Calculadora gratuita · Sin registro
Simulador de rentabilidad inmobiliaria
Calcula la rentabilidad bruta, neta, el cash-on-cash, el flujo de caja y el DSCR de tu inversión. Lo que decide si un piso renta — partiendo del valor objetivo del inmueble, no del precio del anuncio.
- Homologada Banco de España · Nº 4404
- Más de 30 años de trayectoria
- Informe oficial en torno a 72 h
- Gratis y sin registro
Sociedad de tasación homologada
Banco de España · Nº 4404
Nuestro simulador de rentabilidad inmobiliaria calcula gratis y sin registro la rentabilidad bruta, la neta, el cash-on-cash, el flujo de caja y el DSCR de una inversión en vivienda, local o garaje.
Solo introduces precio de compra, alquiler previsto y financiación, y obtienes las métricas que de verdad deciden si un piso renta.
Hay un matiz que casi ninguna calculadora explica y que cambia el resultado: la rentabilidad real depende del valor objetivo del inmueble, no del precio del anuncio.
Simulador de rentabilidad inmobiliaria
Resultado de la inversión
CalculandoLos datos se actualizan al modificar cualquier campo.
Cálculo orientativo antes de IRPF, amortización fiscal, plusvalías futuras y costes de venta. La rentabilidad real depende del valor de mercado del inmueble; una tasación homologada de Arquitasa te da la cifra de partida sobre la que decidir.
Cómo funciona el simulador en 3 pasos
El simulador trabaja en tres bloques de datos y devuelve todas las métricas a la vez. No necesitas saber finanzas: cada campo lleva su explicación y el cálculo se actualiza en tiempo real.
- Compra. Introduces el precio del inmueble y los gastos e impuestos de la operación. De aquí sale la inversión total, que es el denominador de casi todas las rentabilidades.
- Alquiler. Indicas la renta mensual prevista y los gastos recurrentes (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, vacancia). Con eso calculamos los ingresos netos de explotación.
- Financiación. Activas la hipoteca y ajustas importe, plazo y tipo. El simulador recalcula entonces el flujo de caja después de la cuota y el rendimiento sobre el capital que has aportado.
El resultado son cinco cifras: rentabilidad bruta, rentabilidad neta, cash-on-cash, flujo de caja mensual y DSCR. Cada una responde a una pregunta distinta, y por eso conviene leerlas juntas.
Qué valor del inmueble debes usar (y por qué el precio del anuncio engaña)
Para calcular bien la rentabilidad debes partir del valor de mercado del inmueble, no del precio que pide el anuncio.
Toda rentabilidad se divide entre lo que vale el inmueble; si ese denominador está inflado o es un número inventado, la rentabilidad que obtienes es ficticia.
Conviene distinguir tres cifras que se confunden a menudo.
El precio de anuncio es lo que pide el vendedor y suele llevar margen de negociación.
El valor de mercado es lo que un comprador informado pagaría hoy en condiciones normales.
Y el valor objetivo es ese valor de mercado estimado con metodología y respaldo técnico, no a ojo.
Aquí está nuestro eje de trabajo: en lugar de calcular sobre un precio aproximado, parte de un valor contrastado.
Como sociedad de tasación homologada por el Banco de España con el número 4404, en Arquitasa estimamos ese valor con criterio profesional.
Para una cifra de partida orientativa puedes usar nuestro simulador de valoración AVM; y si necesitas una cifra con validez oficial, una tasación homologada te da el valor de referencia para tu cálculo.
Un denominador sólido es lo que separa una estimación útil de un número bonito.
Empieza por un valor que se sostenga
Un denominador sólido separa una estimación útil de un número bonito. Obtén una cifra de partida orientativa o un valor con validez oficial.
Cómo se calcula la rentabilidad inmobiliaria
La rentabilidad inmobiliaria se calcula relacionando lo que ganas con lo que inviertes, pero hay varias formas de hacerlo y cada una mide algo diferente.
La bruta es la más simple y la más optimista; la neta y el cash-on-cash son las que reflejan tu beneficio real.
Esta tabla resume las fórmulas que aplica el simulador.
| Métrica | Fórmula | Qué te dice |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | (Alquiler anual ÷ valor del inmueble) × 100 | Potencial antes de gastos |
| Rentabilidad neta | (Ingreso neto de explotación ÷ inversión total) × 100 | Rendimiento real del activo |
| Cash-on-cash | (Flujo de caja anual ÷ capital aportado) × 100 | Rendimiento de tu dinero con hipoteca |
| NOI | Ingresos − gastos de explotación | Beneficio operativo anual |
| DSCR | NOI ÷ cuota anual de la hipoteca | Capacidad de pagar la deuda |
| Cap rate | (NOI ÷ valor del inmueble) × 100 | Rentabilidad del inmueble sin deuda |
Rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el valor del inmueble. Es el primer filtro, pero ignora todos los gastos, así que siempre sale más alta que la real.
Con los campos del simulador: si compras por 200.000 € y alquilas por 900 €/mes (10.800 €/año), la bruta es del 5,4 %. Útil para comparar oportunidades de un vistazo, insuficiente para decidir.
Rentabilidad neta
La rentabilidad neta divide el ingreso neto de explotación (alquiler menos gastos recurrentes) entre la inversión total, incluidos impuestos y gastos de compra.
Es la cifra que mejor refleja el rendimiento del activo.
En el simulador, esta "neta" se calcula antes del IRPF y antes de la cuota de la hipoteca: mide el inmueble, no tu fiscalidad ni tu financiación.
Siguiendo el ejemplo, si esos 10.800 € de alquiler se quedan en 8.000 € tras gastos y la inversión total es de 220.000 €, la neta ronda el 3,6 %. Para la rentabilidad después de impuestos, mira el bloque del IRPF más abajo.
Cash-on-cash y rentabilidad sobre capital invertido
El cash-on-cash divide el flujo de caja anual (lo que te queda tras pagar la hipoteca) entre el capital que has puesto de tu bolsillo.
Es la métrica clave cuando hay financiación, porque mide el rendimiento de tu dinero, no del precio total.
Si aportas 60.000 € de entrada y gastos, y tras la cuota te quedan 1.800 € al año, el cash-on-cash es del 3 %. Puede ser mayor o menor que la rentabilidad neta según cómo trabaje el apalancamiento.
NOI, DSCR, cap rate y alquiler de equilibrio
Estas métricas profesionales describen la salud financiera de la operación.
El NOI es el beneficio de explotación anual (ingresos menos gastos, sin contar la deuda).
El cap rate es el NOI dividido entre el valor del inmueble, una tasa de rentabilidad que permite comparar activos sin que la hipoteca distorsione.
El DSCR divide el NOI entre la cuota anual del préstamo: por debajo de 1 significa que el alquiler no cubre la hipoteca.
Y el alquiler de equilibrio es la renta mínima que necesitas para no entrar en pérdidas.
Cómo se calcula la rentabilidad inmobiliaria: qué gastos e impuestos incluir para no inflar la rentabilidad
La mayoría de calculadoras se quedan cortas porque suman mal los costes de entrada y olvidan los recurrentes.
Si no metes todos los gastos, la inversión total baja artificialmente y la rentabilidad sube de mentira.
Por eso el simulador separa los impuestos de compra de los gastos de explotación.
Checklist descargable de costes. Reúne todos los gastos de entrada y recurrentes para calcular bien la inversión total. [ Conectar la descarga de la checklist (PDF) ]
Impuestos de compra: ITP, IVA y AJD
Los impuestos de compra dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano y de tu comunidad autónoma.
En vivienda nueva pagas IVA (tipo general estatal) más AJD; en vivienda de segunda mano pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cedido a las comunidades autónomas, con tipos que se mueven aproximadamente entre el 4 % y el 10 % según la región.
Son tipos orientativos a fecha de junio de 2026: confirma el aplicable en tu comunidad autónoma, porque varios territorios usan tramos por precio o tipos reducidos.
Hay un detalle que afecta a la base del impuesto.
Desde el 1 de enero de 2022, con la Ley 11/2021, la base imponible del ITP y del AJD ya no es el precio escriturado sin más, sino el valor de referencia que fija la Dirección General del Catastro, cuando este es mayor que el precio.
Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro.
Es otra razón para partir de un valor objetivo: el inmueble puede tributar por una cifra distinta de la que pagas.
Gastos recurrentes y de explotación
Los gastos recurrentes son los que pagas cada año por tener el inmueble alquilado, y se restan del alquiler para obtener el ingreso neto. Olvidarlos es el error más común al calcular la rentabilidad.
Conviene incluir, como mínimo: comunidad de propietarios, IBI, seguro de hogar e impago, mantenimiento y reparaciones, gestión (si delegas el alquiler) y una previsión de vacancia para los meses sin inquilino.
El simulador trae casillas para todos; ajusta los porcentajes a tu caso real en lugar de dejar los valores por defecto.
Cómo afecta la hipoteca a la rentabilidad (apalancamiento)
La hipoteca puede aumentar la rentabilidad de tu dinero, pero también el riesgo.
Al poner menos capital propio y financiar el resto, el cash-on-cash sube si el inmueble renta más de lo que cuesta la deuda; ese efecto es el apalancamiento.
El límite lo marca el DSCR.
Si el NOI no cubre con holgura la cuota (DSCR por debajo de 1), el alquiler no paga la hipoteca y tendrás que aportar dinero cada mes.
Antes de financiar al máximo, mira en el simulador qué pasa con tu flujo de caja si sube el tipo de interés o si el piso pasa unos meses vacío.
El apalancamiento amplifica lo bueno y lo malo por igual.
Rentabilidad neta después de impuestos: el IRPF del alquiler
La rentabilidad neta baja cuando pagas el IRPF sobre el alquiler, pero el arrendamiento de vivienda habitual tiene reducciones que suavizan el golpe.
El rendimiento neto positivo del alquiler se integra en tu base general del IRPF, y sobre él se aplica una reducción según el tipo de contrato.
Tras la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 y con efectos desde el 1 de enero de 2024, la reducción del IRPF del alquiler de vivienda tiene cuatro tramos.
No son acumulables: se aplica solo el más alto que cumplas.
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90 % | Nuevo contrato en zona de mercado residencial tensionado con la renta rebajada más de un 5 % respecto al contrato anterior |
| 70 % | En zona tensionada, primer alquiler de la vivienda a un joven de 18-35 años; o vivienda asequible o protegida arrendada a una administración o entidad sin ánimo de lucro |
| 60 % | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato |
| 50 % | Resto de casos (reducción general) |
Dos avisos importantes.
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan la antigua reducción del 60 % durante la vida del contrato.
Y el alquiler turístico o de temporada no da derecho a ninguna reducción, porque no cubre una necesidad permanente de vivienda.
Esta es información factual de la AEAT, no asesoramiento fiscal personalizado: tu caso concreto debe revisarlo un profesional.
Qué rentabilidad es buena en España
Como referencia orientativa, la rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler en España se sitúa en torno al 7 %, aunque varía mucho por ciudad, barrio y tipo de activo.
Es una cifra de partida para calibrar expectativas, no un objetivo: una buena oportunidad en una capital cara puede rendir menos en bruto y compensar por revalorización.
Por tipo de inmueble, los locales, oficinas y garajes suelen mostrar rentabilidades brutas más altas que la vivienda, a cambio de más riesgo de vacancia y gestión.
Estos promedios proceden de estudios de mercado del sector (como los de Idealista) y cambian cada trimestre, así que úsalos como brújula y no como dato fijo.
Lo que importa es tu cifra real, calculada sobre el valor objetivo de tu inmueble.
La estimación del simulador no es una tasación oficial
El simulador te da una estimación orientativa de rentabilidad; no sustituye a una tasación homologada. Sirve para decidir si una inversión merece la pena, pero su resultado no tiene validez legal ni bancaria.
Necesitas un informe oficial homologado por el Banco de España cuando hay una entidad o un procedimiento de por medio: una hipoteca, una herencia, una liquidación de un divorcio, una declaración fiscal o un litigio.
En esos casos, el valor debe estar firmado por un técnico competente.
En Arquitasa entregamos el informe de forma habitual en torno a 72 horas desde la visita técnica, con la garantía de una sociedad homologada con el número 4404 y más de tres décadas de trayectoria, nacida de los Colegios de Arquitectos.
Si tu cálculo de rentabilidad va a depender de una cifra que un banco o Hacienda van a mirar, solicita un presupuesto de tasación oficial y parte de un valor fiable.
¿Tu cálculo depende de una cifra oficial?
Si una hipoteca, una herencia, un divorcio, una declaración fiscal o un litigio van a mirar el valor, necesitas un informe firmado por técnico competente. Entrega habitual en torno a 72 horas.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?
Se calcula relacionando los ingresos del alquiler con lo que inviertes, en tres niveles.
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el valor del inmueble; la neta resta antes los gastos y los impuestos de compra; y el cash-on-cash mide el rendimiento de tu dinero cuando hay hipoteca.
El simulador calcula las tres a la vez para que veas la diferencia entre el potencial y el beneficio real.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta no descuenta gastos y la neta sí.
La bruta solo relaciona alquiler y valor del inmueble, por lo que siempre es más alta y más optimista.
La neta resta los gastos recurrentes (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, vacancia) y reparte los impuestos de compra, así que refleja lo que de verdad rinde el inmueble.
La diferencia entre ambas puede ser de varios puntos.
¿Qué valor del inmueble debo introducir en el simulador?
El valor de mercado del inmueble, no el precio del anuncio.
El anuncio suele llevar margen y distorsiona el cálculo, porque la rentabilidad se divide entre ese valor.
Para una cifra de partida puedes usar nuestro simulador de valoración AVM, y si el cálculo va a tener consecuencias bancarias o fiscales, conviene una tasación homologada que te dé un valor objetivo.
¿Cómo afecta la hipoteca a la rentabilidad?
La hipoteca puede subir la rentabilidad de tu capital, pero añade riesgo.
Al financiar parte de la compra, pones menos dinero propio y el cash-on-cash mejora si el inmueble renta más de lo que cuesta la deuda.
El riesgo lo mide el DSCR: si el alquiler no cubre la cuota, tendrás que aportar dinero cada mes.
Conviene simular escenarios con subidas de tipos y meses de vacancia.
¿Cómo cambia la rentabilidad neta al pagar el IRPF del alquiler?
Baja, pero el alquiler de vivienda habitual tiene reducciones que la suavizan.
Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, con efectos desde 2024, la reducción general es del 50 %, con tramos del 60, 70 o 90 % según el caso (zona tensionada, inquilino joven, rebaja de renta o rehabilitación).
El alquiler turístico no tiene reducción.
Es un dato de la AEAT; tu situación concreta debe revisarla un asesor fiscal.
Glosario
- Rentabilidad bruta
- Alquiler anual dividido entre el valor del inmueble, sin descontar gastos.
- Rentabilidad neta
- Ingreso neto de explotación dividido entre la inversión total, antes de IRPF y de la cuota de la hipoteca.
- Cash-on-cash
- Flujo de caja anual dividido entre el capital propio aportado; mide el rendimiento de tu dinero con financiación.
- NOI (ingreso neto de explotación)
- Ingresos del alquiler menos los gastos de explotación, sin contar la deuda.
- DSCR
- NOI dividido entre la cuota anual de la hipoteca; por debajo de 1, el alquiler no cubre el préstamo.
- Cap rate
- NOI dividido entre el valor del inmueble; rentabilidad del activo sin tener en cuenta la financiación.
- LTV
- Porcentaje del valor del inmueble que cubre la hipoteca; a mayor LTV, más apalancamiento y más riesgo.
- Alquiler de equilibrio
- Renta mínima necesaria para que la inversión no entre en pérdidas.
- Valor de referencia
- Valor que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble y que actúa como base imponible mínima del ITP, el AJD y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones desde 2022.
Aviso. Este simulador ofrece una estimación orientativa antes de IRPF, amortización fiscal, plusvalías futuras y costes de venta.
Los tipos de ITP/AJD son orientativos por comunidad autónoma a fecha de junio de 2026; confirma el aplicable a tu caso.
La reducción del IRPF del alquiler depende de las circunstancias de cada contrato.
La rentabilidad depende del valor de mercado del inmueble: una tasación homologada por el Banco de España (Arquitasa, nº 4404) te da la cifra de partida fiable.
No constituye asesoramiento fiscal ni de inversión.
Parte de un valor fiable
Si tu inversión va a depender de una cifra que un banco o Hacienda van a mirar, pide una tasación oficial homologada por el Banco de España y calcula sobre un valor objetivo.
- Homologada Nº 4404
- Entrega en torno a 72 h
- Más de 30 años · Colegios de Arquitectos
Información revisada por el equipo técnico de Arquitasa
Contenido técnico revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España con número de registro 4404. Equipo con más de 35 años de experiencia en valoración inmobiliaria.
- Última revisión técnica:: 26 de junio de 2026.
- Revisión técnica: Tomás Romera Navarro, Coordinador Técnico de Tasaciones.
Tomás Romera Navarro
Coordinador Técnico de Tasaciones
Arquitecto técnico por la Universidad Politécnica de Cartagena y formado en Ingeniería Civil por el Instituto Politécnico de Setúbal. En Arquitasa coordina criterios técnicos de tasación y revisión de informes de valoración inmobiliaria.
Enlaces de referencia:
- Quiénes somos
- Listado de tasadoras por el Banco de España
- Ficha oficial Arquitasa en el Banco de España 4404
- Miembros de la Asociación Española del Valor
Base técnica habitual y actualizaciones normativas aplicables:
Homologación Banco de España, pertenencia a AEV y certificaciones corporativas.
