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ARQTUALIDAD ARQUITASA
23 11 2020

¿CONSTRUIMOS PARA ALQUILAR?

‘Build to rent’

¿Conocemos este término? Es un fenómeno muy consolidado ya en Estados Unidos. Poco a poco ha ido ganando terreno también en países europeos. Pero ¿y en España? Pues parece que está empezando a coger impulso gracias a los fondos de inversión internacionales o fondos buitre. Y atentos porque solo en Madrid y Barcelona se espera la entrada en operación de 2.000 nuevas viviendas en 2022 bajo esta fórmula.

Un modelo que tiene un objetivo claro: mejorar el acceso a una vivienda a los más jóvenes ya que son uno de los sectores más perjudicados y muchos de ellos ven imposible comprarse una casa . Pero no solo va dirigido a ellos, también a todos aquellos que no quieren o no pueden comprarse una vivienda. En este post queremos explicaros todas las ventajas de esta nueva fórmula que ha venido pisando fuerte.

REINVENTARSE O MORIR

Porque el aumento del precio de la vivienda, la precariedad laboral y el poco interés por vivir siempre en el mismo sitio ha hecho que tengamos que reinventarnos, todos. El mercado residencial ha tenido que cambiar de estrategia y, por eso, se desarrollan nuevas recetas para desarrollar la vivienda en alquiler. Construir para alquilar quiere cubrir la demanda de las personas que no quieren comprar bien porque no pueden o porque se niegan a pagar una hipoteca de por vida en un sitio que no saben si es el suyo.

Eso es lo que pasa con muchos jóvenes. Tienen miedo a comprarse una casa en una ciudad que no saben si va a ser su residencia habitual. Además, con los cambios constantes de trabajo que hay, muchos son los que no se arriesgan y prefieren alquilar. El ‘Build to rent’ es un paso muy importante en la profesionalización del mercado del alquiler y mayoritariamente en manos de particulares.

Pero los expertos lo tienen claro, saben que construir para alquilar ofrece ventajas tanto para promotores y constructores como para fondos de inversión. Desde el punto de vista del promotor, les deja colarse en un mercado, el del alquiler, que está ahora mismo en auge. Y además, minimiza el riesgo comercial al tener la venta concertada de antemano. Aumenta también la rotación de activos, mejora el rendimiento del capital y el retorno a los accionistas.

Si nos fijamos en la financiación, se busca que un socio aporte el suelo y lleve a cabo la obra. Estos proyectos ofrecen mayor rentabilidad que otras inversiones en mercados secundarios inmobiliarios, con una estrategia de largo plazo de patrimonio en alquiler que corre menor riesgo que la venta por unidades. Y es que además iniciar un proyecto también permite diseñarlo con las características adecuadas para una gestión de costes eficiente y, además, adaptarlo a la demanda de alquiler. Las nuevas propuestas incorporan viviendas más pequeñas con servicios compartidos (lavandería, terraza, gimnasio). Lo que ocurre es que aumenta el confort y también el atractivo por parte de las nuevas generaciones. ¿Por qué? Porque los espacios que fomentan la interacción están más valorados.

COMPRAR UNA VIVIENDA PARA INVERTIR

EL ‘BUILD TO RENT’, EN APOGEO

Se empezó a escuchar en nuestro país en el año 2017. Aunque no fue hasta 2019 cuando tuvo lugar su despegue. El momento en el que se anunciaron proyectos para poner más de 2.000 viviendas en alquiler en el año 2022. Aunque como todo lo nuevo, no es oro todo lo que reluce, a esta fórmula aún le quedan muchos retos por descubrir.

Habrá que estudiar la renta a la que se va a poder alquilar este producto residencial, si se va a ver afectada por cambios legislativos en el mercado del alquiler. Estas modificaciones las tendrá que poner en marcha el Gobierno. Y entre los retos despunta la entrada de la financiación bancaria en el desarrollo de esta fórmula. Los bancos aún están intentando entender qué implica este fenómeno y cómo puede ser financiado. En el ‘Build to Rent’ el riesgo de concentra en un único proyecto pero con un largo plazo.

EN ESPAÑA, ACAPARA LAS INVERSIONES DE LOS FONDOS INTERNACIONALES

Hay que destacar que en el 2019 algunas promotoras como Aedas, Metrovacesa, Amenabar o Vía Celere anunciaban acuerdos para desarrollar este proyecto. La división inmobiliaria de la constructora Avintia fue de las primeras en apostar por este método. A finales del 2019 entregaba nada más y nada menos que su quinto proyecto de vivienda protegida exclusiva para alquiler en Torrelodones. Estaba compuesta por 171 pisos. Y anunciaba también que estaba construyendo otra promoción de 124 viviendas que se unen con las que ya estaba construyendo en Móstoles, Arroyomolinos o Collado Villalba.

Desde el punto de vista de la financiación, apuestan por el ‘Build to Rent’: Ares Management, Axa Real Estate, Hines y Quad Real Property Group. Por poner un ejemplo, en Valdebebas el fondo Hines firmó un acuerdo con Acciona para ocuparse de un proyecto con nada más y nada menos que 395 apartamentos con capacidad para 900 personas.

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