decide por sí solo si la operación está afectada. Primero hay que verificar que el comprador y la adquisición entran en el artículo 1 y que no se aplica una excepción.
¿Quién debe aportar el informe de tasación?
El artículo 1 atribuye expresamente a la parte compradora la aportación del informe. Por eso recomendamos definir la finalidad del encargo desde el inicio y coordinar la tasación con el calendario de la operación. La norma fija como referencia para determinar el valor de mercado la fecha del acuerdo vinculante, no una fecha elegida de forma genérica.
¿La tasación puede ser necesaria si la compra se realiza sin hipoteca?
Sí, si la adquisición y el comprador están dentro del ámbito del artículo 1 y no concurre una excepción, porque el requisito se vincula a la adquisición y al valor de la contraprestación, no a la existencia de financiación hipotecaria. La aplicación a una operación concreta debe revisarse jurídicamente antes de formalizar el acuerdo vinculante.
¿La regla del 70 % se aplica a todas las compras de un gran tenedor?
No. Primero hay que comprobar si el comprador y la adquisición están incluidos en el artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 y si concurre alguna de sus excepciones. La condición de gran tenedor por sí sola no permite concluir que toda compra quede limitada por esta regla.
¿Qué fecha debe tener la tasación para aplicar la regla del 70 %?
El artículo 1 utiliza como referencia la fecha del acuerdo vinculante. Por eso conviene coordinar el encargo con el calendario de la operación y explicar desde el inicio la finalidad exacta del informe.
¿Esta tasación para un gran tenedor es una tasación hipotecaria?
No necesariamente. En esta página tratamos un informe de valor de mercado para la finalidad prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026. La existencia de una hipoteca o de financiación puede implicar otros requisitos y finalidades de valoración.
Glosario de términos
- Gran tenedor
- a efectos de la Ley 12/2023, persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos residenciales o de más de 1.500 m² construidos residenciales, excluidos garajes y trasteros. En zonas tensionadas puede particularizarse hasta cinco o más inmuebles residenciales cuando se cumplan los requisitos legales.
- Valor de mercado
- valor del inmueble que, para el supuesto tratado en esta página, debe determinarse a la fecha del acuerdo vinculante mediante la sociedad de tasación exigida por el artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026.
- Sociedad de tasación homologada
- entidad autorizada e inscrita en el registro del Banco de España para ejercer la actividad de tasación en el marco regulatorio aplicable.
- Acuerdo vinculante
- momento contractual que el artículo 1 toma como fecha de referencia para determinar el valor de mercado de la vivienda.
- Contraprestación total efectiva
- suma definida por el artículo 1 que comprende cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales vinculadas a la transmisión.
- Informe de tasación
- documento emitido por la sociedad de tasación que recoge la valoración del inmueble y su justificación técnica conforme a la finalidad del encargo.
Aviso importante
Esta página tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento profesional sobre tu caso concreto. Datos actualizados a 2026-10-14. Para comprobar el texto vigente, consulta el Real Decreto-ley 29/2026 en el BOE.
Solicita el informe de valor de mercado para tu operación
Arquitasa puede emitir el informe independiente de valor de mercado para las operaciones que requieran esta finalidad, como sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404.
La entrega habitual es en 72 h desde la visita, condicionada a la complejidad y a la documentación disponible.
Cuéntanos la operación. Te indicamos el alcance del informe y la documentación necesaria antes de empezar.
Presupuesto cerrado según finalidad, alcance y complejidad. Sin cifras de precio predefinidas.