【 EDIFICABILIDAD 】- ¿Cuantos metros2 se pueden construir?
Blog Inmobiliario ARQUITASA
9 10 2020

LA EDIFICABILIDAD

La edificabilidad es uno de los conceptos básicos de la construcción. Pueden existir confusiones entre edificabilidad y ocupación de terreno. Dos términos clave que debe conocer en profundidad un profesional del área ya que son determinantes para analizar el aprovechamiento y la rentabilidad de un terreno, elementos que pueden ser cruciales para decidir si se lleva a cabo la construcción de la edificación o la adquisición de terreno en primer lugar.

Con este post lo que queremos hacer es explicar de forma precisa la edificabilidad y diferenciarla de la ocupación del terreno

¿QUÉ ES LA EDIFICABILIDAD?

¿Qué es la edificabilidad? Es la cantidad máxima de metros cuadrados totales que se podrán construir en un terreno mediante una planta o varias de ellas, las cuales se sumarían y así cubrirían el total de metros cuadrados que admiten la edificabilidad. 

¿CÓMO SE CALCULA LA EDIFICABILIDAD DE UN TERRENO?

Se tendrá que tener en cuenta el coeficiente de edificabilidad establecido en las normas urbanísticas de la zona. Por ejemplo: asumimos que un terreno de 150 metros cuadrados de superficie tiene un coeficiente de edificabilidad de 0,9 t/s, nos da como resultado una edificabilidad bruta o máxima de 135 t ¿Cómo se obtiene? Siguiendo esta fórmula: E (t) = s (s) x e (t/s), sustituyendo los valores para este caso particular sería E (t) = 150 s x 0,9 t/s ¿qué quiere decir? Que la superficie máxima ocupada por el edificio, incluyendo la suma total de plantas, será de 135 metros cuadrados de techo.

¿QUÉ DIFERENCIA EXISTE ENTRE EDIFICABILIDAD Y OCUPACIÓN DE UN TERRENO?

Cuando construimos una edificación es muy importante que entendamos la diferencia que existe entre estos dos conceptos porque los dos representan una proporción del terreno y están íntimamente relacionados pero no, no son iguales.

La edificabilidad es el resultado de los metros cuadrados edificables totales cuando sumamos todas las plantas construidas. Sin embargo, la ocupación de un terreno es el porcentaje de superficie que se podrá ocupar para construir la edificación.

OTROS FACTORES QUE AFECTAN A LAS CARACTERÍSTICAS DE UNA EDIFICACIÓN

Porque en la construcción de una edificación también podemos encontrar muchos factores que inciden en el proceso de construcción. Vamos a tener en cuenta algunos conceptos que nos ayudarán a tener una idea más clara del proceso.

  • UBICACIÓN DEL TERRENO:

    Antes de determinar tanto la edificabilidad como la ocupación del terreno tendremos que conocer la ubicación del mismo. En las zonas urbanas el valor de un terreno será superior porque el índice elevado de población, limita las dimensiones de ocupación y por tanto aumenta el coeficiente de edificabilidad. En cambio, las zonas rurales o apartadas, pueden incluir más espacios adicionales a la edificabilidad ¿por qué? Porque se incluyen parques o áreas verdes. Aunque hay que dejar claro que tenemos que tener en cuenta las personas que viven en esa zona.

  • ALTURA DE LA EDIFICACIÓN:

    El valor de la altura estará delimitado por la normativa urbanística de la zona y se encargará de determinar la elevación máxima que tendrá la infraestructura. Después de ese valor podremos calcular las plantas y la distribución de cada una hasta que logremos cubrir el coeficiente de edificabilidad. Es importante saber también que una vez que conocemos la altura permitida de la edificación, se deberá calcular cuántas plantas podrá resistir dependiendo de la construcción. Para eso se debe seguir también las normativas del Ayuntamiento.

  • RETRANQUEOS MÍNIMOS O MÁXIMOS:

    Llamamos retranqueo a la distancia tanto mínima como máxima que se tendrá que respetar en relación con los límites del terreno. Están sujetos a la ocupación del área que será la encargada de determinar de qué forma se pueden ordenar los metros cuadrados que se van a utilizar en la superficie del terreno.

  • FRENTE MÍNIMO DE PARCELA:

    Al concepto de retranqueos se une el de frente mínimo de parcela. Es un concepto variable que se encarga de definir el espacio libre mínimo que se pide y que separa la infraestructura de la vía pública cercana al terreno, ya sea en zona urbanizada o no urbanizada.

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    Preguntas frecuentes sobre la edificabilidad

    ¿Cuántos metros se pueden construir en una parcela urbana?

    En primer lugar, es importante tener en cuenta el índice de edificabilidad. Este índice establece la relación entre la superficie de la edificación y la superficie del terreno. Por ejemplo, si el índice de edificabilidad es del 0,5, significa que se puede construir una superficie edificada equivalente al 50% del terreno.

    Otro factor que influye en la edificabilidad es la altura máxima permitida. La normativa puede establecer restricciones en cuanto al número de plantas que se pueden construir, lo cual limita la cantidad de metros cuadrados edificables. Por ejemplo, si se permite construir hasta 3 plantas, el área construida no podrá superar la superficie de la parcela multiplicada por 3.

    Además, es importante tener en cuenta las áreas mínimas de parcela establecidas por la normativa. En algunos casos, puede ser necesario contar con una superficie mínima para poder construir en una parcela urbana. Esto puede variar dependiendo del uso previsto para la edificación (vivienda, comercial, industrial, etc.).

    Por último, hay que considerar las restricciones y exigencias de la normativa en cuanto a distancias mínimas a respetar con respecto a los linderos de la parcela, vías públicas o construcciones vecinas. Estas limitaciones pueden reducir la edificabilidad de una parcela.

    Entonces… ¿cuál es la superficie mínima para construir en suelo urbano?

    Superficie Mínima para Construir en Suelo Urbano

    La superficie mínima para construir es un factor crucial en la planificación de edificaciones, determinando el tamaño mínimo de terreno requerido para llevar a cabo una construcción.

    Consideraciones Clave

    Aspectos a ConsiderarDescripción
    Regulaciones MunicipalesLos municipios establecen regulaciones para garantizar un desarrollo urbano adecuado y evitar la congestión de edificios en áreas limitadas.
    Variación según la ZonaVaría según la densidad poblacional. En áreas densas, se requiere una superficie mínima mayor para permitir edificios altos y evitar la falta de espacio entre ellos. En áreas menos densas, la superficie mínima puede ser menor para facilitar un desarrollo más flexible.
    Relación con la Forma del TerrenoNo solo se refiere al tamaño, sino también a la forma y dimensiones del terreno. En algunos casos, se exige una forma específica para una mejor integración con el entorno urbano, como terrenos de forma regular o con frentes mínimos.
    Relación con el Tipo de EdificaciónLa superficie mínima puede variar según el tipo de edificación. Los edificios residenciales pueden requerir más espacio para áreas verdes y servicios comunes, mientras que los comerciales o industriales pueden tener requerimientos más flexibles.

    Esta representación combina la información textual con una tabla para destacar las consideraciones clave sobre la superficie mínima para construir en suelo urbano, abordando aspectos como las regulaciones municipales, la variación según la zona, la relación con la forma del terreno y su relación con el tipo de edificación.

    Como saber la edificabilidad de una parcela

    Normativas y Edificabilidad Máxima

    Las normativas urbanísticas varían de acuerdo con el municipio y la zonificación de la parcela, determinando la edificabilidad máxima permitida en cada caso.

    Para conocer la edificabilidad de una parcela:

    Se debe consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o el Plan Especial de Ordenación Urbana (PEOU) del municipio correspondiente.

    Parámetros Urbanísticos

    Tipo de ParámetroExplicación
    Edificabilidad máximaEstablecida en metros cuadrados de techo por metro cuadrado de terreno (m²t/m²suelo) o en coeficientes de edificabilidad.
    Coeficiente de EdificabilidadIndica la proporción entre la superficie construida y la del terreno, expresado en valores como 1, 2, 3, etc.

    Restricciones Adicionales

    La edificabilidad máxima permitida puede estar sujeta a restricciones adicionales:

    • Altura máxima de la edificación.
    • Ocupación máxima del suelo.
    • Retranqueos obligatorios, entre otros.

    Estas restricciones varían según:

    • Tipo de parcela (residencial, comercial, industrial).
    • Clasificación del suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable).

    Esta combinación ofrece una estructura que detalla las normativas, cómo conocer la edificabilidad y los parámetros urbanísticos relevantes, además de las restricciones adicionales asociadas a la edificación en diferentes tipos y clasificaciones de suelo.

    Índice de edificabilidad

    Concepto de Índice de Edificabilidad

    El índice de edificabilidad es un elemento esencial en el ámbito de la construcción y urbanismo. Se define como la relación entre la superficie construida en un terreno y la superficie total del mismo. Este índice se expresa típicamente en forma de porcentaje, y su propósito radica en determinar la cantidad de edificación permisible en una parcela específica.

    Consideraciones Importantes

    ConsideracionesDescripción
    Variabilidad normativaEl índice puede variar según la normativa urbanística de cada localidad. En áreas residenciales, puede ser bajo para conservar su carácter, mientras que en zonas densas, puede ser más alto para aprovechar mejor el espacio.
    Importancia en proyectos arquitectónicosEs un parámetro clave al planificar y diseñar un proyecto de construcción.
    Relevancia en permisos y licenciasCumplir con este índice es crucial para obtener los permisos y licencias requeridos para proyectos de construcción o desarrollo urbano.
    Herramienta de planificación urbanaUtilizado para asegurar un crecimiento ordenado y sostenible de las ciudades.

    Este enfoque combinado permite resaltar los puntos clave del índice de edificabilidad de manera más visual y estructurada.

    Bibliografía

    1. Libros:
      • «Urbanismo» de Manuel de Solà-Morales.
      • «La ciudad del futuro: hacia una nueva relación campo-ciudad» de Jordi Borja.
      • «Introducción al Urbanismo» de Juan Calduch Cervera.
      • «El Urbanismo: Utopías y Realidades» de Francisco Asensio Cerver.
      • «La ciudad compacta: Una propuesta para una ciudad sostenible» de Joan Busquets.
    2. Artículos académicos y estudios:

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