Tasación de residencia de mayores: valor oficial del inmueble y de la explotación (ILEE)
Si lo que necesitas es saber “cuánto vale” una residencia de mayores (para vender, comprar, financiar, reordenar un patrimonio o defender un valor ante terceros), hablamos de una tasación profesional: un informe técnico y económico que aterriza el valor del inmueble y, cuando procede, el valor ligado a su explotación (ILEE). Y sí: esto no tiene nada que ver con el precio mensual que paga un residente.
En Arquitasa Sociedad de Tasación realizamos tasaciones de centros geriátricos en toda España con enfoque técnico, económico y normativo. Somos sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404 BDE+1 y, si tenemos la documentación mínima y la visita coordinada, entregamos el informe en 72 horas.
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Qué significa “tasar una residencia de mayores” (y por qué no es el precio por plaza del residente)
Tasar una residencia es determinar su valor como activo (edificio + uso/operación), normalmente para una transacción o una finalidad financiera/legal. En cambio, el coste mensual de una plaza (pública, concertada o privada) es otra conversación: es “precio de servicio” al usuario, no “valor del activo”.
En nuestro caso, cuando hablamos de tasación de residencias, nos centramos en:
- El inmueble: ubicación, superficie, estado, normativa técnica, instalaciones, accesibilidad, seguridad contra incendios, etc.
- La explotación (si aplica): ingresos, ocupación, tarifas, mix de plazas (concertadas/privadas), costes, inversiones (CAPEX), estabilidad contractual y riesgos.
Esto se relaciona con el concepto de ILEE (Inmueble Ligado a una Explotación Económica): un inmueble cuyo valor está muy condicionado por el negocio que puede operar en él (por ejemplo, residencias, hoteles, hospitales), porque no es un edificio “intercambiable” como una vivienda estándar.
Cómo tasamos una residencia de mayores en Arquitasa (proceso real, sin humo)
Nuestro objetivo es darte un valor utilizable: para negociar, financiar o defender. En la práctica, el proceso se entiende en 6 pasos:
- Encaje de finalidad y alcance
Definimos si necesitas: valor de mercado, valor para garantía, valoración del inmueble “puro” o enfoque ILEE (inmueble + explotación). - Recopilación documental (la parte que más acelera o frena)
Si nos llega completo, el informe vuela. Si faltan licencias, superficies o estados financieros, la tasación se vuelve más lenta y más conservadora. - Inspección técnica del activo
Visitamos, medimos/contrastamos, revisamos estado, instalaciones y aspectos críticos (accesibilidad, recorridos, cuartos técnicos, etc.). - Análisis de mercado y comparables
Contrastamos referencias (€/plaza, €/m²) y hacemos ajustes razonados: ubicación, calidad, ocupación, CAPEX, antigüedad y “perfil” del centro. - Análisis económico-operativo (cuando procede)
Aquí entran NOI/cap rate y/o DCF con hipótesis claras (ocupación estabilizada, tarifa media, costes, inversiones futuras). - Redacción del informe + anexos
Entregamos un informe claro, con documentación y conclusiones defendibles.
Documentación imprescindible para tasar una residencia (checklist que acelera el informe)
Si quieres rapidez y precisión, la documentación manda. Este es el pack mínimo que, en nuestro día a día, más impacta:
- Licencia/autorización vigente y categoría del centro (según CCAA) + plazas autorizadas.
- Relación de plazas: privadas / concertadas / públicas (si aplica) y condiciones.
- Ocupación histórica (ideal 24–36 meses) + tarifas y tipología de habitaciones.
- Estados financieros: cuenta de resultados (P&L), principales costes, CAPEX ejecutado y previsto.
- Documentación del inmueble: escritura/nota simple, referencia catastral, planos y superficies.
- Contratos relevantes: conciertos, operadores, alquileres, gestión, etc. (si existen).
Tabla rápida: “qué pedimos” y para qué sirve (copiable en HTML5)
| Documento / dato | ¿Por qué es clave? | Qué pasa si falta |
|---|---|---|
| Licencia / autorización + plazas autorizadas | Define capacidad legal y encaje normativo | Mayor incertidumbre y ajustes conservadores |
| Mix de plazas (concertadas/privadas) | Impacta estabilidad de ingresos y riesgo | Difícil estimar ingresos estabilizados |
| Ocupación 24–36 meses + tarifas | Permite modelizar ingresos reales | Se trabaja con hipótesis más prudentes |
| P&L + estructura de costes + CAPEX | Base para NOI y DCF | Limitación para enfoques de rentabilidad |
| Planos/superficies + registro/catastro | Evita errores métricos y de identificación | Riesgo de discrepancias en valor final |
Qué factores mueven de verdad el valor de una residencia de mayores
El valor no lo decide solo el ladrillo: en residencias manda la combinación de ubicación, normativa, operación y “calidad de ingresos”.
1) Mix de plazas (concertadas/privadas) y estabilidad de ingresos
2) Ocupación estabilizada, tarifa media y rotación
No es lo mismo un 97% estable que un 82% con picos y valles. Y no es lo mismo tarifa alta con mercado sólido que tarifa alta “forzada” con caída de ocupación.
Ejemplo típico (hipotético)
- Centro A: 90 plazas, ocupación 96% sostenida, tarifa media estable → riesgo menor.
- Centro B: 90 plazas, ocupación 83% y presión competitiva → valor más sensible a hipótesis.
3) Costes de personal y exigencias normativas
Las residencias tienen una intensidad de personal alta. Una estructura sobredimensionada o ineficiente puede comerse el NOI; una estructura “corta” puede dar problemas normativos. Por eso miramos ratios y coherencia operativa.
4) Estado del inmueble, accesibilidad, seguridad y CAPEX futuro
Un CAPEX fuerte a la vista (instalaciones, accesibilidad, protección contra incendios, etc.) no es un detalle: se descuenta en expectativas y afecta valor.
5) Ubicación, accesos, competencia y área de influencia
Analizamos lo que de verdad mueve demanda: proximidad a núcleos, hospitales, transporte, competencia directa, y facilidad de captación de familias.
| Variable | Cómo afecta al valor | Ejemplo típico (práctico) |
|---|---|---|
| Plazas autorizadas vs plazas operativas | Cambia capacidad real de generación de ingresos | “Tengo 90 camas montadas, pero 75 autorizadas” → se valora con 75 |
| Mix de plazas (concertadas/privadas) | Afecta estabilidad y riesgo | Más concertadas suele dar estabilidad; más privadas puede dar margen pero depende de demanda |
| Ocupación estabilizada | Impacta directamente en ingresos y riesgo | 96% sostenido ≠ 83% con rotación alta |
| Tarifas y tarifa media diaria (ADR) | Define techo de ingresos | Tarifa alta sin mercado sólido puede bajar ocupación y empeorar NOI |
| Coste de personal y eficiencia operativa | Residencias son intensivas en personal | Plantilla sobredimensionada reduce NOI; plantilla corta puede generar riesgo normativo |
| CAPEX pendiente (reformas/instalaciones) | Se descuenta del valor (o afecta expectativas) | Reforma de incendios/accesibilidad prevista → ajuste a la baja si no está ejecutada |
| Estado del inmueble y equipamiento | Afecta tanto “ladrillo” como explotación | Centro moderno con buena accesibilidad suele captar mejor y sostener tarifas |
| Ubicación y competencia | Condiciona demanda y tarifas | Cerca de hospital/transporte + zona con déficit de plazas = mejor tracción |
Qué incluye nuestro informe de tasación de residencias geriátricas (entregables)
Un buen informe no solo concluye: explica. Normalmente incluimos:
- Identificación del activo (situación, superficies, uso, estado).
- Revisión documental (licencias, situación registral/catastral, limitaciones).
- Análisis del mercado y comparables (€/plaza, €/m², ajustes justificados).
- Enfoque económico si aplica (NOI/cap rate, DCF y supuestos).
- Conclusión de valor y condicionantes (si falta documentación o hay riesgos).
- Anexos (fotografías, planos disponibles, documentación relevante aportada).
Marco técnico: cómo se sustenta una tasación “seria” en España (ECO/805/2003)
Una tasación bien hecha no es “un número”: es un razonamiento documentado. Para determinadas finalidades (especialmente las financieras), el marco de referencia en España es la Orden ECO/805/2003, que regula normas de valoración y la elaboración de informes/certificados de tasación.
En Arquitasa trabajamos con una metodología que:
- Se apoya en evidencia (documentación, inspección, coherencia de superficies, licencias, datos operativos).
- Explica el método y los ajustes (por qué sube o baja el valor frente a comparables).
- Deja trazabilidad: qué se ha analizado, con qué hipótesis y qué limitaciones existen si falta información.
En nuestro caso, un centro con ingresos más estables (por contratos o mix equilibrado) suele sostener mejor el valor en escenarios de mercado tensos.
Precio orientativo de tasar una residencia de mayores (y qué lo encarece)
No hay un “precio único” porque no estamos tasando un piso: aquí influyen plazas, complejidad documental y si hay análisis económico (ILEE). Aun así, para orientarte, estos rangos suelen ser razonables en nuestra experiencia (orientativos):
| Tipo de centro | Rango orientativo | Qué suele mover el precio |
|---|---|---|
| Centro pequeño (<50 plazas) con documentación completa | 1.500–3.000 € | Medición y comprobaciones, estado del edificio, disponibilidad de comparables |
| Centro medio (50–120 plazas) con análisis ILEE | 2.500–5.500 € | Mix de plazas, ocupación y tarifas, P&L y costes, CAPEX, complejidad operativa |
| Centro grande (>120 plazas) / activo singular / expansión | 4.000–9.000 € | DCF, reformas, múltiples unidades/edificios, contratos, mayor carga documental |
¿Admiten los bancos una tasación de Arquitasa?
En general, sí: Arquitasa es sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404, y esa homologación es la base habitual para que una tasación sea utilizable en procesos financieros en España.
Dicho esto, cada entidad puede tener circuitos internos (alta de proveedor, revisión, etc.). Si lo necesitas para financiación, te ayudamos a orientar el informe al uso previsto desde el inicio.
Cuándo conviene tasar un centro geriátrico
La tasación tiene sentido cuando necesitas un valor defendible, no una aproximación. Estas son las finalidades más habituales que vemos:
- Compraventa: negociar con base en datos (€/plaza, €/m², CAPEX pendiente, estabilidad de ingresos).
- Financiación / garantía: aportar un valor técnico para banca o inversores (cada entidad tiene su circuito, pero una tasación de sociedad homologada es la base habitual en operaciones en España).
- Herencias, reestructuración patrimonial o socios: repartir o valorar participaciones con un criterio técnico.
- Fiscalidad y procedimientos: aportar un informe sólido para soportar un valor en escenarios de revisión o conflicto.
Nota práctica: en temas fiscales/legales, el informe es una pieza técnica; la estrategia (cómo se declara, qué pasos seguir, plazos, etc.) debe verla un asesor fiscal/abogado según tu caso.
Errores comunes al tasar una residencia (y cómo evitarlos)
Los problemas suelen venir por “suponer” en vez de documentar. Lo que más vemos:
- Confundir “precio por plaza” con “valor del activo”
Solución: separar coste de usuario vs valoración del centro como inversión/activo. - No tener claras las plazas autorizadas vs operativas
Solución: licencias y autorización al día (y coherencia documental). - Ignorar el CAPEX futuro
Solución: listar inversiones pendientes y reflejar impacto. - Aportar P&L incompleto o “maquillado”
Solución: estados financieros consistentes, con explicación de partidas no recurrentes. - No explicar las hipótesis (ocupación, tarifas, tasa de descuento)
Solución: hipótesis visibles y razonables, con sensibilidad si hace falta.
Glosario rápido (en castellano “de obra”)
- ILEE: Inmueble ligado a una explotación económica; su valor está condicionado por el negocio que puede operar en él. Grupo Tecnitasa
- NOI: Ingreso operativo neto (ingresos operativos – gastos operativos, antes de financiación e impuestos).
- Cap rate: tasa de capitalización; relaciona NOI con valor (NOI/Valor). Alfredo Graf & Asociados
- DCF: flujo de caja descontado; calcula valor presente de flujos futuros con una tasa de descuento.
- CAPEX: inversiones en activo (reformas, instalaciones, grandes reposiciones).
Preguntas frecuentes sobre tasar una residencia de tercera edad
Métodos de valoración que aplicamos (comparables, NOI/cap rate, DCF) y cuándo conviene cada uno
No existe “un método mágico”: lo sólido es usar el método adecuado al caso y, cuando procede, cruzar enfoques para validar coherencia.
Comparables (€/plaza y €/m²): útil para compraventa y “ancla de mercado”
Sirve para responder: “¿qué se está pagando en activos similares?”.
En nuestro caso, funciona bien cuando hay comparables razonables y el centro no es extremadamente singular.
Qué ajustamos normalmente
- Ubicación / competencia / área de influencia
- Estado y reformas (CAPEX pendiente)
- Mix de plazas (concertadas vs privadas)
- Ocupación y tarifas (si el valor está ligado a operación)
Capitalización del NOI (NOI / cap rate): útil cuando la rentabilidad manda
Si el centro se analiza como inversión, el NOI (ingreso operativo neto) y la tasa de capitalización ayudan a estimar valor de forma directa.
Ejemplo sencillo (hipotético)
- NOI anual estabilizado: 650.000 €
- cap rate de mercado (riesgo/retorno): 7,5%
- Valor aproximado por capitalización ≈ 650.000 / 0,075 = 8.666.666 €
(La fórmula cap rate se suele expresar como NOI / valor; aquí la usamos al revés para estimar valor.)
DCF (flujo de caja descontado): útil cuando hay cambios relevantes
El DCF es el “modo pro” cuando hay:
- reforma grande,
- reposicionamiento,
- ampliación,
- cambio fuerte de mix de plazas,
- o un plan de negocio que cambia la trayectoria del activo.
Lo importante del DCF es que las hipótesis estén a la vista: ocupación objetivo, evolución de tarifas, costes, CAPEX y una tasa de descuento coherente con el riesgo.
¿Tasar una residencia de tercera edad es lo mismo que calcular el coste mensual del residente?
No: son cosas distintas. El coste mensual es el precio del servicio al usuario; la tasación determina el valor del centro como activo (edificio y, si aplica, explotación/ILEE).
¿Qué incluye una tasación profesional de una residencia de mayores?
Incluye análisis del inmueble (estado, superficies, instalaciones, ubicación) y, cuando procede, análisis económico (ocupación, tarifas, costes, NOI/cap rate y/o DCF) para justificar un valor defendible.
¿Qué documentación necesito para una tasación rápida y precisa?
Lo que más acelera es: licencia/autorización vigente, plazas autorizadas, ocupación y tarifas (24–36 meses), P&L y planos/superficies.
¿Se puede tasar una residencia con plazas concertadas?
Sí: el mix concertadas/privadas es un factor clave porque afecta estabilidad de ingresos y riesgo, y por tanto impacta en el valor.
¿En cuánto tiempo entregáis el informe?
Si hay documentación mínima y la visita se coordina sin bloqueos, entregamos en 72 horas.
