Cuando la finalidad es hipotecaria, una farmacia suele analizarse en dos planos:
- La tasacion del local (si es propiedad, se valora como inmueble) y
- El negocio (licencia, fondo de comercio y capacidad de generar caja).
En este caso práctico nos centramos solo en la tasación mobiliaria: cómo pasamos de una cuenta de resultados a un valor razonado mediante descuento de flujos de caja.
Nota: los datos están anonimizados e inventados para explicar el proceso. En un expediente real, el banco puede exigir documentación adicional y la valoración final depende de la operación concreta.
¿Qué vas a ver en este caso práctico?
El resultado que buscamos es una horquilla de valor del negocio, con un valor central, explicando cada decisión: normalización, hipótesis de crecimiento, tasa de descuento, valor terminal y sensibilidades.
En Arquitasa lo planteamos así porque un banco no quiere “un número”, sino un valor defendible y trazable desde los datos.
¿Qué se tasa en una farmacia cuando la finalidad es hipotecaria?
En este post tasamos el negocio de la farmacia como unidad económica (mobiliaria), es decir, su capacidad de generar flujos a futuro a partir de su desempeño histórico.
Esto no sustituye la tasación del local si existe inmueble en propiedad: son piezas distintas y normalmente se documentan por separado.
Paso 1. Entender el negocio antes de poner números
La conclusión práctica es simple: cuanto más estable y repetible es el desempeño, más “bancable” es el flujo y más sentido tiene el enfoque por descuento de flujos.
En nuestro trabajo, antes de modelizar revisamos tres cosas:
- Factores que afectan a la valoración de farmacias: (zona, demanda recurrente, competencia).
- Tipo de farmacia (barrio, paso, rural, turística) porque cambia la previsibilidad.
- Riesgo operativo (dependencia de picos estacionales, concentración, rotación de personal).
Paso 2. Normalización: de la cuenta de resultados a una base comparable
La normalización consiste en dejar una cuenta de resultados representativa: ni “un año excepcional” ni “un año malo” mandan por sí solos; manda una base coherente.
A continuación tienes la base que usaremos (media de tres ejercicios):
| Concepto | 2023 | 2024 | 2025 | MEDIA RENTA |
|---|---|---|---|---|
| Ingresos de explotación | 1650000 | 1720000 | 1780000 | 1716667 |
| IVA devengado | 88000 | 91500 | 95000 | 91500 |
| Variación de existencias (incremento) | 6000 | 4000 | 5000 | 5000 |
| Otros ingresos | 12000 | 10000 | 11000 | 11000 |
| TOTAL INGRESOS | 1756000 | 1825500 | 1891000 | 1824167 |
| Consumos explotación | 1250000 | 1300000 | 1340000 | 1296667 |
| Gastos personal | 140000 | 145000 | 150000 | 145000 |
| Seguridad Social a cargo de la empresa | 40000 | 41500 | 43000 | 41500 |
| Seguridad Social o mutualidades alternativas | 6000 | 6000 | 6000 | 6000 |
| Arrendamientos y cánones | 36000 | 36000 | 36000 | 36000 |
| Reparaciones y conservación | 7000 | 7500 | 8000 | 7500 |
| Suministros | 9500 | 10000 | 10500 | 10000 |
| Servicios de profesionales independientes | 18000 | 19000 | 20000 | 19000 |
| Primas de seguros | 3500 | 3600 | 3700 | 3600 |
| Otros gastos | 12500 | 13000 | 14000 | 13167 |
| TOTAL GASTOS | 1524500 | 1583100 | 1633000 | 1580200 |
| RESULTADO EXPLOTACIÓN | 231500 | 242400 | 258000 | 243967 |
| IMPUESTOS (25 %) | 57875 | 60600 | 64500 | 60992 |
| RESULTADO DESPUÉS DE IMPUESTOS | 173625 | 181800 | 193500 | 182975 |
| BAI | 231500 | 242400 | 258000 | 243967 |
Paso 3. Del resultado contable al flujo de caja
Para este caso práctico, usamos como base el resultado operativo después de impuestos como «proxy» de flujo anual.
Es una simplificación didáctica: en un informe real se ajusta con partidas adicionales según documentación y finalidad. También es usual realizar medias corregidas de las obtenidas para acercarlas más a los ratios medios del sector.
Base del caso:
- Flujo anual normalizado (media): 243967
Paso 4. Hipótesis del plan de negocio
Para una finalidad hipotecaria suele ser preferible un escenario prudente, con supuestos fáciles de explicar.
En este ejemplo asumimos:
- Horizonte: 35 años
- Crecimiento anual del flujo: 2 % (escenario estable)
Paso 5. La tasa de descuento
- La tasa de descuento resume el riesgo de que los flujos no se materialicen como se espera.
- En un caso hipotecario buscamos una tasa coherente con un negocio estable, sin “optimismos” ocultos.
- En este caso usamos una tasa de descuento del 8 % para ilustrar un escenario razonable y defendible.
| Parámetro | Valor |
|---|---|
| Flujo base (media resultado después de impuestos) | 182975 |
| Crecimiento anual del flujo (años 1 a 35) | 2 % |
| Tasa de actualización | 8 % |
| Crecimiento terminal | 1,5 % |
| Horizonte explícito | 35 años |
Paso 6. Valor terminal
El valor terminal representa el valor del negocio más allá del año cinco, suponiendo continuidad a un ritmo estable.
Aquí lo calculamos con perpetuidad:
Valor terminal = Flujo del año 35 por dividido entre tasa de descuento menos crecimiento terminal
Paso 7. Cálculo del valor: descuento de flujos de caja
El valor central sale de sumar el valor presente de los flujos proyectados y el valor presente del valor terminal.
| Año | Flujo estimado | Factor de descuento | Valor presente |
|---|---|---|---|
| 1 | 186634 | 0,925926 | 172810 |
| 2 | 190367 | 0,857339 | 163209 |
| 3 | 194175 | 0,793832 | 154142 |
| 4 | 198058 | 0,735030 | 145579 |
| 5 | 202019 | 0,680583 | 137491 |
| 6 | 206060 | 0,630170 | 129854 |
| … | … | … | … |
| 35 | 365930 | 0,067635 | 24749 |
| Suma valores presentes de flujos (1 a 35) | 2689834 | ||
Resultado del caso (valor central)
- Valor por descuento de flujos (central): 2.689.834
- Valor central (flujos más terminal): 3.076.306
- Lectura práctica: en este ejemplo, el valor del negocio (mobiliario) se sitúa en torno a 3 millones.
Nota: A la hora de obtener la valoración final se tienen en cuenta varios parámetros más complejos y profundamente más técnicos que evitamos explicar con el fin de no complicar en exceso el caso practico de ejemplo.
Paso 8. Sensibilidades y posibles escenarios.
Las sensibilidades son una forma de mostrar cómo puede variar el valor final cuando cambiamos los dos supuestos que más pesan en un descuento de flujos: la tasa de actualización y el crecimiento (normalmente el crecimiento terminal).
Sirven para convertir un “valor único” en una horquilla razonable.
- Si sube el crecimiento, el valor sube (los flujos futuros pesan más, sobre todo con horizonte de 35 años).
- Si sube la tasa de actualización, el valor baja (estamos “castigando” más los flujos futuros).
| Escenario | Tasa de actualización | Crecimiento terminal |
|---|---|---|
| Muy exigente | 9 % | 1 % |
| Exigente | 9 % | 1,5 % |
| Prudente | 8 % | 1 % |
| Base | 8 % | 1,5 % |
| Favorable | 7 % | 2 % |
¿Cómo queda reflejado esto en un informe de tasación mobiliaria?
Un informe de tasacion bien armado suele dejar tres cosas cristalinas:
- Datos de partida (histórico y normalización).
- Hipótesis (crecimiento, descuento, terminal) explicadas y coherentes.
- Resultado: Valor de tasación de la farmacia.
En operaciones reales, además, cuidamos mucho la trazabilidad documental: cada cifra debe poder “volver” a su origen.
Preguntas frecuentes sobre las valoraciones de licencias de farmacia
Documentación mínima para empezar
- Tres últimos ejercicios (cuentas y modelos fiscales).
- Desglose de ingresos y gastos que explique desviaciones relevantes.
- Contrato de arrendamiento o condiciones de ocupación, si aplica.
- Identificación del titular y objeto de la valoración (finalidad hipotecaria).
Con tres ejercicios se puede construir un caso práctico útil porque permiten ver estabilidad, tendencia y posibles anomalías.
¿La tasación mobiliaria de farmacia es lo mismo que “valorar la licencia”?
No exactamente: en la práctica se valora el negocio como conjunto, donde la licencia es una pieza clave, pero el valor se justifica por la capacidad de generar flujos de forma sostenida.
¿Cuánto influye la tasa de descuento en el valor final?
Mucho: en el ejemplo, pasar del once por ciento al doce por ciento reduce el valor de forma relevante. Por eso conviene documentar bien el riesgo y usar supuestos prudentes.
¿Cuántos años se proyectan en un descuento de flujos típico?
Con frecuencia usamos cinco años como horizonte operativo y un valor terminal coherente. Puede variar según estabilidad y disponibilidad de información.
¿Se puede usar una media de tres años como base del flujo?
Sí, si los años son representativos. Si hay un año excepcional (picos o caídas), suele ajustarse para no distorsionar el flujo normalizado.
¿Qué recibe el cliente al final del proceso?
Un informe con hipótesis explicadas, tablas de cálculo y conclusión de valor. Si lo necesitas para un banco, es importante que el informe sea defendible y consistente con la finalidad.
