Indice de contenidos
¿QUÉ SON LOS INMUEBLES SINGULARES?
Se consideran inmuebles singulares a aquellos que están fuera del mercado común y son fácilmente reconocibles en el territorio.
Esto se debe a su gran impacto visual y a sus dimensiones, tanto por su forma como por su tamaño.
Incluso, pueden ocupar terrenos que abarcan varios municipios.
Una característica clave es que su construcción no sigue estándares habituales.
Destacan por el uso de elementos específicos y materiales particulares.
Ejemplos de inmuebles singulares son:
- Edificios históricos.
- Grandes infraestructuras como autopistas o aeropuertos.
- Centros de producción y distribución de servicios.
Cabe destacar que, debido a sus particularidades, los métodos generales para calcular el valor catastral no se aplican de forma inmediata.
Se requieren fórmulas específicas que se adapten mejor al criterio de coordinación.
VALORACIÓN DE EDIFICIOS HISTÓRICOS
En el preámbulo de la Ley del Patrimonio Histórico Español recalca lo siguiente:
El Patrimonio Histórico Español es el principal testigo de la contribución histórica de los españoles a la civilización (…). La protección y el enriquecimiento de los bienes que lo integran constituyen obligaciones fundamentales que vinculan a todos los poderes públicos, según el mandato que a los mismos dirige el artículo 46 de la Constitución.
Se debe prestar especial atención a los edificios protegidos por el planeamiento urbanístico que no presentan cualidades especiales que los diferencien del resto.
Al valorar edificios históricos singulares, se consideran dos tipos de valores:
- Valor tangible: También llamado objetivable. Es el valor que se acepta comúnmente y no depende del valor intangible del bien.
- Valor intangible: Incluye aspectos como el carácter simbólico, la vinculación histórica o cualquier característica inmaterial que no pueda objetivarse de forma general.
Cabe destacar que el artículo 36 de la Ley de Patrimonio Histórico Español obliga a que los propietarios o titulares de derechos reales conserven, mantengan y custodien estos bienes.
Si no se cumple esta obligación, la Administración competente (CC.AA., Ayuntamiento o Estado) puede ordenar la ejecución sustitutoria.
Esto significa que la Administración realizará las obras de conservación contratando una empresa constructora y después repercutirá el coste al propietario.
CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO
En todo edificio histórico deberá existir la conservación y el mantenimiento. Esta misma obligación también se tendrá que aplicar en los inmuebles no históricos pero con algunas diferencias:
- La conservación de edificios históricos viene regulada por una normativa menos exigente.
- Las obras de conservación y restauración son más caras que las de los edificios modernos. ¿Por qué? Porque los edificios históricos en la mayoría de las ocasiones están construidos con técnicas antiguas distintas a las actuales.
- Los edificios históricos suelen estar amortizados dado que ha transcurrido de sobra el plazo de amortización de la edificación.
Hay que tener muy presente, a la hora de valorar un edificio histórico, el uso al que se destina. ¿Por qué? Porque va a condicionar el método de valoración y también el valor. Hay algunos edificios históricos que tienen categoría de monumentos y, por lo tanto, están adscritos a dotaciones públicas.
Su valoración, por tanto, presenta alguna problemática. Otros monumentos están adscritos a dotaciones privadas como edificios religiosos que son propiedad del obispado.
Los métodos de valoración para inmuebles singulares admitidos son tres y, dependiendo de la finalidad y de su estado posesorio, utilizaremos uno u otro:
- Método del coste (Valor de reemplazamiento)
- Método de comparación
- Método de actualización de rentas
TRES PUNTOS CLAVE
EL COSTE
Una de las principales diferencias entre los edificios históricos y los convencionales está en sus técnicas constructivas.
Estas implican un mayor coste tanto en la construcción como en la conservación.
Los métodos, oficios y materiales empleados son menos industrializados, lo que eleva el precio de mantenimiento.
LA FUNCIONALIDAD
Originalmente, un edificio histórico fue diseñado con una función específica.
Hoy en día, puede seguir destinado al mismo uso, pero en un contexto diferente (por ejemplo, un Ayuntamiento).
Esto genera la duda entre conservar el edificio tal como fue creado o adaptarlo a nuevas necesidades.
LA RENTABILIDAD
La rentabilidad de estos inmuebles es también singular.
No se puede aplicar un análisis clásico basado en costes de construcción o rendimiento económico.
Sería poco realista.
Es necesario valorar su historia, su uso actual y su funcionalidad.
Este análisis es un proceso técnico y complejo de estudiar.
PREMISAS BÁSICAS DE VALORACIÓN
Otras cuestiones básicas que podemos tener en cuenta para realizar la tasación de inmuebles singulares son:
- FINALIDAD DE LA VALORACIÓN: Si se va a destinar a ser vendido, préstamo, herencia…
- USO Y POLIVALENCIA DEL EDIFICIO: La capacidad que tiene el edificio para adaptarse a diferentes usos y funciones.
- FUNCIONALIDAD: Se lleva a cabo un estudio desde distintos puntos de vista
- Adaptación de los espacios
- Rendimiento de superficie
- Nivel de calidad y funcionalidad de las instalaciones
- Confortabilidad del edificio
- Eficiencia energética
- Accesibilidad
- REPRESENTATIVIDAD: Dependerá en gran parte del edificio al que nos refiramos. No va a ser lo mismo un edificio de oficinas que aquellos que son grandes joyas arquitectónicas.
Arquitasa, desde sus inicios, está especializada en catalogación y valoración de Bienes Inmuebles de especial interés arquitectónico, histórico o ambiental. Durante su historia, ha colaborado con diversos ayuntamientos y comunidades autónomas en la valoración y catalogación de dichos inmuebles, tanto en la redacción de Planes Urbanísticos, como en actuaciones concretas de rehabilitación, adquisición o enajenación.
TASACION DE INMUEBLES DE ESPECIAL COMPLEJIDAD
Además, hemos trabajado con el Ministerio de Cultura en tareas de asesoramiento, catalogación y valoración de bienes inmuebles con interés arquitectónico, histórico y ambiental.
Arquitasa también ha colaborado con distintos estamentos judiciales en la valoración de estos bienes dentro de litigios entre Administraciones o entre particulares y Administraciones.
De igual forma, mantenemos colaboraciones con los Colegios Oficiales de Arquitectos en labores de asesoramiento, valoración y catalogación de inmuebles de especial interés arquitectónico.
Por otro lado, destacan los trabajos realizados en inmuebles de alto valor histórico y arquitectónico pertenecientes a varias Órdenes Religiosas.
Arquitasa ha trabajado también con numerosas empresas privadas y universidades, tanto públicas como privadas, en funciones de asesoramiento, tasación y catalogación de este tipo de bienes singulares.
Cabe destacar que las herencias son las valoraciones donde más encontramos inmuebles de interés histórico.
En su mayoría, son clientes particulares que buscan tasar su patrimonio.
¿Qué criterios se tienen en cuenta en tasaciones tan singulares?
¿Qué función cumple hoy en día?
Cuando un inmueble permite desarrollar alguna actividad, sobre todo si es lucrativa, su valor aumenta.
Si la propiedad necesita un coste elevado de transformación para convertirla en un negocio, el aumento de valor será menor.
Antigüedad
Esta variable evalúa qué parte del inmueble mantiene su valor como monumento histórico o arquitectónico.
Es común que el bien haya sido rehabilitado o cuente con nuevas instalaciones.
También se analiza la calidad arquitectónica y el estado de conservación del inmueble de interés histórico.
¿Requiere una gran restauración?
Se estudia si el edificio necesita una renovación esencial o si no es necesario realizar reparaciones importantes.
Arquitasa colabora habitualmente con:
- Adif
- Cruz Roja
- Segipsa
- Sepide
- Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña
- Colegio de Arquitectos de Madrid
- Generalitat de Catalunya
- Seat
- Comunidad de Madrid
- Principado de Asturias
- Diputación de Bizkaia
- Banco de Santander
- El Corte Inglés
- Universidad Complutense
- Universidad Carlos III
- Universidad de Murcia
- Banco Mediolanum
Y muchas otras empresas, instituciones y fundaciones públicas o privadas en tareas de:
- Asesoramiento
- Valoración
- Catalogación de bienes inmuebles de especial interés arquitectónico, histórico y ambiental.
ALGUNOS EJEMPLOS DE INMUBLES DE ESPACIAL COMPLEJIDAD QUE HA TASADO ARQUITASA
Estos son algunos de los inmuebles de especial intereses ya sea por sus característica arquitectónicas, su historia o su importancia ambiental que hemos valorado:
